verifica superficie edificabile tramite geometra revisore e riduzione valore metrico dell'edificio accessorio

Rubrum

Incarto n.

Lugano

2 agosto 2005

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini

ing. Giorgio Caprara

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 22/25 febbraio 2005 da

ISCE 1 composta da:

1. MIST 1

2. MIST 2

3. MIST 3

tutti rappr. da RA 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 251 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 19 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 251 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 143'679.-

Il reclamo interposto in data 22/25 febbraio 2005 dai proprietari del fondo, che verteva pure sul valore ufficiale di stima stabilito per il mapp. no. 678 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 27 gennaio 2005.

Per quanto concerne la part. no. 251 RFD di __________, l’autorità di prima istanza, dopo aver esperito un sopralluogo, ha riconfermato la propria decisione e ribadito che dal piano regolatore risulta una superficie edificabile di 950 mq e che il valore attribuito all’edificio accessorio tiene già conto dei fattori negativi elencati nelle motivazioni del reclamo.

3. Con ricorso 22/25 febbraio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni fatte valere in prima istanza e postulando che venga constatato che la superficie di terreno edificabile, da stimare secondo i relativi parametri, corrisponde in realtà a 840 mq e che l’edificio accessorio, a mente dei ricorrenti senza fondamenta e di struttura in legno molto semplice, venga stimato CHF 2'000.-

4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

6. Nel corso del sopralluogo esperito il 19 luglio 2005, il Tribunale ha accertato che il terreno è pianeggiante e prativo, mentre l’edificio accessorio (sub. A), destinato a deposito di attrezzi agricoli, ha una semplice struttura in legno con rivestimento di facciata in perline. La costruzione, coperta da un tetto a due falde impermeabilizzato unicamente da uno strato di carta bituminosa, non presenta alcuna fondazione, ma è semplicemente posata su degli zoccoli prefabbricati.

7. Evadendo una precisa richiesta di accertamento formulata in data 16 giugno 2005 da questo Tribunale, il geometra revisore competente ha indicato che la superficie edificabile del mapp. no. 251 RFD di __________ risultante da un rilievo ex-novo e dalla ripresa grafica del piano regolatore è di 856 mq.

Questo Tribunale non può fare a meno di rimarcare come con tale semplice verifica, che, viste le censure sollevate dai ricorrenti, si imponeva, l’UCS avrebbe già potuto e dovuto accertare con precisione l’entità della superficie di terreno inserita in zona edificabile.

Una lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’autorità di prima istanza dai suoi obblighi di accertamento.

8. Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie parzialmente il gravame apportando un correttivo di classe del -50% al valore metrico dell’edificio accessorio, senza alcuna fondamenta, di struttura semplice e poco costosa e in uno stato di conservazione carente.

Il valore metrico del terreno in zona edificabile, di 856 mq, viene stabilito in CHF 123'264.- (CHF/mq 144.-, risultante dal valore di base di CHF/mq 180.- per la zona di PR di riferimento dedotto un correttivo del 20% per l’esistenza degli oneri risultanti da Registro fondiario), mentre il terreno rimanente, di mq. 2'293, idoneo all’utilizzazione agricola o orticola ai sensi dell’art. 11 cpv. 1 Lst. e situato nella zona climatica A6 prevista dalla carta delle idoneità agricole, per la quale è stato fissato un valore di stima di 0,40 CHF/mq, viene stimato CHF 917,20.

Il valore di stima ufficiale del mapp. no. 251 RFD di __________ è di conseguenza stabilito in CHF 127'181.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

9. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 650.- e le spese, di CHF 100.-, sono poste a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e di 1/5 per i ricorrenti.