latitudine di giudizio del TE; applicazione del valore di reddito; correttivo di classe applicato sul valore metrico dell'edificio principale non motivato; correttivo della vetustà insufficiente

Rubrum

Incarto n.

Lugano

16 dicembre 2005

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Giancarlo Rosselli

arch. Claudio Morandi

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa l' 8 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 281 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 13 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 281 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 834'200.-

Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 8 aprile 2005.

3. Con ricorso 6/9 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando, innanzitutto, il computo del valore di reddito che l’UCS ha omesso a torto di considerare.

In secondo luogo, poiché la costruzione, edificata ottant’anni fa, si trova praticamente nello stato originario, è tecnicamente sorpassata e fonte di numerose spese di manutenzione, il ricorrente chiede che il correttivo della vetustà venga adeguatamente aumentato.

Il proprietario postula infine che pure il valore metrico del terreno venga ridotto ulteriormente così da considerare le importanti immissioni foniche e atmosferiche provenienti dal traffico su via __________, che negli orari di maggior transito oltrepassa i 1'200 veicoli in un’ora, nonché la forte pendenza del fondo e l’esistenza di piante secolari che causano importanti spese di manutenzione.

4. Nel corso del sopralluogo esperito il 13 luglio 2005 il Tribunale ha constatato che l’edificio sub. A, con vista parziale sul lago limitatamente al piano superiore, è costruito in pietra massiccia e presenta delle finiture e dei serramenti originali. L’impianto di distribuzione è anch’esso originale, mentre la caldaia è stata sostituita nel 1993.

Il terreno adiacente l’abitazione, destinato a giardino, presenta una forte pendenza ad ovest e limitata ad est.

5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

6.3.

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che il ricorrente se ne lamenta. In effetti il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Sotto questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente tanto nella forma quanto nella sostanza.

Considerato, tuttavia, che il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) – ciò che comunque non è una panacea e certamente non dispensa l’Autorità di prima istanza dall’obbligo di applicare il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando l’argomento ha un’importanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa sede.

L’edificio al mapp. no. 281 RFD di __________ è abitato dal ricorrente e dalla sua famiglia: per stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi che presentano redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10 Reg.).

In quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale applica i medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________ occupati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale degli affitti riscontrati nei dieci anni precedenti l’estimo.

Tutto sommato, vista la particolarità dell’edificio, difficilmente paragonabile ad altri in quanto si tratta di un’abitazione monofamigliare posizionata nella zona di piano regolatore R13 e costruita nel 1925 con i criteri e i materiali di allora, si giustifica di riconoscere un valore di reddito annuo prudenziale di CHF 32'400.-, pari a CHF/mensili 2'700.-

7.2.

L’abitazione è stata come detto costruita nel 1925 e da allora sono state sostituite unicamente le cucine, nel 1964 e la caldaia, nel 1993 (Modulo 1, punti 2.4 e 2.5; verbale di sopralluogo), mentre la struttura, le finiture e i serramenti sono essenzialmente quelli originari.

Il Tribunale, pur non ritenendo giustificato il correttivo di classe del -10% sul valore metrico a nuovo dell’abitazione, che l’UCS non ha nemmeno giustificato in concreto e che viene pertanto stralciato d’ufficio in applicazione dell’art. 38 cpv. 3 Lst., non condivide il parametro di vetustà del -32% applicato dall’autorità di prima istanza poiché insufficiente. Lo stato di conservazione dell’immobile deve infatti essere ritenuto sufficiente e non normale come stabilito a torto dall’autorità di prima istanza e la vetustà considerata nella misura del - 53%, che meglio si addice alle effettive condizioni dell’edificio stimato e cristallizza in maniera più consona alla fattispecie concreta la reale influenza degli interventi di manutenzione eseguiti nel corso degli anni e limitati all’essenziale.

7.3.

Non si ravvisano infine elementi a tal punto significativi da indurre il Tribunale a ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona, di CHF/mq 330.-, risulta infatti già di per sé assai prudenziale per una zona di piano regolatore R13 situata a ridosso della Città di Lugano ed è stato stabilito tenendo in debita considerazione pure la posizione dei fondi e la diretta vicinanza di strade a traffico intenso, specialmente negli usuali orari di punta, come lo sono via __________ e via __________.

Nella fattispecie concreta, inoltre, l’autorità di prima istanza ha già applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno, che considera equamente sia la vicinanza delle citate arterie stradali sia la pendenza più marcata di una parte ristretta di terreno posta a monte.

La presenza di piante secolari e i costi di manutenzione che ne derivano, trattandosi di circostanze eccezionali ai sensi dell’art. 16 cpv. 1 Lst., non sono elementi determinanti nella fissazione del valore di stima e più specificatamente del valore metrico del terreno.

7.4.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 281 RFD di __________ stabilito in CHF 517'231.-, come scheda di calcolo annessa.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del rimanente 1/5 per il ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).