Applicazione delle NAPR per la determinazione del terreno complementare; respinta richiesta sospensione della procedura motivata con la necessità di conoscere l'utilizzo del valore di stima in ambito di prelievi di tributi pubblici (imposte)

Rubrum

Incarto n.

Lugano

8 giugno 2005

Sentenza

In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Giorgio Caprara

arch. Alberto Canepa

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 25/28 febbraio 2005 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 1007 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 18 maggio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.

1.1. Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per la part. no. 1007 RFD di __________, l’ UCS ha esposto un valore complessivo di CHF 348'498.-

Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’ UCS con decisione 27 gennaio 2005.

3. Con ricorso 25/28 febbraio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale postulando che, alla luce dell’art. 15 cpv.2 Lst. e delle NAPR del Comune di __________, per quanto concerne il terreno complementare deve essere considerata una superficie di almeno 604 mq in luogo dei 434 mq indicati dall’UCS, con la conseguenza che la superficie di terreno considerato eccedente passerebbe da 444 mq a 274 mq, superficie che potrebbe difficilmente essere sfruttata, giustificando pertanto un correttivo del relativo valore di -25%, da aggiungere al correttivo per carico ambientale del -10% già considerato nella decisione dell’UCS.

Nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2005, la ricorrente, rappresentata dall’ ing. __________, legittimatosi con adeguata procura, ha inoltre chiesto la sospensione della procedura in attesa di conoscere le conseguenze tributarie dei nuovi valori di stima, in particolare la pubblicazione di alcune circolari/direttive da parte del competente Dipartimento.

4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato nonché destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art.17 Lst.).

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

6. Le argomentazioni della ricorrente in merito alla richiesta di sospensione della procedura non possono essere accolte, ritenuto che a questo Tribunale spetta esclusivamente il compito di giudicare in seconda istanza se il valore di stima attribuito ad un determinato immobile è corretto o meno. L’ utilizzo che verrà fatto di tali risultanze esula invece dalle sue competenze. La richiesta non può pertanto che essere respinta.

7. La proprietà della ricorrente si trova nella zona residenziale del piano prevista dal PR di __________. Le relative NAPR prevedono un indice di sfruttamento che non deve superare l’ 1.00 (art. 15 NAPR) e, per quanto concerne le distanze dalle fabbriche altrui sono previsti quattro metri se nel muro dell’edificio preesistente vi sono porte, finestre o altre aperture a prospetto, tre metri se vi sono finestre o altre aperture a semplice luce oppure in contiguità verso un edificio senza aperture (art. 5 NAPR).

Le distanze per le nuove costruzioni dalle strade e piazze pubbliche nelle zone edificabili sono fissate in un piano specifico e, in mancanza di indicazioni, si può costruire a confine (art. 6 NAPR).

Applicando le NAPR al caso concreto il terreno complementare risulta essere di 467 mq e il terreno eccedente di 411 mq. Quest’ ultimo potrà senz’altro essere sfruttato per ulteriori costruzioni e pertanto non è soggetto a nessuna riduzione di valori, se non del -10% per carico ambientale già considerato dall’ UCS in sede di reclamo.

8. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima del mapp. no. 1007 RFD di __________ è stabilito in CHF 344'994.-, così suddivisi:

- terreno complementare 467 mq 61'218 CHF

- terreno eccedente 411 mq 88'776 CHF

- A edificio abitativo 138 mq 195'000 CHF

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

9. La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per la ricorrente e del rimanente 1/4 per l’UCS.