Imposta sugli utili immobiliari: differimento, donazione mista, anticipo ereditario, donazione immobiliare ai figli, versamento di denaro al donante

1.

1.1.

Per quanto concerne la questione della legittimità della “rettificazione” della prima decisione di tassazione notificata alla contribuente, effettivamente l’Ufficio di tassazione aveva indirizzato alla ricorrente una lettera (raccomandata) in data 29 settembre 2009, con le seguenti considerazioni:

Nell’allestire la tassazione sugli utili immobiliari relativa alla particelle __________ e __________ di __________ si è incorsi in un errore o non si è tenuto conto di determinati elementi imponibili (il “negozio misto con donazione” non è motivo di differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 LT).

Considerato che la stessa, spedita in data 24.09.2009, non è cresciuta in giudicato, l’Ufficio circondariale di tassazione procede al suo annullamento ed al suo stralcio dal registro delle tassazioni intimate; eventuali bollette a conguaglio che il contribuente dovesse ricevere in riferimento alla tassazione annullata vanno eliminate.

La notifica rettificata vi sarà intimata prossimamente.

1.2

Secondo il Tribunale federale, una decisione sostanzialmente errata può essere revocata dopo il decorso del termine di impugnazione, a determinate condizioni. A tale riguardo, devono essere soppesati, da un lato, l’interesse all’esatta applicazione del diritto e, dall’altro, quello alla tutela della certezza del diritto. Di solito, quest’ultimo prevale sul primo ed una revoca non è ammessa, se con la decisione amministrativa è sorto un diritto soggettivo oppure la decisione è scaturita nell’ambito di un procedimento in cui i contrapposti interessi dovevano essere verificati e fra loro soppesati oppure se il privato ha già fatto uso di un potere concessogli mediante la decisione. Tale regola non è tuttavia assoluta; anche in questi ultimi casi, una revoca può entrare in considerazione, se è richiesta da un interesse pubblico particolarmente importante (DTF 119 Ia 305 p. 310).

Interventi prima del subentrare della cosa giudicata non sono però soggetti alle stesse rigorose condizioni che valgono per la revoca di decisioni passate in giudicato. Determinante è a tale riguardo la considerazione che il principio della certezza del diritto e della tutela dell’affidamento non possono avere lo stesso significato prima che subentri la res iudicata e dopo tale momento. Di solito, l’autorità può perciò ritornare su una propria decisione non impugnata, senza che siano adempiuti particolari presupposti, fintantoché non sia decorso il termine di impugnazione (DTF 107 V 191, 88 III 12 S. 14; Rhinow/Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband 1990, n. 41 B I, p. 121; Gygi, Zur Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsverfügungen, in ZBl 83/1982 p. 153; Knapp, Grundlagen des Verwaltungsrechts, vol. I, n. 1250 ss.).

1.3

Fino al 1995 era controverso se le stesse regole valessero anche nell’ambito della procedura di tassazione fiscale. In una sentenza del 1954 (ASA 23 p. 40/41) il Tribunale federale aveva ancora potuto lasciare aperta la questione. Con una sentenza del 7 luglio 1995, l’Alta Corte ha deciso che decisioni in materia fiscale, cresciute in giudicato dal punto di vista formale, sono irrevocabili, mentre l’autorità di tassazione può in generale, senza che debbano essere soddisfatte delle condizioni particolari, ritornare su una decisione incontestata fintantoché il termine d’impugnazione non sia scaduto (DTF 121 II 273 = StE 1996 B 93.4 n. 3 = ASA 64 p. 575 = RDAF 53/1997 p. 180 = RF 52/1997 p. 74).

Il Tribunale federale ha argomentato che la decisione di accertamento fiscale diventa definitiva per il contribuente così come per la collettività. La modificabilità di tali decisioni è soggetta a condizioni più restrittive, in primo luogo, in ossequio al principio della certezza del diritto e, in secondo luogo, per il fatto che vengono adottate nell’ambito di un procedimento di accertamento nel quale la fattispecie viene esaminata in modo particolarmente esauriente e che esse disciplinano il rapporto giuridico fiscale come una sentenza per un fatto temporalmente circoscritto e unico. Pertanto, su una decisione di tassazione si può ritornare solo eccezionalmente ed in particolar modo quando è adempiuto un presupposto legale per la revisione (DTF 98 Ia 568 p. 571, 111 Ib 209 consid. 1; Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 4^a ediz., Zurigo 1992, p. 340 ss.).

Nonostante tali considerazioni, è però ammessa la revoca che intervenga durante il decorso del termine di impugnazione della tassazione. Il contribuente deve infatti fare i conti, entro tale lasso di tempo, anche con la possibilità di un reclamo dell’autorità stessa (in virtù del combinato disposto degli articoli 107 cpv. 1 e 132 cpv. 3 dell’abrogato DIFD). Finché il destino di una decisione è così precario, non si può infatti invocare la certezza del diritto. In considerazione del grande numero di simili decisioni, è necessario che il diritto sostanziale sia applicato in un procedimento semplice e rapido. All’autorità deve pertanto essere consentito di ritornare su una decisione non contestata, durante il decorso del termine di impugnazione (DTF 121 II 273 p. 276; v. anche Vallender, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2^a ediz., Basilea/Francoforte 2008, vol. I/2b, introduzione agli articoli 147-153, n. 1a, pp. 440-441; cfr. anche le sentenze CDT n. 80.2005.149 del 3 novembre 2005, in RtiD I-2006 n. 22t; CDT n. 80.2003.158 del 4 dicembre 2003, in RtiD I-2004 n. 15t; CDT n. 80.2001.00111 del 14 settembre 2001, in RDAT I-2002 N. 11t).

1.4

Ne consegue che la lettera del 29 settembre 2009, che seguiva di soli cinque giorni l’intimazione della decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, ha validamente revocato quest’ultima.

2.

2.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 59).

2.2

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

3.

3.1.

Nella fattispecie, è litigioso l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari della donazione delle part. n. __________ e __________ di __________ da parte della ricorrente ai due figli. Mentre la ricorrente sostiene che si sia trattato di un atto a titolo gratuito, come tale al beneficio del differimento dell’imposizione, l’autorità fiscale ritiene per contro che le cessioni in discussione abbiano avuto carattere oneroso e siano come tali soggette all’imposta, per il fatto che i donatari hanno versato un importo di denaro alla donante.

3.2

È opportuno ricordare dapprima che, secondo l’art. 124 cpv. 1 LT, è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà.

L’art. 125 introduce una serie di eccezioni all’imposizione, prevedendo che in determinati casi essa è differita.

Nella legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14), vi sono due disposizioni che devono essere esaminate:

· per l’art. 12 cpv. 1 LAID, sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all’alienazione di un fondo, sempreché il prodotto dell’alienazione superi le spese di investimento;

· l’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID dispone invece che l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato) a anticipo ereditario o donazione.

Nel messaggio del 25 maggio 1983 a sostegno delle leggi federali sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e sull’imposta federale diretta, il Consiglio federale ha espressamente affermato che anche i negozi misti con donazione devono dare luogo al differimento dell’imposizione (FF 1983 III 66). Tale concetto è stato ribadito anche dal Tribunale federale, in una recente sentenza del 21 febbraio 2005 (TF n.2A.9/2004).

Tutti i cantoni hanno adottato una disposizione che prevede il differimento dell’imposizione degli utili immobiliari in caso di trasferimenti a titolo gratuito. Nel Canton Ticino, l’art. 125 lett. a LT stabilisce che l’imposizione è differita in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o altro contratto soggetto all’imposta di successione o donazione.

3.3

Diverse sono invece le interpretazioni della nozione di donazione, ed in particolare le delimitazioni tra i contratti misti con donazione (e gli anticipi ereditari a titolo solo parzialmente gratuito), motivo di differimento dell’imposizione, e le cessioni a titolo oneroso, soggette invece all’imposta sull’utile immobiliare.

· Nel Canton Argovia, per esempio, una liberalità tra vivi a favore di un erede legittimo o istituito vale sempre quale anticipo ereditario. L’assunzione di un debito ipotecario è irrilevante, a condizione tuttavia che lo stesso non sia stato aumentato poco prima della ripresa, essendo in tal caso eventualmente ravvisabile un’elusione d’imposta (Klöti-Weber/Baur, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Vol. II, 3^a ediz., Berna 2009, n. 16 ad § 97, p. 1233). Per quanto concerne invece i negozi misti con donazione, le autorità argoviesi concedono un differimento d’imposta solo se il valore di alienazione è inferiore al valore di stima oppure non supera l’80% del valore venale (Klöti-Weber/Baur, op. cit., n. 18 ad § 97, p. 1233).

· Il Canton Berna ha adottato una specifica disposizione. Ai sensi dell’art. 131 cpv. 3 della legge tributaria cantonale, le donazioni a favore di eredi legittimi o istituiti vanno considerate a titolo pienamente gratuito anche qualora il beneficiario si assuma un debito ipotecario. Le altre donazioni (cioè a favore di non eredi) danno invece luogo a differimento d’imposta unicamente se non vi è alcuna controprestazione del beneficiario (Langenegger, Handbuch zur bernischen Vermögensgewinnsteuer, 2^a ediz., Berna 2001, p. 63).

· Diverso il sistema adottato dai cantoni Grigioni, Basilea Campagna e San Gallo, nei quali i contratti misti con donazione danno diritto al differimento dell’imposizione ogni volta che la controprestazione (inclusa l’assunzione del debito ipotecario) non supera il valore di investimento. In caso contrario, il differimento viene concesso solo per la parte gratuita del negozio (cfr. Christen, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, p. 125; Wenk, in: Nefzger/Simonek/Wenk [a cura di], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basilea 2004, n. 14 ad § 73, p. 523; Steuerverwaltung Graubünden, Praxisfestlegung, Grundstückgewinnsteuer: Teilentgeltliche Rechtsgeschäfte).

· Nel Canton Lucerna, ogni trasferimento ad un erede legittimo o istituito vale quale anticipo ereditario, sempreché la sua controprestazione non superi il 75% del valore venale del fondo. Per quanto concerne gli ulteriori negozi misti con donazione, un differimento è concesso unicamente se la controprestazione del donatario non supera il valore di investimento.

· Nel Canton Svitto, le donazioni danno luogo al differimento dell’imposizione a condizione che l’acquirente abbia un’aspettativa ereditaria e che la controprestazione (inclusa l’assunzione del debito ipotecario) non superi il 75% del valore venale del fondo (cfr. Steuerverwaltung SZ, Merkblatt zum Aufschub der Besteuerung infolge Erbvorbezug/Schenkung/Vermächtnis [§ 107 Bst. a StG]).

· Nel Canton Soletta, il trasferimento di un immobile a favore di un erede legittimo vale quale anticipo ereditario soggetto al differimento, sempreché la sua controprestazione non superi il 90% del valore venale. Una liberalità tra vivi a favore di un erede istituito ricade invece sotto la definizione di donazione mista. In tal caso, un differimento è concesso fintantoché la controprestazione non supera i costi di investimento sopportati dal donante.

· Nel Canton Basilea Città, il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare viene concesso anche in presenza di un negozio misto, purché la controprestazione sia inferiore al valore di stima fiscale dell’immobile (cfr. Steuerverwaltung BS, Merkblatt, Unentgeltliche Handänderungen bei der Grundstückgewinnsteuer).

· Nel Canton Friburgo, l’imposizione viene differita anche in caso di donazione mista, purché la controprestazione sia nettamente inferiore al valore venale dell’immobile (80%) e sia provato l’animus donandi del cedente (cfr. Rumo, Die Leigenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, pp. 151-152; inoltre RF 1988 p. 424 e p. 539).

· Nel Canton Zurigo, infine, un differimento è concesso nel caso sia dell’anticipo ereditario sia di un’altra donazione, a condizione che la prestazione del beneficiario si situi al di sotto del valore venale del fondo, con una differenza pari almeno al 25% (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2^a ediz., Zurigo 2006, n. 185 e 193 ad § 216, p. 1563-4).

3.4

Esaminate le diverse prassi in vigore nei cantoni, ci si può chiedere se tutte siano compatibili con l’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID. Il dubbio si giustifica in particolar modo di fronte a quella adottata dai Cantoni Grigioni e San Gallo. Infatti, se un immobile viene ceduto ad un prezzo inferiore al valore di investimento, l’alienante non consegue alcun utile immobiliare e non occorre allora concedere un differimento dell’imposizione. Il senso dell’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID non può dunque consistere nel rinunciare all’imposizione in casi in cui non vi è alcun utile imponibile (Simonek, Steuern und Abgaben, in: Schmid [a cura di], Die Belehrungs- und Beratungspflicht des Notars, Zurigo 2006, p. 259).

3.5

Come ha già avuto modo di stabilire questa Camera in una recente sentenza (CDT n. 80.2008.105 del 3 marzo 2010), un’interpretazione “minimalistica” dell’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID, porterebbe dunque ad escludere il differimento dell’imposizione ogniqualvolta un immobile venga ceduto ad un prezzo inferiore al valore d’investimento.

Comunque, interpretando l’art. 125 lett. a LT alla luce dell’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID, si ritiene che si debbano comprendere nel campo d’applicazione di questa disposizione almeno tutte le donazioni che rientrano nella nozione di anticipo ereditario, cioè il cui beneficiario è un erede legittimo o istituito, che riceve la liberalità in acconto alla sua quota ereditaria (cfr. nello stesso senso la sentenza CDT n. 80.2008.83 del 1° luglio 2009, concernente il tributo sulle operazioni a registro fondiario). Quasi tutti i cantoni presi in considerazione, infatti, includono nella nozione di anticipo ereditario anche le donazioni ad un erede, caratterizzate dal fatto che quest’ultimo effettua una controprestazione, anche solo assumendosi un onere ipotecario. Tutt’al più si richiede che vi sia una palese sproporzione fra le prestazioni, nel senso che deve esservi un certo vantaggio per il donatar io.

Più differenziate sono le soluzioni, proposte dalla prassi dei cantoni presi in esame, in relazione alle donazioni miste che non rientrano nella nozione di anticipo ereditario. Mentre alcuni cantoni le escludono del tutto dal beneficio del differimento dell’imposizione (p. es. Berna e Svitto), altri le mettono sullo stesso piano degli anticipi ereditari (p. es. Zurigo, Friburgo e Basilea Città) ed altri ancora subordinano il differimento a condizioni più restrittive di quelle previste per gli anticipi ereditari (p. es. Argovia).

È certamente necessario esigere una certa sproporzione fra la prestazione del donante e la controprestazione del donatario, in particolar modo quando l’immobile è ceduto ad una persona che non ha un’aspettativa ereditaria. Altrimenti, si rischierebbe di assistere ad una proliferazione delle donazioni, caratterizzate da controprestazioni del donatario che equivalgono praticamente al pagamento del prezzo. Particolare attenzione è poi dovuta ogniqualvolta l’onere ipotecario sia stato acceso o aumentato in prossimità della donazione. Infine, si deve tener conto anche dell’eventuale esistenza di prestazioni che compensano la pretesa gratuità parziale dell’atto, come ha sottolineato in particolar modo la giurisprudenza friburghese, proponendo l’esempio del caso in cui la parte definita “gratuita” della donazione mista corrisponda alla retribuzione per prestazioni di servizio o trovi la sua causa in un altro rapporto contrattuale (lavoro, mandato ecc.; cfr. sentenza CDT n. 80.2008.105 del 3 marzo 2010, consid. 4.4.).

4.

Nel caso in esame, il valore di investimento è senz’altro nettamente inferiore alla controprestazione dei donatari (pari alla somma del valore dell’onere ipotecario assunto e del versamento in denaro fatto alla donante). Infatti, la ricorrente era proprietaria dei terreni in questione da oltre 30 anni. Ne risulta pertanto che un utile immobiliare vi è certamente e che lo stesso dovrebbe essere imposto seguendo l’interpretazione “minimalistica” dell’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID, fatta propria p. es. dalle autorità fiscali dei cantoni Grigioni e San Gallo. Si è già affermato tuttavia che una simile interpretazione restrittiva non si giustifica, soprattutto in presenza di un anticipo ereditario.

Per quanto concerne il valore venale degli oggetti donati, la ricorrente ha prodotto con il ricorso una perizia eseguita nel 2008 da uno studio di architettura di __________. Alla part. n. __________ è stato attribuito un valore venale di fr. 400.– al mq, mentre alla part. n. __________ ne è stato attribuito uno di fr. 450.–. Ne consegue che il valore di mercato un anno prima della donazione ammontava a fr. 457'600.– per il primo fondo ed a fr. 581'400.– per il secondo.

Vi sono pertanto elementi sufficienti per ritenere che il valore venale superi, non di poco, quello della controprestazione dei donatari. Fondandosi sulla stima peritale appena ricordata, la controprestazione ammonterebbe solo al 56% del valore venale dell’immobile donato, in un caso (mapp. n. __________), ed addirittura al 46% nel secondo (mapp. n. __________).

D’altra parte, i donatari sono figli della donante e ne sono in tal modo eredi legittimi. La cessione immobiliare in discussione può essere considerata un anticipo ereditario.

Alla luce delle considerazioni che precedono, si può pertanto ritenere che, dal punto di vista dell’imposta sugli utili immobiliari, le transazioni in esame siano qualificabili come donazioni. Le stesse beneficiano conseguentemente del differimento dell’imposizione previsto dall’art. 125 lett. a LT.

5.Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Alla ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.