Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, sostituzione di installazioni non più conformi, casetta da giardino, semplice manutenzione

1.

1.1.

Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 e 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2.

2.1.

La ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di costruzione e miglioria, le seguenti spese:

rifacimento del tetto, ____________________EUR 137.04

totale fr. 43'540.15

L’autorità di tassazione, da parte sua, ha ammeso in deduzione solo le spese dei convettori, del forno a legna, del rubinetto da giardino e le spese connesse a tali beni, come la tassa per la licenza edilizia, per un ammontare complessivo di fr. 3'152.–.

2.2

Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

- i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

- i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

- le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravano al momento del precedente acquisto.

2.3

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).

2.4

Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano al contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).

2.5

Avendo evidenziato i criteri per distinguere le spese di manutenzione dalle spese di miglioria, occorre affrontare le questioni inerenti alla prova dell’esistenza e dell’entità di tali spese.

Nella procedura fiscale vige la massima ufficiale e il principio inquisitorio. L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte le indagini incessarie (art. 204 cpv. 1 LT; art. 130 cpv. 1 LIFD), senza essere in particolare vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai contribuenti (decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito, Berger, Voraussetzungen und Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190).

La procedura fiscale è inoltre retta dal principio di collaborazione. Sia secondo l’art. 196 LT sia secondo l’art. 123 cpv. 1 LIFD, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per un’imposizione completa ed esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200 LT; art. 126 cpv. 1 LIFD). Egli deve in particolare esporre la situazione in maniera esaustiva e trasparente (decisione TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61 p. 442).

2.6

Di principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1. n. 8).

2.7

Con riferimento alle spese per il rifacimento del tetto ed alla sostituzione delle finestre è evidente che si tratta di tipici costi di manutenzione che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata n. 48, 18).

Con riferimento alla casetta da giardino, alla “copertura passaggio ad arco” ed alle ante in laminato, si consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di investimento (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88). Nella fattispecie, né in sede di reclamo né in sede di ricorso sono stati forniti elementi atti a comprovare che si è trattato di nuovi apporti all’immobile e non invece della sostituzione di strutture già esistenti, né d’altronde viene dimostrato che dei vecchi materiali sono stati sostituiti con dei nuovi di qualità superiore, cosa che consentirebbe tutt’al più di ravvisare una componente di miglioria.

Per la casetta da giardino, si aggiunga inoltre che, come osservato dall’autorità fiscale, si tratta di una costruzione che non rientra fra le parti costitutive dell’immobile.

Riguardo alle spese di giardinaggio, tale costo sarebbe deducibile unicamente se riguardasse la realizzazione di un giardino. Ritenuto che non è stata fornita alcuna indicazione sulla natura dei lavori che sono stati svolti in concreto, ma è stato prodotto unicamente un richiamo di pagamento, tenuto conto anche della non considerevole entità della spesa (fr. 2'624,40), all’importo in oggetto non può che essere attribuita la natura di costo di manutenzione, con conseguente esclusione della deducibilità.

2.8

In queste circostanze, pertanto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà insite nella distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria, va senz’altro tutelata.

3.

Visto l’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.