Imposta sugli utili immobiliari: utile imponibile, costi di investimento, spese di manutenzione non dedotte nel calcolo dell’imposta sul reddito, nessun diritto a una riqualifica dei costi

1.

1.1.

Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2

L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2.

2.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

· i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria, le tasse di allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);

· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

2.2

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

2.3

Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, delle spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile nell’ambito dell’imposta ordinaria sul reddito e spesa di miglioria deducibile nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari (circolare 7/2023).

2.4

Per quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale l'autorità deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).

Secondo giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (sentenza TF 2C_1186/2016 del 24 aprile 2017 consid. 4.3 con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).

3.

3.1.

Nel caso in esame è litigiosa la deducibilità di costi che, a mente del ricorrente, sarebbero da considerare di costruzione e di miglioria, anziché mere spese di manutenzione, come osseverato dall’UT. Quest’ultimo ha negato buona parte delle deduzioni prospettate dal ricorrente, riconoscendo l’importo di complessivi fr. 14’978.–, aumentati in sede di reclamo a fr. 24’695.–, quali spese di costruzione e miglioria a fronte di una richiesta di 82’071.–.

3.2

La tematica controversa, come prevede il diritto tributario (differenziandosi da quello edilizio), impone un esame analitico delle diverse attività edificatorie, riferite alle singole componenti e installazioni dell’immobile (Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 30 ad art. 32 LIFD, p. 485). Sotto il profilo economico, queste ultime rappresentano infatti delle unità patrimoniali indipendenti l’una dall’altra, con una propria durata di vita e un proprio valore d’uso (Locher, Kommentar zum DBG, vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 18 ad art. 32 LIFD, p. 785). Solo un simile approccio individuale, basato su una valutazione oggettiva e tecnica dei singoli interventi edificatori, permette di delimitare ogni specifico onere deducibile di miglioria dalle spese di manutenzione, non deducibili, sostenute nel periodo fiscale in esame, siano quest’ultime necessarie a conservare l’uso di un immobile, a ripristinare una perdita di valore accresciuta oppure ancora a sostituire infrastrutture con una durata d’impiego limitata. Diversamente si finirebbe per compensare fra loro aumenti e diminuzioni di valore delle singole unità patrimoniali, impedendo in tal modo la detrazione di costi indissolubilmente legati ai proventi della sostanza immobiliare, in chiaro contrasto con il principio stesso della capacità contributiva (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 46; cfr. anche sentenze CDT n. 80.2012.227/228 del 6 novembre 2013, in particolare consid. 2 e n. 80.2013.300 del 27 gennaio 2014, consid. 3.2)

3.3.

3.3.1

Nel caso in esame, è indubbio che i lavori in discussione, come ben si evince dalla documentazione agli atti, e in particolare dalle fatture allegate, nonostante l’importanza che hanno rivestito, costituiscono per la maggior parte delle sostituzioni, dunque interventi di manutenzione o di gestione.

3.3.2

Effettuando un esame delle deduzioni richieste dal contribuente, alla luce della circolare n. 7/2023 della Divisione delle contribuzioni, concernente le deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata, devono essere qualificate quali spese di manutenzione quelle per l’aggiornamento degli impianti elettrici (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 21), per la sostituzione di elementi secondari, quali serramenti e porte (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 20 e 22) – e ciò anche nell’ipotesi in cui la sostituzione implichi una maggiore qualità dei materiali sostituiti – nonché per il ritinteggio (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 22) e per la bonifica da amianto (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 18).

Alla medesima conclusione bisogna giungere in merito ai costi di sostituzione degli armadi a muro. Le spese di sostituzione di tale mobilio, se questo rimpiazza strutture fisse analoghe già esistenti nella medesima posizione, devono essere considerati interamente costi di manutenzione. Dalle fotografie prodotte dal ricorrente, appare evidente che il nuovo mobilio a muro ha sostituito il precedente nella medesima posizione, di modo che anche tali costi – a differenza di quanto riconosciuto dall’autorità fiscale in sede di decisione e di decisione su reclamo – devono essere qualificati quali spese di manutenzione.

Analogamente, i costi relativi allo specchio del bagno, andando a sostituire una “combinazione fissa già esistente”, potevano essere dedotti semmai limitatamente alla misura di 1/3 dell’importo della fattura (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 19).

Infine, neppure le spese legate alla sostituzione del telecomando del garage, trattandosi di semplici spese di gestione (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 5 seg.), potevano essere poste in deduzione.

Le spese legate a tali opere, trattandosi di spese di manutenzione, non possono dunque essere dedotte in sede di tassa sull’utile immobiliare.

3.3.3

Per quanto attiene invece ai lavori di sostituzione dei sanitari e del mobilio del bagno, di sostituzione della pavimentazione, delle piastrelle, della cucina e del lavabo del bagno, le relative spese, se denotano una qualità superiore rispetto al vecchio materiale (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 18 segg.), possono essere considerate spese di miglioria nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 devono essere considerati spese di manutenzione. A ben vedere, la decisione dell’autorità fiscale di riconoscere in deduzione tali importi si rivela favorevole al contribuente, nella misura in cui si fonda unicamente sulla sua affermazione di aver fatto ricorso a materiali di maggiore qualità, e non risulta comprovato dagli atti, né si evince dalla documentazione fotografica prodotta dal ricorrente.

3.3.4

Le sole spese che possono essere ritenute interamente di miglioria sono quelle attinenti alla posa e fornitura dell’angolare doccia. Avendo quest’ultimo sostituito una tenda salva schizzi, i relativi costi risultano per l’appunto interamente deducibili (cfr. circolare n. 7/2023 citata, p. 19).

3.3.5

Ne consegue che, secondo l’esame analitico operato da questa Camera, con le deduzioni ammesse nella decisione impugnata, l’autorità fiscale ha adottato una decisione più che favorevole al contribuente, avendo qualificato alcune voci quali spese di miglioria anziché di manutenzione o gestione, di modo che le censure del ricorrente in merito alle deduzioni non concesse devono essere integralmente rigettate.

4.

4.1.

L’insorgente sostiene che le spese da lui sostenute gli avrebbero consentito di vendere l’appartamento con un importante profitto e ritiene che si debbano conseguentemente qualificare costi di investimento. La documentazione fotografica che ha prodotto dovrebbe dimostrare “chiaramente un grande salto qualitativo rispetto al momento dell’acquisto”.

4.2

In una sentenza dell’11 febbraio 2015 (2C_674/2014 e 2C_675/2014), il Tribunale federale si è confrontato con un ricorso, interposto dall’amministrazione fiscale del Canton Vallese contro una sentenza della Commissione di ricorso in materia fiscale dello stesso Cantone. I contribuenti avevano venduto un appartamento, dopo aver rifatto la cucina, i bagni, i pavimenti e dopo aver ritinteggiato le pareti. L’autorità fiscale aveva negato la deduzione delle spese sostenute, che aveva qualificato manutenzione. La Commissione di ricorso, tuttavia, aveva accolto il ricorso dei venditori, sostenendo che gli interventi effettuati prima della vendita avevano “rimesso a nuovo” l’appartamento e ne avevano facilitato la vendita. Il fisco cantonale aveva allora adito la Suprema Corte, che come detto ha accolto il ricorso e annullato la decisione della Commissione di ricorso cantonale.

Il Tribunale federale ha ricordato che la deduzione delle spese sostenute dipende dal fatto che siano servite alla manutenzione o a incrementare il valore dell’immobile e non dal fatto che lo abbiano “rimesso a nuovo” o ne abbiano favorito la vendita. Quando si tratta della sostituzione di cucine, bagni e pavimenti, in particolare, si deve verificare se le nuove installazioni hanno un valore o uno standard qualitativo superiore rispetto a quello precedente. In tal caso, potrebbe essere giustificata una deduzione parziale dei costi. L’Alta Corte ha allora rinviato gli atti al fisco cantonale, perché procedesse al confronto del valore e della qualità delle installazioni esistenti rispetto a quelle nuove.

Da parte sua, la Camera di diritto tributario, in una sentenza del 4 aprile 2022 (n. 80.2022.23), ha a sua volta affermato che la deduzione delle spese sostenute dal venditore di un immobile dipende dal fatto che siano servite alla manutenzione oppure a incrementare il valore dell’immobile e non dal fatto che lo abbiano "rimesso a nuovo" o ne abbiano favorito la vendita. In base alla documentazione prodotta dal ricorrente, tutte le spese sostenute nei pochi mesi intercorsi fra l’acquisto e la vendita dell’immobile costituivano costi di manutenzione, come tali non deducibili dall’imposta sugli utili immobiliari (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2020.266 dell’11 luglio 2023 consid. 5).

4.3

Il Tribunale federale ha addirittura recentemente abbandonato la propria giurisprudenza in merito alla cosiddetta “nuova costruzione dal punto di vista economico” ed ha deciso che le spese per lavori di risanamento totale o per una ristrutturazione o un ampliamento completi sono deducibili come spese di manutenzione nella misura in cui, per il loro carattere oggettivo-tecnico, servono a ripristinare l'immobile nello stato precedente e quindi hanno un effetto di mantenimento del valore (DTF 149 II 27 consid. 4).

4.4

Nella fattispecie, si è già rilevato come l’autorità di tassazione sia già stata estremamente generosa nell’ammettere una componente di miglioria nei lavori intrapresi dal ricorrente. Contrariamente a quanto sembra ritenere il contribuente, per la qualifica di un intervento come miglioria o manutenzione non è determinante l’eventuale “salto qualitativo rispetto al momento dell’acquisto”. Al contrario, se viene acquistato un immobile la cui manutenzione è stata trascurata dal proprietario precedente, la legge stabilisce che tutti i lavori che servono a rinnovare l’oggetto in questione costituiscono manutenzione e non miglioria. Ciò risponde alla volontà del legislatore, che ha affiancato alle “spese di manutenzione” le “spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione”, prevedendone la deduzione dal reddito imponibile (articoli 32 cpv. 2 LIFD e 31 cpv. 2 LT).

5.

5.1.

Il ricorrente sostiene poi che non potrebbe far valere i costi di manutenzione nella tassazione ordinaria 2021 e 2022, in quanto nel frattempo le relative decisioni sarebbero cresciute in giudicato.

5.2

Il Tribunale federale ha già avuto occasione di escludere che un contribuente possa pretendere di dedurre, nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari, delle spese di manutenzione che non ha fatto valere nella sua dichiarazione d’imposta sul reddito. Se in base al diritto applicabile nel periodo fiscale interessato sono state sostenute spese di manutenzione, ma le stesse non sono state ammesse in deduzione per motivi di fatto (p. es. è stata presentata una dichiarazione incompleta), non è possibile che in seguito si proceda ad una “sanatoria” mediante la riqualifica di tali costi. Inoltre, anche il principio di periodicità si oppone ad una successiva deduzione dei costi di manutenzione (sentenza 2C_425/2020 del 13 luglio 2020 consid. 3.5.4, con riferimento agli articoli 15 cpv. 1 e 16 cpv. 1 LAID e alla sentenza 2C_926/2019 del 12 maggio 2020 consid. 2.2.3 e 2.2.4).

5.3

Firmando le dichiarazioni d’imposta per i periodi fiscali 2021 e 2022, nelle quali ha omesso far valere in deduzione le spese di manutenzione dell’immobile sostenute, il contribuente ha confermato che la stessa era stata compilata “in modo completo e veritiero” (art. 124 cpv. 2 LIFD; art. 198 cpv. 2 LT) e si è in tal modo assunto la responsabilità di eventuali errori, a suo sfavore o a suo favore. Non è pertanto possibile in questa sede rimediare all’omissione da lui commessa deducendo le spese di manutenzione nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche questa censura deve dunque essere respinta.

6.

6.1.

Come già esposto, la decisione impugnata appare, piuttosto che sfavorevole al contribuente, a lui vantaggiosa. Buona parte delle spese ammesse in deduzione dall’UT, ed in particolare il costo degli armadi a muro, andavano infatti considerate quali costi di manutenzione.

6.2

Nell’esame del ricorso, la Camera di diritto tributario ha le medesime attribuzioni dell’autorità di tassazione (art. 228 cpv. 1 LT). Essa prende la sua decisione fondandosi sui risultati d’inchiesta. Sentito il contribuente, può modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo (art. 230 cpv. 2 LT). La legge cantonale precisa che la Camera di diritto tributario decide le questioni di ordine e di merito in base alle risultanze dell’istruttoria senza essere vincolata alle proposte delle parti ed alla tassazione impugnata (art. 230 cpv. 1 LT). Con la sentenza, la Camera può pertanto peggiorare la tassazione contestata (“reformatio in peius”), ma anche andare oltre le richieste del ricorrente, con una modifica a suo favore (“reformatio in melius”). L’Alta Corte ha stabilito che la reformatio in peius deve prevalere sull’eventuale ritiro del ricorso se la decisione impugnata è palesemente incompatibile con i principi giuridici applicabili e un adeguamento si impone assolutamente in seguito alla verifica della questione controversa (sentenza n.2A.408/2002 del 13 febbraio 2004, in ASA 75 p. 554 = RF 58 p. 454 = RDAF 59 II 599, consid. 1.4).

6.3

Ritenuto che la delimitazione delle spese di miglioria rispetto a quelle di manutenzione non risulta sempre limpida, lasciando in tal modo all’autorità di tassazione un certo margine di apprezzamento, e considerato che non sono nella fattispecie dati elementi tali da poter ritenere la decisione impugnata palesemente incompatibile con i principi giuridici applicabili, questa Corte ritiene di poter soprassedere a una reformatio in peius.

7.

Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso dev’essere respinto e la decisione impugnata confermata. La tassa di giustizia e le spese devono essere poste a carico del ricorrente, soccombente.