destinazione residenziale di un comparto situato in un comprensorio industriale-artigianale: destinazione consolidata di fatto

A.

Nella seduta del 23 febbraio 2000 il consiglio comunale di __________ ha adottato la revisione generale del piano regolatore (revisione 96). In quella sede, un ampio comparto di forma trapezoidale delimitato a ovest da via __________, a sud da via __________ (dallo specifico toponimo della località), a est dal tracciato ferroviario e infine a nord, lungo tutto il confine del mapp. 268, dalla zona artigianale-commerciale, è stato assegnato alla zona intensiva, destinata prevalentemente alla residenza (art. 15 NAPR). Quest'area, che presenta una superficie di circa 17'000 mq, è composta da una quindicina di fondi e risulta parzialmente edificata con una decina di edifici a contenuti esclusivamente residenziali.

B.

Con risoluzione 7 maggio 2002 (n. 20) il CON1 ha approvato il piano regolatore. Esso ha tuttavia negato l'approvazione di alcune proposte pianificatorie, modificato il piano regolatore su alcuni oggetti e sospeso infine su altri la propria decisione. Per quanto riguarda queste ultime decisioni, il Governo ha anticipato l'intenzione di non approvare, per quanto qui può interessare, l'attribuzione del comparto __________ alla zona residenziale intensiva, fissando nel contempo un termine al comune e ai proprietari interessati, affinché potessero esercitare il loro diritto di essere sentiti presentando in merito le loro osservazioni.

C.

Preso atto delle considerazioni inoltrate da comune e alcuni proprietari, con risoluzione 22 ottobre 2002 (n. 4963), il CON1 ha negato l'approvazione del citato azzonamento, rinviando gli atti al comune con l'indicazione di procedere, attraverso una variante, ad un riazzonamento del comparto, attribuendolo preferibilmente alla zona artigianale-commerciale limitrofa.

D.

Con ricorso 22 novembre 2002, il RICO1 insorge innanzi a questo Tribunale avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e chiedendo la conferma della zona residenziale intensiva, così come adottata dal consiglio comunale. A sostegno della sua impugnativa, il comune lamenta la violazione dell'autonomia comunale e del diritto.

E.

La divisione della pianificazione territoriale postula il rigetto dell'impugnativa.

F.

In data 18 settembre 2003 si sono tenuti l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante il quale sono state scattate alcune fotografie dei luoghi, acquisite in seguito agli atti. Le parti hanno quindi confermato le rispettive allegazioni e domande.

G.

Ritenuto che la decisione avrebbe potuto modificare integralmente o parzialmente la destinazione pianificatoria del comparto oggetto del ricorso, il Tribunale ha notificato l'impugnativa del comune ai proprietari interessati, assegnando loro un termine per presentare le osservazioni. Entro la scadenza prefissata sono giunte le risposte di PINT11 proprietaria del mapp. 2533, di PINT10 proprietari del mapp. 2540, di PINT6 proprietario del mapp. 15, di PINT6 proprietaria del mapp. 2534, di PINT3 proprietaria del mapp. 270, di PINT10 proprietario del mapp. 2420, di PINT1 proprietaria del mapp. 266, che hanno aderito all'impugnativa del comune, mentre la PINT2 proprietaria del mapp. 268, ha comunicato, in buona sostanza, di rimettersi alla decisione di codesto Tribunale.

Considerato, in diritto

1. La competenza del Tribunale è data, il ricorso è tempestivo (art. 38 cpv. 1 LALPT) e la legittimazione del certa (art. 38 cpv. 4 lett. a LALPT). Il ricorso è dunque ricevibile.

2. La questione centrale della vertenza è l'asserita violazione dell'autonomia comunale. A tale proposito va ritenuto che in campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il CON1 (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legittimità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il CON1 non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT (RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b; II-1999 n. 27 consid. 3).

Il potere cognitivo del Tribunale della pianificazione del territorio è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT cit., ibidem; inoltre II-1997 n. 23); fanno eccne - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui è impugnata una modifica del piano regolatore disposta d'ufficio dal CON1.

3. In concreto, occorre stabilire se l’intervento del CON1 che ha decretato lo stralcio della zona residenziale intensiva dal comparto __________, si giustifica alla luce dei principi suesposti.

4. Giusta l'art. 75 Cost. i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. I piani d'utilizzazione - nel nostro Cantone chiamati piani regolatori a livello comunale (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano l'uso ammissibile del suolo (art. cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. cpv. 2 LPT). Il compito di operare una separazione all'interno delle zone edificabili spetta al diritto cantonale ed alle autorità incaricate della pianificazione (cfr. Flückiger, Commentario LPT, ad art. 15 n. con rinvii; art. 28 cpv. 2 LALPT lett. a-d LALPT). Il territorio fabbricabile dev'essere, ad ogni buon conto, suddiviso secondo le rispettive necessità, private o pubbliche: quelle dell'abitazione, dell'artigianato, dell'industria, del commercio, dell'amministrazione, dello sport, della cultura, del tempo libero ecc.. Questo conduce a delimitare delle zone edificabili con funzioni differenti. Oltre a soddisfare i requisiti dell'art. 15 LPT, tali zone devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge federale in vista - soprattutto - di promuovere la qualità della vita (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT; Flückiger, ibidem; inoltre Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 5, Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Berna 2002, pag. 159). In quest'ottica occorre, in particolare, ripartire razionalmente i luoghi destinati all'abitazione e al lavoro e preservare, per quanto possibile, i primi da immissioni nocive o moleste come l'inquinamento dell'aria, il rumore e gli scotimenti (art. 3 cpv. 3 lett. a e b LPT).

5. Dal profilo territoriale, il comprensorio urbano di __________ gravita attorno all'asse viario di via __________, che da __________ conduce alla dogana commerciale e turistica del __________, marcando la separazione fra gli insediamenti abitativi e quelli lavorativi. Difatti, a settentrione di questa strada cantonale, laddove il territorio è orograficamente caratterizzato da un dolce andamento collinare, sono insediati i nuclei tradizionali di __________ e __________ connessi e attorniati da un tessuto formato dai nuovi quartieri d'abitazione. Mentre a sud, sulla vasta pianura, naturale prolungamento della __________, hanno trovato spazio essenzialmente attività artigianali ed industriali, oltre che importanti infrastrutture doganali. Il comparto __________ è ubicato nel comprensorio meridionale, nella fascia territoriale compresa tra la strada cantonale e il parallelo binario industriale __________ -__________.

6. A sostegno della sua decisione e riprendendo le argomentazioni già espresse nella risoluzione del 7 maggio 2002, il CON1 ha sostanzialmente ritenuto inopportuna, malgrado la presenza di alcuni edifici a carattere abitativo, l'attribuzione del comparto all'esame alla zona residenziale, considerando più appropriata la sua inclusione in una zona a carattere misto artigianale-commerciale. Ciò perché l'insediamento di nuovi contenuti residenziali al di sotto della strada cantonale andava scoraggiato, sia per motivi urbanistici che pianificatori (protne dalle immissioni). Inoltre, il Governo ha ritenuto che tale azzonamento si poneva in contrasto con gli indi_PINT11 della pianificazione superiore relativa al progetto di collegamento ferroviario __________ -__________ -__________ -__________ -__________ -__________ in atto (cfr. risoluzione 7 maggio 2002, pag. 30; risoluzione impugnata 22 ottobre 2002, pag. 5). Questo ha provocato le contestazioni del comune, giacché, a fronte di una situazione esistente costituita da un complesso di edifici a destinazione esclusivamente abitativa, che la proposta pianificatoria intendeva per l'appunto consolidare, l'inserimento di contenuti artigianali e commerciali, proprio perché assenti attualmente nel comparto e perché incompatibili con la residenza, sarebbe fonte di una serie di conflitti che la soluzione comunale avrebbe per contro il pregio di scongiurare.

7. Come illustra il rapporto tecnico sulle scelte pianificatorie del PR 1996 per i comparti in località __________ e __________, allestito il 18 luglio 2002 dal pianificatore comunale e allegato alle osservazioni del RAPP1 il previgente piano regolatore del 1976 suddivideva il comprensorio urbano del comune fondamentalmente in tre settori: a nord le zone residenziali, a sud quelle lavorative industriali ed infine una zona mista di transizione a cavallo della strada cantonale per il __________, comprendente anche il comparto __________: la zona mista residenziale-artigianale RAr4. Essa consentiva l'insediamento di contenuti non residenziali, a condizione che fossero compatibili con le abitazioni (cfr. art. 43 vNAPR). Al momento di intraprendere i lavori per la revisione di cui ci si occupa, sulla scorta di quanto effettivamente realizzato sotto l'imperio della vecchia pianificazione, il comune ha tuttavia constatato che via __________ era divenuta di fatto un elemento di demarcazione fra la residenza e le attività lavorative, in quanto che la zona RAr4 era stata edificata come residenziale nel settore a nord di questa strada, mentre nella fascia a sud, fino alla linea ferroviaria, si erano insediati edifici a contenuti lavorativi. Uniche eccni di una certa consistenza a questa suddivisione erano alcuni comparti nel settore sud: __________ e __________, edificati con edifici abitativi. Di conseguenza, preso atto di questa evoluzione, che in parte aveva sconfessato le aspettative e gli indi_PINT11 dati dall'allora vigente pianificazione, il comune ha ritenuto importante codificarla con il nuovo piano regolatore. Esso ha optato per la conversione della zona RAr4 in una zona artigianale-commerciale, laddove si erano insediati contenuti lavorativi (a sud di via __________), e in una zona residenziale intensiva, laddove i contenuti erano prettamente abitativi. Per il comparto __________, come è noto, il comune ha ritenuto di privilegiare i contenuti abitativi insediatisi, assegnandolo alla zona residenziale intensiva, malgrado fosse inserito in un contesto territoriale, le cui destinazioni preponderanti erano lavorative.

8. Un attento esame della realtà della zona, che risulta nota a questo Tribunale attraverso l'esperimento del sopralluogo, suffraga in parte, come si vedrà in seguito, le tesi comunali. Come anticipato, il comune, convertendo la preesistente zona RAr4, ha ridefinito la fascia territoriale compresa tra la cantonale per il __________ e il parallelo binario industriale esistente, delimitando un vasto comparto che dall'area del __________ si estende verso sud-ovest fino al confine settentrionale del mapp. 268, attribuendolo alla zona artigianale-commerciale. Mentre il territorio che dal suddetto mappale si estende fino al comprensorio agricolo in località __________, da questi nettamente separato dal primo tratto di via __________ e dall'intera via __________, è stato attribuito alla zona residenziale intensiva qui in discussione. A consolidare il confine fra le due zone d'utilizzazione, sul limite del mapp. 268, il piano regolatore prevede una fascia alberata profonda m. Il sopralluogo ha permesso di appurare che il comparto __________, di forma trapezoidale, risulta per poco meno di 3/5 già edificato con una decina di costruzioni di una certa consistenza volumetrica e destinate esclusivamente all'abitazione, vale a dire: quattro palazzine, di cui due da 4, una da 3 e l'ultima da 5 piani, e cinque edifici da 2 piani. Otto di queste costruzioni formano un nucleo ubicato verso l'angolo occidentale del comparto, costituendo un fronte edificato conchiuso ed omogeneo sia su via __________, sia su via __________. Pur non evidenziando singolarmente particolari contenuti architettonici di pregio, questi edifici, per la loro disposizione ordinata, sia per ciò che concerne i volumi che le tipologie delle edificazioni, costituiscono nel loro complesso un insediamento equilibrato, formante un'unità insediativa chiaramente individuabile sul terreno, la cui dignità e idoneità residenziale non può essere misconosciuta. I restanti due edifici sono invece ubicati in posizione discosta: a sud, separata da questo insediamento da una fascia di terreni inedificati, è sita a ridosso del tracciato ferroviario una costruzione bifamigliare di due piani; infine, sull'angolo nord del comparto, a contatto con via __________, insiste un edificio di due piani, separato dal nucleo di cui si diceva dalla vasta superficie del mapp. 268.

8.1. Per quanto riguarda il nucleo sopramenzionato, la soluzione che attribuisce alla zona residenziale i fondi su cui sorgono fabbricati riconoscibilmente di tipo abitativo appare sorretta da motivi plausibili. La suddivisione delle utilizzazioni ammesse a monte e a valle della strada cantonale, valido principio informatore della revisione del piano regolatore, deve purtuttavia tenere conto di una realtà preesistente e compiuta, quale quella che ci occupa, che trova nella soluzione pianificatoria non approvata una ragionevole sistemazione e conferisce a questo agglomerato un assetto confacente. È indubbio, alla luce delle predette circostanze, che il comune ha inteso mediare alle esigenze di un'oculata conservazione dell'attuale impianto urbanistico, nel rispetto di quanto venutosi a creare sotto l'imperio del vecchio piano regolatore, con l'esigenza di ridefinire le funzioni e promuovere la separazione tra le zone lavorative e residenziali. Nel contempo, non sono stati trascurati gli importanti interessi dei privati che già vi hanno edificato con costruzioni a contenuti esclusivamente abitativi. Proprio in ragione di questo fatto, un indirizzo teso alla riconversione del comparto da residenziale ad artigianale, come auspica il Governo, appare già sin d'ora imposizione più velleitaria che realistica. Difatti, per quanto oggi è possibile valutare, nell'ipotesi di un'estensione della limitrofa zona artigianale-commerciale al comparto all'esame, si assisterebbe senz'altro in prima battuta all'inserimento di alcune costruzioni non residenziali sui terreni attualmente inedificati, con il risultato di serrare su due lati l'insediamento abitativo poc'anzi descritto. Nondimeno, non appare verosimile e automatico che anche sul lungo periodo si possa assistere a una riconversione dell'abitato, che peraltro, nella maggior parte dei casi, implicherebbe la demolizione degli edifici. A maggior ragione se si è in presenza di un insediamento compatto e caratterizzato da un ottimo stato di manutenzione, prospiciente oltretutto, sugli altri due lati del comparto, il comprensorio agricolo dello __________, la cui vicinanza, certamente, non scoraggia la funzione residenziale. Per le predette ragioni, si prospetta, piuttosto, un congelamento e consolidamento della sostanza edilizia esistente parallelamente ad un inserimento di edifici a destinazione artigianale, all'insegna di una commistione di contenuti e di tipologie di costruzioni, a tutto detrimento di un comparto, la cui situazione urbanistica dovrebbe risultare viceversa ben definita e meglio strutturata. Inoltre, vi sarebbe l'aggravante che la fascia alberata prevista dal comune sul limite fra le due zone, con funzione sia di area di stacco che di protne per il comparto residenziale più sensibile, verrebbe automaticamente a cadere. Una tale cesura posta nel bel mezzo di una zona artigianale-commerciale, essendo privata del suo scopo d'origine, non sarebbe più sorretta da un valido motivo di interesse pubblico, oltre che risultare in contraddizione con il preteso indirizzo di convertire il suddetto nucleo abitativo alla funzione lavorativa. Ciò, tuttavia, a chiudere il cerchio, lascerebbe insoluto il problema dei conflitti causati dalla coabitazione nel medesimo comparto di contenuti fra di loro poco compatibili. In questo senso, non si può negare un fondamento alle preoccupazioni del comune e che la sua proposta pianificatoria, almeno in parte, sia sprovvista di valide ragioni.

8.2. Ciò detto, se nel comprensorio a sud della strada cantonale, largamente dominato da utilizzazioni lavorative, la presenza di un insediamento inconfondibilmente di natura residenziale giustifica l'eccne, nello stesso tempo la limita laddove la stessa non ha motivi d'essere. E' il caso della part. 268, un'ampia superficie rettangolare di circa 5'000 mq, che è posta ortogonalmente rispetto alla cantonale e al tracciato ferroviario, congiungendoli in pratica, e per questo fungente da cuscinetto fra il comparto edificato residenziale, che si sviluppa oltre il suo lato sud-occidentale, e la zona artigianale-commerciale sul suo lato nord-orientale. Malgrado questo fondo sia completamente inedificato, la pianificazione comunale lo assegna al comparto residenziale intensivo (__________). Se in astratto non si può tacciare d'erronea questa soluzione, nella misura in cui la definizione pianificatoria del comparto residenziale mantiene una sua coerenza (constatazione, questa, che sarebbe altrettanto valida se rapportata alla limitrofa zona artigianale-commerciale), va comunque ritenuto che questo fondo ne costituisce in concreto un ampliamento per un suo futuro sviluppo, che, riferito al contesto sopramenzionato, ricordiamo, di comprensorio destinato alle attività lavorative, appare, come rettamente rilevato dal CON1 (cfr. risoluzione impugnata, pag. 5), quantomeno inopportuno e va quindi scoraggiato. In quanto tale, la necessità di ampliare questo comparto con l'introduzione di nuovi ulteriori contenuti residenziali non appare giustificata, né da valide ragioni pianificatorie, né dalle circostanze e dai bisogni locali, e quindi carente dal profilo dell'interesse pubblico. A maggior ragione se si considera, in aggiunta, che la zona residenziale a nord della strada cantonale, laddove il comune ha posto le basi pianificatorie per un suo corretto e naturale sviluppo territoriale, risulta sovradimensionata (cfr. risoluzione del CON1 d'approvazione del piano regolatore del 7 maggio 2002, pag. 24), come peraltro più volte riconosciuto dallo stesso municipio nel corso dell'evasione delle pratiche attinenti all'approvazione del piano regolatore. D'altronde, che l'inclusione del mapp. 268 nel comparto __________ non fosse una scelta coerente con gli indici, PINT11 alla base del piano regolatore è stato, quantomeno implicitamente, riconosciuto dal pianificatore comunale nelle conclusioni del suo rapporto tecnico (cfr. Rapporto tecnico sulle scelte pianificatorie del PR 1996 per i comparti in località __________ e __________, 18 luglio 2002, pag. 2), laddove ne propone lo scorporo, con la conseguente traslazione della fascia alberata lungo il confine sud-ovest, allo scopo di circoscrivere una zona occupata soltanto dagli edifici residenziali esistenti.

8.3. Giustificato con quanto precede risulta per contro l'inclusione della fascia inedificata a sud, formata dai mapp. 2534, 2533, 270, che con la part. 415, quest'ultima edificata, costituisce un completamento organico all'interno della sostanza edilizia già esistente, conferendo una giusta consistenza nonché un'evidente coerenza pianificatoria alla delimitazione meridionale del comparto, che trova nell'asse ferroviario il suo limite più facilmente riconoscibile. Viceversa, l'attribuzione di questi fondi alla zona artigianale-commerciale apparirebbe, dal punto di vista dei contenuti, ma anche da quello urbanistico, come una propaggine ingiustificata delle funzioni lavorative in quelle residenziali.

9. Inconferente appare, da ultimo, l'argomento addotto dal Governo circa il problema della tutela dalle immissioni foniche. Nella risoluzione d'approvazione del piano regolatore, il CON1 ha ritenuto che la modifica di azzonamento in __________ si poneva in contrasto con i disposti dell'Ordinanza contro l'inquinamento fonico (OIF), in quanto doveva essere dimostrato il rispetto dei i valori di pianificazione per un grado di sensibilità al rumore (GDS) II, come quello attribuitogli dal comune (cfr. risoluzione del CON1 d'approvazione del piano regolatore del 7 maggio 2002, pag. 41). Con ciò il Governo assume che il comparto __________, essendo interessato da una modifica di azzonamento dato dalla conversione della zona RAr4 in zona intensiva, costituisce una nuova zona edificabile ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 LPAmb, la cui istituzione può essere prevista soltanto se sono rispettati i valori di pianificazione. A torto, tuttavia.

9.1. Giusta l'art. 24 cpv. 1 LPAmb le nuove zone per la costruzione di abitazioni o di altri edifici, destinati al soggiorno prolungato di persone, possono essere previste soltanto nelle regioni in cui le immissioni foniche non superano i valori di pianificazione o nelle quali questi valori possono essere rispettati mediante misure di pianificazione, sistemazione o costruzione (art. 24 cpv. 1 prima frase LPAmb). Nella seconda frase del cpv. 1, l'art. 24 LPAmb dispone però che il cambiamento di destinazione delle zone edificabili non implica una delimitazione di nuove zone edificabili. In concreto, contrariamente all'opinione del CON1 non è il cambiamento di destinazione che avrebbe interessato il comparto __________ con la nuova pianificazione che impone la dimostrazione del rispetto dei valori di pianificazione per poterlo attribuire alla zona intensiva, bensì se questo territorio costituisce una nuova zona ai sensi dell'art. 24 LPAmb.

9.2. L'art. 24 cpv. 1 LPAmb, rispettivamente l'art. 29 OIF, che lo attua, riguardano tutte quelle situazioni in cui sono delimitate per la prima volta zone edificabili a contenuti sensibili al rumore. È il caso dell'attribuzione alla zona edificabile di un territorio che precedentemente non lo era, essendo ad esempio incluso in zona agricola. Più delicata è invece la situazione di una zona edificabile approvata prima dell'entrata in vigore della LPT e la cui conformità con il diritto federale non è stata esaminata, come nel caso del piano regolatore di __________ del 1976. A tale proposito il Tribunale federale ha stabilito che se un territorio, interessato da un vecchio piano delle zone che non risponde ai requisiti della LPT, è compreso nel comprensorio largamente edificato ai sensi dell'art. 36 cpv. 3 LPT ed è poi assegnato ad una zona edificabile, non può essere giuridicamente qualificato di nuova zona per la costruzione ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 LPAmb (cfr. DTF del 6 dicembre 1996, in URP/DEP 1997, pag. 505 segg., consid. 3). Di conseguenza, non vi è obbligo di rispettare i valori di pianificazione, né di prevedere misure di pianificazione, di sistemazione o costruzione, né di effettuare cambiamenti di destinazione conformemente all'art. 24 cpv. 2 LPAmb.

In concreto, non fa alcun dubbio che il territorio che era incluso nella zona RAr4 a sud della cantonale, comprendente perciò l'attuale comparto __________, sia urbanizzato e faccia parte del comprensorio ampiamente edificato del comune, come si evince agevolmente dal compendio di urbanizzazione, sebbene quest'ultimo sia aggiornato soltanto al 1994, e come peraltro questo Tribunale ha potuto accertare con i numerosi sopralluoghi effettuati nel corso del mese di settembre del 2003. Pertanto, il comparto all'esame, non costituendo una nuova zona edificabile, nulla osta, dal profilo della legislazione ambientale, alla sua attribuzione alla zona residenziale intensiva con un GDS II (cfr. art. 43 cpv. 1 lett. b OIF).

9.3. Si potrebbe ritenere che la prossimità al comparto in discussione di importanti vie di comunicazione, quali via __________ e il futuro asse ferroviario __________ -__________ -__________ -__________ -__________ -__________, causi immissioni foniche che comunque, malgrado un eventuale intervento di risanamento, condizionerebbero l'edificazione proprio perché alla zona è stato attribuito un GDS II (cfr. art. 22 LPAmb e 31 OIF). Va però ritenuto che il comparto __________, considerando lo scorporo dei mapp. 266 (parzialmente), 267 e 268, risulta discosto nel suo angolo nord da via __________ per abbondanti 30 m ed è parzialmente schermato da questa strada dalle edificazioni che vi si affacciano sul lato sud, in modo da godere di una relativa tranquillità anche nelle fasce orarie di maggior traffico, come appurato in sede di sopralluogo. Non si può infine trascurare che il fronte prospiciente questo asse stradale - ossia il versante a contatto con via __________ - risultando già integralmente edificato con abitazioni, merita senz'altro di conservare una protne fonica garantita da un GDS II. In merito al previsto tracciato ferroviario, va considerato in generale come l'estromissione della funzione residenziale e la riconversione del comparto in artigianale-commerciale hanno consentito al comune di attribuire un GDS III. Contrariamente a quanto ha assunto il Governo, il comune ha così predisposto una pianificazione che dal profilo delle immissioni foniche risulta tutt'altro che in contrasto con la pianificazione di ordine superiore. Difatti, la futura linea ferroviaria, che attraverserà da un capo all'altro il territorio comunale, troverà le condizioni più favorevoli, laddove lambisce il territorio edificabile del comune, circa 2000 m, per risolvere i problemi legati al rispetto dei valori posti dall'OIF. In questo contesto, l'esiguo fronte lungo poco meno di un centinaio di metri del comparto __________, che si affaccia sulla ferrovia, impone certamente con un GDS II al futuro impianto misure foniche di contenimento accresciute rispetto al resto della tratta. Tuttavia sarebbe fuori luogo ritenere, e il Governo se ne guarda bene dall'affermare, che ciò possa essere causa di costi sproporzionati, peggio ancora che ne possa compromettere la realizzazione. Un declassamento del grado di sensibilità al rumore non entra inoltre, quantomeno per il momento, in linea di conto, poiché il comparto non è già esposto al rumore della linea ferroviaria (art. 43 cpv. 2 OIF).

. In conclusione, il ricorso deve dunque essere parzialmente accolto. Di conseguenza, la zona residenziale intensiva in località __________, tranne i mapp. 266 (parzialmente), 267 e 268, è approvata con un GDS II. Poiché il comune non è comparso in causa per tutelare interessi economici propri, bensì in veste di ente pianificante, si prescinde dal prelievo di tassa e spese di giudizio (art. 28 PAmm). Le ripetibili sono commisurate al successo dell'impugnativa (art. 31 PAmm).