TA - AC.2003.0181 - 2004-06-04 - GENIN Michel et Slavojka c/Echandens/Michel Rosat SA

1.

Déposé dans le délai, selon les formes légales, contre la décision de la municipalité levant leur opposition, le recours des propriétaires de la parcelle sur laquelle le constructeur a prévu d'aménager une partie du tronçon de la voie d'accès au bâtiment et aux parkings à construire, est recevable.

2.1

L'art. 104 al. 3 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) prévoit que :

"La municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique."

Comme l'indique le texte clair de cette disposition, les équipements qui empruntent la propriété d'autrui doivent être au bénéfice d'un titre juridique au moment de la délivrance du permis de construire déjà, seule leur réalisation pouvant intervenir ultérieurement, avant l'achèvement de la construction. Il s'agit de créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative, de manière à prévenir des conflits ultérieurs. On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (arrêts TA AC 2001/0115 du 27 août 2001, AC 1997/0112 du 14 août 2001, AC 1995/0256 du 13 mars 1998 et AC 1995/0154 du 6 décembre 1995). Lorsque le contenu d'une servitude de passage n'est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu'à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l'aide du juge civil compétent (cf. ZBl 1981 p. 464). En d'autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de droit civil lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu'il existe un doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l'octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (arrêts TA AC 2001/0115 et AC 1997/0112 cités).

2.2

En l'espèce, le constructeur prévoit d'aménager et d'utiliser le chemin existant comme voie d'accès à la nouvelle construction. Selon le projet mis à l'enquête, ce chemin empiète, sur une bande d'une largeur de 3 mètres 50 environ et sur une longueur de 25 mètres environ sur la parcelle propriété des recourants. Pour le constructeur, ce chemin aurait été construit en 1989, suite à l'accord passé entre les propriétaires concernés, qui avaient signé le 3 janvier 1984 une promesse de constitution de servitude. Or, il apparaît à la lecture du document produit dans le cadre de l'instruction du recours, que cette promesse a été signée par les propriétaires des parcelles nos 208, 209 et 210 en tant que fonds dominant et le propriétaire de la parcelle no 545 en tant que fonds servant. Elle ne prévoyait pas de servitude à charge de la parcelle no 210. En outre, cette promesse n'a apparemment jamais été exécutée et elle a par conséquent pris fin le 30 novembre 1991, comme le prévoyait le chiffre 5 de l'acte. On constate en effet que le tracé de la route, tel qu'il était envisagé à l'époque et dont le plan figurait en annexe à la promesse, empiétait sur la parcelle no 545, fonds servant. Ce tracé a été modifié par la suite, puisque le chemin actuel, construit en 1989, ne passe pas sur la parcelle no 545, mais emprunte le nord de la parcelle no 209.

L'argument du constructeur, qui allègue que les recourants auraient été informés de l'existence des servitudes au moment de l'achat de l'immeuble, doit dès lors être écarté. En effet, l'existence même de telles servitudes paraît douteuse, cela d'autant plus qu'elles ne figurent pas dans les extraits du registre foncier. S'il est vrai, comme l'a fait remarquer le constructeur, que l'acte de vente signé par les recourants le 17 octobre 2000 précise que les acheteurs ont reçu "la copie du feuillet 210 d'Echandens et l'exercice détaillé des deux servitudes", le tribunal constate que ces servitudes ne concernent pas le chemin, objet du présent litige, mais qu'il s'agit de celles mentionnées dans l'acte de vente, soit :

"ETAT DES DROITS ET CHARGES

I. SERVITUDES

No 00/690 – charge

Maintien de zone de verdure

No 00/691- charge

Restriction au droit de bâtir."

Il convient dès lors d'admettre que le constructeur n'a pas apporté la preuve qu'il dispose d'un titre juridique l'autorisant à utiliser la partie du chemin sur la parcelle no 210. S'il entend maintenir l'accès prévu dans les plans mis à l'enquête, auquel les recourants s'opposent, il devra, le cas échéant, s'adresser au juge civil qui se prononcera de manière définitive.

3.

Dans le cadre de l'instruction du recours, le constructeur a présenté un nouveau plan de la voie d'accès, modifiant le tracé de la route, qui n'empiéterait ainsi plus sur la parcelle voisine. La municipalité estime quant à elle que l'accès à la parcelle est de toute manière assuré, sans qu'il soit nécessaire de modifier le tracé et sans empiéter sur la parcelle des recourants.

3.1

L'art. 19 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT) prévoit qu'un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Le Tribunal administratif a rappelé que la définition de l'accès adapté à l'utilisation prévue fait l'objet d'une jurisprudence cantonale constante dont il résulte, en substance, que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers, ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorde, à des dangers excessifs. Ainsi, une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (arrêts TA AC 1997/0112 du 14 août 2001 et AC 2000/0105 du 18 octobre 2000).

3.2

En l'espèce, il est possible, comme l'a relevé la municipalité, d'accéder à la parcelle par le sud ou par le nord. Toutefois, dans les deux cas, la largeur du chemin, si le tracé n'est pas modifié, serait réduite de moitié à la hauteur de la parcelle no 210, empêchant le croisement des véhicules. S'il est vrai que le Tribunal administratif a admis pour un chemin desservant quatre à cinq maisons familiales une largeur ne permettant pas le croisement (AC 1997/0112 cité), il convient d'admettre que l'accès à un immeuble administratif et d'activités, qui comporte un parking souterrain de 145 places et un parking extérieur de 19 places, compte tenu de son utilisation commerciale, obéit à d'autres critères. En raison de la surface à disposition sur la parcelle, des solutions sont possibles, par exemple en déplaçant le tracé comme le propose le constructeur ou encore en prévoyant une seule voie de circulation des véhicules à sens unique (entrée par le sud et sortie par le nord ou l'inverse). Quelle que soit la solution choisie par le constructeur, elle nécessite une modification des plans présentés dans le cadre de la mise à l'enquête, respectivement une modification du permis de construire délivré.

4.

Les recourants soutiennent que la modification du tracé proposée par le constructeur nécessite une nouvelle mise à l'enquête car il ne s'agirait pas d'une modification de minime importance.

4.1

Selon l'art. 109 LAT, la demande de permis de construire est mise à l'enquête publique par la municipalité pendant 20 jours. L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de construction au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment, qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. D'autre part, elle doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés, d'associations à but idéal ou des autorités cantonales; le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions. Selon l'art. 111 LATC, la municipalité peut dispenser de l'enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés dans le règlement cantonal. L'art. 72d du Règlement d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RATC), entré en vigueur le 14 mai 2001, énumère de manière exemplaire, en tant que disposition d'application de l'art. 111 LATC, les travaux de minime importance qui peuvent être dispensés de l'enquête publique. Examinant l'interprétation qui doit être donnée à cette nouvelle disposition, le Tribunal administratif a jugé qu'il fallait conclure que le texte de l'art. 72d RATC s'oppose à ce qu'un projet soit dispensé d'enquête lorsqu'un voisin spécialement concerné est d'emblée sollicité de consentir au projet a précisément refusé son consentement (arrêt TA AC 2003/0063 du 18 septembre 2003). L'art. 72b RATC prévoit la possibilité d'une enquête complémentaire, qui doit intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale (al. 1). Elle ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2). La procédure est la même que pour une enquête principale, les éléments nouveaux ou modifiés devront être clairement mis en évidence dans les documents produits (al. 3).

Lors de la publication de l'enquête complémentaire, celle-ci devra toujours mentionner le numéro de référence de l'enquête précédente sur laquelle porte le complément (al. 4). Malgré les termes restrictifs de cette disposition légale, la voie de l'enquête complémentaire peut également être suivie lorsqu'une autorisation de construire est contestée par un recours et que le constructeur entend apporter des modifications à son projet sur des éléments de peu d'importance dans une perspective transactionnelle. De même lorsque le recours contre un projet n'a été admis que sur des points secondaires, ces défauts peuvent être corrigés dans le cadre d'une enquête complémentaire (Droit fédéral et vaudois de la construction, 3ème édition Lausanne 2002, rem. 1.5 ad art 109 LATC et commentaire ad art. 72b RATC; RDAF 1995, 287). Le Tribunal administratif a rappelé que les conditions d'une dispense d'enquête ne sont pas réalisées dans le cas d'un constructeur qui envisage, en cours de travaux, soit après l'obtention du permis de construire, des modifications de son projet dans le sens d'une aggravation de l'occupation du sol, car celles-ci justifient l'ouverture d'une procédure d'enquête. Il a ajouté que si elles sont de minime importance, ces modifications ne requièrent toutefois qu'une enquête complémentaire (arrêt TA AC 1997/0231 du 28 avril 1998). Conformément aux principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de procédure, il est en effet logique de renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance" (art. 117 LATC), de prévoir une enquête complémentaire pour celles qui portent "sur des éléments de peu d'importance" (art. 72b RATC, ancien art. 72a al. 2 RATC) et de réserver la voie de l'enquête ordinaire pour les changements plus importants (arrêt TA AC 1993/0172 et 1993/0302 du 1er février 1994).

4.2

Le constructeur a admis dans le cadre de l'instruction du recours d'apporter des modifications au projet mis à l'enquête. Le plan qu'il a présenté, signé par un architecte, prévoit le déplacement de la voie d'accès d'environ 3 mètres 50 pour éviter la parcelle des recourants. Cette modification placée dans son contexte, accès à un parking souterrain de 145 places et à un parking extérieur de 19 places, voie desservant non seulement le bâtiment à construire, mais également d'autres parcelles, dans une zone destinée à se développer, ne saurait être dispensée de toute enquête. En outre, le plan présenté ne précise pas comment sera aménagé le terrain le long de la parcelle no 210. Or, la pente existant à cet endroit nécessitera apparemment la création d'un remblai, et il convient que cet élément soit déterminé avec précision, puisqu'il est susceptible d'affecter la parcelle no 210. La question de la distance aux limites, par rapport aux nouveaux aménagements, devra également être réexaminée. Toutefois, compte tenu du fait que seule cette partie des aménagements extérieurs est contestée, on peut se limiter à une enquête complémentaire, telle qu'elle est prévue à l'art. 72b RATC. Il convient dès lors de réformer la décision attaquée par laquelle la municipalité a délivré le permis de construire, en ce sens que la validité du permis est subordonnée au dépôt de nouveaux plans portant sur la voie d'accès au bâtiment, en particulier au garage souterrain, à la mise en œuvre d'une enquête complémentaire, et au terme de celle-ci, cas échéant, à la délivrance d'un permis complémentaire.

5.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis. Les recourants qui obtiennent gain de cause avec l'aide d'un conseil ont droit à des dépens. Un émolument judiciaire est mis à la charge du constructeur la société Michel Rosat S.A. et de la commune d'Echandens. Ils verseront en outre des dépens aux recourants.