CDAP - AC.2014.0272 - 2015-01-09 - ATKINSON, Caisse de Pensions de l'Etat de Vaud /ÖZCAN, SAHINGÖZ, Municipalité de Lausanne

1.

Les recourants 2 et 3 soutiennent que la hauteur des façades ne serait pas réglementaire.

a) L'art. 101 RPGA régit la hauteur des façades dans la zone urbaine:

"1 La hauteur des façades H (voir art. 20 à 22), qu bordent les voies publiques ou privées, existantes ou projetées, est déterminée par la distance entre les limites des constructions D:

H = 15,50 mètres lorsque D ≤ 18,00 mètres,

H = 17,00 mètres lorsque D > 18,00 mètres.

2 La façade donnant sur la voie la moins large ou la plus basse peut être élevée à la hauteur de la façade donnant sur la voie la plus large ou la plus haute:

a. dans les cas où le bâtiment est situé entre deux voies distantes de 16,00 mètres ou moins. La hauteur ainsi obtenue ne peut dépasser de plus de 3,00 mètres la hauteur réglementaire,

b. dans les cas où le bâtiment est situé à l'angle de deux voies. Cette dernière hauteur est admise sur une longueur développée de 18,00 mètres calculés à partir de l'angle formé par l'intersection des limites des constructions. Si elles forment un arrondi, à partir de l'angle du pan coupé qui circonscrit l'arc de l'arrondi. Elle ne peut dépasser 20,00 mètres.

3 Sur 16,00 mètres de profondeur, toutes les façades peuvent être élevées jusqu'à la hauteur de la façade sur rue, même si la hauteur ainsi obtenue dépasse les maxima précités.

4 A partir de 16,00 mètres de profondeur, la hauteur des façades est limitée à 14,50 mètres."

Les art. 20 à 22 RPGA auxquels il est renvoyé prévoient ce qui suit:

"Art. 20. Hauteur des façades

La hauteur des façades est mesurée au milieu de celles-ci dès le niveau de référence défini à l'Art. 21 et jusqu'à l'arête supérieure de la corniche pour les toitures à pans, ou de la tablette de l'acrotère ou du garde-corps, s'il est opaque, pour les toitures plates.

Art. 21. Niveau de référence

Le niveau de référence est défini en fonction de la position du bâtiment:

a) si le bâtiment est situé à l'intérieur d'une propriété, le niveau de référence correspond au niveau moyen du terrain naturel ou au niveau fini du premier étage habitable, qu'il soit complet ou partiel, si celui-ci est inférieur au niveau moyen du terrain naturel,

b) si le bâtiment est implanté sur une limite des constructions et jusqu'à une distance de 6,00 mètres en retrait de celle-ci, le niveau de référence est fixé par la Municipalité. Il correspond au niveau de la voie ou du trottoir existants ou projetés calculé sur la limite des constructions. Les autres façades peuvent bénéficier de la hauteur de la corniche ou de la tablette de l'acrotère ou du garde-corps ainsi obtenue,

c) si le bâtiment est érigé sur une terrasse surélevée ou un terre-plein, le niveau de référence correspond au niveau de la terrasse ou du terre-plein, à condition qu'ils aient une largeur d'au moins 6,00 mètres, sans interruption, sur toute la façade. Les autres façades peuvent bénéficier de la hauteur de la corniche ou de la tablette de l'acrotère ou du garde-corps ainsi obtenue. La largeur de la terrasse est mesurée perpendiculairement à la façade, entre celle-ci et le haut du mur de soutènement ou du talus. L'établissement de locaux non habitables à l'intérieur des terre-pleins est admissible. Les dimensions de ces locaux et les autres conditions de construction et d'architecture, notamment à des fins esthétiques, sont fixées par la Municipalité.

Art. 22. Limitation dans le calcul de la hauteur des façades

Des limitations de hauteur pour les façades peuvent être imposées lorsqu'un bâtiment est implanté sur une parcelle bordée de deux voies ou plus. Dans ce cas, la Municipalité:

a) détermine la limite des constructions devant servir de base pour le calcul de la hauteur des façades. La cote d'altitude ainsi obtenue sert de référence pour toutes les façades donnant sur les rues,

b) peut imposer une solution tenant compte d'une hauteur moyenne des façades donnant sur les rues, lorsque les niveaux de référence auraient pour conséquence de créer des hauteurs de façades trop différentes."

b) En l'occurrence, le bâtiment projeté serait implanté sur la limite des constructions. En vertu de l'art. 21 let. b RPGA, en lien avec la figure 2 du RPGA, le niveau de référence est ainsi déterminé par la Municipalité et correspond au niveau de la voie ou du trottoir existants ou projetés calculé sur la limite des constructions, soit en l'espèce le trottoir sur l'Avenue de la Confrérie, dont l'altitude est de 447.06 m au milieu de la façade concernée (art. 20 RPGA), comme cela ressort du plan de coupe A-A; contrairement à ce qu'affirment les recourants, le niveau de référence n'est pas celui du tout-venant "stabilisé" qui est situé quelque 170 cm en dessous de celui du trottoir de l'avenue de la Confrérie. Conformément à l'art. 101 al. 1 RPGA, en lien avec la figure 8 du RPGA, dès lors que la distance entre les alignements (ou limites des constructions, situés de part et d'autre de l'avenue de la Confrérie) est supérieure à 18 m - elle est en l'espèce de 23.48 m -, la hauteur réglementaire est ainsi de 17 m et par conséquent l'altitude maximale autorisée est de 464.06 m (447.06 + 17), calculée à la tablette de l'acrotère ou du garde-corps, s'il est opaque. La tablette du garde-corps - opaque - se situant dans le cas d'espèce à une altitude de 463.06 m, force est de constater que la hauteur réglementaire est respectée puisque la hauteur du bâtiment atteint 16 m et ce grief, mal fondé, doit par conséquent être rejeté.

2.

Les trois recourants estiment que l'autorité intimée a indûment autorisé une interruption à l'ordre contigu en octroyant une dérogation aux art. 96 et 100 RPGA, applicables à la zone urbaine.

a) Ces dispositions, ainsi que l'art. 15 RPGA, prévoient ce qui suit:

"Art. 96. Ordre des constructions

L'ordre contigu (voir art. 15) est obligatoire."

"Art. 15. Ordre contigu

L'ordre contigu est caractérisé par:

a) la construction de bâtiment adjacents, séparés par des murs aveugles ou mitoyens,

b) l'implantation obligatoire des bâtiments sur les limites de constructions. Une autre implantation peut être admissible, en retrait de la limite des constructions, si celle-ci est justifiée du point de vue de son intégration ou toutes autres considérations, notamment d'ordre patrimonial ou archéologique."

"Art. 98. Distance aux limites de propriété

Voir Figure 7

1 Les façades qui ne sont pas sur la limite des constructions sont à une distance minimale de 6,00 mètres des limites de propriété.

2 Ces façades doivent être ajourées."

"Art. 100. Interruption de l'ordre contigu

Voir Figure 7

1 Des interruptions de l'ordre contigu (voir art. 15) peuvent être aménagées. Les espaces libres entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété sont d'au moins 12,00 mètres.

2 Les façades sur l'espace libre doivent être ajourées.

3 Des constructions peuvent être élevées sur la limite des constructions. Elles ne comporteront qu'un rez-de-chaussée et des sous-sols.

4 Ces interruptions font l'objet d'une servitude de restriction au droit de bâtir en faveur de la Commune sur l'espace créé et, le cas échéant, d'une servitude de vues et retour de corniche en faveur de l'immeuble voisin."

Les art. 79 et 80 RPGA prévoient ce qui suit:

"Art. 79. Dérogations

1 La Municipalité peut accorder des dérogations aux prescriptions réglementaires des plans spéciaux et du présent règlement concernant l'ordre, la hauteur et la longueur des constructions, pour autant que des motifs d'intérêt public le justifient ou lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration ou la conception des constructions requièrent des solutions particulières.

2 L'octroi des dérogations ne doit pas:

a) augmenter de manière significative le total des surfaces brutes de plancher habitables (voir art. 17.2),

b) porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.

3 Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières telles qu'un aménagement de jardin, une implantation en recul sur les limites des constructions, une cession gratuite de terrain, une réduction de gabarit ou tout autre avantage d'intérêt général.

Art. 80 Dérogations mineures

La Municipalité peut accorder des dérogations d'importance mineure aux prescriptions réglementaires des plans spéciaux et du présent règlement lorsque celles-ci ne portent pas atteinte aux objectifs principaux poursuivis."

b) En l'espèce, l'ordre contigu - caractérisé par la construction de bâtiments adjacents (art. 15 let. a RPGA) et l'implantation obligatoire des bâtiments sur les limites des constructions (art. 15 let. b RPGA) - est obligatoire, conformément à l'art. 96 RPGA. Or, la façade sud-est de la construction litigieuse ne respecte pas le premier des critères posés par l'art. 15 RPGA, à savoir la construction de bâtiments adjacents, ce qui crée en l'occurrence une interruption de l'ordre contigu s'agissant de cette façade. Cette situation est toutefois expressément autorisée par l'art. 100 al. 1 RPGA (1ère phrase) qui précise que, dans ce cas, les espaces libres entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété sont d'au moins 12 mètres (art. 100 al. 1, 2ème phrase, RPGA); l'art. 100 al. 3 RPGA précise encore que, dans ces espaces libres, des constructions peuvent être élevées sur la limite des constructions mais qu'elle ne comporteront qu'un rez-de-chaussée et des sous-sols. Dès lors que la distance du bâtiment projeté, de cinq étages et attique sur rez-de-chaussée, au bâtiment voisin ECA n° 10'424 sis sur la parcelle n° 586 est en l'espèce de 11 m, l'autorité intimée a octroyé, sur la base de l'art. 79 RPGA, une dérogation dont il convient d'examiner le bien-fondé.

Cette dérogation de 1 m à la distance minimale entre bâtiments dans un cas d'interruption de l'ordre contigu permet d'augmenter la surface brute de plancher habitable de seulement 10 m2 environ (soit 5 étages x environ 1.80 m2 par étage). Or, on ne saurait considérer qu'une telle surface supplémentaire augmenterait "de manière significative le total des surfaces brutes de plancher habitables" (art. 79 al. 2 let. a RPGA), dans la mesure où la surface brute de plancher habitable est de 761 m2, même s'il s'agit ici d'un cas limite.

S'agissant des conditions posées par l'art. 79 al. 2 let. b RPGA, on ne perçoit en premier lieu pas quel "autre intérêt public" pourrait être compromis par l'octroi de cette dérogation (art. 79 al. 2 let. b principio RPGA). Quant à une éventuelle atteinte à un intérêt prépondérant des recourants (art. 79 al. 2 let. b in fine RPGA), force est de constater que les recourants 2 et 3, propriétaires de la parcelle adjacente n° 586 concernée par la dérogation à la distance entre bâtiments, conservent la possibilité de construire jusqu'à la limite de leur propre parcelle, dans les limites des art. 95 ss RPGA et en particulier de l'art. 100 al. 3 RPGA. Par ailleurs, dans la mesure où les recourants se plaignent d'une privation d'ensoleillement, le tribunal de céans a déjà relevé à plusieurs reprises qu'il n'existe pas de base légale qui permettrait à une municipalité d'une commune vaudoise d'exiger la diminution du volume d'un bâtiment ou une modification de son implantation afin de garantir le respect d'un ensoleillement minimum pour les habitants d'une parcelle voisine; en dehors des règles fixant les dimensions maximum des bâtiments et la distance à respecter entre ceux-ci et les limites de propriété, le droit vaudois ne contient ainsi aucune disposition limitant les pertes d'ensoleillement (voir arrêts AC.2007.0282 du 7 juillet 2008 consid. 7 et AC.2006.0121 du 7 mai 2007 consid. 3b/dd).

Partant, les conditions à une dérogation fondée sur l'art. 79 RPGA sont réunies et ce grief, mal fondé, doit être écarté.

3.

La recourante 1 relève également que l'autorité intimée ne s'est pas prononcée sur l'obligation subséquente d'ajourer la façade sud-est sur l'espace libre, alors que ce point avait été soulevé dans son opposition, ce qui serait constitutif d'un déni de justice.

S'agissant de l'obligation d'ajourer la façade libre, relevée par la recourante 1 dans son opposition, l'autorité intimée a exprimé dans la décision attaquée les motifs pour lesquels elle accordait une dérogation à la distance au bâtiment voisin induite par l'interruption de l'ordre contigu présentée par le projet; dès lors, s'il est vrai qu'elle ne s'est pas expressément prononcée sur ce point précis, on ne saurait toutefois considérer que son silence soit constitutif d'un déni de justice. Qui plus est, la recourante a pu invoquer ce moyen dans la présente procédure et une éventuelle violation de son droit d'être entendu aurait ainsi été réparée.

Concernant le fond, il ressort des plans soumis à enquête publique que la façade concernée - si tant est que l'on puisse la qualifier de façade - ne comporte aucune ouverture, contrairement à l'exigence de l'art. 98 al. 2 RPGA. Cette "façade", qui constitue la pointe du bâtiment de forme triangulaire, présente cependant une largeur inférieure à 2 m (1.67 m), pour laquelle une dérogation à l'obligation de percer des jours n'apparaît pas critiquable, étant précisé que les deux façades adjacentes - longues de respectivement 17.21 et 21.32 m - sont toutes deux largement ajourées.

Partant, les conditions à une dérogation minime sont réunies et ce grief, mal fondé, doit être écarté.

4.

Les recourants 2 et 3 font valoir que le nombre de places de stationnement est insuffisant. L'autorité intimée a en effet renoncé à exiger la construction de places de stationnement en lien avec le projet litigieux.

a) L'art. 61 RPGA prévoit ce qui suit:

"1 Les besoins en places de stationnement ou besoins types sont définis par le tableau de l'annexe 1 : Détermination des besoins types de stationnement.

2 Le nombre de places de stationnement admissible correspond aux besoins réduits obtenus en multipliant les besoins types par un pourcentage de places admissibles.

3 Le tableau suivant détermine le pourcentage de places admissibles. Les secteurs de stationnement sont définis par le plan des secteurs de stationnement.

Pourcentages de places admissibles:

Quant à l'annexe 1, elle détermine les besoins en places de stationnement, pour les logements, comme suit:

L'art. 63 RPGA prévoit ce qui suit:

"1 Les places de stationnement destinées aux résidants sont aménagées simultanément à toute nouvelle construction et à tout agrandissement ou tout changement d'affectation important ayant pour résultat d'augmenter les besoins en stationnement.

2 La Municipalité peut réduire, voire supprimer, le nombre de places exigible lorsque:

c. leur accessibilité ne peut être réalisée dans de bonnes conditions de sécurité,

d. le terrain disponible est insuffisant, notamment pour satisfaire le quota d'espaces verts exigible,

e. la protection du patrimoine construit et non construit est en contradiction avec leur réalisation."

b) En l'espèce, l'autorité intimée a renoncé à exiger la création de places de stationnement, quand bien même le permis de construire porte sur la construction d'un immeuble de 17 studios, considérant que la parcelle n° 468 n'offrait pas un espace suffisant. Elle a ainsi appliqué l'art. 63 al. 2 let. b RPGA, qui l'autorise expressément à réduire, voire supprimer le nombre de places exigible lorsque le terrain disponible est insuffisant.

Une fois le bâtiment litigieux construit, la parcelle n° 468, d'une surface totale de 955 m2, comportera une surface bâtie de 458 m2; le solde de la surface, de 497 m2, accueillera deux places de stationnement non couvertes, une place de jeux de 53 m2, les accès (places de parc et accès aux appartements) ainsi que le trottoir sur l'Avenue de la Confrérie. Qui plus est, la parcelle n° 468 est située dans le centre-ville, à proximité d'un dense réseau de transports publics, comme le soulèvent les constructeurs et l'autorité intimée. Au vu de l'ensemble de ces circonstances, l'autorité intimée pouvait sans verser dans l'arbitraire considérer que le terrain disponible n'est pas suffisant pour la construction de places de stationnement. Ce grief doit donc être rejeté.

5.

Les recourants 2 et 3 considèrent en outre que la surface d'espaces verts est insuffisante.

a) Les art. 50, 51 et 55 RPGA prévoient ce qui suit:

"Art. 50. Principe et champ d'application

1 Pour toute construction nouvelle ou pour tout bâtiment faisant l'objet d'un agrandissement, de transformations ou d'un changement d'affectation important, le propriétaire:

a) aménage une surface appropriée en espaces verts comprenant, cas échéant, une ou plusieurs places de jeux pour les enfants,

b) plante un ou plusieurs arbres d'essence majeure.

2 Ces aménagements sont réalisés par le propriétaire, à ses frais et sur son terrain, en arrière des limites des constructions.

3 Là où a été mise en vigueur une double limite d'artère et des constructions, l'aménagement d'espaces verts est admissible entre ces deux limites.

Art. 51. Espaces verts

1 Chaque tranche ou fraction de 100,00 mètres carrés de surface de plancher brute habitable (voir art. 17.2) murs extérieurs compris, mais sans tenir compte des caves et des combles non habitables, entraîne l'obligation d'aménager une surface de 20,00 mètres carrés en espaces verts.

2 Les voies d'accès et places de stationnement ne sont pas comprises dans le calcul de cette surface."

"Art. 55. Cas particuliers

Si le terrain disponible est insuffisant pour répondre aux normes du présent chapitre, la Municipalité détermine les conditions d'application imposables".

b) En l'occurrence, l'autorité intimée a exigé, au lieu des surfaces prévues par les art. 50 al. 1 let. a et 51 RPGA, que la toiture plate soit végétalisée en extensif. En raison du manque de surface disponible sur cette parcelle (voir ci-dessus consid. 4b) et de sa situation en zone urbaine, fortement densifiée, le tribunal de céans considère que l'autorité intimée n'a pas fait preuve d'arbitraire en autorisant la construction d'un immeuble de 17 studios et en remplaçant l'obligation d'aménager 160 m2 d'espaces verts par l'exigence que la toiture plate soit végétalisée en extensif.

Partant, ce grief doit être rejeté.

6.

Les recourants 2 et 3 font enfin valoir que deux places de parc existantes (désignées comme "1" et "2" sur le plan R01) seront mises en péril par les sauts-de-loup prévus au sous-sol du bâtiment existant sur la parcelle n° 468.

En l'espèce, les sauts-de-loup concernés ne font apparemment pas l'objet du permis de construire litigieux et, partant, sont exclus de la présente procédure. Quoi qu'il en soit, on ne voit pas dans quelle mesure de telles installations, recouvertes d'une grille et de surface négligeable, mettraient en péril l'existence des deux places de stationnement existantes. Ce grief doit par conséquent être rejeté.

7.

Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Succombant, les recourants supportent les frais de justice ainsi que des dépens en faveur des constructeurs et de l'autorité intimée (art. 49, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; RSV 173.36).