CDAP - AC.2016.0417 - 2016-12-20 - A.________, B.________, C.________, D.________, E.________/Service des communes et du logement, Municipalité de Pully, F.________

Fa jf

A.

M.________ est propriétaire de la parcelle n° 3256 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Pully. D’une surface totale de 4'313 m², elle est classée dans la zone de moyenne densité du plan général d'affectation de la commune (zone destinée aux bâtiments voués en principe au logement et aux activités compatibles avec le logement). La parcelle n° 3256 supporte actuellement un bâtiment d’habitation avec affectation mixte n° ECA 1783 (plusieurs logements, deux commerces et un garage), à l’adresse avenue ********, et un bâtiment d’habitation n° ECA 1711, à l’adresse avenue ********. Devant la façade sud du bâtiment n° 1711 se trouve une grande terrasse en belvédère avec des escaliers semi-circulaires, qui fait face à un vaste jardin de plus de 3'000 m² situé dans la partie sud. L’ensemble, qui porte le nom de "********" date du premier tiers du 20e siècle.

B.

En janvier 2010, M.________ a résilié les baux de tous les appartements et locaux commerciaux des bâtiments n°1783 et 1711, en vue de travaux de rénovation. Ces résiliations ont été contestées devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer; les causes ont été portées ensuite devant le Tribunal des baux, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal puis le Tribunal fédéral, qui a définitivement rejeté les conclusions des locataires par un arrêt rendu le 13 septembre 2016 (cf. infra, let. K).

C.

Le 19 janvier 2010, M.________ a déposé auprès de la Municipalité de Pully une demande d’autorisation de construire un bâtiment d’habitation de 8 logements avec garage souterrain dans la partie sud de la parcelle n° 3256, soit à l’emplacement du jardin. Le même jour, M.________ a déposé une demande d’autorisation de construire pour la transformation et la rénovation des bâtiments d’habitation existants sur sa parcelle (bâtiments n° ECA 1783 et 1711), ainsi que pour la création d’un parking extérieur. Les bâtiments existants comportant pour l’essentiel des logements loués, M.________ a demandé, avec le permis de construire, une autorisation spéciale fondée sur la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15). Cette demande a été traitée par le Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT – actuellement, cette compétence est exercée par le Service des communes et du logement, division logement, rattaché au Département des institutions et de la sécurité).

Le projet de transformation et rénovation des bâtiments existants n° 1783 et 1711, et le projet de construction d’un nouveau bâtiment d’habitation sur la parcelle n° 3256 ont été mis à l’enquête publique du 5 mai au 3 juin 2010. Une opposition, du 2 juin 2010, a été déposée par N.________, C.________, B.________, D.________, F.________, E.________, G.________, H.________, I.________, J.________, O.________, P.________, K.________, tous locataires d’appartements dans les bâtiments n° 1783 et 1711, ainsi que par l’Association L.________, dont le président est K.________ (ci-après l'Association L.________ et consorts). Un autre locataire, A.________, a également formé opposition aux projets précités.

Selon l'art. 2 de ses statuts, l'Association L.________ a pour buts d’obtenir l’annulation de la résiliation des baux des locataires de L.________, suite au nouveau projet de M.________, de s'opposer à la surfacturation d'honoraires motivés par des services presque inexistants et de mauvaise qualité pour un coût exorbitant (sic), de s’opposer à la destruction de l’ensemble architectural "********" créé en 1935, et de démontrer l'énorme décalage entre la théorie énoncée dans le code de conduite (conformité) du groupe M.________ et les pratiques concrètes de ce dernier (re-sic). Elle admet comme membre toute personne qui poursuit les mêmes buts et qui souhaite soutenir l'association (art. 3).

D.

Le 4 octobre 2012, M.________ a adressé à la Municipalité de Pully un projet modifié de nouveau bâtiment sur la parcelle n° 3256, avec des plans de son architecte. Le gabarit et l'implantation du bâtiment principal ont été légèrement modifiés; le mur de soutènement, la terrasse en belvédère et les escaliers semi-circulaires en façade sud du bâtiment n° 1711 ont été maintenus; le parking souterrain a été redimensionné, l'accès étant désormais prévu par le sud-ouest depuis le chemin ******** ********. Les plans modifiés ont fait l’objet d’une mise à l’enquête complémentaire à partir du 24 novembre 2012. N.________, A.________, C.________, B.________, D.________, F.________, E.________, H.________, O.________, K.________, ainsi que l’Association L.________ ont derechef formé opposition.

E.

Par décisions du 22 mai 2013, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à M.________ le permis de construire (n° 6769) un "bâtiment d’habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe de 21 places, réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places". Elle a assorti l’octroi du permis à un certain nombre de conditions.

Par décisions du 22 mai 2013 également, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à M.________ le permis de construire (n° 6768) portant sur la "transformation et rénovation de deux bâtiments d’habitation, avec réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places". Elle a assorti l’octroi du permis de plusieurs conditions.

Dans les réponses aux oppositions, la municipalité a exposé que les projets de M.________ (la constructrice) avaient été soumis aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les autorisations requises moyennant le respect des conditions figurant dans les synthèses CAMAC. Il était notamment fait référence à l’autorisation prescrite en vertu de la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR).

F.

Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0292), l’Association L.________, ainsi que K.________, N.________, A.________, C.________, B.________, D.________, F.________, E.________, G.________, H.________, I.________, J.________, O.________ et P.________ (ci-après: Association L.________ & consorts) ont recouru contre les décisions de la Municipalité de Pully levant leurs oppositions et autorisant d’une part la construction du nouveau bâtiment d’habitation de 8 logements (permis de construire n° 6769 ) et d’autre part la transformation et la rénovation des deux bâtiments d’habitation existants (permis de construire n° 6768).

Une autre opposante, Q.________, a également recouru contre les décisions de la municipalité accordant les permis de construire précités à M.________ (cause AC.2013.0293). M.________ a pour sa part recouru, en demandant la modification de certaines conditions de l’autorisation spéciale du Service de l’économie, du logement et du tourisme du 22 novembre 2011, à propos de modalités du contrôle des loyers (cause AC.2013.0289).

G.

Par ordonnance du 26 juillet 2013, le juge instructeur a joint les causes AC.2013.0289, AC.2013.0292 et AC.2013.0293 pour l'instruction et le cas échéant le jugement.

H.

Le Tribunal a procédé à une inspection locale, en présence des parties, le 28 avril 2014. A cette occasion, M.________ a retiré son recours.

I. La Cour de droit administratif et public a rendu le 9 octobre 2015 un arrêt dans lequel il a été statué sur le recours formé par M.________, celui formé par l'Association L.________ et consorts et celui formé par Q.________. Le dispositif de cet arrêt est le suivant:

I. La cause AC.2013.0289 est rayée du rôle, par suite de retrait du recours de M.________.

II. Les recours formés par l'Association L.________ et consorts, d'une part, et par Q.________, d'autre part, sont rejetés.

III. Les décisions prises par la Municipalité de Pully le 22 mai 2013 et par le Service de l'économie, du logement et du tourisme le 11 avril 2011, sont confirmées.

IV. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge des recourants Association L.________ et consorts.

V. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante Q.________.

VI. Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à M.________, est mise à la charge des recourants Association L.________ et consorts.

VII. Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à M.________, est mise à la charge de la recourante Q.________.

VIII. Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à la Commune de Pully, est mise à la charge des recourants Association L.________ et consorts.

IX. Une indemnité de 2'000 (deux mille) francs, à payer à titre de dépens à la Commune de Pully, est mise à la charge de la recourante Q.________.

J. Agissant conjointement, l’Association L.________, K.________, N.________, A.________, C.________, B.________, D.________, F.________, E.________, G.________, H.________, I.________ et J.________ (c'est-à-dire les personnes désignées dans l'arrêt précité comme "l'Association L.________ & consorts", à l'exception de O.________ et P.________) ont recouru au Tribunal fédéral contre l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du 9 octobre 2015. La cause a été enregistrée sous la référence 1C_592/2015. Dans leur mémoire de recours en matière de droit public, les recourants ont pris des conclusions tendant, principalement, à l'admission du recours et à l'annulation de l'arrêt attaqué.

K. La Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral a statué dans cette cause par un arrêt rendu le 27 juillet 2016. Le dispositif de cet arrêt est le suivant:

1. Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée au Tribunal cantonal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3. Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée aux recourants, solidairement entre eux, à la charge de l'intimée.

4. Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité de Pully, au Service des communes et du logement du canton de Vaud ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

Dans les considérants de l'arrêt, auquel renvoie le ch. 1 du dispositif, le Tribunal fédéral a notamment exposé ce qui suit (consid. 4 – étant précisé que dans les considérants précédents, il s'est prononcé sur la recevabilité du recours [consid. 1] puis a rejeté, respectivement déclaré irrecevables, d'autres griefs [consid. 2 et 3]):

4. Les recourants soutiennent que la terrasse en belvédère et le local situé en-dessous auraient dû être pris en considération dans le calcul du COS. Ils reprochent à l'instance précédente d'avoir commis un déni de justice formel en ne se prononçant pas sur ces points alors qu'ils avaient été soulevés devant elle.

4.1. La jurisprudence déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir pour le juge de motiver sa decision (…). Une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (…).

4.2. Il ressort de l'art. 47 al. 1 LATC que le législateur cantonal a délégué aux communes la compétence de fixer de manière précise dans leurs plans et règlements d'affectation les prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol (…), par quoi il faut entendre également la définition du COS (…).

A l'art. 10 RCATC, première phrase, le législateur communal définit l'indice d'occupation du sol comme étant le rapport numérique entre la surface bâtie déterminante et la surface constructible de la parcelle. L'art. 11 al. 1 RCATC précise que la surface déterminante est la projection sur un plan horizontal du volume bâti y compris les parties saillantes du bâtiment; cette surface doit également tenir compte des dépendances (…). L'art. 11 al. 2 RCATC prévoit enfin une série d'éléments qui ne doivent pas être pris en considération dans la surface déterminante (…).

4.3. En l'espèce, il ressort du dossier cantonal que les recourants ont, à la suite de la production des fiches de calcul du 17 juin 2014, sur lesquelles est fondée l'analyse de l'instance précédente, reproché à l'autorité communale de n'avoir retenu, dans le calcul du COS y figurant, ni la terrasse en belvédère ni le local situé en-dessous.

A l'examen de l'arrêt attaqué, il apparaît que le Tribunal cantonal ne s'est pas formellement prononcé sur ce grief, retenant dans ses considérants les mesures reproduites dans les fiches techniques de juin 2014. Cela étant et contrairement à ce que soutient l'intimée, la cour cantonale ne pouvait pas - pour peu qu'il ne s'agisse pas d'une omission - se contenter d'exclure implicitement la terrasse et le local litigieux du calcul du COS. En effet, compte tenu des dimensions de ces aménagements, plus particulièrement de la profondeur de la terrasse (qui avoisine les 5 m, en son centre, selon les plans d'enquête) et de son importante emprise au sol, on ne peut d'emblée exclure que ceux-ci auraient dû être compris dans la surface bâtie déterminante au sens de l'art. 11 RCATC (…). Il s'ensuit que les arguments soulevés par les recourants ne sont de prime abord pas dénués de pertinence; il n'appartient pas au Tribunal fédéral de se prononcer pour première fois sur ces questions, qu'il incombe, à ce stade, à la cour cantonale de trancher.

4.4. Sur le vu de ce qui précède, le grief tiré d'un déni de justice s'avère fondé; le recours doit partant être admis pour ce motif formel sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs de fond soulevés par les recourants. Le dossier est en conséquence retourné à l'instance précédente afin qu'elle statue sur la question de la prise en compte, dans la surface déterminante, de la terrasse en belvédère et du local situé en-dessous de celle-ci.

L. Après le renvoi de la cause au Tribunal cantonal, ceux qui étaient parties à la procédure cantonale à la date de l'arrêt du 9 octobre 2015, ont été interpellés par le juge instructeur et ils ont pu présenter leurs observations.

Le 8 septembre 2016, les recourants Association L.________ et consorts (c'est-à-dire les auteurs du recours au Tribunal fédéral, O.________ et P.________ n'étant plus parties à la procédure) ont confirmé les conclusions de leur mémoire de recours du 24 juin 2016. A la même date, M.________ a conclu au rejet du recours de l'Association L.________ et consorts et à la confirmation des deux permis de construire. Pour sa part, la municipalité a confirmé ses conclusions tendant au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions. Le Service des communes et du logement, division logement, s'en remet à justice.

Le 16 septembre 2016, M.________ a requis la Cour de droit administratif et public de déclarer irrecevable le recours de l'Association L.________ et consorts, les recourants ne pouvant plus invoquer un intérêt digne de protection à l'annulation des décisions attaquées. Elle a invoqué un arrêt rendu le 13 septembre 2016 par la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral, dans des causes civiles opposant les locataires A.________, N.________, K.________, B.________ et C.________, D.________, E.________ et F.________, H.________ et G.________, J.________ et I.________ ainsi que quelques autres locataires à la bailleresse M.________, après la résiliation des baux à loyer dans les bâtiments d'habitation de l'avenue ********.

Dans ces contestations, le Tribunal des baux avait, par jugements des 20 février 2015 et 20 avril 2015, constaté la validité des congés et condamné les locataires (défendeurs) à évacuer les biens loués. Par arrêts des 24 mars 2016 et 20 avril 2016, sur appels des locataires, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a confirmé ces deux jugements. Dans son arrêt du 13 septembre 2016 (causes jointes 4A_409/2016 et 4A_411/2016), la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral a rejeté les recours. Elle a notamment considéré ce qui suit:

"1. […] De l'arrêt de la Ire Cour de droit public du 27 juillet 2016, il ressort que la contestation renvoyée à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal ne porte que sur la validité du projet de construire un troisième bâtiment en sus des deux bâtiments nos 81 et 83 habités par les défendeurs. Les oppositions dirigées contre le projet de transformation et de rénovation de ces deux bâtiments ont donc été définitivement rejetées par l'arrêt que cette autorité cantonale a rendu le 9 octobre 2015. […]

5. La demanderesse a résilié presque tous les baux à loyer le 11 janvier 2010, soit huit jours avant d'introduire ses demandes de permis de construire qui tendaient notamment aux rénovations et transformations des deux bâtiments habités par des locataires. Il est donc hors de doute que les résiliations s'inscrivaient dans un projet alors mûrement préparé et développé.

Les modifications que la demanderesse a ensuite apportées à son projet, le 4 octobre 2012 dans la procédure administrative puis le 22 mai 2013 au cours de la procédure judiciaire cantonale, ne portaient pas sur ces rénovations et transformations mais sur le bâtiment nouveau que le projet comportait également, et sur des démolitions éventuellement nécessaires pour que ce futur bâtiment devînt réalisable conformément au règlement. Ainsi, à l'appui des recours en matière civile, les défendeurs arguent vainement de ces modifications du projet pour affirmer que les rénovations et transformations des bâtiments qu'ils habitent étaient d'emblée et à l'évidence inconciliables avec le droit administratif, et objectivement impossible à réaliser. Cette argumentation est en vérité inconsistante.

En l'état, il n'est pas établi que le troisième bâtiment soit réalisable dans le respect du coefficient d'occupation du sol. La contestation judiciaire que se poursuit à ce sujet ne porte pas sur les rénovations et transformations des bâtiments existants; les défendeurs ne peuvent donc rien en inférer à l'encontre des résiliations.

6. Les défendeurs font état de l'entretien régulier des deux bâtiments et ils affirment que des travaux de rénovation importants ont déjà été exécutés en 1978 et 1989. Ils contestent que les travaux encore prévus soient objectivement nécessaires. Ils soutiennent que le projet en cours n'est pas le vrai motif des résiliations mais un simple prétexte, et que ces congés doivent seulement permettre à la demanderesse de chasser « les locataires en place depuis plusieurs décennies au bénéfice de loyers au-dessous du marché » en vue de relouer à prix plus élevés et accroître le rendement de son bien. L'opération est à leur avis purement lucrative et spéculative. Ils observent que « comme toute société commerciale, [la demanderesse] entend faire du profit et rendre compte à ses actionnaires».

Les autorités précédentes n'ont pas constaté en fait, de manière à lier le Tribunal fédéral selon l'art. 105 al. 1 LTF, que la demanderesse ait l'intention de replacer ses logements sur le marché locatif sans préalablement réaliser le projet de rénovation et de transformation qu'elle a fait étudier et pour lequel elle jouit de permis de construire. Ce projet ne saurait donc être vu comme un simple prétexte; il s'agit au contraire du motif des congés. Pour le surplus, selon la jurisprudence rapportée ci-dessus, le bailleur peut éventuellement résilier un bail dans le dessein de se procurer un rendement plus élevé, et ce dessein est intrinsèquement compatible avec les règles de la bonne foi auxquelles l'art. 271 al. 1 CO fait référence."

Dans son écriture du 16 septembre 2016, M.________ a fait valoir que ses anciens locataires occupaient leurs locaux sans droit depuis la fin de la période de prolongation de leurs baux, soit depuis l'arrêt du 13 septembre 2016 du Tribunal fédéral. Dès lors, elle allait exiger immédiatement leur départ, et en cas de refus de quitter les locaux, elle procéderait par la voie de l'exécution forcée directe contre certains locataires et indirecte contre les autres. M.________ a par ailleurs soutenu qu'au regard de ses buts, l'Association L.________ n'avait plus qualité pour recourir (recours corporatif des associations).

Le 17 octobre 2016, les locataires recourants ont exposé que depuis l'échéance des baux initiaux, ils avaient pu demeurer paisiblement pendant plus de deux ans dans leurs logements, en s'acquittant des loyers. Ils affirment dès lors être titulaires de nouveaux contrats de bail, conclus tacitement ou par actes concluants. Ils allèguent encore qu'ils comptent requérir la révision des jugements du Tribunal des baux "dès qu'ils seront en mesure de le faire" car la bailleresse ne pourrait toujours pas à ce stade compter sur des permis de construire définitifs et exécutoires.

M.________ a déposé spontanément une nouvelle écriture le 18 novembre 2016. Elle expose notamment que les époux P.________ lui ont indiqué qu'ils quittaient les locaux loués à la fin du mois de novembre 2016. S'agissant des autres locataires recourants, ils ont été mis en demeure de quitter les lieux par lettres du 21 septembre 2016. Le 27 septembre 2016, ils ont répondu, par l'intermédiaire de leur conseil, qu'ils ne donneraient pas suite aux mises en demeure. La bailleresse leur a dès lors écrit, le 27 septembre 2016, qu'elle n'accepterait plus aucun montant de loyer de leur part. Le 4 novembre 2016, elle leur a écrit qu'ils ne disposaient plus de titre juridique pour rester dans les locaux. Le 11 octobre 2016, M.________ a adressé au Juge de paix des requêtes d'exécution forcée.

M. Le 7 décembre 2016, le juge instructeur a communiqué aux parties qu'elles avaient eu suffisamment l'occasion de s'exprimer après l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.

Le 13 décembre 2016, M.________ a néanmoins produit plusieurs pièces confirmant, selon elle, le départ définitif des locataires des immeubles de ********, notamment après un accord entre parties.

N. Dans une décision rendue ce jour (référence: AC.2016.0259), la Cour de céans, après disjonction des causes, a statué séparément à propos du sort des conclusions de Q.________, dans son recours adressé au Tribunal cantonal (cause AC.2013.0293), après l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, dans la cause 1C_592/2015 à laquelle elle n'était pas partie.