CDAP - AC.2018.0012 - 2019-03-12 - A.________, B.________, Fondation pour aide médico-sociale Chablais, Pays d'Enhaut et Riviera/Municipalité d'Aigle, C.________, D.________, E.________

A.

A proximité du centre de la vieille ville d'Aigle, l'îlot triangulaire qu'entourent l'avenue des Glariers, la ruelle de la Croix-Blanche et la ruelle du Nord comprend les parcelles 359, 360, 362, 363, 364, 365 et 366. Les constructions érigées sur ces parcelles servent soit à l'habitation, soit au commerce du vin (désormais désaffecté), soit encore à des activités de services sociaux. Les parcelles 359 et 360 sont propriété de la société anonyme D.________, les parcelles 362 et 363 sont propriété de F.________, la parcelle 364 est propriété de E.________, la parcelle 365 est propriété de A.________ et de B.________ et la parcelle 366 est propriété de C.________.

B.

Le territoire communal est régi par un règlement sur le plan d'extension et la police des constructions, mis à l'enquête en 1956 et approuvé par le Conseil d'État le 28 avril 1961, qui contient notamment les dispositions suivantes :

"I. Zone de l'ordre contigu

Art. 6 Caractéristiques

L'ordre contigu est obligatoire. Il est caractérisé:

a) par la construction, en bordure des voies ou alignements d'immeubles adjacents séparés par des murs aveugles ou mitoyens;

b) par l'implantation obligatoire le long des voies ou sur les alignements;

c) par la limitation de la hauteur des façades.

Art. 7 Hauteur des façades

La hauteur des façades mesurées jusqu'à l'arête supérieure de la corniche ne doit pas dépasser la largeur entre alignements.

À défaut de dispositions particulières des plans d'alignement ou des plans partiels d'extension, la hauteur des constructions ne pourra dépasser les limites ci-après :

a) 12 m à la corniche pour les distances entre alignements de moins de 18 m.

b) 15 m à la corniche pour les distances entre alignements de moins de 21 m.

c) 18 m la corniche pour les distances entre alignements de moins de 24 m.

d) 20 m corniche pour les distances entre alignements de plus de 24 m.

Art. 8

Sur 16 m. de profondeur toutes les façades peuvent être élevées jusqu'à la hauteur de la façade sur rue, même si les hauteurs ainsi obtenues dépassent celles prévues à l'article précédent.

A partir de 16 m. de profondeur il ne pourra être édifié que des constructions d'un rez-de-chaussée ne pouvant servir à l'habitation."

(...)

Le plan des zones correspondant, dont la commune conserve l'original sous verre en raison de sa fragilité, figure l'ordre contigu sous la forme d'une bande rouge qui, au centre de la ville ancienne, suit le contour de la plupart des rues. Mesurée sur le plan, la largeur de la bande rouge est de 16 m. Selon les explications fournies en audience par la commune, cette bande rouge correspond à la bande de 16 m. de profondeur mentionnée à l'art. 8 ci-dessus.

Un plan fixant les limites des constructions du centre-ville a été mis à l'enquête en 1992 et approuvé par le Conseil d'État le 30 avril 1993. Il figure par une ligne rouge des limites de constructions nouvelles. Autour de l'îlot déjà décrit, la limite des constructions suit le contour extérieur des parcelles sur tous les côtés du triangle.

Ci-dessous sont reproduits le plan des zones de 1961:

et le plan fixant les limites des constructions de 1993:

Le tribunal a fait verser au dossier le préavis municipal du 4 janvier 1993 destiné au Conseil communal d'Aigle relatif au plan de 1993. On en extrait ce qui suit:

"De nombreuses Communes ont compris l'intérêt d'établir des plans d'extension détaillés pour assurer la conservation du patrimoine architectural et urbanistique des bourgs, tout en y permettant de nouvelles constructions et l'adaptation aux besoins contemporains.

Ces plans tentent de résoudre les conflits entre des intérêts parfois divergents tels que la protection de valeurs architecturales et urbanistiques et la nécessité d'assurer fluidité et sécurité du trafic.

Dans ce domaine, le Plan fixant les limites des constructions est un document important de l'aménagement local.

Ces limites des constructions (précédemment appelées "alignements") ont pour but de permettre un futur rélargissement de chaussée ou de maintenir un certain dégagement aux voies publiques. Si elles sont créées face à du domaine privé, elles remplacent alors les distances aux limites fixées réglementairement.

Les limites des constructions sont actuellement fixées de deux manières :

1) soit une série de plans légalisés par l'Etat, datant de 1925 à nos jours

2) soit par la Loi sur les routes (LR) remise à jour en avril 1992, par son article 36 qui stipule :

"A défaut de plan fixant la limite des constructions, les distances minima à observer, lors de la construction de tout bâtiment ou annexe de bâtiment, sont les suivantes :

a) pour les routes cantonales principales de 1ère classe, 18 mètres hors des localités et 15 mètres à l'intérieur des localités,

b) pour les routes cantonales principales de 2ème classe et secondaires à fort trafic ainsi que pour les routes communales de 1ère classe, 13 mètres hors des localités et 10 mètres à l'intérieur des localités,

c) pour les autres routes cantonales secondaires, les routes de berges et les routes communales de 2ème classe, 10 mètres hors des localités et 7 mètres à l'intérieur des localités,

d) pour les routes communales de 3ème classe, 5 mètres à l'extérieur, comme à l'intérieur des localités, sauf en ce qui concerne les sentiers et les servitudes de passage public.

La distance est calculée par rapport à l'axe de la chaussée, délimitée par les voies de circulation principales."

Les plans

Ils sont établis par le Canton ou par la Commune, dans des cas précis, (par exemple la traversée de localité par une route cantonale ou la mise sur pied d'un plan partiel d'affectation ou plan de quartier).

L'absence de plan pour tout le Centre-ville nous a obligés, à maintes reprises, à mettre en dérogation chaque projet de transformation. Le Service des routes et autoroutes nous a récemment demandé de remédier à cet état de fait, par l'intermédiaire d'un nouveau plan régularisant la majorité de notre agglomération.

Pour ce faire, nous avons en grande partie repris le document qui avait été mis à l'enquête publique en 1988, tout en tenant compte des remarques et oppositions qui avaient alors été formulées. A la demande du Service des routes et autoroutes, nous avons agrandi le document pour y inclure les anciens plans (1925-1932), aboutissant ainsi à un document de travail unique, par l'abrogation des plans antérieurs."

C.

Du 21 juin au 20 juillet 2017, a été mis à l'enquête publique un projet de démolition des bâtiments ECA 255, 430, 432, 440, 441, 442 et 2686 érigés sur les parcelles 359 à 364 et de construction de bâtiments d'habitation avec parking souterrain. Le projet, intitulé "********", prévoit la création d'environ 50 logements et d'un parking souterrain d'environ 50 places réparties sur deux niveaux inférieurs. Ces différents locaux seront répartis le long de l'avenue des Glariers au nord-est, de la ruelle du Nord au nord-ouest et de la ruelle de la Croix-Blanche au sud. A l'est, le nouveau bâtiment sera contigu avec les bâtiments propriété de A.________ et B.________, d'une part, et de C.________, d'autre part. Une cour intérieure et un chemin reliant l'avenue des Glariers à la ruelle de la Croix-Blanche sont également prévus.

Ci-dessous est reproduit un extrait du plan de situation de l'enquête:

D.

Ce projet a notamment suscité en temps utile les oppositions de A.________ et de B.________, d'une part, et de C.________, d'autre part. Les opposants invoquent des violations des dispositions réglementaires relatives à l'ordre contigu ainsi qu'au respect de certaines distances. Ils s'en prennent également à une passerelle, dont il est prévu qu'elle traverse l'atrium. Ils préconisent l'établissement d'un plan de quartier. Ils tiennent les accès pour insuffisants, au vu de l'augmentation du trafic que générera le parking prévu. Ils craignent pour la statique des constructions sises sur les parcelles 365 et 366 et critiquent l'impact du projet sur celles-ci. Ils s'interrogent également sur l'habitabilité de certains appartements prévus, qui donnent exclusivement sur un atrium.

E.

Par décision du 5 décembre 2017, la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire demandé.

F.

Par acte du 17 janvier 2018 de leur avocat commun, A.________ et B.________ ainsi que C.________ ont recouru en temps utile compte tenu des féries devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre la décision du 5 décembre 2017, concluant, principalement, à sa réforme en ce sens que les oppositions sont maintenues et le permis de construire annulé et, subsidiairement, à son annulation, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle instruction et nouvelle décision.

Dans le mémoire de son mandataire du 26 février 2018, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.

Le 9 mars 2018, D.________ a déposé une réponse au pied de laquelle son conseil a conclu au rejet du recours.

G.

Le 18 septembre 2018, le tribunal a tenu une audience en présence du recourant A.________, personnellement, pour C.________, de l'avocat Luc del Rizzo, tous assistés de l'avocat Pierre-Yves Brandt; pour l'autorité intimée de G.________, municipale, et de H.________, responsable de la police des constructions, assistés de l'avocat Jacques Haldy; de E.________ et F.________ personnellement, pour la société D.________ son administrateur président I.________, accompagné des architectes J.________ et K.________ et assisté de l'avocat Albert Rey-Mermet. Le procès-verbal d'audience, au sujet duquel les parties ont pu se déterminer, résume les déclarations des parties ainsi qu'il suit :

"A propos du statut du sol, Me Haldy précise qu'au jour de l'audience, la société D.________ est propriétaire des parcelles 359, 360 et 364; quant aux parcelles 362 et 363, propriété de F.________, elles sont promises-vendues au D.________.

Le tribunal et les parties examinent l'original du plan des zones du 20 juin 1958, dont l'autorité intimée remet un agrandissement au tribunal.

Les parcelles des recourants et des constructeurs forment un îlot triangulaire qu'entourent l'avenue des Glariers, la ruelle de la Croix-Blanche et la ruelle du Nord. Sur le plan des zones, le tribunal constate que la bande rouge représentant l'ordre contigu, en forme de "L", est tracée le long de la ruelle du Nord et de l'avenue des Glariers mais pas le long de la ruelle de la Croix-Blanche. D'après les représentants de la municipalité, la bande rouge équivaut à la bande des 16 m. dont il est question à l'art. 8 du règlement sur le plan d'extension et la police des constructions du 28 avril 1961 (RPE).

Les recourants font observer que le projet de construction ne respecte pas partout cette limite de 16 m.

Pour la municipalité, le projet litigieux respecte l'alignement qui résulte du plan fixant la limite des constructions approuvé le 30 avril 1993, dont l'autorité considère qu'il a fixé la zone de l'ordre contigu. Partout dans le secteur du centre-ville, la municipalité exige que les projets de construction respectent l'alignement de 1993.

Selon l'avocat des recourants, l'implantation du projet nécessiterait l'établissement d'un plan de quartier (cf. art. 15 RPE). Me Haldy répond que le projet respecte les règles relatives à l'ordre contigu, de sorte que l'art. 15 RPE ne s'applique pas.

D'après les recourants, l'espace libre prévu au milieu des habitations ne respecte pas la distance des 12 m. prévue à l'art. 16 RPE. Selon l'avocat de l'autorité intimée, on ne se trouve pas dans une hypothèse où l'ordre contigu serait interrompu car, sur tout son pourtour, le projet s'implante sur l'alignement et la limite de propriété des parcelles des recourants.

D'après les architectes, la passerelle, prévue sur plusieurs étages et fermée sur les côtés sauf au rez, est un rappel de ce que l'on trouve non loin de là à la rue de Jérusalem, dans le centre-ville d'Aigle.

Me Brandt est d'avis que cet ouvrage, implanté à plus de 16 m. de profondeur depuis le domaine public, n'est pas réglementaire (en référence à l'art. 8 al. 2 RPE).

A supposer que cette passerelle soit qualifiée de bâtiment, ce dont il doute, Me Haldy se prévaut de la pratique constante de la municipalité qui autorise la construction d'ouvrages sur 16 m. de profondeur depuis l'alignement sur le domaine public. La passerelle respecterait cette distance, qu'elle soit mesurée depuis la rue des Glariers ou depuis la ruelle de la Croix-Blanche.

Me Haldy indique que les appartements respectent les prescriptions de salubrité de l'art. 28 RLATC et précise que les plans ont été modifiés après la mise à l'enquête publique uniquement aux fins d'adapter la taille de certaines fenêtres et permettre le respect de cette disposition.

Me Brandt critique ensuite l'accès au parking souterrain de 50 places prévu, doutant que la ruelle de la Croix-Blanche sur laquelle l'accès débouche soit correctement dimensionnée pour recueillir le flot de véhicules supplémentaires qu'occasionnera le projet litigieux.

Les architectes indiquent que l'accès est prévu à l'endroit le plus large de la rue et précisent que celle-ci est en sens unique. Cela ne devrait rien changer pour les occupants du CMS.

Me Brandt invoque des problèmes de conformité aux normes VSS, notamment en relation avec l'absence de places visiteurs. Pour la municipalité, le projet se situe dans un centre-ville bien desservi par les transports publics, de sorte que le nombre total de places de parc prévu répond en tout cas aux exigences des normes VSS (soit environ une place par logement, dont à déduire un facteur de réduction pour tenir compte du fait que l'on se trouve au centre-ville, plus 10 % de places visiteurs).

A.________ craint que des dommages soient causés à son habitation, dont la construction remonte à 1900. En effet, la limite de propriété passe au milieu du mur en moellons de 60 cm, sans fondation, de son habitation et, à lire les plans, il est prévu que la nouvelle construction repose sur celui-ci.

L'architecte répond qu'il est prévu d'adosser au mur actuel un nouveau mur en béton. Le président lui fait alors remarquer que d'après les plans, le mur en béton est implanté sur la limite de propriété et qu'il manquera alors 30 cm.

Pour la municipalité, il n'y a pas de travaux prévus sur la propriété voisine, de sorte que l'on se trouve en présence d'une question de droit privé qu'il ne lui appartient pas de traiter.

Me Brandt est d'avis qu'un contrôle incident de la planification s'impose et se prévaut d'une incompatibilité du projet avec les objectifs de sauvegarde de l'ISOS à cet endroit. Me Haldy répond brièvement sur ces points en se référant à l'écriture qu'il a déposée pour la municipalité.

Me Rey-Mermet réitère la réquisition de production figurant au pied de l'écriture qu'il a déposée pour les constructeurs. Me Haldy s'en remet à justice, tout en déclarant que celle-ci exige que tout nouveau projet respecte le plan d'alignement de 1993 dans le secteur du centre-ville, étant précisé que ce plan précise le plan des zones de 1958 et qu'en cas de contradiction entre les deux, l'autorité applique le plan de 1993, qui est plus récent.

Le tribunal quitte l'Ancienne Maison de Ville, sise à la place du Marché 2, pour procéder à l'inspection des lieux.

Le tribunal emprunte la rue Colomb. Après avoir parcouru une dizaine de mètres en direction de l'est, il poursuit en direction du nord dans la rue de Jérusalem, bordée d'anciennes maisons reliées entre elles par des passerelles couvertes en bois. A l'est, il emprunte la ruelle du Grenier qui débouche en face de l'habitation de A.________, sur la ruelle de la Croix-Blanche.

Des gabarits figurant les angles du projet ont été installés.

Les parties désignent au tribunal les portes des garages de l'habitation érigée sur la parcelle 364 et de celle, mitoyenne, propriété des recourants A.________ et B.________, qui s'ouvrent sur la ruelle de la Croix-Blanche. C'est à cet endroit de la parcelle 364 qu'est prévu l'accès du parking souterrain. Le tribunal se rend dans l'un et l'autre garage pour voir le mur mitoyen, actuellement rhabillé. D'après A.________, ce mur est en moellons et ne reposerait sur pratiquement aucune fondation, ce dont il s'est aperçu à l'occasion de travaux qu'il a exécutés dans son garage. Dans son garage, A.________ montre une ossature en béton qui soutient un précédent réhaussement du plafond et fait observer que la structure ne repose pas uniquement sur le mur mitoyen. Les constructeurs doutent que ce mur soit en moellons.

Le tribunal pénètre ensuite dans le jardin de la parcelle 363. Les constructeurs désignent l'endroit prévu pour la cour intérieure de leur projet. De retour sur la ruelle de la Croix-Blanche, ils expliquent qu'à la demande du SIPAL, ils ont calqué la hauteur du projet sur le bâtiment du CMS qui ne sera ainsi pas dépassé.

Le tribunal fait le tour des parcelles concernées par le projet, empruntant, après la ruelle de la Croix-Blanche celle du Nord, puis l'avenue des Glariers. Il s'arrête encore à l'angle nord-est de la parcelle 363. Les constructeurs expliquent que le décrochement existant à cet endroit sera supprimé par le projet, à la demande du SIPAL et que la construction sera alignée par rapport au bâtiment du CMS qui se trouve à l'est.

La parole n'étant plus demandée, les parties sont informées qu'une copie du procès-verbal d'audience leur sera remise et qu'elles disposeront d'un délai pour former des observations au sujet de sa conformité au déroulement de l'audience. Après délibérations à huis clos, un arrêt sera rendu. Parties seront également informées du sort que le tribunal réservera à la réquisition de production de pièces réitérée en audience par Me Rey-Mermet."

Après l'audience, le tribunal a complété l'instruction en invitant la municipalité à verser au dossier les travaux préparatoires du Plan fixant les limites des constructions du Centre-ville approuvé par le Conseil d'Etat le 30 avril 1993 et, faisant droit à la réquisition de production de l'avocat des constructeurs, des renseignements au sujet de la pratique de la municipalité relative à la délivrance d'autorisations de construire dans le périmètre du centre-ville conduites en application du plan de zones de 1993.

La municipalité a ensuite déposé un lot de pièces au sujet desquelles les autres parties ont eu l'occasion de s'expliquer.

H.

Les considérants du présent arrêt ont été approuvés par voie de circulation.