CDAP - AC.2019.0139 - 2019-10-30 - A.________/Municipalité de Vevey

A.

La A._______ est propriétaire de la parcelle no 566 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Vevey. Un bâtiment d'une surface de 1'248 m2 est construit sur cette parcelle.

Le 11 août 2010, la Municipalité de Vevey (ci-après: la municipalité) a délivré un permis de construire à la A._______ l'autorisant à créer une garderie d'enfants dans une partie des locaux du rez-de-chaussée de ce bâtiment. Le 10 février 2011, la municipalité a délivré le permis d'habiter valable pour l'ensemble des travaux concernant l'affectation des locaux en garderie d'enfants.

B.

Le 10 novembre 2012, la A._______ a conclu avec la Commune de Vevey, représentée par sa municipalité, un contrat de bail commercial avec effet au 1er juillet 2012 et valable jusqu'au 31 mars 2030 portant sur les locaux affectés à la garderie.

C.

L'autorisation d'exploiter une institution d'accueil collectif de jour préscolaire dans ces locaux a été délivrée, puis renouvelée jusqu'au 31 août 2020 par l'Office cantonal de l'accueil de jour des enfants (OAJE; voir lettres des 7 septembre 2010 et 2 septembre 2015). Le 18 janvier 2018, l'OAJE a visité les locaux de la garderie. Le 19 avril 2018, il a adressé à la directrice de la garderie une liste des points qui devaient être améliorés pour que les conditions d'accueil des enfants répondent aux normes d'hygiène et de santé, en lui demandant de l'informer de quelle manière elle comptait mettre en conformité les locaux.

Le 21 décembre 2018, la municipalité de Vevey a proposé à la A._______ une résiliation extraordinaire du contrat de bail à un terme à convenir, en faisant valoir les coûts potentiellement très élevés de mise en conformité des locaux pour que la garderie puisse continuer à y être exploitée.

D.

Le 27 février 2019, une pierre pesant entre 3 et 4 kg environ s'est décrochée du remplissage entre les solives du plafond et traversant le faux-plafond, est tombée dans la partie WC de la garderie.

Mandaté par les autorités communales dans le but notamment de définir les mesures urgentes à prévoir pour assurer la sécurité des usagers de la garderie, le bureau d'ingénieurs B._______ a relevé, dans un rapport du 28 février 2019, qu'au vu de la composition très hétéroclite du plancher et de son remplissage minéral, la chute d'autres pierres ou éléments de mortier ne pouvait pas être exclue. Il a recommandé de maintenir la garderie fermée et de procéder aux démarches suivantes:

"- Investigations permettant de définir la nature du système porteur du plancher/dalle sur rez-de-chaussée dans chaque pièce de la garderie.

- Appréciation du risque de chute d'éléments en fonction de chaque type de système porteur.

- Proposition de mesures permettant de réduire le risque là où il est jugé inacceptable.

- Exécution de ces mesures."

Le 5 mars 2019, l'OAJE a retiré l'autorisation d'exploiter cette garderie avec effet immédiat, de sorte que les locaux sont restés inoccupés depuis la fermeture de la garderie le 27 février 2019.

Le 14 mars 2019, la présidente et deux membres de la commission communale de salubrité (ci-après: la commission de salubrité) ont procédé à une inspection des locaux de la garderie en présence de l'administrateur de la A._______ et de C._______, du bureau d'architectes D._______.

Il ressort du rapport de visite et du rapport à l'attention de la municipalité établis tous les deux le 26 mars 2019 par la présidente de la commission de salubrité que les problèmes suivants ont été constatés:

· Chute de pierre (27.2.2019) local wc. La pierre s'est détachée de la dalle.

· Humidité des murs, locaux côté rue ********.

· Les baies vitrées devraient être munies de verres sécurisés, cela ne semble pas être le cas.

· A certains endroits, la chape semble se fuser (ou le lissage a été mal réalisé) sous les revêtements de sol, eux-mêmes assez usagés.

· Eclairage et ventilation, la majorité des locaux sont non conformes en termes de ventilation (article 28 RLATC [...]). La ventilation des locaux non conformes s'effectue par un simple système mécanique d'extraction sans amenée d'air frais. En termes d'éclairage, certains locaux ne disposent pas de l'éclairage naturel minimum de 1/8 de superficie de plancher, notamment la cuisine, le bureau des éducatrices, local de conférence, local Moyen sieste.

· Prévention incendie, locaux non conformes aux directives en vigueur à la date du permis de construire.

· Système porteur de la mezzanine non conforme (fixation aux hourdis non porteurs).

· Les radiateurs comportent des angles saillants dangereux pour les enfants. On constate également de grandes disparités de températures dans les locaux (très chaud côté local Moyen vie et froid côté Nurserie salle de sieste).

· Quelques plinthes sont cassées, certaines sont saillantes.

· Manque une main courante dans l'escalier menant au sous-sol.

· Salpêtre contre les murs en sous-sol."

Elle a également indiqué que le bureau d'architectes D._______ avait été mandaté par la A._______ afin d'établir un rapport sur la qualité des dalles porteuses sur les locaux de la garderie et que cette étude était en cours. La commission de salubrité a recommandé à la municipalité de retirer immédiatement le permis d'habiter délivré le 10 février 2011 et de requérir de la A._______ la mise en conformité des locaux par une nouvelle demande de permis de construire que cela soit pour une garderie d'enfants ou pour toute autre activité.

E.

Par une décision du 4 avril 2019, notifiée à la A._______ le 11 avril 2019, la municipalité a décidé de retirer avec effet immédiat le permis d'habiter/d'utiliser les locaux de la garderie, compte tenu des non-conformités relevées dans le rapport du 26 mars 2019, notamment les défauts graves en matière de physique du bâtiment (chute de pierre du 27 février 2019), en matière de prévention incendie ainsi qu'en matière d'éclairage et de ventilation des locaux. Cette décision est fondée sur l'art. 93 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11),

F.

Le 10 avril 2019, la A._______ a transmis à la municipalité le rapport établi le 22 mars 2019 par C._______ et E._______ du bureau d'ingénieurs civils F._______. Selon ce rapport, le risque d'effondrement des dalles peut être écarté, la sécurité structurale de ces dernières étant assurée, mais ses auteurs conseillent de mettre en œuvre rapidement les travaux de sécurisation des planchers comportant un risque, ces travaux pouvant être exécutés par une entreprise de plâtrerie peinture et de maçonnerie dans un délai d'un mois et demi. La A._______ a indiqué à la municipalité que les travaux urgents de sécurisation pouvant être réalisés en six semaines, elle n'avait pas de motif de résilier le contrat de bail.

Le 1er mai 2019, la municipalité a résilié avec effet immédiat le contrat de bail en application de l'art. 259b du Code des obligations (CO; RS 220), en invoquant en particulier la gravité du défaut affectant les locaux.

G.

Le 13 mai 2019, la A._______ a recouru contre la décision de la municipalité du 4 avril 2019 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP). Elle conclut principalement à ce que cette décision soit annulée, à ce que la municipalité soit récusée et à ce que l'autorité de remplacement désignée par la justice, subsidiairement le régisseur ad hoc désigné par le Conseil d'Etat, soit invité à rendre une nouvelle décision après avoir entendu la recourante et la locataire de celle-ci, et après leur avoir imparti un délai au sens de l'art. 93 al. 2 LATC. Elle conclut subsidiairement à ce que la cause soit transmise au Conseil d'Etat comme objet de sa compétence, dans l'hypothèse où la CDAP ne serait pas compétente pour statuer dans la présente cause. La recourante dénonce une violation de l'art. 93 al. 2 LATC, dans la mesure où l'autorité intimée au lieu de lui impartir un délai pour remédier au défaut de sécurité des plafonds (ce qui a justifié la fermeture provisoire de la garderie), a immédiatement retiré le permis d'habiter. La recourante invoque aussi une violation de son droit d'être entendue dans la mesure où lorsqu'elle a participé à l'inspection des locaux avec la commission de salubrité, il n'était nullement question de lui retirer le permis d'habiter. Elle estime également que l'autorité intimée cherche en réalité un prétexte pour résilier de façon anticipée le contrat de bail conclu jusqu'en 2030 et qu'elle n'a pas été impartiale dans ce dossier.

Le 14 mai 2019, le juge instructeur a enregistré ce recours en relevant que prima facie, vu l'objet de la contestation, la compétence de la CDAP n'était pas douteuse, un échange de vues avec le Conseil d'Etat n'étant dès lors pas nécessaire à ce stade.

Dans sa réponse du 2 juillet 2019, la municipalité conclut au rejet du recours. Elle est d'avis que la remise en fonction des locaux ne peut se faire sans le dépôt préalable d'une demande de permis de construire et sans que ne soient consultés les services cantonaux, en particulier l'OAJE et l'ECA. Elle ajoute que la mise au point d'un projet, le dépôt d'un dossier de demande de permis de construire, l'obtention de ce dernier et la réalisation du projet impliquent des délais considérables. Selon elle, il n'était ainsi pas possible, vu la dangerosité des locaux, d'impartir à la recourante un délai pour remédier aux défauts et d'imaginer que dans l'intervalle des personnes les utilisent. Elle précise qu'elle n'est jamais intervenue auprès de l'OAJE pour lui demander de prononcer un retrait de l'autorisation d'exploiter la garderie et qu'elle s'est au contraire toujours battue pour que la garderie reste ouverte, mais que la chute de la pierre, dans des locaux souffrant déjà de problèmes de salubrité, a rendu inéluctables le retrait du permis d'habiter et la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. Elle ajoute que les intérêts de la commune dans le dossier relatif au contrat de bail sont défendus par un autre mandataire.

La réponse de la municipalité a été communiquée à la recourante.