A.________/Direction générale du territoire et du logement, Municipalité d'Yverdon-les-Bains

1.

La décision attaquée a été prise en application de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15), dont l'art. 23 al. 3 précise que le recours s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé en temps utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte les exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La recourante, soumise à une mesure de contrôle des loyers fondée sur la LPPPL, a manifestement la qualité pour recourir (art. 75 let. a LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.

La recourante conteste le loyer autorisé pour l’appartement no 301 de son immeuble locatif. Elle conclut à la fixation d’un loyer forfaitaire brut de 1'534 fr. par mois, conformément à la méthode de calcul dite "Fracheboud".

a) La mesure litigieuse est fondée sur l'art. 14 LPPPL, disposition qui a la teneur suivante:

"Art. 14 Conditions

1 Hormis les travaux d'assainissement énergétique, le département peut limiter la répercussion des coûts des travaux de démolitions, de transformation ou de rénovation sur le revenu locatif.

2 Il peut assortir l'autorisation d'une mesure de contrôle du revenu locatif d'une durée maximale de cinq ans à compter de la mise en location des logements qui compensent ceux démolis, transformés, rénovés ou affectés à d'autres fins que l'habitation.

3 En cas de pénurie prononcée au sens de l'article 2, alinéa 4, la durée du contrôle peut porter sur une durée maximale de dix ans.

4 Il peut soumettre à autorisation la vente de l'immeuble jusqu'à l'exécution des travaux et requérir la production du décompte final des travaux.

5 Il peut soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs ayant conduit à l'autorisation n'existent plus."

En application de cette norme, l'art. 18 du règlement d'application de la LPPPL (RLPPPL; BLV 840.15.1) prévoit ce qui suit:

"Art. 18 Répercussion des travaux sur les loyers – conditions particulières

1 Les travaux d'assainissement énergétique ou favorisant l'utilisation d'énergies renouvelables (apport de matériaux d'isolation, pose de panneaux solaires ou de panneaux photovoltaïques, remplacement d'une énergie fossile par une énergie renouvelable par exemple) sont répercutés à 100%, au taux technique appliqué par le département.

2 Le solde des travaux est répercuté selon un pourcentage résultant de l'application de la méthode de la valeur objective. Cette méthode tient compte notamment de la valeur à neuf assurance incendie de l'immeuble, de sa situation, de son environnement et de sa vétusté. Elle tient compte aussi du niveau de l'état locatif pratiqué avant travaux.

3 Le département peut limiter la répercussion des coûts de l'opération sur le revenu locatif net de l'immeuble (sans les frais accessoires de chauffage et d'eau chaude, ni les taxes d'épuration et d'évacuation des déchets). Ce sera le cas, notamment, lorsqu'un immeuble aura été acquis à un prix manifestement surfait ou que les loyers avant travaux sont excessifs en regard de la valeur objective de l'immeuble."

La méthode dite de la valeur objective, à laquelle renvoie cette disposition, est appliquée de longue date par la DGTL. Elle a été confirmée par la jurisprudence de la CDAP, tant sous l'empire de l'ancienne LDTR que sous celui de la LPPPL (CDAP AC.2021.0241 du 6 juillet 2022 consid. 4; AC.2018.0436 du 29 avril 2020 consid. 10a).

b) En l'espèce, la DGTL a arrêté le loyer maximal admissible à 1'113 fr. brut par mois (taux hypothécaire de référence OFL de 1,75%) pour l'appartement no 301, soit 226 fr. par m2 et par an brut, en lieu et place du montant fixé dans la décision du 24 juin 2024 à 1'102 fr. brut par mois (224 fr. brut par m2 et par an). Cette adaptation fait suite à la production d'une facture tardive par la recourante.

Pour déterminer le loyer admissible en droit public, l'autorité intimée a appliqué la méthode de la valeur objective prévue à l'art. 18 al. 2 RPPPL. Or, la recourante ne conteste ni les bases de calcul retenues, ni les paramètres pris en compte, ni encore les calculs effectués par l'autorité. Elle se borne à opposer sa propre méthode de calcul à celle appliquée par la DGTL, sans démontrer en quoi l'application de la méthode réglementaire consacrée par le droit cantonal et validée par la jurisprudence serait contraire au droit. Dans ces conditions, le grief de la recourante ne permet pas d'établir une violation du droit par la décision attaquée.

c) La recourante ne se prévaut pas expressément d’une violation du principe de la proportionnalité. Il ressort toutefois de ses écritures qu’elle considère le loyer autorisé comme excessivement bas au regard des loyers pratiqués pour des biens comparables. À cet égard, l’autorité intimée a relevé, sans être contredite, que le loyer litigieux permettrait un rendement de l’investissement de 2,32%, rendement compatible avec les objectifs poursuivis par la LPPPL. De plus, la durée de la mesure est limitée à trois ans, alors que, selon la loi, la durée légale maximale possible serait en l'espèce de cinq ans eu égard à la pénurie qui sévit à Yverdon-les-Bains (art. 14 al. 2 LPPPL). Enfin, sous l’angle de la proportionnalité au sens étroit, le contrôle temporaire du revenu locatif répond à un intérêt public important lié à la lutte contre la pénurie de logements. Cet intérêt l’emporte sur l’intérêt privé de la recourante à percevoir un loyer plus élevé, ce d’autant plus que la mesure est limitée dans le temps et n’exclut pas tout rendement de l’investissement.

La mesure litigieuse respecte dès lors le principe de la proportionnalité. La restriction, qui repose sur une base légale suffisante (art. 14 LPPPL) et poursuit un intérêt public important, est donc admissible.

3.

Le considérant qui précède conduit au rejet du recours, mal fondé. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. Un émolument judiciaire est mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Vu l'issue de la cause, il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 55 LPA-VD).