A.________/Municipalité d'Ollon,B.________, C.________

1.

L'objet de la décision entreprise doit d'emblée être clarifié. Les anciens propriétaires font en effet valoir que la décision du 21 août 2025 aurait trois objets, soit "un refus du permis d'habiter, un ordre de remise en état conforme au permis de construire du 10 décembre 2020 et une invitation subsidiaire à déposer une demande de permis complémentaire, dont le sort serait réservé", ce que l’autorité intimée conteste.

a) En procédure juridictionnelle administrative, ne peuvent en principe être examinés et jugés que les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative compétente s'est prononcée préalablement d'une manière qui la lie sous la forme d'une décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation qui peut être déféré en justice par la voie d'un recours. Le juge n'entre donc pas en matière, sauf exception, sur des conclusions qui vont au-delà de l'objet de la contestation. L’objet du litige peut être réduit par rapport à l'objet de la contestation. Il ne peut en revanche pas, sauf exception, s'étendre au-delà de celui-ci (ATF 144 II 359 consid. 4.3 et les références citées; TF 8C_636/2020 du 8 juin 2021 consid. 3.2.1;8C_619/2019 du 3 juillet 2020 consid. 4.2.1; cf. aussi TF 1C_192/2022 du 26 janvier 2023 consid. 2.1).

b) En l’espèce, il faut constater que la décision entreprise refuse de délivrer le permis d’habiter au recourant au motif que les travaux réalisés divergent du permis de construire délivré sur des points qualifiés d’importants. Pour le reste, contrairement à ce que soutiennent les anciens propriétaires, la décision se contente de rappeler au recourant la suite de la procédure qu’elle lui avait déjà annoncée par courrier du 12 juin 2025. Il est ainsi expressément indiqué au recourant qu’il a la possibilité de choisir entre la remise en état conformément aux plans autorisés ou le dépôt d'un dossier d'enquête portant sur les modifications réalisées par rapport aux plans autorisés, à défaut de quoi la municipalité envisagera d'ordonner la remise en état à ses frais. La décision impartit certes un délai au recourant pour choisir entre ces deux options. Cela étant, le paragraphe séparé utilisé, le verbe "envisager", l’usage du futur ainsi que le choix entre les deux possibilités démontrent que ni le dépôt d’un dossier de régularisation ni la remise en état de la construction ne sont ordonnés à ce stade.

En tant que la décision litigieuse ne traite pas de la possibilité de régulariser tout ou partie des travaux réalisés et que cette question fera cas échéant l’objet d’une procédure distincte – dont l’issue est à juste titre réservée à ce stade (cf. CDAP AC.2025.0111 du 11 février 2026 consid. 4a et les références citées), le tribunal ne peut se prononcer sur les griefs du recourant et des anciens propriétaires concernant le calcul de la surface utile principale au sens de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS ; RS 702) dans le permis de construire du 10 décembre 2020 et l’aggravation ou l’amélioration de la situation par rapport à la distance à la limite. Ces griefs ont en effet trait à la procédure de régularisation et excèdent ainsi l'objet de la contestation. Il en va de même des griefs du recourant et des anciens propriétaires sur la proportionnalité de la remise en état puisque celle-ci n’a en l’état pas été ordonnée par la municipalité.

c) Pour le surplus, le recours contre le refus de délivrer le permis d’habiter a été déposé auprès de l'autorité compétente (art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]) dans le délai de 30 jours dès la notification de la décision attaquée (art. 95 LPA-VD) par le propriétaire de la parcelle (art. 75 let. a et 99 LPA-VD) et satisfait aux exigences formelles posées par la loi (art. 79 et 99 LPA-VD), si bien qu'il convient d'entrer en matière sur le fond.

2.

Le recourant soutient que les modifications entre les plans autorisés et la construction réalisée sont des modifications mineures qui ne nécessitent pas d’enquête complémentaire et n’empêchent pas la délivrance du permis d’habiter.

Les anciens propriétaires expliquent également que les travaux qu'ils ont réalisés diffèrent "légèrement" de ceux qui avaient été autorisés par le permis de construire du 10 décembre 2020 et que le permis d'habiter aurait par conséquent dû être délivré. Ils invoquent ainsi implicitement le principe de la proportionnalité.

a) aa) Aux termes de l'art. 128 al. 1 LATC, aucune construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le préavis de la commission de salubrité est requis. En outre, selon l'art. 79 al. 1 RLATC, applicable par renvoi de l'art. 129 LATC, le permis d'habiter ou d'utiliser ne peut être délivré que si les locaux satisfont aux conditions fixées par la loi et les règlements (let. a), si la construction est conforme aux plans approuvés et aux conditions posées dans le permis de construire (let. b), si les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants ou des utilisateurs (let. c) et si l'équipement du terrain est réalisé (let. d).

L'institution du permis d'habiter a pour seul but de permettre à la municipalité de vérifier que la construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de construire, et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Le permis d'habiter est lié à la procédure de permis de construire; il représente un constat final de la conformité des travaux à la loi et aux règlements et permet à l'autorité de sanctionner le propriétaire qui n’aurait pas respecté les plans et les conditions posées dans le permis de construire (CDAP AC.2018.0096 du 18 mars 2019 consid. 2a/bb et les références citées). S’agissant d’une restriction au droit de propriété, garanti par la Constitution fédérale (art. 26 al. 1 Cst.; RS 101), il faut encore vérifier que le refus du permis d’habiter est justifié par un intérêt public (art. 26 al. 2 Cst.) et respecte le principe de la proportionnalité (art. 26 al. 3 Cst.) (CDAP AC.2015.0081 du 24 octobre 2016 consid. 2a).

La délivrance du permis d'habiter n'est pas destinée à vérifier une nouvelle fois si les dispositions réglementaires sont respectées: en effet, cet examen a déjà eu lieu lors de l'octroi du permis de construire (CDAP AC.2017.0358 du 27 mars 2019). Il est par ailleurs douteux que l'autorité municipale puisse imposer le respect d'une nouvelle norme sur un point qui n'a fait l'objet d'aucune condition ou charge dans le permis de construire, car une telle situation reviendrait à remettre en cause l'autorisation entrée en force (CDAP AC.2010.0219 du 12 juin 2012 consid. 4). L'art. 79 al. 1 let. a RLATC prévoit certes de vérifier "si les locaux satisfont aux conditions fixées par la loi et les règlements", mais cette disposition de niveau réglementaire doit être interprétée dans le cadre de la base légale que constitue l'art. 128 LATC: lorsque rien n'indique que, aux termes de cette disposition, les constructions réalisées ne respecteraient pas les conditions du permis de construire, le permis d'habiter doit être délivré (cf. CDAP AC.2020.0327 du 2 juin 2021 consid. 4a; AC.2020.0004 du 10 août 2020 consid. 2, AC.2017.0002 du 18 août 2017 consid. 2a, AC.2015.0272 du 3 juin 2016 consid. 1a).

bb) La CDAP a précisé que la municipalité ne pouvait pas refuser un permis d'habiter ou imposer une modification des aménagements réalisés au seul motif que des aménagements extérieurs ne correspondaient pas aux plans remis à l'autorité communale dans le cadre de la procédure de permis de construire (des pavés avaient été posés en lieu et place d'un revêtement en grilles-gazon). Dès lors que les aménagements réalisés étaient réglementaires et pouvaient être régularisés, le permis d'habiter devait être délivré (CDAP AC.2014.0337 du 3 mars 2015 consid. 5b). Dans une autre affaire, la Cour de céans a également eu l’occasion de constater qu’il paraissait disproportionné de refuser le permis d'habiter au motif que le propriétaire avait procédé à des travaux non couverts par le permis de construire octroyé et non conformes à la loi, consistant uniquement en des aménagements extérieurs (CDAP AC.2008.0221 du 17 juillet 2009). Dans un cas où la municipalité avait refusé d’octroyer les permis d’habiter pour les deux premières étapes de réalisation d’un bâtiment et délivré le permis de construire complémentaire pour la troisième étape de construction, la CDAP s’est demandée si la municipalité ne détournait pas de son but l'institution du permis d'habiter pour imposer sa solution à la recourante sur les points des deux premières étapes du projet alors encore litigieux. Elle a jugé que la municipalité adoptait en tout cas une attitude contradictoire en refusant les permis d'habiter, qui étaient d'après la loi la condition nécessaire pour occuper une construction (cf. art. 128 al. 1 LATC), alors que l'immeuble construit était occupé avec son accord depuis près de quatre ans. Elle a ainsi considéré que ce motif pourrait peut-être suffire à justifier l'annulation des décisions entreprises, tout en laissant la question ouverte dès lors que le recours devait de toute façon être admis pour d’autres motifs (CDAP AC.2017.0358 du 27 mars 2019 consid. 3b).

La CDAP a encore jugé que le refus d’utiliser un four à pizza/barbecue, non conforme au permis de construire, pouvait être confirmé en l’état – un complément d’instruction étant néanmoins requis pour définir les mesures nécessaires à limiter les immissions de fumées, mais que le refus de délivrer le permis d’habiter la maison était en revanche disproportionné, ce d’autant plus que la municipalité avait toléré que les recourants occupent la maison depuis trois ans (CDAP AC.2019.0359 du 6 mai 2021). Enfin, la CDAP a confirmé que le permis d’habiter avait à juste titre été refusé dans un cas où les constructions réalisées ne correspondaient pas aux plans mis à l'enquête. En effet, le permis de construire autorisait la construction d'un lotissement de six villas individuelles familiales reliées entre elles par des garages extérieurs semi-enterrés qui respectaient les distances aux limites, mais ce sont six villas individuelles familiales non reliées entre elles et avec garages implantés à moins de 4 mètres de la limite de propriété qui avaient finalement été réalisés (CDAP AC.2007.0308 du 27 août 2008 consid. 2). De même, le refus de délivrer le permis d’habiter a été confirmé pour des bâtiments dépassant la surface brute de plancher utile maximale autorisée en raison de modifications apportées par rapport au projet autorisé (CDAP AC.2018.0096 du 18 mars 2019 consid. 5c).

b) En l'occurrence, ni le recourant ni les anciens propriétaires ne contestent que la construction réalisée diverge des plans autorisés par le permis de construire du 10 décembre 2020.

Les plans d'exécution laissent en effet apparaître des différences avec les plans autorisés. Les modifications sont notamment mises en évidence dans la décision litigieuse qui compare les plans autorisés, les plans d’exécution ainsi que des photos de la construction réalisée. Le tribunal constate que la distribution interne des pièces a changé à tous les étages, le balcon, qualifié en partie de "terrasse", a été modifié au rez supérieur et est désormais accessible de l’extérieur par un important "remblai" formé de terres et roches créé contre la façade nord-ouest recouvrant en réalité la partie du sous-sol agrandie en-dessous. Enfin, le rez inférieur a été notablement agrandi, notamment du côté nord-ouest, mais également au sud-ouest ainsi qu’au nord-est. Le plan intitulé Projet_Schémas SUP‑SUS daté du 29 avril 2020, sur la base duquel le permis de construire du 10 décembre 2020 a été délivré, faisait état d’une surface utile principale (SUP) existante de 141,5 m² et indiquait que le projet prévoyait une surface utile principale totale de 177,3 m² à l’issue des travaux. Il ressort de la décision entreprise que les SUP finalement réalisées s’élèveraient au total à 216 m2, sans compter une surface d’environ 5 m2 artificiellement dissimulée derrière un panneau en bois. La différence entre les SUP autorisées par le permis de construire et celles effectivement réalisées serait ainsi au moins de 38.7 m2 (216-177.3).

Ces modifications ne peuvent être qualifiées de minimes importances. Le fait d’avoir prolongé le mur du rez inférieur et "recouvert le pilier par un mur" correspond à une modification de l’implantation de la construction dans les distances aux limites. Or, le permis de construire du 10 décembre 2020 mentionnait déjà une dérogation à l’art. 14 RPPA en raison du non-respect de la distance à la limite par le bâtiment existant et l’application de l’art. 80 LATC. L’autorité municipale sera ainsi effectivement amenée à examiner la question de l’aggravation de l’atteinte en lien avec les travaux réalisés dans le cadre de la procédure de régularisation ou de remise en état qui sera mise en œuvre. En outre, l'augmentation de la SUP a un impact conséquent sur la destination du bâtiment puisque celle-ci déterminera s’il peut être habité en tant que résidence secondaire ou principale en application de l’art. 11 LRS, le cas échéant avec mention au Registre foncier. À cet égard, on relèvera que les contestations du recourant et des anciens propriétaires liées au calcul de la SUP total avant travaux pourront être examinées par la municipalité dans le cadre de la procédure de régularisation ou de remise en état qui sera mise en œuvre. Il n’appartient en revanche pas au tribunal, dans le cadre de la présente procédure qui porte sur la délivrance du permis d’habiter, de remettre en question le permis de construire délivré et entré en force qui constate une SUP avant travaux de 141.5 m2.

c) Au vu de ce qui précède, la municipalité pouvait considérer que la construction n'avait pas été réalisée conformément aux plans autorisés sur des points décisifs, soit une augmentation de la surface utile principale ainsi que la modification de l’implantation du rez inférieur dans les distances aux limites. La municipalité a par conséquent à juste titre refusé de délivrer le permis d’habiter sur la base de l’art. 128 LATC, qui constitue une base légale suffisante pour cette mesure.

Il est constant que les distances aux limites de la propriété voisine tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les écrasent. Les distances aux limites de propriété visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (CDAP AC.2024.0310 du 18 mars 2025 consid. 2a/aa et les références citées). Il s’agit là d’un intérêt public important.

De plus, selon la jurisprudence, les mesures de politique d'aménagement tendant à favoriser la construction de résidences principales et à limiter celle de résidences secondaires poursuivent un intérêt public important lié à l'utilisation rationnelle du territoire et à la protection de la nature (ATF 144 II 367 consid. 3.4). La prolifération de résidences secondaires dans les régions touristiques produit des effets indésirables du point de vue de l'aménagement du territoire: elle favorise un gaspillage du territoire à bâtir et exerce une pression sur les prix du terrain au détriment de la population locale dont elle entraîne l'exode. Il existe ainsi un intérêt public important à prévenir la construction excessive de résidences secondaires inoccupées pendant la plus grande partie de l'année, évitant du même coup la création d'infrastructures surdimensionnées et sous-utilisées (ATF 135 I 233 consid. 3.3 et les références citées).

Enfin, vu l’ampleur des modifications effectuées et l’influence de la SUP pour l’octroi d’un permis de construire en résidence secondaire ou principale, le refus de délivrer le permis d’habiter la construction est proportionné. La municipalité n’a en l’occurrence aucunement toléré que le recourant habite dans la construction. Depuis que les travaux ont été achevés, soit vraisemblablement début juin 2023, la municipalité n’a eu cesse d’interpeller les anciens propriétaires pour obtenir les documents d’usage permettant de vérifier le respect des conditions du permis délivré. Ce n’est qu’en juin 2025 que les plans d’exécution ont finalement été adressés à la commune. La municipalité a alors immédiatement pointé les divergences entre la construction autorisée et celle réalisée. L’attestation d’établissement du recourant, établie le 23 mai 2025 par un service différent, poursuit une finalité distincte de la police des constructions et ne saurait être interprétée comme une tolérance de l’autorité quant à l’occupation de la construction dépourvue de permis d’habiter. Au demeurant, à la requête du recourant tendant à ce qu’il soit formellement statué sur la délivrance du permis d’habiter, l’autorité intimée a expressément refusé de l’octroyer.

3.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais de justice seront mis à la charge du recourant débouté (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD). L’autorité intimée a en outre droit à des dépens, à la charge du recourant, puisqu'elle obtient gain de cause en ayant procédé par l'intermédiaire d’un mandataire professionnel (art. 55, 91 et 99 LPA-VD).