CCIV 35/2015/SNR 2015-06-17

I. Les demanderesses concluent au versement, par la défenderesse, d’un montant de 600'000 fr. et à la levée définitive des oppositions formées par cette dernière aux commandements de payer notifiés dans le cadre des poursuites ouvertes à son encontre. Elles considèrent que la défenderesse a violé les accords passés en vue de la conclusion de la vente de « [...] », qu’elle s’est ainsi rendue coupable de culpa in contrahendo et qu’elles ont subi, consécutivement à ces violations, un dommage qui n’est pas inférieur à 600'000 francs.

La défenderesse conclut au rejet des prétentions des demanderesses. Elle soutient qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties dès lors que l’un de ses deux administrateurs, dont la signature était nécessaire selon le registre du commerce, a dès le début exprimé son refus concernant la vente de l’immeuble concerné. Elle considère en outre que les démarches entreprises par les demanderesses auprès du notaire étaient prématurées et que son propre comportement n’était ni contraire à la bonne foi ni de nature à éveiller la confiance des demanderesses puis de la tromper. Au surplus, elle estime que les demanderesses n’ont pas apporté la preuve d’un quelconque dommage.

II. a) A teneur de l'art. 404 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), les procédures en cours à l’entrée en vigueur du CPC sont régies par l’ancien droit de procédure jusqu’à la clôture de l’instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, publié in JdT 2010 III 11, p. 19).

Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02), les règles de compétences matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).

b) En l'espèce, la demande a été déposée le 14 avril 2009, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre

1966, dans sa version au 31 décembre 2010) et n'est pas close à ce jour. Il s’agit dès lors d'appliquer le CPC-VD à la présente cause. Les dispositions de la loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 (LOJV; RSV 173.01), dans leur teneur en vigueur au 31 décembre 2010, sont également applicables.

III. a) Il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de la culpa in contrahendo sont réalisées dans le cas présent.

b) La responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo repose sur l'idée que, pendant les pourparlers, les parties doivent agir selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). L'ouverture des pourparlers crée en effet déjà une relation juridique entre interlocuteurs et leur impose des devoirs réciproques. Ainsi, chaque partie est tenue de négocier sérieusement, conformément à ses véritables intentions, et doit renseigner l'autre, dans une certaine mesure, sur les circonstances propres à influencer sa décision de conclure le contrat, ou de le conclure à des conditions déterminées (SJ 2002 I 164 consid. 3a; ATF 121 III 350 consid. 6c, rés. in JdT 1996 I 187, SJ 1996 p. 197; Chappuis, Commentaire romand, nn. 20 et 59 ad art. 2 CC). La partie qui ne respecte pas cette obligation répond de ce chef non seulement lorsqu'elle a fait preuve d'astuce au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence, dans les limites tout au moins de la responsabilité qu'elle encourt sous l'empire du contrat envisagé (ATF 101 Ib 422 consid. 4b, rés. in SJ 1976 p. 420). Sans doute n'existe-t-il pas un devoir général de renseigner l'autre partie sur tous les éléments essentiels du contrat. Nul n'est tenu d'être plus circonspect, dans l'intérêt de son adversaire, que celui-ci ne l'est lui-même et ne peut l'être (ATF 102 II 81 consid. 2b, JdT 1977 I 210); le devoir d'information ne concerne pas les circonstances que l'autre partie est censée connaître elle-même. Mais il incombe à chacun de ne pas donner de faux renseignements et d'éviter de provoquer un vice du consentement par inadvertance, laisser-aller ou ambiguïté. La culpa in contrahendo suppose que l'on cache à l'autre partie quelque chose qu'elle ne connaît pas et n'est pas tenue de connaître, ou encore que l'on s'abstienne de redresser une erreur que l'on a pu constater chez elle (TF 4C.253/2000 du 30 janvier 2001 consid. 3b). Le devoir de se comporter sérieusement suppose également de ne pas éveiller chez l'autre, par une attitude contraire à ses véritables intentions, l'espoir illusoire qu'un contrat sera conclu et l'amener ainsi à faire des dépenses dans ce sens. De même, une partie ne doit pas mener des pourparlers de manière à faire croire que sa volonté de

conclure est plus forte qu'en réalité (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées ; ATF 105 II 75, JdT 1980 I 66); par exemple, il est contraire aux règles de la bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la conclusion d'un contrat formel et de refuser in extremis, sans raison, de le traduire dans la forme requise (SJ 2002 I 164).

Il n'en demeure pas moins que le principe fondamental du droit des obligations est celui de l'autonomie. Il s'ensuit qu'une partie peut en tout temps interrompre les pourparlers. Cette démarche n'a rien d'illicite en soi. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une rupture des pourparlers sera constitutive d'une culpa in contrahendo. Ainsi, des négociations de longue durée, le fait que la partie à l'origine de la rupture connaisse les investissements effectués par l'autre, l'existence d'un accord réglant tous les éléments du contrat, ne sont pas encore constitutifs d'une culpa in contrahendo (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées ; SJ 2002 I 164; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 consid. 4.1 et les références citées).

En outre, une responsabilité résultant d’une culpa in contrahendo sera admise d'autant moins facilement que le contrat sera soumis à une prescription de forme, dite prescription ayant précisément pour but de préserver les parties d'un engagement irréfléchi, sous réserve cependant du cas du refus injustifié de dernière minute (TF 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, reproduit in JdT 2006 I 163 et commenté par Nicolas Rouiller in JdT 2006 I 168 ss). En matière de vente immobilière, même lorsque les parties passent une promesse de contracter en la forme écrite simple, ou un acte de vente en cette même forme, il n’est pas abusif, sauf circonstances particulières, et il n’est pas constitutif de culpa in contrahendo, de se prévaloir de l’absence de forme authentique et d’invoquer la nullité de la vente. Il est cependant contraire à la bonne foi de donner sans réserve son accord écrit à la conclusion d’un accord formel et de refuser au dernier moment de formaliser l’acte, par exemple pour vendre le bien à un tiers. Dans un tel cas, le comportement contraire à la bonne foi réside dans le fait d’avoir maintenu chez l’autre partie la conviction que le contrat serait conclu et de ne pas avoir dissipé cette illusion (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées).

Pour que la responsabilité de l'une des parties soit engagée de ce chef, il s’agit d’établir qu’une partie était raisonnablement en droit d’attendre un comportement déterminé de son partenaire au vu de son attitude dans les pourparlers et que cette confiance légitime a été déçue (Kuonen, La responsabilité précontractuelle, nn. 1534-1535). Il faut en tous les cas que l’une des parties ait agi de manière contraire aux règles de la bonne foi, que l'autre partie ait subi un dommage et qu'il existe un lien de causalité entre ce dommage et le comportement en cause (ATF 121 III 350 consid. 6d, rés. in JdT 1996 I 187, SJ 1996 p. 197; Gonzenbach, Culpa in contrahendo im schweizerischen Vertragsrecht, thèse Berne 1987, pp. 83, 92 et 138).

Il appartient enfin à celui qui invoque la responsabilité précontractuelle de sa partie adverse d'établir les faits pouvant déterminer une faute de celle-ci (Kramer, Berner Kommentar, n. 141 in fine ad art. 1-18 OR; Piotet, Culpa in contrahendo et responsabilité précontractuelle en droit privé suisse, Berne 1963, pp. 54-56); la faute n'est ici pas présumée (art. 3 CC).

c) En l’espèce, les demanderesses font valoir dans leur mémoire de droit que K.________, mandaté selon elles par la défenderesse en vue de la vente de l’immeuble litigieux, leur a présenté cet immeuble, et qu’il leur a confirmé à plusieurs reprises la décision de la défenderesse de vendre ledit immeuble. Elles auraient alors cessé toutes recherches d’autres objets immobiliers et entrepris une série de démarches juridiques et commerciales en vue de la concrétisation de cette vente, en procédant à l’analyse du coût par un architecte, en faisant établir un projet d’acte de vente notarié et en constituant deux sociétés – la demanderesse G.________ et la société [...]. Les demanderesses soutiennent également que tout au long des négociations, la défenderesse, par l’un de ses administrateurs, a toujours clairement confirmé à K.________ son intention de vendre, avant d’exiger une augmentation substantielle du prix le 31 janvier 2009, remettant en cause l’accord accepté.

Ce faisant, les demanderesses se fondent sur des faits qui, pour l’essentiel, ne sont pas établis. Il n’est en particulier pas prouvé que K.________ aurait été mandaté par la défenderesse. C’est ce dernier qui, ayant appris de R.________ que la défenderesse était propriétaire de l’immeuble litigieux, a rencontré un de ses administrateurs, O.________. Il s’est certes présenté aux représentants de la demanderesse S.________ comme étant le mandataire de la défenderesse, mais il ne ressort pas de l’instruction que la défenderesse, ou même un seul de ses deux administrateurs, aurait mandaté K.________ expressément ou tacitement pour trouver un acquéreur, négocier la vente, ou à toutes autres fins, et encore moins de le faire à telle ou telle condition, notamment de prix. Il vaut la peine de remarquer, à cet égard, que dans les courriers qu’il a adressés au notaire [...] ou à la défenderesse, K.________ ne s’est jamais présenté comme le mandataire de cette dernière. Il s’est en revanche présenté, notamment au notaire dans son courriel du 27 janvier 2009, comme étant le mandataire des demanderesses. C’est aussi comme représentant de celles-ci qu’il a remis à la défenderesse une offre de la demanderesse G.________ d’acquérir l’immeuble et une offre de [...] d’acquérir le fonds de commerce ainsi que le goodwill.

Le fait que l’intéressé ait obtenu les clés, codes et autres papiers relatifs à l’immeuble litigieux ne prouve pas que la défenderesse l’aurait mandaté. En effet, dans la mesure où il s’agit d’un bien immobilier et qu’il aura affirmé à la défenderesse qu’il voulait le faire visiter à l’un de ses clients, il n’est pas surprenant que cette dernière lui ait transmis ces éléments. D’ailleurs, d’autres personnes, qui pouvaient tout autant représenter la défenderesse, étaient également présentes lors de la visite des lieux.

Il n’est pas davantage établi que O.________ aurait promis oralement de vendre l’immeuble pour un prix de 4'000'000 francs. Tout au plus s’est-il montré intéressé par une vente éventuelle. Au demeurant, il ressort du registre du commerce, qui est accessible à chacun et qu’il appartenait aux demanderesses de consulter, que la défenderesse comptait deux administrateurs, avec signature collective. A moins d’avoir reçu des pouvoirs spéciaux de représentation, ce qui n’est pas prétendu, O.________ ne pouvait de toute manière pas engager la société à lui seul.

Le fait qu’il n’y avait aucun accord oral ou écrit conclu à la date du 14 janvier 2009 – accord qui n’est aucunement établi - ressort encore de l’offre d’achat « ferme et irrévocable » remise par K.________ à la défenderesse au nom de la demanderesse G.________ et de [...] – en réalité des administrateurs de ces sociétés en formation -, en vue de l’acquisition de l’immeuble et du fonds de commerce. Si un contrat avait été conclu, il n’aurait pas été utile d’offrir d’acquérir. Il ressort au demeurant de ces deux offres que leurs auteurs restaient dans l’attente d’une réponse de la défenderesse : ainsi, la première offre se terminait en ces termes « (…) nous restons dans l’attente d’une réponse favorable dans la dizaine et entre temps, nous vous présentons, Messieurs, nos salutations distinguées » et la seconde ainsi « (…) en cas d’échec aux négociations, la présente devrait être considérée comme nulle et non avenue. Nous vous présentons, Messieurs, nos salutations distinguées ».

Après la remise de cette offre, il n’est pas établi que la défenderesse, par ses organes, aurait accepté l’offre et encore moins qu’elle ait accompli tout autre acte ou eu tout autre comportement, par ses organes, pouvant laisser penser qu’elle était d’accord de passer un acte en la forme authentique portant sur une telle vente, aux conditions de dite offre. Les demanderesses ne le prétendent du reste pas.

En réalité, K.________ a laissé croire aux demanderesses que la défenderesse leur vendrait l’immeuble, sans que les représentants de la défenderesse ne lui aient fait part de cette intention. Il est en effet établi que K.________ a confirmé à plusieurs reprises aux représentants des demanderesses que la défenderesse avait décidé de vendre l’immeuble. Comme on vient de le voir, cette intention n’est toutefois pas établie. A cet égard, il vaut la peine de souligner qu’un jour après avoir transmis à la défenderesse l’offre précitée du 14 janvier 2009, l’intéressé lui a présenté cette offre comme une prétendue acceptation de sa propre offre de vente. Or, ce n’est pas ce qui ressort du document du 14 janvier 2009. Au contraire, comme on vient de le voir, les demanderesses attendaient une réponse de la défenderesse. Certes, les représentants de celle-ci n’ont pas réagi à la lettre de K.________ du 15 janvier 2009, pas davantage qu’à l’offre des demanderesses. Mais on ne saurait en aucune manière en déduire un accord concernant la vente d’un immeuble.

Il n’est dès lors pas établi que la défenderesse aurait éveillé chez les demanderesses, par une attitude contraire à ses véritables intentions, l’espoir illusoire qu’un contrat serait conclu. Si les demanderesses ont pris des mesures et ont entrepris des démarches dans le sens de l’acquisition de l’immeuble litigieux dès que K.________ leur a dit que la défenderesse était disposée à vendre, il ne peut en être tenu rigueur à la défenderesse. Il ne peut pas non plus lui être imputé le fait que les demanderesses ont été influencées par le comportement ambigu

Dans la mesure où il n’a pas été établi que la défenderesse ait agi de manière contraire aux règles de la bonne foi, la première condition de la responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo n’est pas réalisée.

IV. Au demeurant, un dommage n’est, pour l’essentiel, pas davantage établi.

Celui qui répond d’une responsabilité résultant d’une culpa in contrahendo ne doit que des dommages-intérêts négatifs (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées) ; le lésé a droit à la réparation du dommage qu’il a subi pour avoir cru, en raison de la confiance inspirée par l’autre partie, qu’un contrat serait conclu (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66 et les références citées). Il peut ainsi réclamer le remboursement des frais et impenses engagés de bonne foi en vue de la conclusion (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66) et retrouver ainsi la situation dans laquelle il se trouverait s’il n’avait pas entrepris les démarches concernées (ATF 140 III 200 consid. 5.2). En revanche, la partie fautive ne peut être traitée comme si un contrat avait été conclu et elle ne peut être condamnée, par conséquent, à réparer le dommage positif (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66).

Les demanderesses ne sauraient dès lors prétendre à un gain manqué, par exemple pour la location du restaurant. Quant aux autres éléments du dommage invoqué, soit ils ne sont pas établis, ou alors ne seraient de toute manière pas en lien de causalité avec une hypothétique culpa in contrahendo. La réalité des frais de dédite et de relocation des artistes n’a pu être vérifiée. Le coût de location des studios ne saurait être pris en compte, dès lors que, selon l’expert judiciaire, ceux-ci n’étaient pas inoccupés. Les frais d’avocats et de fiduciaire ne sauraient être entièrement mis en rapport avec l’échec de l’achat de l’hôtel litigieux, et rien n’obligeait la demanderesse S.________ de constituer deux sociétés en vue de la concrétisation de cette acquisition immobilière. V. Au vu de ce qui précède, les conclusions prises par les demanderesses à l’encontre de la défenderesse doivent être rejetées.

VI. a) Selon l'art. 92 al. 1 CPC, des dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat (art. 91 litt. a et c CPC). Les frais de justice englobent l'émolument de justice, ainsi que les frais de mesures probatoires. Les honoraires d'avocat sont fixés selon le tarif des honoraires d'avocat dus à titre de dépens du

17 juin 1986 (RSV 177.11.3). Les débours ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une opération déterminée. A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès et lui allouer une certaine somme en remboursement de ses frais, à la charge du plaideur perdant. Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, le juge peut réduire les dépens ou les compenser (art. 92 al. 2 CPC).

b) En l’espèce, obtenant entièrement gain de cause, la défenderesse a droit à de pleins dépens, à la charge des demanderesses, solidairement entre elles, qu'il convient d'arrêter à 36’510 fr., savoir :

a 25’00 fr à titre de participation aux honoraires de ) 0 . son conseil; b 1’250 fr pour les débours de celui-ci; ) . c) 10’26 fr en remboursement de son coupon de 0 . justice.