A1 25 53

1.

1.1 Aux termes des art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un recours de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la décision litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. La qualité pour recourir s’analyse à la lumière de la jurisprudence rendue en application de l’art. 89 LTF, le droit cantonal n’ayant en l’occurrence pas une portée plus large (ATF 144 I 43 consid. 2.1, cité p. ex. in : arrêt du Tribunal fédéral 1C_130/2022 du 1er mai 2023 consid. 3.1 ; ACDP A1 24 232 du 3 septembre 2025 consid. 1).

En matière de droit des constructions, le voisin est habilité à recourir lorsqu'il est atteint de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la gêne que la décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3). Il doit retirer de l'annulation ou de la modification de celle-ci un avantage pratique qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_343/2023 du 20 août 2024 consid. 3.1). Tel est en principe le cas du voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse (ATF 139 II 499 consid. 2.2).

En l’occurrence, V _________ SA est propriétaire des parcelles nos xxx1 et xxx2, directement attenantes au projet litigieux. Partant, elle a qualité pour recourir.

1.2 Le recours de droit administratif respecte en outre les autres exigences de forme (cf. art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il convient d’entrer en matière. On rappellera toutefois qu’en vertu de l’effet dévolutif du recours, la décision du Conseil d’Etat du 26 février 2025 est seule attaquable céans (art. 72 LPJA). A cet égard, la conclusion no 3 formulée dans le mémoire de recours, qui demande l’annulation de la décision communale du 14 juillet 2023 délivrant l’autorisation de construire sollicitée par X _________ SA et consorts, est irrecevable.

2. Le Conseil d’Etat a déposé en cause son dossier, lequel contient le dossier communal (xx-xx). La demande de la recourante est dès lors satisfaite (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA).

3. Dans un grief d’ordre formel, la recourante se plaint de l’insuffisance de la motivation de la décision attaquée, reprochant au Conseil d’Etat de ne pas avoir discuté le bienfondé de ses critiques tirées de la violation de la LRS, en particulier des réserves émises à l’égard des déclarations sur l’honneur de E _________ et de A _________.

3.1 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) l'obligation pour le juge de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse les comprendre et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 143 III 65 consid. 5.2). Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé le juge, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les réf. cit. ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_589/2024,9C_605/2024 du 12 novembre 2025 consid. 6.2).

3.2 En l’espèce, la décision attaquée a examiné les motifs avancés par la recourante quant à la crédibilité et la véracité des déclarations sur l’honneur déposées par E _________ et de A _________ en retenant que celles-ci seraient les utilisatrices finales de la construction projetée dévolue à la résidence principale. Ainsi, la motivation contenue dans la décision attaquée permettait à la recourante de comprendre la position du Conseil d’Etat et de la contester utilement. L’intéressée ne peut manifestement soutenir le contraire dès lors qu’elle s’attache à démontrer devant le Tribunal de céans que cette décision méconnaît le droit quant au fond. S’agissant du point de savoir si la motivation avancée par le Conseil d’Etat est convaincante, ce que conteste la recourante, il relève d’une question distincte, examinée ci-après, de celle relative au respect du droit à obtenir une décision motivée. En conséquence, le grief tiré d’une violation du droit d’être entendu pour défaut de motivation s’avère infondé.

4. La recourante se plaint d'une violation de la LRS, considérant, en substance, que les constructrices ne démontrent pas à satisfaction de droit que les futurs logements seraient effectivement utilisés à titre de résidence principale.

4.1 L'art. 75b Cst., repris à l'art. 6 LRS, limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 II 49 consid. 2).

Selon l’art. 7 al. 1 let. a LRS, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. L'art. 14 al. 1 let. b LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable.

4.2 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.2, cités p. ex. in arrêt du Tribunal fédéral 1C_48/2023 du 24 octobre 2023 consid. 2.1.2).

En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.3). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée).

Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 4.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle), l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant des art. 75b Cst. et 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4 ; ACDP A1 24 123 du 15 avril 2025 consid. 8.2).

Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix et les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 ; ACDP A1 24 123 précité consid. 8.2 ; v. aussi RVJ 2019 p. 36 consid. 4.4).

4.3 En l’espèce, il n’est pas contesté que la commune de W _________ présente une proportion de résidences supérieure à 20 % (art. 2 ORSec ; liste des collectivités soumises à la LRS, disponible sous https://www.are.admin.ch/fr/residencessecondaires, site consulté le 19 janvier 2026). Les dispositions de la LRS doivent dès lors s’appliquer. Le projet litigieux porte sur la construction de deux nouveaux logements (« N _________ »), dévolus à la résidence principale, ainsi que sur la transformation et l’agrandissement d’un chalet destiné à la résidence secondaire (« O _________ »). Le Conseil d’Etat a examiné les déclarations d’intention versées au dossier et en a déduit que les utilisatrices finales des logements à construire étaient connues et que les déclarations produites confirmaient leurs intentions d’occuper les logements à titre de résidence principale. Il en a inféré que le dossier n’était pas lacunaire et qu’il n’existait aucun indice rendant irréaliste l’intention ou la possibilité d’utiliser les logements projetés comme résidences principales. En outre, l’inscription d’une mention au RF garantissait que les réquisits de la LRS étaient remplis.

Certes, les constructrices ont versé en cause deux formulaires intitulés « Nouveaux logements soumis à une restriction d’utilisation – Logement en résidence principal », établis par la commune de W _________, complétés et signés par E _________ et A _________, le 29 août 2022. Selon ces documents, ces dernières s’engageaient à devenir les utilisatrices, à titre de résidence principale, de la construction projetée (dos. communal, p. 373). À la question relative à la distance entre le logement et le lieu de travail, la première a fait valoir 0 km alors que la seconde a indiqué 160 km.

Le 25 janvier 2023, les constructrices ont également produit la déclaration d’intention signée par A _________ aux termes de laquelle celle-ci explique être sans activité professionnelle, tout en précisant exercer la fonction de directrice de la société Z _________ SA dont son époux est l’unique administrateur. Elle a indiqué que cette société avait son siège à C _________, ce qui expliquait les motifs l’ayant conduit à mentionner une distance de 160 km. Cela étant, elle a ajouté qu’elle déployait en réalité son activité depuis son domicile, situé à H _________.

Au vu des discordances entre les déclarations écrites, l’autorité attaquée devait apprécier avec une certaine réserve la déclaration d’intention de A _________ figurant au dossier, ce d’autant plus que l’extrait du registre de commerce de Z _________ SA, société impliquée dans le projet querellé, indique « B _________, de K _________, à

C _________ » et non « à H _________ », en qualité de directrice. Quand bien même les dernières inscriptions remontent à 2017 et qu’il est possible que ce type d’information n'ait pas été nécessairement mis à jour, il n’en demeure pas moins qu’aucune instruction n’a été opérée par rapport à l’affirmation de A _________ selon laquelle elle serait déjà domiciliée à H _________.

Cela étant, l’intéressée a exposé céans exercer ses activités essentiellement à distance. Elle a indiqué être membre de quatre conseils de fondation, dont deux sont sis à C _________, un à L _________ et un à M _________. Pour chacune de ces organisations, les réunions avaient lieu entre deux et quatre fois par année par visioconférence. Elle a également allégué agir bénévolement en qualité de directrice de plusieurs fondations, fonction qui n’impliquait pas une présence physique régulière à C _________. Partant, si les déclarations floues de l’intéressée ainsi que les éléments ressortant du registre du commerce peuvent susciter des interrogations, ils ne permettent pas encore, à eux seuls, de présumer l’existence d’une violation de la LRS, d’autant moins qu’aucun examen par rapport à la compatibilité actuelle et effective de ses activités professionnelles avec sa domiciliation n’a été entrepris.

4.4 Mais il y a plus. La déclaration d’intention de A _________ relative au logement qu’elle souhaite acquérir se heurte à certains éléments du dossier. Elle effet, cette dernière a déclaré vouloir devenir propriétaire de l’appartement qui sera construit aux étages +2 et +3 pour un prix de vente d’environ 4,5 millions de francs (soit un prix au m2 construit de 15'000 francs). Or, l’examen des plans portant le sceau communal du 11 juillet 2023 (doss. communal, p. 393 à 396) révèle que l’appartement B du projet « N _________ » occupe en réalité les étages +2, +3 et +4. Il est ainsi pour le moins surprenant que l’intéressée ne sache pas sur combien d’étages le bien qu’elle entend acquérir s’élèvera.

Par ailleurs, une surface de 300 m2 correspondrait au prix de vente indiqué dans la déclaration d’intention (4,5 mio à 15'000 fr. par m2 construit). Or, les plans figurant au dossier communal (p. 380) font état d’une surface brute de plancher utile (SBPU) de 245 m2. Ce constat laisse donc planer un doute sur le prix réellement convenu avec les porteurs du projet, le montant indiqué (4,5 mio), dépassant de plus de 800'000 fr. le résultat obtenu en multipliant 245 m2 par 15'000 francs. Même si l’intéressée a confirmé, dans une attestation datée du 5 juin 2025, que sa déclaration d’intention du 12 janvier 2023 conservait sa pleine validité et demeurait d’actualité, ces incohérences soulèvent un questionnement légitime sur l’exactitude des informations fournies. Dans ces circonstances, il n’est pas possible de retenir que l’offre d’achat de A _________ soit sérieuse et concrète.

Ce constat jette également un doute sur la déclaration de E _________, administratrice de X _________ SA, l’une des trois constructrices du projet envisagé et notamment active dans l'achat, la vente, la location, le pilotage, le courtage, la promotion de tous biens immobiliers, ainsi que dans toutes prestations de conseils et services dans le domaine de l'immobilier. Cette dernière a dès lors un intérêt direct à ce que l’autorisation sollicitée soit donnée quand bien même l'usage de ces deux logements à des fins de résidence principale apparaît incertaine.

4.5 Ce sentiment est encore renforcé eu égard aux circonstances personnelles tenant à l’une des personnes appelées à habiter le futur logement. En effet, outre les déclarations précédentes de A _________ par rapport à son activité professionnelle, il convient de relever que celle-ci entend acquérir un logement spacieux (quatre chambres, quatre sdb, une salle de séjour/repas, une cuisine, une salle tv, un bureau, un réduit, une buanderie), quand bien même son époux est domicilié à F _________ et que ses enfants, majeurs, ont leur propre domicile. Il va de soi qu’une telle acquisition par une personne seule n’est pas prohibée. Toutefois, elle ne permet pas de lever les doutes quant à l’existence d’un abus de droit dès lors qu’il n’a pas été établi que les centres d’intérêts de A _________ se situent à H _________.

4.6 En outre, de par ses caractéristiques, la construction projetée, de très haut standing (comprenant notamment une piscine, un jacuzzi, un spa et un hammam), ne s'adresse qu'à un cercle très restreint de personnes cherchant une résidence principale dans la station. Même si l’on ne peut d’emblée exclure qu’il existe un marché pour ce type de bien exclusif s’adressant à des personnes très fortunées, il n'en demeure pas moins que ce type de logement de haut standing est généralement destiné à l’hébergement en résidence secondaire, surtout dans une station comme H _________, à vocation essentiellement touristique. Il est ainsi douteux qu’un tel hébergement puisse réellement servir de résidence principale.

4.7 En définitive, l’absence d’instruction relative à l’effectivité du domicile de A _________ et à la compatibilité actuelle de ses activités professionnelles avec ce dernier, tout comme ses déclarations imprécises, ne permettent pas, à ce stade, de retenir que l’identité des futurs occupants serait connue ni que l’affectation prévue sera respectée.

Dans ces conditions, le grief doit être admis et le dossier doit être renvoyé au Conseil municipal pour instruction complémentaire (ACDP A1 23 79 du 12 mars 2024 consid. 4.2.4). Il lui incombera de déterminer, dans un premier temps, si l’utilisation en résidence principale est crédible par rapport à la situation personnelle des acquéreuses. Cela impliquera d’établir, avec sérieux et par tous les moyens, leur situation actuelle et future notamment s’agissant de l’effectivité du domicile allégué et de l’activité professionnelle depuis ce dernier (p. ex. attestation de domicile ; factures ou notes de frais pour des biens et services consommés à H _________ ; correspondances expédiées depuis H _________ ou adressées à H _________ ; courriels professionnels attestant la localisation à H _________ des intéressées ; participation à la vie locale ; promesse de vente détaillée et réaliste). S’il résulte de cet examen que l’utilisation future en résidence principale n’est pas suffisamment crédible pour permettre la délivrance de l’autorisation sollicitée, il conviendra alors au Conseil municipal de procéder comme si les acquéreurs n’étaient pas connus. Il lui reviendra ainsi d’examiner, sur la base de données actualisées (population résidente à H _________ à titre principal, situation du marché immobilier dans la région, autorisations de construire délivrées et état d’achèvement et d’occupation de ces logements, etc.) s’il existe, pour des biens immobiliers de luxe tel que le projet litigieux, une demande de résidence principale que l’offre existante ne suffirait pas à satisfaire.

5. Dans un dernier grief, la recourante fait valoir que la nouvelle construction ne respecterait pas l’identité spatiale du bâtiment construit en raison de ses « dimensions démesurées ». L’intéressée se réfère à cet égard à un arrêt du Tribunal fédéral 1C_478/2019 du 8 mai 2020 et estime que les conditions posées par la jurisprudence relatives à l’art. 11 al. 2 aLRS devraient également s’appliquer à l’art. 11 al. 3 aLRS.

La critique tombe à faux : l’art. 11 LRS concerne les logements créés selon l’ancien droit et impose des prescriptions en cas de modification de ces logements ou de leur utilisation. En pratique, les possibilités de cette disposition s’appliquent ainsi aux résidences secondaires. En effet, la Lex Weber ne restreint pas la modification et l’agrandissement des logements grevés d’une restriction d’utilisation en résidence principale (ZUFFEREY/BODEVIN, Les logements de l’ancien droit dans la LRS, in : Construire à la montagne, 2022, p. 31 ; v. aussi PFAMMATTER, in : Zweitwohnungsgesetz – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung, 2e éd. 2021, n. 9 ad art. 11 LRS).

En l’occurrence, les critiques formulées par la recourante relatives à la construction d’un bâtiment de 14,74 mètres de hauteur qualifiée de « démesurée » concernent le nouveau corps de bâtiment « N _________ », qui accueillera, ce qui restera toutefois à confirmer

(cf. supra consid. 4.7), les deux logements dévolus à la résidence principale. Elle ne se rapportent ainsi pas aux deux logements existants « O _________ » créés selon l’ancien droit (art. 10 LRS), si bien que le grief doit être rejeté. Par ailleurs, l’agrandissement des logements « O _________ » se fera par la construction d’une annexe de 9,77 mètres de hauteur jouxtant le chalet existant. Cette extension ne porte pas atteinte à l’identité spatiale de la bâtisse (v. à ce propos ZUFFEREY/BODEVIN, Loi sur les résidences secondaires : nouveau régime des « logements de l’ancien droit » – ce qui est certain et ce qui l’est moins, BR/DC 2/2025, p. 60 ss) et ne peut être considérée comme « démesurée » vu que le bâtiment actuel s’élève à une hauteur 8,8 mètres. Le grief doit donc être rejeté pour ce motif également.

6.

6.1 L’issue du litige commande de répartir les frais et dépens (cf. p. ex. ACDP A1 21 61 du 25 janvier 2022 consid. 8.1). En l’occurrence, il se justifie de mettre à la charge des intimées, qui succombent pour l’essentiel, les 4/5 des frais. Ceux-ci seront arrêtés, au vu notamment des principes de couverture des frais et d’équivalence des prestations (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar), à 1500 francs. Eu égard à ce qui précède, ils sont mis par 1200 fr. (4/5) à la charge de X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA, solidairement entre elles (art. 88 al. 2 LPJA) et à 300 fr. (1/5) à celle de V _________ SA.

X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA supporteront également, à hauteur de 4/5, solidairement entre elles, la part des frais (608 fr.) mis à la charge de V _________ SA par le Conseil d’Etat, le solde (1/5) étant supporté par la recourante.

6.2 L’issue du litige implique pour la recourante le droit à des dépens réduits (art. 91 al. 1 LPJA). Eu égard à l’admission partielle du recours et à l’activité déployée par le mandataire de la recourante, qui a principalement consisté devant le Conseil d’Etat en la prise de connaissance du dossier, en la rédaction d’une requête d’effet suspensif (2 pages) et d’un recours administratif (5 pages), ainsi que celle déployée céans, laquelle a consisté essentiellement en la rédaction d’un mémoire de recours de droit administratif (6 pages), le montant de cette indemnité pour les deux instances est fixé à 3000 fr. (débours et TVA compris), mais doit être réduit de 1/5 en tenant compte de la fourchette arrêtée plus haut pour fixer les frais (art. 4 al. 3, 27 et 39 LTar). La somme de 2400 fr. (4/5 de 3000 fr.) est ainsi mise à la charge de X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA, solidairement entre elles.

Celles-ci, également représentées par un mandataire professionnel, ont obtenu très partiellement gain de cause, de sorte qu’elles ont également droit à une indemnité pour leur dépens (art. 91 al. 1 LPJA). Compte tenu de l’activité déployée par leur mandataire, qui a principalement consisté en la prise de connaissance du dossier et en la rédaction devant le Conseil d’Etat, respectivement céans, d’une réponse (2 pages et 3 pages), le montant global est arrêté à 1500 fr. (débours et TVA compris), mais doit être réduit de 4/5 (art. 4 al. 3, 27 et 39 LTar) en tenant compte de la fourchette utilisée ci-avant. Le montant de 300 fr. est ainsi mis à la charge de la recourante. La compensation des créances que les deux parties ont l’une envers l’autre aboutit au versement par les tiers concernés d’une indemnité de 2100 fr. à la recourante.