Planungs- und Baugesetz

Baulinien-, Niveaulinien- sowie Strassenpläne sichern Strassen, Trassen, Wege und Plätze und halten Räume frei, insbesondere für bestehende oder künftige Verkehrsanlagen. Sie dienen der Gestaltung des Verkehrsraums und des Siedlungsbildes.

Wer für die Verkehrsanlage zuständig ist, erlässt die erforderlichen Baulinien- oder Strassenpläne. Die Anhörung eines mitbetroffenen Gemeinwesens ist zu gewährleisten.

Der Erschliessungsplan bezweckt, Lage und Ausdehnung von Erschliessungsanlagen festzulegen und das hierzu erforderliche Land auszuscheiden.

Ein Erschliessungsplan kann Bau-, Strassen- und Niveaulinien sowie Vorschriften über die Finanzierung und den Unterhalt der Erschliessungsanlagen enthalten.

Bebauungspläne bestimmen die Bauweise über eine funktional zusammenhängende Landfläche innerhalb der Bauzone. Weisen sie wesentliche Vorzüge gegenüber der Einzelbauweise auf, so können darin Abweichungen von den kantonalen und gemeindlichen Bauvorschriften festgelegt werden.

Wesentliche Vorzüge im Sinne von Abs. 1 sind:

1. besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie der Freiräume;

2. besonders gute städtebauliche Einordnung in das Siedlungs- und Landschaftsbild.

Bestandteile sind Baulinienpläne, Vorschriften über die Art und das Mass der Nutzung der Grundstücke, die Verkehrserschliessung, die Anordnung der Baukörper, die Gesamthöhe, die Abstände und insbesondere die Freiräume.

Wird in einem Gebiet mit Bebauungsplanpflicht ein Bebauungsplan abgelehnt, so muss die Gemeinde auf ihre Kosten einen neuen Bebauungsplan ausarbeiten, sofern sie einen solchen verlangt, und spätestens innerhalb von drei Jahren erstinstanzlich beschliessen. Kommt dieser Beschluss nicht zu Stande, entfällt die Bebauungsplanpflicht und Baugesuche sind nach den geltenden Vorschriften zu beurteilen.

Wird der

1. einfache Bebauungsplan nicht innerhalb von zwei Jahren,

2. ordentliche Bebauungsplan nicht innerhalb von vier Jahren

Der Erlass eines einfachen Bebauungsplans muss entweder von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern, welche mindestens über die Hälfte der Bebauungsplanfläche verfügen, beantragt werden, oder der Entscheid muss vom Gemeinderat ausgehen.

Einfache Bebauungspläne können beschlossen werden, wenn

1. diese die Vorzüge gemäss § 32 dieses Gesetzes aufweisen;

2. die vom Bebauungsplan erfasste Fläche mindestens 2000 m² beträgt.

Erfüllt ein Bebauungsplan die Voraussetzungen von Abs. 2, sind folgende Abweichungen von der Einzelbauweise zulässig:

1. Die Geschosszahl darf um ein Geschoss erhöht werden.

2. Das Nutzungsmass darf um maximal 20 % erhöht werden.

3. Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände dürfen unterschritten werden.

4. Die maximal zulässige Gebäudelänge darf um höchstens 50 % überschritten werden.

Ordentliche Bebauungspläne können beschlossen werden, wenn sie

1. die Vorzüge gemäss § 32 dieses Gesetzes aufweisen;

2. beim erstmaligen Erlass oder bei wesentlichen Änderungen das Ergebnis eines qualitätssichernden Konkurrenzverfahrens mit mindestens drei Planerteams sind;

3. auf einem Planungsverfahren unter geeignetem Einbezug der Bevölkerung, namentlich der Nachbarschaft, fussen, sofern das in Einzelbauweise zulässige Nutzungsmass mit der Planung um mehr als 50 % erhöht wird.

Die Einsitznahme einer Vertretung der Gemeinden im das qualitätssichernde Konkurrenzverfahren beurteilenden Gremium ist zwingend.

Erfüllt ein Bebauungsplan die Voraussetzungen von Abs. 1, sind auch grössere Abweichungen von der Einzelbauweise zulässig, die Nutzungsart muss jedoch gewahrt bleiben.

Die Gemeinden sind für die zeitgerechte Erschliessung der Bauzonen verantwortlich. Sie haben zusammen mit der Bau- und Zonenordnung auch für die noch nicht oder nicht genügend erschlossenen Bauzonen die Erschliessungspläne zu beschliessen.

Der Gemeinderat erstellt ein Erschliessungsprogramm, in dem er festlegt, bis wann welche Gebiete erschlossen oder welche bestehenden Erschliessungsanlagen geändert werden sollen.

Soweit die Versorgung und Entsorgung nicht durch die Gemeinde selber erfolgt, überbindet sie die Pflicht zur Erschliessung dem zuständigen Versorgungswerk.

Die Gemeinde führt die Erschliessung in Zusammenarbeit mit den anderen Erschliessungsträgern nach dem Erschliessungsprogramm und der baulichen Entwicklung durch.

Bauwillige können mit der Gemeinde die vorzeitige Erschliessung vereinbaren. Erschliesst die Gemeinde die Bauzonen nicht fristgerecht, so können Bauwillige die Erschliessung nach den durch die Gemeinde genehmigten Plänen selbst vornehmen und bevorschussen. Die Gemeinde hat die geleisteten Vorschüsse den Dritten inklusive Zins innert fünf Jahren nach der Erstellung der Erschliessung zurückzuerstatten. Mit der Rückerstattung geht die Erschliessungsanlage ins Eigentum der Gemeinde über.

Der Gemeinderat verpflichtet die Eigentümerinnen und Eigentümer von bestehenden privaten Erschliessungsanlagen, die Mitbenutzung durch Dritte gegen volle Entschädigung zu dulden, sofern dies zumutbar ist und eine zweckmässige technische Lösung vorliegt.

…

Auf Begehren der belasteten oder berechtigten Eigentümerinnen und Eigentümer wird die Entschädigung von der Schätzungskommission festgesetzt. Diese entscheidet auch über strittige Unterhaltsregelungen.

Der Gemeinderat kann bei privaten oder öffentlichen Gebäuden mit grossem Publikumsverkehr verlangen, dass auf Kosten der Bauherrschaft die notwendigen Kommunikationsanlagen zu installieren sind, damit auch im Notfall eine Verbindung zu den Organisationen des Bevölkerungsschutzes gewährleistet ist.

Die Baudirektion lässt kantonale Richtpläne vor der Beschlussfassung durch die zuständige Behörde öffentlich auflegen.

Wer beim kantonalen Richtplanverfahren mitwirken will, kann der Baudirektion während der Auflagefrist schriftlich Eingaben unterbreiten.

Die Baudirektion fasst die Eingaben in einem Bericht zusammen und nimmt gesamthaft Stellung. Sie unterbreitet ihren Bericht der Behörde, die den Richtplan beschliesst, und orientiert die Absender der Eingaben.

Sofern eine Gemeinde bei ihrer Planung einen gemeindlichen Richtplan einsetzen will, ist er gemäss dem Verfahren der gemeindlichen Zonenplanung, jedoch durch den Gemeinderat, zu erlassen.

Die Beschwerdemöglichkeit gemäss § 41 entfällt.

Gemeindliche Quartiergestaltungspläne sind gemäss dem Verfahren der gemeindlichen Zonenplanung durch den Gemeinderat zu erlassen.

Die Beschwerdemöglichkeit gemäss § 41 entfällt.

Sollen kantonale Zonen- und Sondernutzungspläne erlassen, geändert oder aufgehoben werden, holt die zuständige Behörde die erforderlichen Mitberichte ein. Danach wird der bereinigte Entwurf in der betreffenden Gemeinde öffentlich aufgelegt. Die Betroffenen sind, soweit möglich, direkt zu benachrichtigen. Für die Gewährung des rechtlichen Gehörs ist die Amtsblattpublikation massgebend.

Während der Auflagefrist kann bei der zuständigen Behörde Einsprache erheben, wer von den Plänen berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Unterlassung oder Änderung hat.¹⁰

In einfachen Fällen kann auf die Publikation im Amtsblatt verzichtet werden, doch sind die Betroffenen direkt zu benachrichtigen. Ihr Einspracherecht ist zu gewährleisten.¹¹

Rechtskräftige Beschlüsse sind von der zuständigen Behörde zur Orientierung der Öffentlichkeit im Amtsblatt zu publizieren.

Wer von einer Planungszone betroffen ist, kann während der öffentlichen Auflage bei der anordnenden Behörde Einsprache erheben. Gegen den Einspracheentscheid sind die Rechtsmittel gemäss Verwaltungsrechtspflegegesetz zulässig.

Sollen gemeindliche Bauvorschriften, Zonen- oder ordentliche Bebauungspläne erlassen, geändert oder aufgehoben werden, lässt der Gemeinderat seinen Entwurf von der Baudirektion vorprüfen.

Nach der Vorprüfung legt der Gemeinderat den bereinigten Entwurf öffentlich auf. Die Auflage ist im Amtsblatt anzuzeigen.

Während der Auflagefrist können beim Gemeinderat schriftlich Einwendungen erhoben werden. Die Berechtigung dazu ist nicht beschränkt.

Nach Ablauf der Auflagefrist stimmt die Gemeinde über die Anträge des Gemeinderates in Kenntnis der Einwendungen und der Vorbehalte der Baudirektion ab. Mit der Abstimmung sind die Einwendungen erledigt.

Das Verfahren für den Erlass von gemeindlichen Erschliessungs-, Baulinien- und Strassenplänen sowie von einfachen Bebauungsplänen richtet sich grundsätzlich nach der Bestimmung von § 38 dieses Gesetzes.

Erschliessungs-, Baulinien- und Strassenpläne bedürfen überdies einer Vorprüfung durch die Baudirektion.

Der Gemeinderat beschliesst

1. kleine Änderungen von rechtskräftigen Bauvorschriften, Zonen- oder Bebauungsplänen;

2. einfache Bebauungspläne gemäss § 32^bis.

Jeder Beschluss über den Erlass, die Änderung und die Aufhebung von gemeindlichen Bauvorschriften, Zonen- oder Bebauungsplänen ist vom Gemeinderat einmal im Amtsblatt zu publizieren und öffentlich aufzulegen.

Die Publikation nennt den Gegenstand des Beschlusses, enthält eine Rechtsmittelbelehrung und verweist auf die öffentliche Auflage.

Während der Auflagefrist kann beim Regierungsrat Beschwerde erheben, wer von den Vorschriften oder Plänen besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Beschlusses der Gemeinde hat.

Die Genehmigung von neuen, geänderten oder aufgehobenen gemeindlichen Bauvorschriften, Zonen- oder ordentlichen Bebauungsplänen sowie Erschliessungs-, Baulinien- und Strassenplänen erfolgt grundsätzlich im Sinne der Vorschriften der Spezialgesetzgebung. Die Prüfung durch die Genehmigungsbehörde erstreckt sich auf Übereinstimmung der gemeindlichen Bauvorschriften und Pläne mit dem eidgenössischen und kantonalen Recht, insbesondere mit dem Raumplanungsgesetz, dem Planungs- und Baugesetz und dem kantonalen Richtplan. Der Ermessensspielraum der Gemeinden muss gewahrt bleiben.

Der Regierungsrat koordiniert seine Genehmigungen mit allfälligen Beschwerdeentscheiden in der gleichen Sache.

Ändert die Genehmigungsbehörde gemeindliche Bauvorschriften im Genehmigungsverfahren oder hebt sie diese ganz oder teilweise auf, hat sie ihren Beschluss im Amtsblatt zu publizieren und öffentlich aufzulegen.

…

Sofern der Gemeinderat einen gemeindlichen Richtplan erlässt, unterbreitet er ihn, ohne die Quartiergestaltungspläne, der Baudirektion zur Genehmigung.

Die Genehmigung ist vom Gemeinderat mit Amtsblattpublikation bekanntzumachen.

Wer Bauten und Anlagen erstellen, ändern oder anders nutzen will, bedarf einer Bewilligung der zuständigen Gemeindebehörde. Vorbehalten bleibt § 6 Abs. 1 dieses Gesetzes.

…

…

Geringfügige Bauvorhaben und Solaranlagen, welche die nachbarlichen und die öffentlichen Interessen nicht erheblich berühren, sind der zuständigen Gemeindebehörde mit einer Bauanzeige zu melden.

Die Gemeindebehörde teilt die Anzeigen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen umgehend der Baudirektion mit.

Erhebt die zuständige Behörde innert 20 Tagen seit Empfang der Bauanzeige durch die Gemeindebehörde keine Einwendungen, darf das Vorhaben ausgeführt werden.

Solaranlagen auf Kultur- und Naturdenkmälern von kantonaler oder nationaler Bedeutung bedürfen stets einer Baubewilligung. Sie dürfen solche Denkmäler nicht wesentlich beeinträchtigen.

Das Baugesuch ist öffentlich aufzulegen. Es wird am ersten Tag und ein weiteres Mal während der Auflage im Amtsblatt publiziert.

Wer vom Baugesuch besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse am Ausgang des Verfahrens hat, ist zur Baueinsprache berechtigt.

Die Einsprache muss innert der Auflagefrist schriftlich beim Gemeinderat eingereicht werden und hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten.

In einfachen Fällen, insbesondere wenn keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen berührt sind oder das nachbarliche Einverständnis vorliegt, ist von der Auflage und Publikation des Baugesuchs abzusehen.

Die zuständige Gemeindebehörde holt bei der kantonalen Koordinationsstelle die erforderlichen Bewilligungen und Zustimmungen ein und eröffnet sie zusammen mit allfälligen Einspracheentscheiden gemeinsam mit ihrem Entscheid über das Baugesuch.

…

…

…

Die Baubewilligung entfällt, wenn nicht innert zwei Jahren seit Rechtskraft mit dem Bau begonnen wird. Auf schriftliches Gesuch kann die Gemeindebehörde die Frist höchstens dreimal um jeweils ein Jahr verlängern.

…

Die rechtsgültige Baubewilligung gestattet den sofortigen Baubeginn, wenn Bedingungen und Auflagen nichts anderes vorsehen.

Sofern vor Baubeginn insbesondere technische Belange erfüllt sein müssen, sind sie der zuständigen gemeindlichen Dienststelle nachzuweisen. Bei erbrachtem Nachweis gestattet die gemeindliche Dienststelle selber den Baubeginn als schriftliche Mitteilung oder sie erwirkt einen Entscheid der zuständigen Behörde.

Jede Grundeigentümerschaft ist berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungshandlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder den Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen nötig und mit verhältnismässigem Aufwand nicht anders möglich ist und soweit dadurch das Eigentum der bzw. des Betroffenen nicht unzumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird.

Dieses Recht ist möglichst schonend und gegen volle Entschädigung auszuüben. Der ursprüngliche Zustand des Nachbargrundstücks ist nach Abschluss der Inanspruchnahme wiederherzustellen.

Die Inanspruchnahme ist der Betroffenen bzw. dem Betroffenen von der Bauherrschaft genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.

Stimmt die bzw. der Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu oder einigen sich die Beteiligten über die Entschädigung nicht, entscheidet auf Begehren der Bauherrschaft die örtliche Baubehörde rasch über die Zulässigkeit des Begehrens.

Über die Entschädigung entscheidet die Schätzungskommission im Nachgang¹².

Aufgrund eines Bauermittlungsgesuchs entscheidet die zuständige Behörde über einzelne, klar umschriebene Fragen zu einem Bauvorhaben.

Für das Verfahren und den Entscheid gelten sinngemäss die Vorschriften über das Baubewilligungs- und Baueinspracheverfahren.

Der Entscheid ist während zwei Jahren seit Rechtskraft verbindlich. Auf schriftliches Gesuch kann die Gemeindebehörde die Frist höchstens dreimal um jeweils ein Jahr verlängern.

Es gelten folgende Auflagefristen:

• a) 20 Tage für

• 1. Baugesuch.

• b) 30 Tage für

• 1. Planungszone;

• 2. Erlass von gemeindlichen Bauvorschriften, Zonen- und Sondernutzungsplänen;

• 3. Erlass von kantonalen Zonen- und Sondernutzungsplänen.

• c) 60 Tage für

• 1. Erlass und Änderung des kantonalen Richtplans.

Es gelten folgende Behandlungsfristen:

• a) Ein Monat für

• 1. kantonale Entscheide der kantonalen Koordinationsstelle.

• b) Zwei Monate für

• 1. Baugesuche ohne Einsprachen.

• c) Drei Monate für

• 1. Baugesuche mit Einsprachen;

• 2. Vorprüfung von gemeindlichen Bauvorschriften, Zonen- und Sondernutzungsplänen;

• 3. Genehmigung von gemeindlichen Bauvorschriften, Zonen- und Sondernutzungsplänen ohne Beschwerden.

Die Behandlungsfristen beginnen zu laufen, sobald die Gesuchsunterlagen vollständig sind und – bei Baugesuchen – die Auflagefrist abgelaufen ist. Fristüberschreitungen oder -erstreckungen müssen auf Begehren von den zuständigen Behörden begründet werden.

Die Mehrwertabgabe gleicht Vorteile aus, die ausschliesslich entstehen durch

1. erstmalige und dauerhafte Zuweisung von Boden zu Bauzonen;

2. Zuweisung von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen.

Die Höhe der Abgabe beträgt 20 % des Bodenmehrwerts.

Die Gemeinden können in ihren Bauordnungen festlegen, dass sie mittels verwaltungsrechtlichem Vertrag von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern eine Mehrwertabgabe von maximal 20 % des Bodenmehrwerts erheben können bei

1. Umzonungen, für das den bisherigen Bodenwert um mehr als 30 % übersteigende Mass;

2. Aufzonungen und Bebauungsplänen, für das die Nutzungserhöhung um mehr als 30 % übersteigende Mass, wenn gleichzeitig eine Erhöhung der Ausnützungsziffer um mehr als 0,3 bzw. der Baumassenziffer um mehr als 1,2 vorliegt.

Der Bodenmehrwert bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert unmittelbar vor und jenem unmittelbar nach der rechtskräftigen Zonenplanänderung bzw. nach der Rechtskraft des Bebauungsplans.

Anstelle einer Barleistung kann die Mehrwertabgabe, das Einverständnis der Grundeigentümerschaft vorausgesetzt und vertraglich gesichert, auch als Sachleistung erfolgen.

Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig als Sachleistung, muss der geschätzte Geldwert dieser Sachleistung dem Geldwert der Mehrwertabgabe entsprechen.

Erfolgt die Mehrwertabgabe teilweise als Sachleistung, ist die Forderung aus der Mehrwertabgabe nur bis zum geschätzten Geldwert dieser Sachleistung gedeckt. Der Restbetrag wird in Geld bezahlt.

Die kantonale Schätzungskommission ist zuständig für die Ermittlung des Mehrwerts sowie die Festlegung der Mehrwertabgabe innerhalb Jahresfrist seit Rechtskraft der Zonenplanänderung bzw. des Bebauungsplans.

Der Gemeinderat meldet die Rechtskraft der erstmaligen und dauerhaften Zuweisung von Boden zu Bauzonen, die Zuweisung von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen sowie – sofern ein entsprechender verwaltungsrechtlicher Vertrag besteht – von entsprechenden Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen der kantonalen Schätzungskommission, worauf diese die Veranlagung einleitet.

Das Verfahren und die Kostenauferlegung richten sich nach den Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflegegesetzes¹⁵ sowie nach § 61 ff. PBG.

Gegen die Veranlagung kann bei der kantonalen Schätzungskommission Einsprache gemäss Verwaltungsrechtspflegegesetz¹⁶ erhoben werden.

Im Veranlagungs- und Einspracheverfahren werden keine Kosten erhoben.

Die Gemeinde, in der das belastete Grundstück liegt, erhebt nach Eintritt der Fälligkeit die Mehrwertabgabe und

1. behält bei der erstmaligen und dauerhaften Zuweisung von Boden zu Bauzonen sowie bei der Zuweisung von Zonen des öffentlichen Interesses zu anderen Bauzonen 60 % der Abgabe für sich und überweist 40 % der Abgabe dem Kanton;

2. behält bei Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen – sofern ein entsprechender verwaltungsrechtlicher Vertrag besteht – 100 % der Abgabe für sich.

Die Mehrwertabgabe, geschuldet von der Grundeigentümerschaft im Zeitpunkt der Rechtskraft der Zonenplanänderung bzw. des Bebauungsplans – bei einer Mehrheit von Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern entsprechend ihren Anteilen –, wird fällig 30 Tage nach

1. Bauabnahme durch die Baupolizeibehörde bei Überbauung des Grundstücks;

2. Eintragung im Grundbuch bei Veräusserung des Grundstücks. Als Veräusserung gelten Eigentümerwechsel, Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt oder Einräumung von Baurechten.

Bei teilweiser Überbauung oder partieller Veräusserung eines mit einer Mehrwertabgabe belasteten Grundstücks wird die Mehrwertabgabe nur anteilsmässig fällig.

Die Fälligkeit der Mehrwertabgabe tritt nicht ein bei

1. Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;

2. Eigentumswechsel unter Eheleuten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Eheteils an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Eheteile einverstanden sind;

3. Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Nutzungs- und Sondernutzungsplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen in einem Enteignungsverfahren oder angesichts drohender Enteignung;

4. Umstrukturierungen im Sinne von § 62 des Steuergesetzes¹⁷ von juristischen Personen, die nach § 57 Abs. 1 Bst. e–h des Steuergesetzes von der Steuerpflicht befreit sind.

Den Gemeinwesen steht für die Mehrwertabgabe einschliesslich der Verzinsung im Umfang des Zinssatzes der Zuger Kantonalbank für variable Hypotheken seit Fälligkeit ohne Eintragung im Grundbuch ein gesetzliches Pfandrecht zu, das allen eingetragenen Pfandrechten vorgeht¹⁸. Das gesetzliche Pfandrecht entsteht mit der Rechtskraft der Zonenplanänderung bzw. des Bebauungsplans.

Die Mehrwertabgabe wird um den Betrag gekürzt, der innerhalb von zwei Jahren ab Fälligkeit der Mehrwertabgabe für Einzonungen zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.

Keine Mehrwertabgabe ist geschuldet für

1. dem Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens zufallende Einzonungen und Umzonungen sowie Aufzonungen und Bebauungspläne, auch wenn sie einen Mehrwert des Bodens von mehr als 30 % bzw. eine Erhöhung des Nutzungsmasses von mehr als 30 % zur Folge haben;

2. Arrondierungen mit einem ermittelten Mehrwert von weniger als Fr. 30 000.–. Für mehrere wirtschaftlich oder rechtlich zusammenhängende Grundstücke gilt die Grenze für die Abgabeerhebung insgesamt.

Die Mehrwertabgabe fliesst in eine Spezialfinanzierung, die für Rückzonungen sowie zur Leistung von Beiträgen an raumplanerische Massnahmen verwendet wird.

Erfolgt die Mehrwertabgabe vollständig oder teilweise als Sachleistung, muss

1. diese Leistung vertraglich gesichert werden und raumplanerischen Massnahmen dienen oder dafür verwendet werden;

2. der als Geldwert geleistete Restbetrag in die Spezialfinanzierung fliessen.

Der Gemeinderat kann die Zuweisung von Land zur Bauzone von der Zusicherung der Eigentümerschaft abhängig machen, das Land ab Erreichen der Baureife innert einer festzusetzenden Frist zu überbauen.

Der Vertrag regelt den Fristenlauf und kann bei von der Eigentümerschaft selbst verschuldeter Nichteinhaltung der Bauverpflichtung vorsehen, dass

1. baureifes Land am Siedlungsrand ausgezont wird;

2. die Eigentümerschaft der Gemeinde für den Säumnisfall ein Kaufrecht einräumt.

Die Bauverpflichtung ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.

Der Vertrag fällt dahin, wenn ein Gemeinwesen das Land kauft.

Bleibt Bauland durch die Schuld der Eigentümerschaft unverbaut, kann die Gemeinde ein gesetzliches Kaufrecht ausüben, sofern die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Das betreffende Bauland muss seit mindestens 15 Jahren seit Inkrafttreten dieser Bestimmung im Zonenplan für die Überbauung vorgesehen und seit mindestens zehn Jahren baureif sein.

2. Es muss eine ausgewiesene Nachfrage für die bauliche Nutzung von Bauland vorliegen.

3. Der Gemeinderat hat der Grundeigentümerschaft eine Frist von mindestens drei und maximal sieben Jahren gesetzt, um das betreffende Bauland vollumfänglich oder etappiert entweder selbst zu nutzen oder durch Dritte der vorgesehenen baulichen Nutzung zuzuführen, und die Grundeigentümerschaft hat diese Frist unbenützt verstreichen lassen.

Der Gemeinderat darf dieses gesetzliche Kaufrecht nur ausüben

1. aufgrund einer Interessenabwägung, bei der das öffentliche Interesse die entgegenstehenden privaten Interessen überwiegt;

2. bei selbstbewirtschaftetem Land, nachdem er vergeblich Realersatz angeboten hat.

Bei selbstbewirtschaftetem Land entfällt das gesetzliche Kaufrecht, wenn

1. das landwirtschaftlich genutzte Grundstück am Siedlungsrand liegt und

2. die selbstbewirtschaftende Landwirtin bzw. der selbstbewirtschaftende Landwirt mit einer entschädigungslosen Auszonung einverstanden ist.

Der Kauf erfolgt zum Verkehrswert, gestützt auf ein Gutachten der kantonalen Schätzungskommission.

Die Gemeinde führt dieses Bauland umgehend der Überbauung zu oder veräussert es, damit es umgehend überbaut wird.

Kanton und Gemeinden besitzen für öffentliche Zwecke das Enteignungsrecht.

Das Enteignungsrecht kann geltend gemacht werden für

1. den Bau, Ausbau und Betrieb von Strassen und Wegen sowie für künftige Strassenräume aufgrund eines rechtskräftigen Erschliessungs-, Baulinien- oder Strassenplans;

2. die Ausführung von Schutzbauwerken und Renaturierungsmassnahmen an öffentlichen und privaten Gewässern sowie die Inanspruchnahme von Materialien für Gewässerverbauungen und Hochwasserschutz;

3. die Inanspruchnahme von Zonen des öffentlichen Interesses;

4. Anlagen für die Telekommunikation, sofern nicht Bundesrecht gilt, und für Werkleitungen; die zuständige Behörde kann Dritten das Enteignungsrecht verleihen;

5. für die Nutzung des Untergrunds. Hierfür kann das Enteignungsrecht einer Bewerberin oder einem Bewerber übertragen werden.

Die Enteignung kann sich auf dingliche und auf damit verbundene obligatorische Rechte, wie Miete und Pacht, erstrecken.

Enteignete können die Ausdehnung der Enteignung verlangen

1. auf das ganze Recht, wenn die angestrebte flächenmässige oder inhaltliche Teilenteignung die bestimmungsgemässe Verwendung des verbleibenden Teiles verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert;

2. auf unbeschränkte Dauer, wenn das Recht durch die angestrebte vorübergehende Enteignung seinen Hauptwert verliert.

Die Schätzungskommission entscheidet über den Anspruch. Wird er bejaht, so setzt sie die bei Teil- und Gesamtenteignung zu leistenden Entschädigungen fest und eröffnet sie den Parteien. Wer die Ausdehnung verlangt hat, muss innert 60 Tagen erklären, ob er die Teilenteignung oder die Enteignung des ganzen Rechts bzw. die vorübergehende oder die dauernde Enteignung wählt.

Der Heimschlag von dinglichen Rechten gegenüber dem Verursacher eines Eingriffs in das Eigentum ist in folgenden Fällen möglich:

1. bei Zonen des öffentlichen Interesses gemäss § 26 nach Ablauf von drei Jahren seit Rechtsgültigkeit der Zone;

2. bei Erschliessungs-, Baulinien- oder Strassenplänen gemäss §§ 31 und 31a nach Ablauf von fünf Jahren seit Rechtsgültigkeit der Pläne, falls sie ein Grundstück einschliessen oder es so zerschneiden, dass der Rest nicht mehr zweckmässig genutzt werden kann;

3. wenn die Spezialgesetzgebung den Heimschlag gestattet.

Die Erklärung des Heimschlags erfolgt gegenüber dem Gemeinwesen, welches den Eingriff ins Eigentum zu vertreten hat.

Besteht an einem Grundstück gemeinschaftliches Eigentum, müssen die Beteiligten den Heimschlag gemeinsam und übereinstimmend erklären.

Die materielle Enteignung begründet nach Massgabe des Bundesrechts eine Entschädigung.

Die Schätzungskommission stellt fest, ob eine materielle Enteignung vorliegt.

Wird der Eingriff in das Recht nachträglich aufgehoben oder wesentlich gemildert, so hat die enteignete Person die Entschädigung, nicht aber allfällige Sachleistungen zurückzuerstatten.

Die Rückerstattung ist bei der Schätzungskommission innert eines Jahres seit der Aufhebung oder Milderung des Eingriffs geltend zu machen.

Die Entschädigung ist in der Regel in Geld zu entrichten. Enteigner und Enteignete können eine Sachleistung vereinbaren.

Es sind alle Nachteile zu entschädigen, die den Enteigneten, den Dienstbarkeitsberechtigten, den Besitzern von im Grundbuch vorgemerkten persönlichen Rechten, den Mieterinnen und Mietern, Pächterinnen und Pächtern usw. aus dem Entzug oder der Beschränkung der Rechte erwachsen.

Die Entschädigung wird 20 Tage nach ihrer rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Die Entschädigung ist von diesem Zeitpunkt an, bei vorzeitiger Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung an, zu verzinsen.

Die Verzinsung der Entschädigung beginnt bei formeller Enteignung mit ihrer Rechtskraft, bei materieller Enteignung sowie im Heimschlagsfall mit Rechtskraft des Eingriffs durch das Gemeinwesen. Der von den Eidgenössischen Schätzungskommissionen angewandte Zinssatz ist massgehend.

Mit der Leistung der Entschädigung erwirbt der Enteigner das formell enteignete Recht, und zwar in unbelastetem Zustand, sofern er bisherige Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkte persönliche Rechte nicht ausdrücklich übernommen hat.

Der Enteigner muss bei formeller Enteignung den Eintrag des Rechtserwerbs im Grundbuch veranlassen.

Der Kantonsrat wählt auf die Dauer seiner Amtsperiode eine Schätzungskommission, bestehend aus der Präsidentin oder dem Präsidenten, der Stellvertreterin oder dem Stellvertreter und acht Mitgliedern, welche über die entsprechenden Fachkenntnisse verfügen.

Die Schätzungskommission vollzieht insbesondere die Vorschriften dieses Gesetzes über die Enteignung, soweit nicht eine andere Behörde als zuständig erklärt wird.

Das Verwaltungsgericht übt die Aufsicht über die Schätzungskommission aus.

Über ihre Amtsführung erstattet die Schätzungskommission dem Verwaltungsgericht alle zwei Jahre Bericht.

Für die Mitglieder der Schätzungskommission gelten die gleichen Regeln für die Offenlegung von Interessenbindungen wie für die Mitglieder und Ersatzmitglieder des Verwaltungsgerichts. Die Offenlegung erfolgt gegenüber dem Verwaltungsgericht, das ein Register erstellt und es in elektronischer Form öffentlich zugänglich macht. Das Verwaltungsgericht wacht über die Einhaltung der Offenlegungspflichten.

Die Schätzungskommission entscheidet in der Regel in der Besetzung von drei Mitgliedern unter Einschluss der Leitung durch die Präsidentin/den Präsidenten oder die Stellvertreterin/den Stellvertreter.

Über Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung oder auf Antrag eines Kommissionsmitgliedes entscheidet sie in einer Fünferbesetzung.

Für die weitere Organisation sind die für das Verwaltungsgericht geltenden Vorschriften massgebend, soweit keine anderen Regelungen bestehen.

Die Schätzungskommission regelt ihre Organisation und den Geschäftsgang in einer Geschäftsordnung, die der Genehmigung des Verwaltungsgerichtes bedarf.

Der Regierungsrat erlässt die notwendigen Vorschriften für das Enteignungs- und Schätzungsverfahren, insbesondere für die vorbereitenden Handlungen bei formeller Enteignung wie Aussteckungen und Vermessungen, die Mitwirkung der Betroffenen, die Auflage von Enteignungsplänen, Erwerbstabellen und Werkplänen und das vereinfachte Verfahren mit persönlicher Anzeige. Er gewährleistet das Einspracherecht der Parteien.

Im Übrigen sind für das Verfahren die für das Verwaltungsgericht geltenden Vorschriften massgebend.

Die Schätzungskommission oder ihr Präsident führen zwischen Enteigner und Enteigneten über Einsprachen, Planänderungsbegehren, Entschädigungsforderungen usw. eine Einigungsverhandlung durch. Gelingt sie, so hat das unterzeichnete Einigungsprotokoll die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids. Die gleiche Wirkung kommt dem während des Verfahrens geschlossenen schriftlichen Enteignungsvertrag zu.

Der Regierungsrat bzw. der Gemeinderat entscheidet über die unerledigten Einsprachen gegen die formelle Enteignung und Planänderungsbegehren. Die Entscheide sind mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht bzw. an den Regierungsrat weiterziehbar.

Die Schätzungskommission entscheidet über die unerledigten Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung. Die Höhe der Entschädigung ist bei formeller Enteignung nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheides zu bemessen. Nachträgliche Forderungen und Begehren der Enteigneten bleiben vorbehalten, falls sie aus triftigen Gründen nicht fristgerecht geltend gemacht werden konnten.

Nach amtlicher Bekanntgabe der Planauflage oder nach Zustellung der persönlichen Anzeige dürfen die formell zu Enteignenden ohne Zustimmung des Enteigners keine die Enteignung erschwerenden rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungen mehr treffen.

...

Für Schaden aus dem Enteignungsbann hat der Enteigner Ersatz zu leisten.

Entstünden durch Zuwarten für das Gemeinwesen bedeutende Nachteile, so kann die Schätzungskommission bei formeller Enteignung den Enteigner nach Anhörung des zu Enteignenden vorzeitig in den Besitz einweisen, sofern sichergestellt ist, dass die Festsetzung der Entschädigung trotz der Besitzergreifung möglich ist.

Der Enteigner hat auf Verlangen der Enteigneten eine angemessene Abschlagszahlung zu leisten. Der Enteigner besitzt am Grundstück im Umfang der Abschlagszahlung und bis zur vollständigen Leistung der Entschädigung einen Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts im Sinne von § 137 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch¹⁹.

Hat die Schätzungskommission eine materielle Enteignung festgestellt, setzt sie die Höhe der Entschädigung fest.

Für die Beurteilung ist der Zeitpunkt des Eingriffes oder des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung massgebend. Die Entschädigung ist von diesem Zeitpunkt an bis zur Fälligkeit, danach gemäss § 60, zu verzinsen.