700.91
Mehrwertausgleichsverordnung (MAV)
(vom 30. September 2020)1, 2
Präambel
Der Regierungsrat, gestützt auf §§ 3 Abs. 4, 12 Abs. 2, 17 Abs. 2 und 27 des Mehrwertausgleichsgesetzes vom 28. Oktober 2019 (MAG)4 , beschliesst:1. Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen
Art. 1 Geltungsbereich
Diese Verordnung gilt für den kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleich.
Art. 2 Zuständigkeiten a. Kanton
Die Baudirektion vollzieht den kantonalen Mehrwertausgleich.
Sie kann den Vollzug ganz oder teilweise untergeordneten Verwaltungsstellen übertragen.
Art. 3 b. Gemeinden
Die Gemeinden vollziehen den kommunalen Mehrwertausgleich.
Sie melden der Baudirektion die Verwaltungsstellen, die für den Vollzug zuständig sind.
Art. 4 Kommunale Mehrwertabgabe
Die Gemeinden legen die Freifläche und den Abgabesatz einheitlich für ihr Gemeindegebiet fest.
Art. 5 Gemeinschaftliches Eigentum
Bei gemeinschaftlichem Eigentum kann die Personenverbindung oder Gemeinschaft aufgefordert werden, eine gemeinsame Vertreterin oder einen gemeinsamen Vertreter zu bezeichnen. Leistet sie der Aufforderung innert Frist keine Folge, bezeichnet die zuständige Verwaltungsstelle die Vertreterin oder den Vertreter.2. Abschnitt: Bemessung des Mehrwerts
A. Grundsätze
Art. 6 Verkehrswert
Der Verkehrswert gemäss § 3 Abs. 1 MAG entspricht dem Erlös, der bei einer Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag gemäss § 3 Abs. 2 MAG hätte erzielt werden können.
Art. 7 Bewertungsgrundsätze
Die Bewertung eines Grundstücks richtet sich
a. nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der Infrastruktur und den Verkehrsverhältnissen,
b. nach der Lage des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit.
Für die Überbauungsmöglichkeit ist massgebend:
a. die höchstmögliche Ausnützung gemäss Bau- und Zonenordnung unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen,
b. die anrechenbare Grundstücksfläche gemäss § 259 des Planungs- und Baugesetzes vom7. September 1975 (PBG)3 .
Für die Bewertung eines Grundstücks wird eine anerkannte Bewertungsmethode angewendet.
Bei der Bewertung werden nur planungsbedingte Zuschläge und Abzüge berücksichtigt.
Art. 8 Planungsbericht
Die Gemeinde stellt den Mehrwertausgleich für jede Planungsmassnahme im Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 20007 dar.
B. Landpreismodelle
Art. 9 Ziel und Grundlagen
Zur schematischen, formelmässigen Bewertung von Grundstücken mit und ohne Planungsmassnahme werden Landpreismodelle erstellt.
Die Modelle beruhen insbesondere auf den beurkundeten Grundstückverkäufen. Sie berücksichtigen die Einflussfaktoren, die sich auf den Grundstückspreis auswirken, insbesondere die Erreichbarkeit von Zentren und Naherholungsgebieten, die Immissionen, die topografischen Gegebenheiten, die kommunale Steuerbelastung und die Überbauungsmöglichkeit.
Die Baudirektion beauftragt Sachverständige mit der Erstellung der Landpreismodelle. Sie lässt die Modelle in der Regel alle vier Jahre überprüfen.
Sie stellt die Modelle den Gemeinden zur Verfügung.
Art. 10 Expertengruppe Landpreismodelle
Der Regierungsrat setzt eine Expertengruppe Landpreismodelle ein, die zu einem Drittel aus verwaltungsinternen und zu zwei Dritteln aus verwaltungsunabhängigen Fachpersonen, insbesondere aus den Bereichen Immobilienwesen und Wissenschaft, besteht.
Die Expertengruppe nimmt mindestens alle zwei Jahre zu den Landpreismodellen Stellung, insbesondere zu deren wissenschaftlichen Grundlagen, der Weiterentwicklung der Modelle und den planungsbedingten Zuschlägen und Abzügen. Bei erheblichen Marktveränderungen kann sie eine ausserordentliche Überprüfung der Modelle veranlassen.
Die Baudirektion regelt die Aufgaben und die Organisation der Expertengruppe.
C. Verfahren
Art. 11 Mehrwertprognose
Vor der Festsetzung einer Planungsmassnahme ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle den voraussichtlichen Mehrwert gestützt auf die Landpreismodelle (Mehrwertprognose). Erfolgt der Ausgleich mittels eines städtebaulichen Vertrags, wird keine Mehrwertprognose erstellt.
Die Mehrwertprognose erfolgt auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Erstellung vorliegenden Informationen.
Bei der Planauflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG wird die Mehrwertprognose für die von der Planungsmassnahme betroffenen Grundstücke gesamthaft bekannt gegeben.
Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern wird gleichzeitig die Mehrwertprognose mitgeteilt, die ihr Grundstück betrifft.
Sie können sich während der Auflagefrist zur Mehrwertprognose äussern.
Art. 12 Mehrwertermittlung a. Grundsatz
Nach der Festsetzung der Planungsmassnahme prüft die zuständige Verwaltungsstelle, ob besondere Gründe für eine individuelle Schätzung vorliegen.
Liegen keine besonderen Gründe vor und wird keine individuelle Schätzung verlangt, ermittelt sie den Mehrwert des Grundstücks gestützt auf die Landpreismodelle.
Art. 13 b. besondere Gründe c. Grundstücke in
Als besondere Gründe gelten insbesondere:
a. verbesserte Nutzungsmöglichkeiten infolge von Sondernutzungsplanungen,
b. tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Grundstücks, die dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme verbesserten Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden können, Zonen nach § 49 b PBG oder anderweitig für den nungsbau dauerhaft gesicherte Grundstücke. gemeinnützigen Woh erwaltungsstelle teilt das Ergebnis ihrer Prüfung 2 Die zuständige V den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern gemäss § 12 Abs. 1 snehmerinnen und Baurechtsnehmern mit. sowie den Baurecht
Art. 14 c. individuelle Schätzung auf Verlangen
Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer bzw. die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer kann innert zehn
Art. 13 Tagen nach der Mitteilung gemäss zung verlangen. darauf, zu bestimmen, wer di
Abs. 2 eine individuelle Schättzung verlangt, hat keinen Anspruch 2 Wer eine individuelle Schä e Schätzung durchführt.
Art. 15 d. Durchführung der individuellen Schätzung
Die zuständige Verwaltungsstelle veranlasst die individuelle Schätzung. Sie kann externe Fachpersonen beiziehen.
Sie prüft die Schätzung unabhängiger Fachpersonen. Sie kann zusätzliche Schätzungen in Auftrag geben.
Die Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümer bzw. die Baurechtsnehmerinnen oder Baurechtsnehmer sind verpflichtet, bei der Schätzung des Mehrwerts mitzuwirken sowie wahrheitsgemäss und fristgerecht Auskünfte zu erteilen. Kommen sie der Mitwirkungspflicht trotz Mahnung nicht oder nur ungenügend nach, ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle den Mehrwert nach pflichtgemässem Ermessen.
Die Kosten für die individuelle Schätzung tragen
a. in den Fällen gemäss § 2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertausgleichsfonds,
b. bei Auf- und Umzonungen die kommunalen Mehrwertausgleichsfonds,
c. in den Fällen gemäss § 14, wer die Schätzung verlangt hat.
Art. 16 e. Planauflage und rechtliches Gehör
Mit der Planauflage gemäss § 5 Abs. 3 PBG wird der ermittelte Mehrwert für die von der Planungsmassnahme betroffenen Grundstücke gesamthaft bekannt gegeben.
Den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern wird gleichzeitig mit der Planauflage eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um
a. zum für ihr Grundstück ermittelten Mehrwert Stellung zu nehmen und
b. Abzüge gemäss § 19 Abs. 5 MAG geltend zu machen.
Abzüge gemäss Abs. 2 lit. b, die erst nach der Festsetzung der Mehrwertabgabe entstehen, sind spätestens 30 Tage nach der Rechnungstellung geltend zu machen.
Art. 17 f. Bereinigung
Nach Eintritt der Rechtskraft der Planungsmassnahme bereinigt die zuständige Verwaltungsstelle den ermittelten Mehrwert.3. Abschnitt: Mehrwertabgabe
A. Festsetzung
Art. 18 Festsetzungsverfügung
Die zuständige Verwaltungsstelle setzt nach Inkrafttreten der Planungsmassnahme die Mehrwertabgabe auf der Grundlage des bereinigten Mehrwerts und nach Massgabe des anwendbaren Abgabesatzes fest.
Die Verfügung verweist auf die Regelung gemäss § 5 Abs. 2 und 3 MAG sowie die Möglichkeit zum nachträglichen Abzug gemäss § 16 Abs. 3.
Art. 19 Grundpfandrecht
Die zuständige Verwaltungsstelle meldet das Grundpfandrecht dem Grundbuchamt zur Eintragung an, sobald die Festsetzungsverfügung rechtskräftig ist. Auf die Anmeldung kann verzichtet werden, wenn das Ausfallrisiko gering erscheint.
Die Kosten trägt
a. in den Fällen gemäss § 2 Abs. 1 MAG der kantonale Mehrwertausgleichsfonds,
b. bei Auf- und Umzonungen der kommunale Mehrwertausgleichsfonds.
B. Bezug der Mehrwertabgabe
Art. 20 Fälligkeit a. bei Einzonungen
Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1 MAG gelten Erweiterungen der anrechenbaren Geschossfläche gemäss § 255 PBG innerhalb des bestehenden Gebäudes von weniger als 100 m2 sowie Sanierungen.
Die Erweiterung der bestehenden Gebäudefläche gilt nicht als geringfügige bauliche Massnahme gemäss § 10 Abs. 1 MAG.
Art. 21 b. bei Auf- und Umzonungen
Als geringfügige bauliche Massnahmen gemäss § 10 Abs. 1 MAG gelten Erweiterungen von Bauten um eine anrechenbare Geschossfläche gemäss § 255 PBG von weniger als 100 m2 sowie Sanierungen.
Die Veräusserung löst keine Fälligkeit aus.
Art. 22 Meldefrist
Die Meldungen gemäss § 11 MAG erfolgen innert 30 Tagen.
Art. 23 Vorzeitige Rechnungstellung
Die oder der Abgabepflichtige kann ab Rechtskraft der Festsetzungsverfügung die vorzeitige Rechnungstellung verlangen.
Die vorzeitige Begleichung der Abgabe berechtigt nicht zu einer Abgabereduktion.
Art. 24 Ausgleichszins
Der Ausgleichszins entspricht dem im Zeitpunkt der Fälligkeit gültigen Durchschnittszinssatz gemäss Art. 2 der Verordnung des WBF vom 22. Januar 2008 über die Erhebung des für die Mietzinse massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes 5 .
Der Zinsenlauf beginnt neu, wenn
a. die erstmalige Rechnungstellung aufgrund von § 16 Abs. 3 angepasst werden muss oder
b. infolge eines Rechtsmittelverfahrens eine neue Rechnung gestellt werden muss.
Art. 25 Zahlungserleichterungen
Die zuständige Verwaltungsstelle kann auf begründetes Gesuch Stundung und Ratenzahlung gewähren. Sie gewährt die Stundung in der Regel für längstens fünf Jahre. Die Mindestrate beträgt Fr. 1000.
Bei Um- und Aufzonungen werden Stundung und Ratenzahlung in der Regel bis zur Bauabnahme gewährt.
Art. 26 Landwirtschaftliche Ersatzbaute
Tritt die Fälligkeit vor Ablauf der Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute gemäss § 3 Abs. 3 MAG ein, wird der Bezug bis zum Ablauf der Frist aufgeschoben.
Art. 27 Löschung der Grundbuchanmerkung und des Grundpfandrechts
Die zuständige Verwaltungsstelle meldet dem Grundbuchamt nach vollständiger Begleichung der Abgabe oder der Verjährung der Mehrwertabgabeforderung die Löschung der Grundbuchanmerkung und des Grundpfandrechts.4. Abschnitt: Städtebauliche Verträge
Art. 28 Vorvertrag
Vor Abschluss des städtebaulichen Vertrags können die Parteien einen Vorvertrag abschliessen.
Sie regeln darin insbesondere
a. den Zeitrahmen für die Vertragsverhandlungen,
b. die Zuständigkeit für die Abwicklung der Vertragsverhandlungen,
c. die Abklärungen, die vor dem Abschluss des städtebaulichen Vertrags nötig sind,
d. die Voraussetzungen für einen Verhandlungsabbruch und dessen Folgen,
e. die Bezeichnung von Vertragspunkten des Vorvertrags, die veröffentlicht werden sollen,
f. Bedingungen für das Zustandekommen des städtebaulichen Vertrags und den Rücktritt,
g. die Festlegung des Vorgehens bei Leistungsänderungen.
Art. 29 Inhalt des städtebaulichen Vertrags
Ein städtebaulicher Vertrag regelt insbesondere
a. Art und Wert der Ausgleichsleistung,
b. die Kostentragung der Parteien bei Vertragsrücktritt,
c. die Vertragsdauer.
Art. 30 Ordentliches Bemessungsverfahren
Scheitern die Vertragsverhandlungen oder wird vom Vertrag zurückgetreten, wird das Verfahren gemäss §§ 12 ff. durchgeführt.
Art. 31 Verträge bei Einzonungen
Verträge zur Sicherstellung der Verfügbarkeit gemäss Art. 15 Abs. 4 Bst. d des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung6 dürfen keine Ausgleichsregelungen umfassen.5. Abschnitt: Mehrwertausgleichsfonds
A. Kantonaler Mehrwertausgleichsfonds
Art. 32 Fondsreglement
Die Baudirektion erlässt das Fondsreglement.
Art. 33 Bilanzierung
Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Fremdkapital bilanziert.
Art. 34 Mindestbeiträge
Es werden folgende Mindestbeiträge festgesetzt:
a. Fr. 6000 für Entschädigungen bei Auszonungen,
b. Fr. 30 000 für Massnahmen der Raumplanung.
Auf Beiträge, die kleiner sind als die Mindestbeiträge, besteht kein Anspruch.
Art. 35 Rechnung und Berichterstattung
Die Fondsverwaltung veröffentlicht jährlich die Rechnung des Fonds.
Sie veröffentlicht insbesondere
a. die Empfängerinnen und Empfänger der Beiträge,
b. die Höhe der ausbezahlten Beiträge,
c. die für die einzelnen Verwendungszwecke ausbezahlten Beiträge.
Art. 36 Vorrang
Beiträge für die Entschädigung der Gemeinden bei Auszonungen nach § 16 Abs. 1 lit. a MAG haben gegenüber Beiträgen für Massnahmen der Raumplanung nach § 16 Abs. 1 lit. b MAG Vorrang.
Beiträge an Massnahmen der Raumplanung werden nur geleistet, wenn der Fondsbestand 3 Mio. Franken nicht unterschreitet.
Art. 37 Beiträge bei Auszonungen a. Gesuch
Die Gemeinde reicht das Gesuch im Rahmen der Vorprüfung gemäss § 87 a PBG ein.
Art. 38 b. Beitragshöhe
Der Gemeinde wird der Minderwert des Grundstücks unter Vorbehalt des Mindestbeitrags gemäss § 34 Abs. 1 lit. a vollumfänglich entschädigt.
Der Minderwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks mit und ohne Auszonung. Er wird nach Möglichkeit gestützt auf die Landpreismodelle ermittelt.
Die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer hat Anspruch auf mindestens 50% des Beitrags, der an die Gemeinde ausgerichtet wird. Die Baudirektion kann diesen Anteil in der Zusicherung des Beitrags nach Massgabe der Schwere des Eigentumseingriffs erhöhen.
Art. 39 Beiträge an Massnahmen der Raumplanung a. beitragsberechtigte Massnahmen
Beitragsberechtigte Massnahmen gemäss § 16 Abs. 1 lit. b MAG sind insbesondere
a. die Aufwertung der Landschaft durch den Erhalt und die Schaffung von prägenden Landschaftselementen oder die Beseitigung von Beeinträchtigungen,
b. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstellung und ökologisch hochwertige Gestaltung von Pärken, Plätzen, Grünanlagen, Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zugänglichen Freiräumen, sowie die Beseitigung von Beeinträchtigungen,
c. überkommunale Massnahmen zur Verbesserung des Lokalklimas und der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungsraums,
d. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur, insbesondere bei überkommunalen Vorhaben,
e. die Planungskosten für die Überdeckung von Verkehrsinfrastrukturen,
f. die Kompensation von Verlusten von Fruchtfolgeflächen aufgrund von Einzonungen im Anordnungsspielraum des Siedlungsgebiets.
Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.
Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.
Art. 40 b. Beitragshöhe
Bei überkommunalen Massnahmen richtet sich die Beitragshöhe nach der raumplanerischen Bedeutung und Wirkung der Massnahme.
Bei kommunalen Massnahmen ist zusätzlich der Beitrag der Gemeinde massgebend.
B. Kommunale Mehrwertausgleichsfonds
Art. 41 Bilanzierung
Der Mehrwertausgleichsfonds wird als Eigenkapital bilanziert. Eine Verschuldung ist nicht zulässig.
Art. 42 Beitragsberechtigte Massnahmen
Kommunale Planungsmassnahmen gemäss § 23 MAG sind insbesondere
a. die Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere die Erstellung und ökologisch hochwertige Gestaltung und Ausstattung von Pärken, Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zugänglichen Freiräumen,
b. die Verbesserung des Lokalklimas und die Verbesserung der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Siedlungsraums,
c. die Verbesserung der Zugänglichkeit von Haltestellen des öffentlichen Verkehrs und von öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen,
d. die Erstellung von sozialen Infrastrukturen wie die Erstellung von sozialen Treffpunkten oder ausserschulischen Einrichtungen,
e. die Verbesserung der Bau- und Planungskultur,
f. die Planungskosten für die Überdeckung von Verkehrsinfrastrukturen.
Beitragsberechtigt sind auch Rechtserwerbe.
Für Betrieb und Unterhalt werden keine Beiträge ausgerichtet.
Art. 43 Zuständigkeit für Fondsentnahmen
Die Zuständigkeit für Entnahmen aus dem Mehrwertausgleichsfonds richtet sich nach der Zuständigkeitsordnung für Verpflichtungskredite. Massgebend ist die Höhe der Fondsentnahme.
Art. 44 Berichterstattung
Die Gemeinden geben die Verwendung der Mittel ihres Mehrwertausgleichsfonds jährlich bekannt. ikationen, Daten und Wirkungskontrolle6. Abschnitt: Appl
Art. 45 Online-Plattform Mehrwertausgleich
Die Baudirektion stellt über das Internet Applikationen für den Vollzug des kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleichs zur Verfügung (Online-Plattform Mehrwertausgleich). Sie ist für die Informationsbestände verantwortlich.
Art. 46 Zugriffsrechte
Kantonale Verwaltungsstellen, Gemeinden, Notariate und Grundbuchämter sowie Private haben Zugriff auf die Online-Plattform Mehrwertausgleich. Die Baudirektion regelt die Berechtigungen der Benutzergruppen.
Art. 47 Indikatoren der Wirkungskontrolle
Folgende Indikatoren werden jährlich ausgewiesen:
a. für rechtskräftige Ein-, Auf- und Umzonungen sowie Auszonungen die Anzahl der Fälle und deren Flächen, aufgeteilt nach regionaler Verteilung und Zonenarten,
b. die Summen der bezogenen Abgaben nach Art der Massnahme (Ein-, Auf- und Umzonung) sowie nach regionaler Verteilung und Zonenarten,
c. die Summen der ausstehenden Abgaben nach Art der Massnahme (Ein-, Auf- und Umzonung) sowie nach regionaler Verteilung und Zonenarten,
d. den Gesamtertrag des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds und dessen Endbestand,
e. die Gesamterträge der kommunalen Mehrwertausgleichsfonds und deren Endbestand,
f. die Summe der Beiträge des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung,
g. die Summe der Beiträge der kommunalen Mehrwertausgleichsfonds nach Verwendungszwecken und räumlicher Verteilung.
Die Gemeinde übermittelt der Baudirektion die erforderlichen Daten.7. Abschnitt: Übergangsbestimmung
Art. 48
Gesuche für Beiträge gemäss § 16 Abs. 1 lit. b MAG können ab1. Januar 2022 eingereicht werden.