Wohnbauförderungsverordnung (WBFV) 9

Zuständige Direktion im Sinne des Gesetzes ist die Volkswirtschaftsdirektion.

Das Amt für Wirtschaft¹¹ ist Vollzugsbehörde. Es vollzieht das Gesetz und diese Verordnung, soweit nachfolgend nichts anderes geregelt ist.

Der Regierungsrat wählt auf seine Amtsdauer eine Wohnbaukommission. Die Kommission setzt sich zusammen aus Vertreterinnen und Vertretern der am Wohnungswesen beteiligten Kreise. Die Vorsteherin oder der Vorsteher der Volkswirtschaftsdirektion präsidiert die Kommission.

Die Kommission berät den Regierungsrat in Fragen der Wohnbauförderung.

Wer um eine staatliche Unterstützung nachsucht, muss die gute bauliche und architektonische Qualität des Wohnbauvorhabens nachweisen.

Nicht unterstützt werden

1. a. Luxus-, Zweit- und Ferienwohnungen,

2. b. Alters- und Pflegeheime,

3. c. Bauvorhaben mit geringem Anteil an Wohnungen. etwohnungsbaus II. Förderung des Mi

Neue Wohnbauten sowie der Erwerb von Wohnbauten werden nur unterstützt, wenn sie den Grundsätzen des anpassbaren Wohnungsbaus entsprechen und die Norm SIA 500 «Hindernisfreie Bauten*», Ausgabe 2009, erfüllen.⁹

Wohnungen werden nur unterstützt, wenn sie folgende Mindestgrössen aufweisen: Zimmerzahl ohne Küche und ohne Bad/WC-Räume 1½ 2 2½ 3 3½ 4 4½ 5 5½ 6 Minimale Gesamtnettowohnfläche in m 2 45 55 60 70 80 90 95 100 110 120 (einschliesslich Flächen wie Entrée, Korridor)

Erneuerungen von Wohnbauten werden unterstützt, wenn der Wohnkomfort der Wohnungen umfassend verbessert wird und mindestens die Hälfte der gesamten Erneuerungskosten wertvermehrende Investitionen sind. Ordentliche Unterhalts- und Reparaturarbeiten gelten nicht als wertvermehrende Investitionen.

Die Vollzugsbehörde kann in begründeten Fällen von diesen Grundsätzen abweichen.

Neubauvorhaben werden unterstützt, wenn:

1. a. die tatsächlichen Erstellungskosten die pauschalierten Erstellungskosten nicht übersteigen und

2. b. die gesamten tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten.

Erneuerungen werden unterstützt, wenn:

1. a. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten die pauschalierten wertvermehrenden Erneuerungskosten nicht übersteigen und

2. b. die gesamten tatsächlichen Investitionskosten 80% der pauschalierten Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten.

Weist der Bau nach der Erneuerung die Qualität und Lebensdauer eines Neubaus auf (Gesamterneuerung), wird die Erneuerung unterstützt, wenn:

1. a. die gesamten tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten und

2. b. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten zusammen mit dem Erstellungskostenanteil des Altwerts die pauschalierten Erstellungskosten nicht überschreiten.

Die pauschalierten Gesamtinvestitionskosten betragen Fr. 52 000 pro Punkt.

Die pauschalierten Erstellungskosten betragen Fr. 42 000 pro Punkt.

Die pauschalierten wertvermehrenden Erneuerungskosten betragen Fr. 29 000 pro Punkt.

Die Vollzugsbehörde kann in begründeten Fällen abweichende Punktebewertungen vornehmen.

Die Höchstwerte beruhen auf dem Stand des Zürcher Indexes der Wohnbaupreise vom¹. April 2008 (Indexbasis Oktober 1988 = 100 Punkte). Die Vollzugsbehörde passt die Beträge jährlich per¹. Juli dem aktuellen Indexstand an und veröffentlicht die Werte im Amtsblatt.

Darlehen für Neubauvorhaben betragen höchstens 20% der pauschalierten Investitionskosten. Ihre Laufzeit beträgt 20 Jahre ab Bezugsbereitschaft.

Die Darlehen sind wie folgt zurückzubezahlen:

1. a. jährlich 5% vom⁷. bis und mit 14. Jahr,

2. b. jährlich 10% vom 15. bis und mit 20. Jahr.

Darlehen für die Erneuerung von Wohnungen richten sich nach den wertvermehrenden Erneuerungskosten und berücksichtigen zumutbare Mietzinserhöhungen. Sie betragen höchstens 15% der pauschalierten Investitionskosten. Bestehende Subventionsleistungen sind vorgängig zurückzubezahlen. Bei Gesamterneuerungen gelten dieselben Bestimmungen wie bei Darlehen für Neubauvorhaben.⁹

Darlehen für den Erwerb von Wohnungen betragen höchstens 15% der pauschalierten Investitionskosten.

Darlehen für die Erneuerung und den Erwerb von Wohnungen sind nach zehn Jahren zurückzuzahlen.

Die Darlehen werden zinslos gewährt.

Wer um staatliche Unterstützung nachsuchen will, kann von der Vollzugsbehörde eine Vorabklärung verlangen.

Die Vollzugsbehörde sichert die staatliche Leistung vorläufig zu, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und die Gemeinde über die Gemeindeleistung entschieden hat.

Sie legt die gesamten Investitionskosten und die endgültige staatliche Leistung gestützt auf die genehmigte Bauabrechnung in einem öffentlichrechtlichen Vertrag (Subventionsvertrag) fest.

Unterstützungsgesuche sind bei der Gemeinde einzureichen, in der sich die Liegenschaft befindet. Die Gemeinde entscheidet über die Gemeindeleistung. Eine Ablehnung ist zu begründen.

Wer vor der Zusicherung einer staatlichen Leistung und ohne vorgängige Zustimmung der Vollzugsbehörde mit dem Bau oder der Sanierung beginnt oder den Erwerb von Wohnungen ins Grundbuch eintragen lässt, verliert seinen Anspruch auf staatliche Unterstützung.

Bauarbeiten sind innert sechs Monaten seit der Mitteilung der Zusicherung in Angriff zu nehmen und ohne Unterbruch zu Ende zu führen. Die Vollzugsbehörde kann einen späteren Baubeginn und bei umfassenden Wohnbausanierungen eine Etappierung der Arbeiten bewilligen.

Die Bauabrechnung nach Baukostenplan SN 506 500 ist spätestens ein Jahr nach Bauvollendung der Gemeinde einzureichen. Die Gemeinde prüft innert sechs Monaten die Abrechnung und entscheidet definitiv über die Gemeindeleistung.

Die Vollzugsbehörde legt die Anforderungen an die einzelnen Schritte fest.

Wer staatliche Unterstützung erhalten hat, darf die Wohnung nur mit Personen belegen, die seit mindestens zwei Jahren im Kanton zivilrechtlichen Wohnsitz haben und über eine Niederlassungs- oder Daueraufenthaltsbewilligung verfügen. Bei Ehepaaren, Paaren in eingetragener Partnerschaft und Lebensgemeinschaften gilt diese Voraussetzung als erfüllt, wenn eine Partnerin oder ein Partner dieser Anforderung genügt.⁶

Die Zahl der in einer Wohnung lebenden Personen muss mindestens der um eins verminderten Zahl der Zimmer der Wohnung entsprechen. ei und mehr Zimmern dürfen unter Vorbehalt 3 Wohnungen mit dr r an Familien vermietet werden, wobei die Familie von § 18 Abs. 3 nu lternteil und ein minderjähriges oder in Ausbil- mindestens einen E d oder ein Kind mit Behinderung umfassen muss. dung stehendes Kin als Familienangehörige Eltern, Grosseltern, erwach- Im Übrigen gelten wister, Enkelkinder, Pflegekinder sowie Personen, sene Kinder, Gesch tische Lebensgemeinschaft besteht.⁶ mit denen eine fak

Die Vollzugsbehörde setzt die Mietzinse nach dem Grundsatz der Kostenmiete mit Verfügung fest. Sie kann Mietzinspläne festlegen.

Berücksichtigt werden

1. a. 9 die Verzinsung der gesamten Investitionskosten zum hypothekarischen Referenzzinssatz gemäss Art. 12 a der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom⁹. Mai 1990⁴ ,

2. b. die ausgewiesenen Baurechtszinsen,

3. c. die Verbilligung durch Leistungen von Bund, Staat, Gemeinde und Dritten,

4. d. ein Zuschlag von höchstens 3¼% des Gebäudeversicherungswertes für öffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung.

Auf Antrag kann die Vollzugsbehörde aufgrund nachgewiesener Kostenänderungen die Mietzinse anpassen. Ein Antrag muss gestellt werden, wenn die Hypothekar-, Kapital- oder Baurechtszinsen seit der letzten Mietzinsverfügung um mindestens einen halben Prozentpunkt gesunken sind.

Empfängerinnen und Empfänger von staatlichen Leistungen legen die bewilligten Mietzinse in angemessener Weise auf die einzelnen Wohnungen um. Sie teilen Mietzinsanpassungen den Mieterinnen und Mietern schriftlich und begründet mit.

Mieterinnen und Mieter können gegen den Mietzins und die Mietzinsanpassungen von staatlich unterstützten Wohnungen innert 30 Tagen, von der Mitteilung an gerechnet, bei der Vollzugsbehörde schriftlich Einsprache erheben. Der aktuelle Mietvertrag und die Mitteilung des neuen Mietzinses sind beizulegen. Im Einspracheverfahren wird ausschliesslich geprüft, ob die höchstzulässigen Mietzinse ordnungsgemäss berechnet und ob die bewilligten Mietzinse in angemessener Weise auf die einzelnen Wohnungen verlegt wurden. Das Verfahren ist kostenlos.

Die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie die Benützungsgebühren für Antennenanschlüsse sind im bewilligten Mietzins nicht enthalten. Sie werden von der Vollzugsbehörde nicht kontrolliert und müssen gesondert ausgewiesen und abgerechnet werden.

Zusätzliche Leistungen müssen besonders vereinbart und unabhängig von der Liegenschaftenrechnung abgerechnet werden.

Für Mietzinsverfügungen nach § 15 erhebt die Vollzugsbehörde folgende Gebühren:

1. a. Fr. 200 pro Verfügung und

2. b. Fr.¹⁰ pro unterstützte Wohnung.

Pro Mietzinsverfügung werden höchstens Fr. 500 berechnet.

Die Empfängerinnen und Empfänger staatlicher Leistungen sorgen dafür, dass die Wohnungen dem Zweck der staatlichen Wohnbauförderung nicht entfremdet werden. mdung liegt vor, wenn 2 Eine Zweckentfre en an die Bewohnerinnen und Bewohner nicht , oder teilweise zu anderen als zu Wohnzwecken verwendet werden, vorgängige Zustimmung der Vollzugsbehörde c. Wohnungen ohne den, untervermietet wer angelhaft unterhalten werden, d. die Wohnungen m renze überschritten wird oder e. die Belehnungsg en höchstzulässigen Mietzinse überschritten werden. f. die festgesetzt erfordernis nicht eingehalten, liegt keine Zweck- 3 Ist das Familien entfremdung vor g durch Menschen mit Behinderungen, a. bei der Belegun g von Dreizimmerwohnungen mit mindestens einer b. bei der Belegun lfeberechtigten Person oder AHV- oder sozialhi gsbehörde eine Belegung mit Personen, die eine c. wenn die Vollzu tzrente beziehen, bewilligt hat. andere Erwerbsersa

Mietverträge für unterstützte Wohnungen müssen einen Hinweis darauf enthalten, dass die Wohnung durch die öffentliche Hand unterstützt wird. Mieterinnen und Mieter sind zu verpflichten, Änderungen in den persönlichen und finanziellen Verhältnissen der Bewohnerinnen und Bewohner der Vermieterschaft sofort zu melden.

Die Empfängerinnen und Empfänger staatlicher Leistungen kontrollieren regelmässig die persönlichen und finanziellen Verhältnisse der Mieterinnen und Mieter und teilen Zweckentfremdungen der Gemeinde und der Vollzugsbehörde mit. Die Gemeinden sowie die kantonalen Steuerämter erteilen den Empfängerinnen und Empfängern staatlicher Leistungen und der Vollzugsbehörde kostenlos die dazu erforderlichen Auskünfte.

Die Vollzugsbehörde sowie die Gemeinden können Zweckerhaltungskontrollen durchführen oder anordnen.

Die Vollzugsbehörde kann vorübergehende Zweckentfremdungen bewilligen.

Wird eine vorübergehende Zweckentfremdung bewilligt, entfällt die Verbilligungswirkung der staatlichen Leistung für diese Zeit. Das entsprechende Darlehen ist für die Dauer der Zweckentfremdung zu verzinsen. Der Zinssatz entspricht dem hypothekarischen Referenzzinssatz gemäss § 15 Abs. 2 lit. a, der Zins beträgt jedoch mindestens Fr. 50 im Monat. Der Betrag ist rückwirkend ab der Zweckentfremdung geschuldet.⁹

Der Betrag ist von den Empfängerinnen und Empfängern der staatlichen Leistungen geschuldet. Diese können ihn den Mieterinnen und Mietern weiterverrechnen. § 15 Abs. 5 gilt sinngemäss.

Liegt eine nicht bewilligte Zweckentfremdung vor, so haben die Empfängerinnen und Empfänger staatlicher Leistungen die Wohnung auf den nächsten Termin zu kündigen, oder es sind die staatlichen Leistungen zurückzuerstatten.

Wird die Belehnungsgrenze überschritten, ist die staatliche Leistung zurückzuerstatten.

Für die Dauer der Zweckentfremdung einschliesslich einer Kündigungsfrist oder Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 ff. OR³ entfällt die Verbilligung. § 20 Abs. 2 und 3 gelten sinngemäss.

Vor der Ausführung von baulichen Veränderungen an unterstützten Wohnbauten und Neubauten auf den zugehörigen Grundstücken ist die Bewilligung der Vollzugsbehörde einzuholen. Dem Gesuch sind Pläne, Kostenvoranschlag und Finanzierungsnachweis beizulegen. Die Bewilligung wird erteilt, sofern der Zweck der staatlichen Leistung gesichert ist.

Die Vollzugsbehörde legt aufgrund der ausgewiesenen Wertvermehrungen die gesamten Investitionskosten neu fest.

Wohnbauträgerschaften mit mehreren unterstützten Wohnungen haben eine Rechnung nach kaufmännischen Grundsätzen (Art. 957–964 OR 3 ) zu führen. Der Erneuerungsfonds, das Abschreibungskonto und ein allfälliger Heimfallfonds sind für jedes Subventionsgeschäft gesondert auszuweisen.

In den Erneuerungsfonds sind jährlich zulasten der Erfolgsrechnung mindestens 1% des Gebäudeversicherungswertes einzulegen. Die Fondsmittel sind so anzulegen, dass die Liquidität für Erneuerungen sichergestellt ist. Die Fondsmittel dürfen nur für umfassende Erneuerungsarbeiten oder für Rückzahlungen von bestehenden Hypotheken verwendet werden. Ordentliche Reparatur- und Unterhaltskosten sind aus den Erträgen der laufenden Rechnung zu decken.

Spätestens ab dem elften Jahr nach Erstbezug der Wohnung müssen jährlich mindestens ½% der gesamten Erstellungskosten als indirekte Abschreibungen verbucht werden. Bei Erneuerungen müssen die entsprechenden Abschreibungen unmittelbar nach Bezug der Wohnungen vorgenommen werden. Bei im Baurecht erstellten Bauten gelten die nach Massgabe des Baurechtsvertrags getätigten Einlagen in den Heimfallfonds als Abschreibung.⁷

Die Jahresrechnung ist zusammen mit dem Bericht der Kontrollstelle der Gemeinde und der Vollzugsbehörde einzureichen.

Gründungsdarlehen von höchstens 3% der voraussichtlichen gesamten Investitionskosten oder höchstens Fr. 50 000 werden gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften gewährt, wenn ein baureifes Wohnbauprojekt vorliegt.

Eine Wohnbauträgerschäft gilt als gemeinnützig, wenn sie nicht gewinnstrebig ist und wenn das Vermögen bei ihrer Auflösung einer im gleichen Sinne tätigen Trägerschaft zugewendet wird.

Gründungsdarlehen müssen nach fünf Jahren zurückbezahlt sein. III. Förderung des selbst genutzten Wohneigentums

Die Verbürgung von Hypotheken für Vorhaben, bei denen die Übernahme von Bürgschaftsgebühren beantragt wird, erfolgt durch eine Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft, die Wohneigentum fördert.

Die Vollzugsbehörde regelt die Zusammenarbeit in einem Leistungsauftrag.

Bürgschaftsgebühren für selbst genutztes Wohneigentum werden vom Staat getragen, wenn sie bewirken, dass der Zinssatz höchstens demjenigen entspricht, wie er für erstklassige Hypothekarausleihungen und guter Schuldnerbonität angewandt wird.

Bürgschaftsgebühren werden gewährt, wenn das steuerbare Einkommen Fr. 80 000 und das gesamte steuerbare Vermögen im gemeinsamen Haushalt Fr. 200 000 nicht übersteigt. Die Berechnung des massgebenden Einkommens und Vermögens richtet sich nach § 14. Die Gemeinden und die kantonalen Steuerämter erteilen der Vollzugsbehörde kostenlos die entsprechenden Auskünfte.

Die Zahl der im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen muss mindestens zwei sein oder der um zwei verminderten Zahl der Zimmer des Wohnungseigentums entsprechen. Die Personen müssen seit mindestens zwei Jahren im Kanton zivilrechtlichen Wohnsitz haben und über eine Niederlassungs- oder Daueraufenthaltsbewilligung verfügen. Bei Ehepaaren, Paaren in eingetragener Partnerschaft und Paaren in faktischer Lebensgemeinschaft gilt diese Voraussetzung als erfüllt, wenn eine Partnerin oder ein Partner dieser Anforderung genügt.⁶

Erfüllen Empfängerinnen und Empfänger staatlicher Leistungen die Voraussetzungen nicht mehr, wird die Übernahme der Bürgschaftsgebühr endgültig eingestellt. Empfängerinnen und Empfänger staatlicher Leistungen sind verpflichtet, der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft zu melden, wenn die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Die Vollzugsbehörde kann Zweckerhaltungskontrollen durchführen oder anordnen.

Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller können verlangen, dass die Vollzugsbehörde Entscheide der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft mittels rekursfähiger Verfügung erlässt. IV. Schluss- und Übergangsbestimmungen

Diese Verordnung wird auf Gemeindeleistungen angewendet, soweit die Gemeinde keine eigenen Ausführungsvorschriften erlassen hat. Vollzugsbehörde für die Gemeindeleistungen ist die Gemeinde.

Wohnbauförderungsrecht der Gemeinden, welches dem neuen Recht widerspricht, ist innert zwei Jahren anzupassen.