Grundstückgewinnsteuer

1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset- zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenbaren Aufwendungen sind in § 221 Abs. 1 StG abschliessend aufgezählt (RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/Kauf- mann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträ- ge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbunde- ne Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Natür- liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich- tet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem ist im interkantonalen Verhältnis gemäss der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) resp. zu Art. 46 Abs. 2 der alten Bundes- verfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) der Liegenschaftskanton ungeachtet der Ausges- taltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu übernehmen, die mit der Veräusserung zusammenhängen, auch wenn das kantonale Recht dies nicht vorsieht (Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, S. 525; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 152). Zu diesen Aufwendungen, die nicht bereits nach § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden können, gehört namentlich ein Anteil an den allgemeinen Unkosten, die dem Liegenschaftenhändler am Hauptsitz entstehen. Dieser Anteil bemisst sich in der Regel pauschal auf 5% des Erlöses (BGE 92 I 461; 111 Ia 220 E. 2d). Allerdings kann beim Vorliegen besonderer Gründe vom üblichen Pauschalabzug sowohl nach oben als auch nach unten abgewichen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte bestehen, dass die Pauschale den auf das betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis

dem Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderläuft 137). Ferner kann der interkantonale Liegenschaftenhändler Verluste aus Liegen- schaftsverkäufen mit den im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten Grundstück- gewinnen verrechnen. Dies gilt auch für Verluste aus allfälligen Teilveräusserungen, die gemäss § 224 Abs. 3 StG erst nach vollständiger Veräusserung aller Teilparzellen verrechenbar wären (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 173). Verluste sollen möglichst schnell mit Gewinnen verrechnet werden. Insofern kommt der kantonalen Verlustverrechnungsbestimmung (§ 224 Abs. 3 StG) im interkantonalen Verhältnis nur subsidiäre Bedeutung zu (VGr, 19. November 1997, SR.97.00047, auszugsweise ver- öffentlicht in RB 1997 Nr. 46).

2. Streitig ist zunächst, ob die Pflichtige Liegenschaftenhändlerpauschalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise und somit folgende weitere Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer anrechnen darf: Fr. 178'950.- (strasse 44), Fr. 101'700.- (strasse 15), Fr. 142'500.- (strasse 48-52) und Fr. 192'823.- (strasse 6).

a) Die Rekursgegnerin hat keine Händlerpauschalen angerechnet. Sie ist im Verlauf mehrerer Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren in der Gemeinde B und in anderen Gemeinden, welchen das Steueramt der Gemeinde B Amtshilfe leiste- te, zum Schluss gekommen, dass der Kanton Zürich in Form von Drittkosten bereits sämtliche mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten übernommen habe (E9, E. II.2a). Selbst jene Unkosten, welche üblicherwei- se nur mit der Händlerpauschale bei den Anlagekosten erfasst werden könnten, seien von der Pflichtigen in Form von Drittkosten bei der Grundstückgewinnsteuer steuer- mindernd geltend gemacht und auch vollständig angerechnet worden. Diese Aufwand- verteilung habe die Konzernstruktur der A-Gruppe ermöglicht. Die Pflichtige sei eine von mehreren Tochtergesellschaften der D. Sie habe ihren ausserkantonalen Sitz in C, sei Eigentümerin zahlreicher Liegenschaften (Anlage- und Umlaufvermögen), verfüge aber in C nicht über die dafür erforderliche geschäftliche Infrastruktur. Das Tagesge- schäft für die Pflichtige wie auch für weitere Gruppengesellschaften besorge die inner- kantonal domizilierte Schwestergesellschaft G. Dort sei die Geschäftsleitung angesie- delt und würden die im Interesse der Pflichtigen liegenden Geschäftstätigkeiten wie An- und Verkauf von Liegenschaften, Projekt- und Portfoliomanagement, Finanzen etc. vorgenommen. Die G stelle der Pflichtigen für die erbrachten Leistungen laufend Rechnung. Die betreffenden Kosten würden bei der Pflichtigen aktiviert und später bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht. Zu den aktivierten und bei der Grundstückgewinnsteuer stets angerechneten Kosten gehörten sämtliche

Baukosten samt Architektur- und GU-Honoraren, alle Kosten beim An- und Verkauf sowie sämtliche Kosten für die Abklärung von Erschliessungs- und Überbauungsmög- lichkeiten. Darüber hinaus habe die Pflichtige keine allgemeinen Unkosten gehabt, die mit der Händlerpauschale zu berücksichtigen wären. Der eigene Verwaltungsaufwand am Sitz in C könne vernachlässigt werden. Weitere von der D und der G auf die Pflich- tige überwälzte Kosten (Verwaltungsratshonorare, Erfolgsbeteiligungen, Auslagenpau- schalen/Managementgebühren und Buchführungskosten) gehörten zu den allgemeinen Unkosten einer Unternehmung und nicht zu den allgemeinen Unkosten im Sinn der Händlerpauschale. Die Pflichtige habe den Beweis nicht erbringen können, dass in den Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungshonoraren, Auslagenpauschalen und Manage- mentgebühren auch Leistungen im Sinn der Händlerpauschalen enthalten seien.

b) Diesen Ausführungen hält die Pflichtige entgegen, dass die Händlerpau- schale gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur Unkosten abdecke, die objektbezogen mit dem An- und Verkauf von konkreten Liegenschaften zusammenhin- gen, sondern es gehe richtigerweise um die Abgeltung aller allgemeinen Aufwendun- gen, die dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung seines Gewinns er- wachsen seien. Solche Kosten seien der Pflichtigen entstanden. Ein Teil der Kosten werde durch die G verursacht, welche diese Kosten gestützt auf einen Dienstleistungs- vertrag an die Pflichtige bzw. an die D verrechne, welche diese dann ihrerseits an die Pflichtige weiter verrechne. Da die G ihre Abteilungen im Sinn von Profitcentern nach Kostenstellen führe, würden die Kosten pro ausgeführten Tätigkeitsbereich genau er- fasst (allerdings nicht basierend auf objektmässigen Stundenaufschrieben), und zwar nach folgendem Schema: Die Einkaufs- bzw. Verkaufsabteilung verrechne ihre Kosten unter Beachtung üblicher Provisionsansätze objektsbezogen an die Pflichtige weiter. Gleiches gelte für die Kosten im Zusammenhang mit dem Notariatswesen (Begrün- dung von Stockwerkeigentum, Parzellierung und Errichtung/Aufhebung von Dienstbar- keiten) und bezüglich der Kosten für Projektentwicklung und Bautreuhand. All diese bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Kosten habe die Rekursgegnerin an- erkannt. Darüber hinaus seien der Pflichtigen aber auch noch weitere Kosten entstan- den, die zwar im Hinblick auf die Gewinnerzielung getätigt, aber als allgemeine Kosten nicht objektmässig verlegt worden seien. Dazu gehörten Kosten für die Entscheidung, welche konkreten Objekte anzukaufen bzw. zu verkaufen seien. Die Pflichtige habe eine Vielzahl von Objekten besichtigt und geprüft. Längst nicht alle damit zusammen- hängenden Tätigkeiten hätten zum Erfolg geführt. Beispielsweise seien im Jahr 2006 Objekte im Wert von mehr als 3 Milliarden Franken näher geprüft worden; schliesslich seien jedoch nur Objekte im Wert von knapp 2000 Millionen Franken gekauft worden. Diese Kosten seien zusätzlich zu den Vermittlungsprovisionen entstanden, jedoch von der Rekursgegnerin nicht gewinnmindernd berücksichtigt worden. Im Zusammenhang mit den Promotionsliegenschaften seien noch weitere Kosten entstanden. Angesichts

der Bedeutung des Geschäfts sei eine Portfoliostrategie festgelegt und immer wieder auf deren Richtigkeit hin überprüft worden. Ferner habe auch die Beschaffung der Fi- nanzierung für die konkret zu erwerbenden Objekte zu einem Kostenaufwand geführt. Die Promotionsliegenschaften seien regelmässig mit einer Bautätigkeit (Umbau oder Neubau) verbunden gewesen. Daraus seien der Pflichtigen für architektonische Grundkonzepte Auslagen entstanden. Sie habe sämtliche Verträge mit einem Objekt- wert von über fünf Millionen Franken genehmigt, Architekten, Ingenieure und Fachpla- ner evaluiert und über deren Beauftragung entschieden. Ferner habe sie als Bauherrin die Baustellen kontrolliert, Werbung und Weiterbildung betrieben und ständig das Marktumfeld und die Zinsentwicklung beobachtet. All diese von der G, teilweise aber auch von den Verwaltungsräten der Pflichtigen erbrachten Aufwendungen seien von der Rekursgegnerin nicht angerechnet worden. Die Tätigkeit des Verwaltungsrats habe sich keineswegs bloss auf die Oberleitung der Gesellschaft beschränkt. Er sei vielmehr im oben umschriebenen Sinn operativ tätig geworden und habe als Gesamtheit oder durch einzelne Mitglieder die möglicherweise zu erwerbenden Grundstücke geprüft, die Portfoliostrategie festgelegt, die Finanzierung besorgt, die Baumassnahmen überwacht und die Werbung angeregt. Für Hilfstätigkeiten hätten die Mitglieder entweder zusätzli- ches Personal oder die Dienste Dritter in Anspruch genommen. Entsprechend hätten die Verwaltungsräte die Entschädigung nicht als Risikoabdeckung, dass sie sich als Verwaltungsräte zur Verfügung stellten, sondern erfolgsabhängig für ihre operative Tätigkeit erhalten. Über diese Kosten hinaus habe die Pflichtige weiteren Aufwand im Hinblick auf ihre Liegenschaftenhändlertätigkeit gehabt, nämlich Buchhaltungs-, Revi- sions- und Beratungskosten, welche die Rekursgegnerin ebenfalls nicht zum Abzug zugelassen habe. Dass ein Teil des Aufwands im Hinblick auf die Gewinnerzielung nicht durch die Pflichtige selbst, sondern von Dritten getätigt worden sei, spiele keine Rolle. Entscheidend sei einzig, dass die Pflichtige diese Kosten am Sitz getragen habe. Unbestritten sei, dass die Pflichtige nicht nur Aktivitäten im Bereich des An- und Ver- kaufs von Promotionsliegenschaften entfaltet habe, sondern daneben auch Anlagelie-

genschaften halte. Entsprechend entfalle ein Teil des gesamten Verwaltungsaufwands auch auf die Anlageliegenschaften. Aufgrund der jahrelangen Erfahrung der Pflichti- gen, welche sich am Umsatz mit Promotions- bzw. Anlageobjekten orientiere, entfalle auf die Promotionsobjekte ein Unkostenanteil von rund 70%, während der Anteil bei den Anlageobjekten rund 30% betrage. Die Koppelung an den Umsatzzahlen aus Ver- kauf von Promotionsliegenschaften bzw. Erträgen aus Anlageobjekten sei einsichtig. Denn Promotionsliegenschaften müssten während der ganzen Besitzesdauer ununter- brochen intensiv betreut werden (Ankauf, Finanzierung, Umbau/Neubau, Stockwerk- begründung, Weiterverkauf). Dagegen sei der Rhythmus bei Anlageobjekten sehr viel gemächlicher. Nach deren Erwerb sei nur noch eine gewisse Überwachung und gele- gentliche Renovation erforderlich. Allenfalls würden sie nach 20 oder 30 Jahren ver- kauft. Der auf die Anlageobjekte entfallende Verwaltungsaufwand der Pflichtigen sei auch deshalb viel geringer, weil die Liegenschaften durch Drittverwaltungen vor Ort betreut würden. Die Drittverwaltungskosten seien direkt auf die Anlageobjekte gebucht worden und somit im hier interessierenden Verwaltungsaufwand der Pflichtigen nicht enthalten.

c) Mit der Pauschalierung der Unkosten gemäss bundesgerichtlicher Recht- sprechung wird der Steuerpflichtige aus Praktikabilitätsgründen davon entbunden, die schwer schätzbaren, beim An- und Verkauf von Liegenschaften tatsächlich angefalle- nen, allgemeinen Unkosten nachzuweisen, für deren Bestand und Umfang er aufgrund der allgemeinen Beweislastregel bei steuermindernden Tatsachen grundsätzlich be- weisbelastet wäre. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen deckt die Pauschale aber nicht sämtliche, dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung eines Ge- winns anfallenden Aufwendungen ab. Pauschalisiert sind einzig die mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten. Dagegen orientiert sich die Prüfung der Angemessenheit der Pauschale immer an den gesamten allge- meinen Unkosten (vgl. dazu E. 1h).

Gemäss zürcherischer Rechtsprechung, die sich von der einzelfallbezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichts unterscheidet (vgl. hierzu Richner/Frei/Kauf- mann/Meuter, § 221 N 170), darf die Händlerpauschale, welche einzig und allein die mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe deckt (weitere abzugsfähige Unkosten des Liegenschaftenhändlers sind nicht pauschaliert), nur dann unter 5% der Verkaufserlöse bzw. unter das beantragte Mass gekürzt werden, wenn der Liegenschaftenkanton dartun kann, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg weit mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers deckt (ZStP 1992, 283). Eine Kürzung nur aus formalen Gründen (etwa beim Beizug von Mäklern, kurzer Besitzesdauer, hohem Verkaufsvolumen oder wenn hohen Ver- kaufspreisen ein nur niedriger Gewinn gegenübersteht) ist entgegen der im Einspra- cheverfahren vertretenen Auffassung der Rekursgegnerin nach der verwaltungsgericht- lichen Rechtsprechung unzulässig. Immerhin geben formale Gründe (speziell ein ho- hes Verkaufsvolumen mit einem hohen Rationalisierungseffekt, der Beizug von Mäk- lern und die Auslagerung weiterer Tätigkeiten an Dritte) regelmässig Anlass zu einer Untersuchung, weil in diesen Fällen nicht selten im Sitzkanton gar keine allgemeinen Unkosten im Umfang von 5% resp. auch 3% aller Verkaufserlöse vorhanden sind.

d) Bei der Prüfung der Angemessenheit der Pauschale hat der Liegenschaf- tenhändler mitzuwirken (VGr, 20. Oktober 2006, SB.2006.00021 = www.vgrzh.ch, Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 170). Dabei hat er seine allgemeinen Unkos- ten über einen Zeitraum von wenigstens drei Jahren offen zu legen und darzutun, wel- che unterschiedlichen Tätigkeitsbereiche (z.B. Architektur- und GU-Leistungen, Ver- kaufstätigkeit für Dritte etc.) er im betreffenden Zeitraum ausgeübt hat. Denn die allgemeinen Betriebskosten sind auf alle von ihm ausgeübten Tätigkeiten angemessen aufzuteilen. Weiter sind detaillierte Aufstellungen über alle im betreffenden Zeitraum verkauften Liegenschaften mit Angaben über Standort, Verkaufspreis und Handände- rungsdatum erforderlich. Der auf eigene Handelstätigkeit entfallende Unkostenanteil ist ohne Rücksicht darauf, welche Pauschalen im Einzelfall an den Verkaufsstandorten tatsächlich geltend gemacht worden sind, auf alle Standorte im Verhältnis der Ver- kaufspreise aufzuteilen. Ergibt sich, dass die tatsächlichen auf Händlertätigkeiten ent- fallenden Unkosten über einen längeren Zeitraum betrachtet unter den im gleichen Zeitraum berechneten Pauschalkosten (= gesamte Verkaufserlöse x beanspruchter Prozentsatz) liegen, muss die Pauschale im Hinblick auf eine angemessene interkan- tonale Steuerausscheidung gekürzt werden. Ohne diese Korrektur würden Teile des Grundstückgewinns vom Sitzkanton besteuert, was der bundesgerichtlichen Ausschei- dungsregel, dass Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 151), zuwider laufen würde.

e) Die Pflichtige hat die zur Überprüfung der Angemessenheit der Pauschale erforderlichen Unterlagen weitgehend von sich aus vorgelegt. U.a. reichte sie die voll- ständigen Jahresrechnungen für die Jahre 1999 bis 2004 und diverse Listen mit allen Käufen und Verkäufen im Zeitraum von 1998 bis September 2006 ein. Da sich die Ver- käufe im vorliegenden Fall in den Jahren 2001 bis 2004 ereigneten, rechtfertigt es sich, die Angemessenheitsüberprüfung auf die Geschäftsjahre 2001 bis 2004 zu beschrän- ken. Ein Beurteilungszeitraum von vier Jahren reicht für ein repräsentatives Ergebnis aus.

f) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin ist für die Festsetzung der interkantonalen Händlerpauschale nicht entscheidend, dass die geschäftlichen Aktivitä- ten der Pflichtigen durch die im Kanton Zürich ansässige Schwestergesellschaft G be- sorgt worden sind und der mit dem An- und Verkauf zusammenhängende Aufwand weitgehend im Kanton Zürich angefallen ist. Denn die Pflichtige hat die mit dem Erwerb und Verkauf, der Entwicklung und Verwaltung ihrer Liegenschaften verbundenen all- gemeinen Unkosten weitgehend in Form von Pauschalen übernommen. Folgedessen sind der Pflichtigen im Kanton C allgemeine Unkosten erwachsen. Dass es sich bei der Pflichtigen lediglich um ein formelles, künstlich geschaffenes "Briefkastendomizil" han- delt, welches am statutarischen Sitz weder Leitung noch Geschäftseinrichtungen (Bü- roräumlichkeiten, Personal etc.) besitzt und demzufolge die zivilrechtliche Existenz der Pflichtigen zu ignorieren wäre und keine interkantonale Steuerausscheidung durchzu- führen wäre, wurde von der Rekursgegnerin nicht behauptet. Immerhin sind die wirt- schaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zum Kanton Zürich viel stärker als zum Kan- ton C, weil die Geschäftsleitung und die Tagesgeschäfte weitgehend im Kanton Zürich besorgt werden.

g) Aufgrund der eingereichten Unterlagen sind der Pflichtigen in den Jahren 2001 bis 2004 folgende allgemeinen Unkosten erwachsen:

Personalaufwand Fr. Fr. Gehälter, Saläre, Sozialversicherung Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 28'653 Jahr 2004 29'688 Total Gehälter, Saläre, Sozialversicherung 58'341 Kosten Optionen1) Jahr 2001 1'095'676 Jahr 2002 262'934 Jahr 2003 92'332 Jahr 2004 824'163 Total Kosten Optionen 2'275'105

Raumaufwand Jahr 2001 0 Jahr 2002 0

Jahr 2003 3'600 Jahr 2004 3'600 Total Raumaufwand 7'200 Verwaltungsaufwand

Buchführungs- und Beratungsaufwand Jahr 2001 591'064 Jahr 2002 458'940 Jahr 2003 16'365 Jahr 2004 0 Total Buchführungs- und Beratungsaufwand 1'066'369

Buchführungs- und Beratungsaufwand Nahestehende Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 (Fr. 156'068.- 2) + Fr. 51'449.-) 207'517 Jahr 2004 53'855 Total Buchführungs- / Beratungsaufwand Nahestehende 261'372

Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle Jahr 2001 96'204 Jahr 2002 106'343 Jahr 2003 93'250 Jahr 2004 65'000 Total Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle 360'797

Weiterverrechnung Verwaltungskosten von D Jahr 2001 427'000 Jahr 2002 346'000 Jahr 2003 276'000 Jahr 2004 250'000 Total Weiterverrechnung Verwaltungskosten D 1'299'000

Weiterverrechnung Buchführungskosten von E Jahr 2001 350'000 Jahr 2002 350'000 Jahr 2003 476'000 Jahr 2004 1'093'500 Total Weiterverrechnung Buchführungskosten E 2'269'500 3) Weiterverrechnung Portfoliomanagmentkosten E Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 83'000 Jahr 2004 239'500 Total Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen 322'500 Liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen Jahr 2001 917'000

Jahr 2002 95'000 Jahr 2003 0 Jahr 2004 0 Total liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen 1'012'000

Übriger Verwaltungsaufwand (Büromaterial/Informatik etc) Jahr 2001 10'614 Jahr 2002 1'072 Jahr 2003 160 Jahr 2004 242 Total Übriger Verwaltungsaufwand 12'088

Total Allgemeine Unkosten 8'944'272

Aufgliederung nach Jahren: Unkosten im Jahr 2001 3'487'558 Unkosten im Jahr 2002 1'620'289 Unkosten im Jahr 2003 1'276'877 Unkosten im Jahr 2004 2'559'548 8'944'272

1) Ab Geschäftsjahr 2005 rückwirkend für frühere Jahre verbucht. 2) Betrag gemäss Jahresrechnung 2003, statt deklariert Fr. 158'068.- 3) Die Portfoliomanagementkosten von Fr. 2'767'500.- (= Fr. 0 + 800'000.- +700'000.- + 1'267'500.-) für die Jahre 2001 bis 2004 können entgegen der Auffassung der Pflichti- gen nicht zu den allgemeinen Unkosten gezählt werden, da es sich hierbei laut Dienst- leistungsvertrag zwischen der Pflichtigen, der J und der G um eine pauschale Ent- schädigung für die betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften handelt. Im Honorar sind folgende Leistungen der G enthalten: Instruktion und Kontrolle der externen Verwaltungen, strukturelle Analyse des Liegenschaftenbestandes, Marktbeo- bachtung und -analyse, Umsetzen der vom Auftraggeber vorgegebenen Strategie der Liegenschaften im Portfolio, Optimierung Gesamtperformance Portfolio (Optimierung Rendite-Risiko Verhältnis), Mitwirkung im Ein- und Verkauf von Liegenschaften, Erar- beiten/Planung der mittel- und langfristigen Investitionen (10 Jahres-Planung), Koordi- nation der Liegenschaftenbewirtschaftung (G-intern oder durch Dritte), Liegenschaften übergreifende und rollende Planung und Budgetierung der umfassenden Überholungen und Erneuerungen, Konzipierung und Optimierung nachhaltiger Mietzinserträge, Cont- rolling des Mietzinsflusses und der jährlichen Nebenkostenrechnungen, Optimierung von Mietverträgen, Entwicklung und Optimierung renovationsbedürftiger Liegenschaf- ten, Kennzahlenmanagement, periodisches Reporting über Kennzahlen, Datenaufbe- reitung für Geschäftsabschluss, Risikokontrolle, Administrierung und Ablage der Portfo- liovorgänge.

h) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin sind bei der Angemessen- heitsüberprüfung der Händlerpauschale sämtliche oben aufgezählten Unkosten zu be- rücksichtigen, somit auch Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungs-, Buchführungs- und Rechtsberatungshonorare. Denn diese unausscheidbaren Kosten sind bei der Aus- übung aller Geschäftstätigkeiten (Liegenschaftenhandel, Verwaltung von Anlagelie- genschaften, Generalunternehmertätigkeit, notarielle Dienstleistungen) entstanden. Einerseits handelt es sich hierbei um Kosten, die infolge aktienrechtlicher und steuer- rechtlicher Vorschriften (u.a. Buchführungspflicht) nicht zu vermeiden sind. Anderer- seits zielten diese Unkosten allgemein darauf ab, in den genannten Geschäftsberei- chen, somit auch mit dem Handel von Grundstücken, einen Gewinn zu erzielen. Die Pflichtige muss nicht nachweisen, dass diese Unkosten einen konkreten Zusammen- hang mit der Händlertätigkeit aufweisen. Insofern hat die Rekursgegnerin beispielswei- se den Nachweis für behauptete operative Leistungen des Verwaltungsrats bei der Ausübung der Händlertätigkeit zu Unrecht gefordert. Die Rekursgegnerin verkennt, dass mit der Unkostenpauschale vor allem die allgemeinen Unkosten eines Unterneh- mens, die sich nicht genau einer bestimmten Tätigkeit zuordnen lassen, abgegolten werden.

i) Hingegen muss die Pflichtige darlegen, welche unterschiedlichen Geschäfts- tätigkeiten sie in einem bestimmten Zeitraum ausgeübt hat und diesbezüglich geeigne- te Schätzungsgrundlagen beibringen. Denn die allgemeinen Unkosten sind auf alle Tätigkeitsbereiche der Pflichtigen aufzuteilen. Zu diesen Geschäftstätigkeiten der Pflichtigen, die sie durch ihre Schwestergesellschaft G ausführen liess, gehörten in den Jahren 2001 bis 2004 nicht nur der Ein- und Verkauf von Liegenschaften (Mäklerprovi- sionen) samt Promotion (Erstellung eines Marketingkonzepts mit Umsetzung auf Bau- tafel, Internet, Inserate, Verkaufsprospekt, Tag der offenen Tür etc.), sondern auch die betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften (Portfolio Management). Ferner erbrachte die Pflichtige diverse Dienstleistungen im Bereich des Notariats- wesens (Begründung von Stockwerkeigentum, Parzellierung von Grundstücken, Errich- tung von Dienstbarkeiten). Schliesslich war die Pflichtige in den betreffenden Jahren auch in bedeutendem Mass als Generalunternehmerin tätig. Aufgrund der Erträge, welche die G in den Jahren 2001 bis 2004 von den Konzernliegenschaften erzielte, entfielen 63% des Umsatzes auf den Bereich Einkauf und Verkauf (siehe nachfolgende Tabelle):

Einkauf und Verkauf Fr. Fr. Einkaufsprovisionen Jahr 2001 2'883'783 Jahr 2002 1'177'000 Jahr 2003 448'500 Jahr 2004 1'702'988 Total Einkaufsprovisionen 6'212'271 Verkaufsprovisionen Jahr 2001 2'270'776 Jahr 2002 3'330'063 Jahr 2003 3'020'187 Jahr 2004 2'735'804 Total Verkaufsprovisionen 11'356'830 Verkaufskonzept Jahr 2001 120'000 Jahr 2002 0 Jahr 2003 0 Jahr 2004 270 Total Verkaufskonzept 120'270 Total Einkauf und Verkauf 17'689'371 52%

Generalunternehmer-/Bauleitungshonorare GU-Honorare (Bautreuhand) Jahr 2001 2'782'515 Jahr 2002 3'100'400 Jahr 2003 2'964'561 Jahr 2004 1'969'506 Total GU-Honorare (Bautreuhand) 10'816'982

Fr. Fr. Bauleitungshonorar Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 345'500 Jahr 2004 0 Total Bauleitungshonorar 345'500 Total GU und Bauleitung 11'162'482 33%

Notarielle Dienstleistungen (Begründungen) Jahr 2001 500'500 Jahr 2002 332'350 Jahr 2003 202'100 Jahr 2004 234'600 Total notarielle Dienstleistungen 1'269'550 4%

Bewirtschaftung von Anlageliegenschaften Jahr 2001 0 Jahr 2002 1'200'000 Jahr 2003 1'000'000 Jahr 2004 1'510'000 Total Bewirtschaftungspauschalen 3'710'000 11% Total Honorare für Geschäftstätigkeiten 33'831'403 100%

j) Entsprechend rechtfertigt es sich, die allgemeinen Unkosten nach Massga- be dieser Umsatzzahlen auf die einzelnen Geschäftsbereiche zu verteilen. Nach die- sem Aufteilungsschlüssel ist dem Bereich Liegenschaftenhandel ein Unkostenanteil von Fr. 4'651'021.- (52% von Fr. 8'944'272.-) zuzuweisen. Die übrigen Unkosten von Fr. 4'293'251.- (48% von Fr. 8'944'272.-) betreffen die Geschäftsbereiche Generalun- ternehmung (Bautreuhand), Notariatswesen und Bewirtschaftung von Anlageliegen- schaften. Diesbezüglich (ohne Bewirtschaftungskosten für Anlageliegenschaften) kön- nen bei der Grundstückgewinnsteuer keine zusätzlichen Kosten mehr berücksichtigt werden, da sie die Pflichtige bereits pauschal in marktüblicher Höhe bei den Anlage- kosten geltend gemacht und die Rekursgegnerin diese Kosten vollumfänglich aner- kannt hat. Die Anrechnung höherer (d.h. Markt überschreitender) Kosten fällt bei den nicht pauschalierten Anlagekosten ausser Betracht, weil beim Leistungsaustausch zwi- schen wirtschaftlich verbundenen oder nahestehenden Personen das Prinzip der effek- tiven Kostenanrechnung nicht gilt. Vielmehr muss der Leistungsaustausch in diesem Fall einem Drittvergleich (dealing at arm's length) standhalten (Richner/Frei/Kauf- mann/Meuter, § 64 N 103).

k) Gemäss Deklaration erzielte die Pflichtige in den Jahren 2001 bis 2004 Verkaufserlöse (ohne Mehrkosten und weitere Leistungen) von Fr. 451'851'751.- (Fr. 62'598'738.- + 125'492'266.- + 159'086'247.- + 104'674'500.-). Im Verhältnis zu diesen Verkaufserlösen erweist sich die Anrechnung einer Händlerpauschale von Fr. 13'555'553.-, entsprechend 3% der gesamten beurkundeten Erlöse, im Zeitraum von 2001 bis 2004 als zu hoch, weil der Pflichtigen im gleichen Zeitraum nur allgemei- ne Händlerunkosten von Fr. 4'651'021.- erwachsen sind (E. 1j). Vielmehr erweist sich im Licht dieser Ausführungen für die Jahre 2001 bis 2004 eine Händlerpauschale von 1% der Verkaufspreise als angemessen.

Bezüglich der streitbetroffenen Liegenschaften ergeben sich somit folgende anrechenbare Händlerpauschalen: (in Fr.) (in Fr.) Liegenschaft: Erlös lt. Veranlagung Händlerpauschale strasse 44 5'965'000 59'650 strasse 48-52 4'750'000 47'500 strasse 15 3'390'000 33'900 strasse 6 6'427'427 64'274

l) Letztlich ist die Kürzung der Händlerpauschale auch dadurch gerechtfertigt, dass die Pflichtige für An- und Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaften keine aus- sen stehenden Drittpersonen beigezogen, sondern sämtliche Kaufs- und Verkaufsakti- vitäten selber, d.h. stellvertretend durch die nahe stehende H resp. später G ausgeführt hat. Letztere Gesellschaften haben ihren Aufwand in Form von Mäklerprovisionen in Rechnung gestellt, welche die Rekursgegnerin anerkannt hat, obwohl die geltend ge- machten Mäklerprovisionen wirtschaftlich als Eigenprovisionen zu würdigen sind. Zwar kann aus dem Beizug von Mäklern nicht bereits aus formalen Gründen abgeleitet wer- den, dass dem Eigentümer beim An- und Verkauf von Liegenschaften keine weiteren Verkaufsunkosten erwachsen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 171). Die- se Regel gilt jedoch im vorliegenden Fall, wo die Pflichtige und die Mäklergesellschaf- ten bezüglich der Verkaufsaktivitäten indirekt identische Personen sind und die der Pflichtigen und den Mäklern erwachsenen Unkosten aus der gleichen (lediglich umver- teilten) Quelle stammen, nur in abgeschwächter Weise. Weil mit den hierorts üblichen Mäklerhonoraren von 2% der Verkaufspreise die allgemeinen Betriebskosten des Mäk- lers, und zwar auch bezüglich seiner nicht honorarberechtigten erfolglosen Tätigkeiten, gedeckt werden können und sich damit (speziell bei Grossbauprojekten mit einer Viel- zahl von gleichartigen Verkaufsobjekten und einem hohen Rationalisierungseffekt) i.d.R. sogar ein Betriebsgewinn erwirtschaften lässt, sind bei der vorliegenden Konstel- lation die allgemeinen Betriebskosten und der gesamte Aufwand der Pflichtigen für die erfolgreichen und erfolglosen Kaufs- und Verkaufsbemühungen in den angerechneten Provisionen von Fr. 667'273.- (= Fr. 35'594.- + 124'138.- + 86'000.- + 95'000.- + 45'795.- + 101'700.- + 45'192.- + 133'854.-) als abgegolten zu betrachten. Unter diesen

Umständen besteht kein Raum, dieselben Betriebskosten ein weiteres Mal unter dem Titel Händlerpauschale anzurechnen. Die Anrechnung einer Händlerpauschale ist nur mehr für jene mit dem An- und Verkauf zusammenhängenden Dienstleistungen ge- rechtfertigt, die über die gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung des Mäklers, näm- lich die Bestimmung eines Dritten zum Vertragsabschluss, hinausgehen. Dazu gehört beispielsweise die Einsichtnahme ins Grundbuch, die Abklärung der Besitzverhältnis- se, die Erstellung von Rentabilitäts- und Finanzierungsplänen, die Ausarbeitung der Kaufverträge sowie die Organisation und Teilnahme bei der notariellen Beurkundung und Eigentumsübertragung. Für alle diese Nebentätigkeiten erweist sich eine Unkos- tenpauschale von 1% der Verkaufspreise im Licht der vorangehenden Ausführungen als angemessen.

3. a) Weiter beantragt die Pflichtige, Schuldzinsen in Höhe von Fr. 148'712.- (statt Fr. 138'391.- betreffend strasse 44), Fr. 10'564.- (statt Fr. 0.- betreffend strasse 15) und Fr. 145'218.- (statt Fr. 132'128.- betreffend strasse 6) anzurechnen. Die aufge- führten Beträge setzen sich zusammen aus Schuldzinsen, die aussen stehenden Drit- ten (diverse Banken) bezahlt wurden, und aus Zinsen für Fremdkapital, welches die Muttergesellschaft D der Pflichtigen zur Verfügung stellte. Die Bankzinsen sind von der Rekursgegnerin ausnahmslos anerkannt worden. Bezüglich der Liegenschaft strasse 15 erfolgte die Anerkennung allerdings erst im Rekursverfahren: Sie belaufen sich auf folgende Beträge (in Fr.):

• strasse 44 19.4.1999 - 19.3.2001 81'405

• strasse 48-52 0

• strasse 15 30.9.2002 - 31.12.2003 10'564

• strasse 6 1.1.2002 - 31.12.2003 59'888 Total 151'857

b) Uneinigkeit besteht über die Darlehenszinsen (Zinssatz) der D. In der Han- delsbilanz wurden die von der D gewährten Darlehen mit 5% (1999), 6,25% (2000- 2002), 4,25% (2003) und 4% (2004) verzinst. Daraus ergaben sich gemäss Aufteilung der Pflichtigen, welche nicht streitig ist, folgende Schuldzinsen: strasse 44: Fr. 33'492.- (1999), Fr. 44'400.- (2000), total Fr. 77'892.-; strasse 15: Fr. 0.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 6: Fr. 30'449.- (2001), Fr. 73'994.- (2002), total Fr. 104'443.-. Gestützt auf di- verse Besprechungen mit dem zuständigen Steuerkommissär des kantonalen Steuer- amts wurden diese Zinssätze bei der Gewinnsteuer reduziert. Anstelle der Zinssätze für Betriebskredite (gemäss Kreisschreiben samt Merkblättern der EStV über Zinssätze für die Berechnung der geldwerten Leistungen [ZStB II Nr. 65/550 ff.]) wurden als Basis die tieferen Zinssätze für Liegenschaftskredite angewandt. Dabei wurden bei der Ge- winnsteuer Mischsätze vereinbart, welche einerseits dem Umstand Rechnung trugen, dass die der Muttergesellschaft bezahlten Schuldzinsen solche für erste und zweite Hypotheken (mit entsprechend höheren Zinssätzen) waren. Andererseits war auch zu berücksichtigen, dass die Pflichtige neben Wohn- auch Gewerbeliegenschaften hielt, für welche höhere Zinssätze gelten. Basierend auf den für die Gewinnsteuer vereinbar- ten Mischzinssätzen von 5% (1999), 4,76% (2001), 5% (2002), 5,15% (2003) und 4,25% (2004) beansprucht die Pflichtige im Rekursverfahren folgende Darlehenszin- sen: strasse 44: Fr. 33'492.- (1999), Fr. 33'815.- (2000), total unter Berücksichtigung der Bankzinsen Fr. 148'712.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 15: Fr. 0.-, total unter Be- rücksichtigung der Bankzinsen Fr. 10'564.-; strasse 6: Fr. 24'359.- (2001), Fr. 60'971 (2002), total unter Berücksichtigung der Bankzinsen Fr. 145'218.-.

c) Demgegenüber betrachtet die Rekursgegnerin auch die reduzierten Darle- henszinssätze als übersetzt und anerkennt weiterhin bloss die amtlichen Zinssätze für Liegenschaftskredite bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek. Sie ist der Auffassung, dass die Pflichtige keine Kredite in der Höhe der zweiten Hypothek bean- sprucht habe, da bei den Entwicklungsprojekten immer sämtliche Zinsen aktiviert wor- den seien und die Kapitalwerte der verbuchten Zinsen unter 2/3 der jeweiligen Buch- werte laut Jahresrechnung betragen hätten. Basierend auf den Zinssätzen für erste Hypotheken von 4% (1999), 4,25% (2000 und 2002), 4,5% (2001), 3,5% (2003) und 3% (2004) anerkennt sie folgende Darlehenszinsen: strasse 44: Fr. 30'192.- (1999) und Fr. 26'793.70 (2000), total Fr. 56'986.- zuzüglich Bankzinsen von Fr. 81'405.- = Fr. 138'391.-; strasse 6: Fr. 21'923.- (2001) und Fr. 50'316.- (2002), total Fr. 72'239.- zuzüglich Bankzinsen von Fr. 59'888.50 = gerundet Fr. 132'128.-. Bei den Liegenschaf- ten strasse 48-52 und strasse 15 sind keine Darlehenszinsen geltend gemacht worden.

d) Es ist unbestritten, dass vorliegend die der Muttergesellschaft bezahlten Darlehenszinsen zu den anrechenbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG ge- hören und die dafür erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie sind jedoch bloss im marktüblichen Umfang anrechenbar, wobei im Geschäftsverkehr unter nahe stehenden Personen für Vorschüsse von Beteiligten die von der EStV jährlich an die Marktverhältnisse angepassten Höchstzinssätze zu beachten sind (siehe Kreis- schreiben samt Merkblättern in ZStB II Nr. 65/550 ff.). Die Zinssätze sind verschieden hoch, je nach dem, ob es sich um Liegenschaftskredite für Wohnbau, Liegenschafts- kredite für Industrie und Gewerbe oder Betriebskredite handelt. Zudem wird innerhalb der Liegenschaftskredite auch der Höhe des Kredits Rechnung getragen. Bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek (2/3 des Verkehrswerts) gelten die von der Rekursgegnerin angewandten Zinssätze. Darüber hinaus, jedoch unter Beachtung von Belehnungsgrenzen von 70% des Verkehrswerts bei Bauland, Villen, Eigentumswoh- nungen, Ferienhäuser und Fabrikliegenschaften und 80% des Verkehrswerts bei den übrigen Liegenschaften, gelten um 1% höhere Zinssätze.

e) Dem Antrag der Pflichtigen, die für die Gewinnsteuer ausgehandelten Zins- sätze auch bei der Grundstückgewinnsteuer anzuwenden, kann nicht entsprochen werden, da die Verhältnisse bei der Gewinn- und bei der Grundstückgewinnsteuer un- terschiedlich sind. Im Übrigen handelt es sich bezüglich der massgebenden Zinssätze um keine Materie, die unter dem Gesichtspunkt der Steuerharmonisierung im Einkom- mens- resp. Gewinnsteuerbereich und Grundstückgewinnsteuerbereich einheitlich zu behandeln wäre. Es besteht somit bei der Grundstückgewinnsteuer in dieser Frage ein eigener Gestaltungsraum, wobei aber immerhin die zitierten Höchstzinssätze der EStV für Liegenschaftskredite zu beachten sind. Wie aus den Jahresrechnungen von 1999 bis 2004 ersichtlich ist, hält und entwickelt die Pflichtige nicht nur Wohnbauliegenschaf- ten, sondern auch eine grosse Anzahl von Geschäftsliegenschaften, die bei der Grundstückgewinnsteuer keine Rolle spielen, da die Pflichtige – soweit aus den Akten ersichtlich ist – im Zeitraum von 1999 bis September 2006 keine Geschäfts- liegenschaften veräussert hat. Weil für Geschäftsliegenschaften höhere Zinssätze gel- ten und diesbezüglich ausserdem auch die Belehnungsgrenzen um 10% höher sind als bei Eigentumswohnungen, welche die Pflichtige im selben Zeitraum zur Hauptsache erstellt und veräussert hat, erweisen sich die bei der Gewinnsteuer ausgehandelten (im Übrigen nicht nachvollziehbaren) Mischzinssätze für den Bereich der Grundstückge- winnsteuer als zu hoch. Andererseits überzeugt auch die Berechnungsweise der Re- kursgegnerin nicht, da durch Vergleich der Kapitalwerte der aktivierten Zinsen mit den entsprechenden Buchwerten (gemäss Handelsbilanz) die Belehnungsgrenzen für erste und zweite Hypotheken nicht zu ermitteln sind. Massgebend dafür wäre ein Vergleich der Kapitalwerte mit den entsprechenden Verkehrswerten der im Bau befindlichen Grundstücke. Die Verkehrswerte sind gemessen an den erzielten Erlösen höher als die Buchwerte. Da sich die betreffenden Grundstücke im Bau befunden haben, lassen sich die Verkehrswerte – auf einen bestimmten Stichtag bezogen – praktisch aber kaum ermitteln. Somit müssen bei der Frage, ob und inwieweit die Pflichtige Kredite in Höhe der zweiten Hypothek zur Finanzierung von Landerwerbs- und Baukosten beansprucht hat, andere Kriterien herangezogen werden. Dabei bietet sich das Verhältnis von Ei-

gen- und Fremdkapital gemäss den Jahresrechnungen an, zumal die Pflichtige die Finanzierung der Anlagekosten mit Mitteln der Muttergesellschaft aus einem gemein- samen Topf bestritten hat und die Aufteilung der Finanzierungskosten auf die einzel- nen Liegenschaften ein hohes Mass an Unschärfe aufweist. Aus den folgenden Tabel- len ergeben sich bezüglich des Verhältnisses von Krediten in der Höhe der ersten und zweiten Hypothek folgende gerundete Prozentwerte (die Passivwerte basieren auf den eingereichten Handelsbilanzen):

Jahr 1999 Jahr 2000 Fr. Fr. Passiven 279'365'232 100.00% 397'101'781 100.00%

Eigenkapital -74'406'215 26.63% -73'714'240 18.56%

Fremdkapital 204'959'017 73.37% 323'387'541 81.44%

100% 100%

1. Hypothek 186'224'864 66.66% 264'708'047 66.66%

Prozentanteil 1. Hypothek 90.86% 81.85%

2. Hypothek 18'734'153 6.71% 58'679'494 14.78%

Prozentanteil 2. Hypothek 9.14% 18.15%

Total Fremdkapital 204'959'017 100,00% 323'387'541 100,00%

Jahr 2001 Jahr 2002 Fr. Fr. Passiven 521'169'884 100.00% 556'638'812 100.00%

Eigenkapital -75'268'782 14.44% -89'383'787 16.06%

Fremdkapital 445'901'102 85.56% 467'255'025 83.94%

100% 100%

1. Hypothek 347'411'845 66.66% 371'055'432 66.66%

Prozentanteil 1. Hypothek 77.91% 79.41%

2. Hypothek 98'489'257 18.90% 96'199'593 17.28%

Prozentanteil 2. Hypothek 22.09% 20.59%

Für die Jahre 2003 und 2004, die hier keine Rolle spielen, betragen die Pro- zentwerte für erste Hypotheken 78.39% resp. 77.51% und für zweite Hypotheken 21.61% resp. 22.49%.

f) Aufgrund der Prozentanteile für erste und zweite Hypotheken ergeben sich unter Zugrundelegung der Zinssätze für Liegenschaftskredite (gemäss den zitierten Merkblättern der EStV) folgende anrechenbare Schuldzinsen:

Liegenschaft strasse 44 Jahr 1999 Jahr 2000 Fr. Fr. Zinsen laut Handelsbilanz 33'492 44'400 Zinssatz laut Handelsbilanz 5% 6.25%

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 669'840 710'400 Zins 1. Hypothek * 24'345 4% 24'712 4.25%

Zins 2. Hypothek 3'061 5% 6'769 5.25%

Total Darlehenszinsen D 27'406 31'481

* berechnet gemäss folgender Formel: Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt

Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzinsen von Fr. 81'405.- sind damit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 44 Schuldzin- sen von insgesamt Fr. 140'292.- (Fr. 27'406 + 31'481 + 81'405) anzurechnen.

Liegenschaft strasse 6 Jahr 2001 Jahr 2002 Fr. Fr. Zinsen laut Handelsbilanz 30'449 73'994 Zinssatz laut HB 6.25% 6.25%

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 487'184 1'183'904 Zins 1. Hypothek 17'080 4.5% 39'956 4.25%

Zins 2. Hypothek 5'919 5.5% 12'798 5.25%

Total Darlehenszinsen D 22'999 52'754

Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzinsen von Fr. 59'888.- sind somit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 6 Schuldzinsen von insgesamt Fr. 135'641.- (Fr. 22'999.- + 52'754.- + 59'888.-) anzurechnen.

Bei der Liegenschaften strasse 48-52 sind keine Zinsen geltend gemacht wor- den. Bei der Liegenschaft strasse 15 sind die von der Rekursgegnerin (erstmals) im Rekursverfahren anerkannten Bankzinsen von Fr. 10'564.- zu berücksichtigen.

4. Ferner beantragt die Pflichtige, die im Kanton Zürich und in verschiedenen Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verluste bis zur Gewinnhöhe bei der Grundstückgewinnsteuer anteilsmässig zu berücksichtigen.

a) Laut Darstellung der Pflichtigen hat sie in den Jahren 2001 bis 2004 fol- gende Verluste erlitten, die mit den vorliegenden Gewinnen verrechnet werden sollen:

Jahr Verlust Fr. 2001 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 4'429'265 2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde K, strasse) 1'163'422 2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde L, strasse) 308'749 2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde M, strasse) 74'328 2003 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 7'021'575 2004 Grundstückgewinnsteuer (diverse zürcherische Gemeinden) 1'477'346 Total 14'474'685

Es ist unbestritten, dass der Liegenschaftenhändler die in den zürcherischen Gemeinden erzielten Veräusserungsverluste mit im gleichen Jahr erzielten Gewinnen verrechnen kann. Der Verrechnung der in K, L, M und anderen nicht näher bezeichne- ten Gemeinden erlittenen Verluste steht grundsätzlich nichts im Weg. Allerdings sind die Verluste nicht ausschliesslich nur mit den Gewinnen aus den vorliegenden Veräus- serungen in der Gemeinde B zu verrechnen. Vielmehr müssen sich sämtliche zürcheri- sche Gemeinden, bei denen Grundstückgewinne erzielt wurden, bei der Verlustver- rechnung im Verhältnis der erzielten Gewinne beteiligen. Im gegenwärtigen Zeitpunkt kann diese Verlustverrechnung aber noch nicht vorgenommen werden, da in vielen zürcherischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuern noch nicht rechtskräftig ver- anlagt worden sind. Somit ist die Pflichtige diesbezüglich auf den Revisionsweg zu verweisen, wobei zur Revision – analog der Praxis zur Verlustverrechnung bei Teilver- äusserungen gemäss § 224 Abs. 3 StG (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22) – erstinstanzlich immer die Einschätzungsbehörde (anstelle der zuletzt urteilenden kan- tonalen Rechtsmittelinstanzen) zuständig ist. Diese Zuständigkeitsordnung rechtfertigt sich im vorliegenden Fall auch deshalb, weil die Pflichtige an gewissen Standorten (Gemeinden B, N, O) mehrere Überbauungsobjekte realisiert hat und unter diesen Umständen im gleichen Jahr erzielte Gewinne und Verluste – über die Verlustverrech- nungsregelung von § 224 Abs. 3 StG hinaus, die grundsätzlich nur bei Teilveräusse- rungen von einem Gesamtgrundstück oder mehreren, ein einheitliches Wirtschaftsgut bildenden Grundstücken möglich ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 14 und 15) – im Sinn einer gerechten Steuerausscheidung zuerst gemeindeintern verrechnet werden sollen.

b) Zu beachten ist, dass Verlustberechnungen in früheren Entscheiden nicht in Rechtskraft erwachsen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22). Demzufolge kön- nen die derzeit bekannten Verluste in den Gemeinden K, strasse (Jahr 2001 und 2002; Verlust Fr. 1'163'422.-), L, strasse (2002 bis 2005; Verlust Fr. 2'817'803.-), M, strasse (2002, Verlust Fr. 74'328.-) und N, strasse (2002 bis 2005, Verlust Fr. 5'447'037.-) bei der späteren Verlustverrechnung korrigiert werden. Korrekturen sind bezüglich folgen- der Verluststandorte geboten:

aa) Gemeinde M, strasse (Verkaufsjahr 2002); Gemäss Veranlagungsentscheiden vom 15. September 2004 ermittelte die Grundsteuerbehörde M zufolge zweier Handänderungen im Jahr 2002 (nach gemein- deinterner Verlustverrechnung infolge Teilveräusserungen) einen Gesamtverlust von Fr. 74'328.- (Teilgewinn Fr. 294'813.- ./. Verlust Fr. 369'141.-). Dieser Verlust muss korrigiert werden, da die Gemeinde M zu hohe Händlerpauschalen (insgesamt Fr. 166'500.- entsprechend 3% der Verkaufserlöse) und zu hohe Zinskosten (insge- samt Fr. 222'082.-, davon Fr. 82'933.13 Darlehenszinsen) bei den Anlagekosten be- rücksichtigt hat. Die Händlerpauschale ist von insgesamt Fr. 166'500.- auf Fr. 55'500.-, entsprechend 1% des Gesamterlöses von Fr. 5'550'000.- zu kürzen. Die der D bezahl- ten Darlehenszinsen sind wie folgt zu korrigieren:

Jahr 2001 Fr. Zinsen (Bauland) laut Handelsbilanz 82'933 Zinssatz laut Handelsbilanz 6.25%

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 1'326'928 Zins 1. Hypothek * 46'521 4.5%

Zins 2. Hypothek 16'122 5.5%

Total Darlehenszinsen D 62'643

* berechnet gemäss folgender Formel: Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt

Unter Berücksichtigung der Bankzinsen von Fr. 139'149.- ergeben sich anre- chenbare Zinsen von insgesamt Fr. 201'792.-. Demzufolge resultiert aus den beiden im Jahr 2002 veräusserten Liegenschaften statt eines Verlustes von Fr. 74'328.- ein Ge- samtgewinn von Fr. 56'962.-. Da die auf Franken Null lautende Grundstückgewinn- steuerveranlagung der Gemeinde M bereits in Rechtskraft erwachsen ist, kann der nachträglich ermittelte Gewinn nicht mehr besteuert werden (siehe Steuerberechnung in Anhang 1).

bb) Gemeinde N, strasse, Verkäufe von 2002 bis 2005 Gemäss Veranlagungsentscheid vom 10. April 2006 ermittelte der Grund- steueraussschuss der Stadt N zufolge der in den Jahren 2002 bis 2005 verkauften Stockwerkeigentumseinheiten einen Verlust von Fr. 5'447'037.-. 10 Parkplätze sind aufgrund der beigezogenen Akten noch nicht veräussert worden.

Die Veranlagung der Stadt N bedarf gleich mehrerer Korrekturen: Zunächst sind pauschale Garantierückstellungen in Höhe von 3% der Baukosten (Ge- samtbetrag 100%: Fr. 780'348.-) bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anrechenbar, weil genügende Grundlagen für eine Schätzung fehlen und die Garantiekosten mehr- heitlich schon in der Bauabrechnung vom 15. März 2006 enthalten sein dürften. Hin- sichtlich einer weiteren Rückstellung von Fr. 100'000.- für die Fassadensanierung ist offen, ob und in welcher Höhe der Pflichtigen am Ende nicht mehr auf Subunternehmer oder Versicherungen abwälzbare Kosten erwachsen sind. Weiter erweist sich die ge- währte Händlerpauschale von Fr. 1'207'860.- (knapp 3% der Verkaufspreise) als nicht angemessen. Analog dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens ist sie auf

Fr. 402'620.- (1% der Verkaufspreise) zu kürzen. Ferner sind die bei der Veranlagung berücksichtigten Zinsaufwendungen wie folgt von Fr. 582'003.- auf Fr. 465'796.- herab- zusetzen:

Jahr 2001 Fr. Zinsen D laut Handelsbilanz 490'911 Zinssatz laut Handelsbilanz 6.25%

Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 7'854'576 Zins 1. Hypothek * 275'378 4.5%

Zins 2. Hypothek 95'429 5.5%

Total Darlehenszinsen D (statt Fr. 490'911) 370'807 Baukreditzinsen Credit Suisse 2003 94'989 Total anrechenbare Zinsen 465'796

* berechnet gemäss folgender Formel: Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt

Unter Berücksichtigung dieser Korrekturen (ohne Aufrechnung der Rückstel- lung von Fr. 100'000.- für die Fassadenrenovation) reduziert sich der verrechenbare Verlust von Fr. 5'447'037.- auf Fr. 3'747'340.- (Jahr 2003: Fr. 144'282.-; Jahr 2004: Fr. 3'005'897.-; Jahr 2005: Fr. 597'160.- (siehe Steuerberechnung im Anhang 2).

c) Hinsichtlich der Verrechnung der geltend gemachten Betriebsverluste fällt Folgendes in Betracht:

aa) Aufgrund der seit 19. November 2004 eingeleiteten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis sind Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden und Verluste möglichst rasch zu verrechnen (BGE 131 I 249, BGE 131 I 285, BGE 132 I 220). Aufgrund dieser Ent- scheide und der von der Schweizerischen Steuerkonferenz im Kreisschreiben Nr. 27 vom 15. März 2007 festgelegten Praxis ab Steuerperiode 2006, die in der gesamten Schweiz gilt, sind deshalb Verluste, die am Wohnsitz (Hauptsitz) oder in anderen Kan- tonen angefallen sind, vom Liegenschaftenkanton zu übernehmen. In Kantonen mit dem monistischen System ist es grundsätzlich eine innerkantonale Angelegenheit, ob solche Verluste bei der Einkommens- resp. Gewinnsteuer oder bei der Grundstückge- winnsteuer verrechnet werden. Dem Liegenschaftenkanton sind einzig insofern Gren- zen gesetzt, als er nunmehr auf die Situation der Unternehmung bzw. Privatperson und deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) Rücksicht nehmen muss. Dagegen hat das Bundesgericht im Falle von betrieblichen Verlusten (aus Grund- stücksbewirtschaftung oder aus übriger Tätigkeit) bis anhin nicht zwingend vorge- schrieben, dass die Verrechnung solcher Verluste mit Grundstückgewinnen im glei- chen Jahr erfolgen müsse. Gemäss § 29 Abs. 1 StG resp. § 70 Abs. 1 StG können im Bereich des Geschäftsvermögens Geschäftsverluste nämlich auch in den sieben auf die Steuerperiode nachfolgenden Geschäftsjahren noch berücksichtigt werden.

bb) Im vorliegenden Fall verletzt eine Verrechnung der geltend gemachten Verluste auf dem Weg des Verlustvortrags die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Pflichtigen über mehrere Jahre hinweg betrachtet nicht. Denn die in den interkantona- len Steuerausscheidungen 2001 und 2003 ausgewiesenen Verluste von Fr. 4'429'265.- (2001) und Fr. 7'021'575.- (2003) sind im erheblichen Umfang auf Abschreibungen und Wertberichtigungen zurückzuführen, die in späteren Jahren teilweise wieder rückgän- gig gemacht worden sind. So hat die Pflichtige im Jahr 2001 auf im Kanton Zürich ge- legenen Anlageliegenschaften Abschreibungen von insgesamt Fr. 4'195'300.- vorge- nommen. Im Jahr 2002 hat sie laut Jahresrechnung 2002 eine Wertberichtigung von Fr. 2'500'000.- bezüglich der Liegenschaft strasse in der Stadt N gebildet. Im Übrigen hat sie im Jahr 2002 keine Abschreibungen vorgenommen. Im Gegenteil sind in den Vorjahren zu hoch ausgefallene Abschreibungen im Umfang von Fr. 6'741'100.- rück- gängig gemacht worden. Im Jahr 2003 hat sie auf zürcherischen Anlageliegenschaften Abschreibungen von Fr. 5'562'034.- und zwei Wertberichtigungen in Höhe von Fr. 6'724'792.- gebildet. Die Wertberichtigungen betreffen die Liegenschaften strasse in der Stadt N (Fr. 3'722'000.-) und strasse 24 in der Gemeinde O (Fr. 3'002'792.-). Letz- tere wird vom kantonalen Steueramt nur teilweise anerkannt (die betreffende Einschät- zung ist allerdings noch nicht erfolgt. Die beiden bezüglich der Liegenschaft strasse in N gebildeten Wertberichtigungen hat die Pflichtige im Jahr 2004 im Umfang von Fr. 5'585'465.- von sich aus erfolgswirksam rückgängig gemacht. Infolge dieser Bu- chungsvorgänge haben die in den Steuerperioden 2001 und 2003 ausgewiesenen Ver- luste weitgehend zufälligen Charakter. Wären Betriebsverluste, die auf Abschreibun- gen oder Wertberichtigungen bei im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften zurückzuführen sind, bei der Grundstückgewinnsteuer mit den im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen sofort verrechenbar, hätte dies – nicht zuletzt auch wegen der im Kanton Zürich grosszügigen Abschreibungspraxis – zur Fol- ge, dass Grundstückgewinne unter Umständen mit der Einkommens- resp. Ge- winnsteuer erfasst würden, weil in späteren Steuerperioden freiwillig vorgenommene Aufwertungen (wie z.B. bei der Liegenschaft strasse in der Stadt N) und wieder einge-

brachte Abschreibungen bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung nach dem mo- nistischen System nicht berücksichtigt werden dürfen. In dieser Hinsicht ist die Ver- rechnung von Betriebsverlusten (aus dem Einkommens- bzw. Gewinnsteuerbereich) mit im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen mit dem mo- nistischen Steuersystem nicht vereinbar.

Hinzu kommt, dass die von der Pflichtigen in den interkantonalen Steueraus- scheidungen 2001 und 2003 geltend gemachten Verwaltungskosten von 5% des Ver- mietungserlöses (Fr. 789'810.- + 1'095'510.-) betragsmässig fragwürdig erscheinen, weil die Pflichtige einen grossen Teil ihrer Anlageliegenschaften durch aussen stehen- de Firmen vor Ort verwalten lässt, was ihren eigenen Verwaltungsaufwand erheblich reduziert. Gemäss den Vorbringen im Rekursverfahren bestand die wichtigste eigene Verwaltungstätigkeit bei den Anlageobjekten offenbar einzig darin, am Schluss des Geschäftsjahrs den Saldo der einzelnen Liegenschaftsbuchhaltungen in die Buchhal- tung einzubuchen. Aber auch wenn die Pflichtige von Zeit zu Zeit darüber hinausge- hende Verwaltungstätigkeiten erbringen musste (vgl. hierzu E. 2g, Anmerkung 3), er- scheint die Verwaltungspauschale von 5% des Bruttomietertrags aus der Sicht der Rekurskommission eher hoch. Es ist jedoch Sache des kantonalen Steueramts, dar- über eine Untersuchung zu führen.

5. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen und unter Einbezug der unbe- stritten gebliebenen Steuerfaktoren des Einspracheentscheids sind die Grundstückge- winnsteuern für die vorliegend veräusserten Liegenschaften – unter Anrechnung der iterativ berechneten Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten – wie folgt neu zu berechnen:

[Detailierte Steuerberechnung mit Excel über mehrere Seiten]

Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und sind die der Pflichtigen aufer- legten Grundstückgewinnsteuern wie folgt herabzusetzen:

Veräussertes Objekt von Fr. auf Fr. strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 213'050 196'100 strasse 48-52 126'560 113'000 strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 227'615 215'625 strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 217'666 196'001 Total 784'891 720'726

6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 9/10 der Pflichtigen und zu 1/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Da die Pflichtige weitgehend unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegeset- zes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Auch der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keinen Vertreter beigezogen hat und ihr im Rekursverfahren kein grosser Aufwand erwachsen ist.