Handänderungssteuer

1. Vorliegend ist eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung zu beantworten. Die Sache ist deshalb trotz des Streitwerts von weniger als Fr. 20'000.- vom Steuerre- kursgericht in Dreierbesetzung zu entscheiden (§ 114 Abs. 3 StG).

2. Vorab ist festzustellen, dass dem Pflichtigen gegen die definitive Einschät- zung der Handänderungssteuer bzw. letztlich gegen den diesbezüglichen Einsprache- entscheid der zuständigen kommunalen Grundsteuerbehörde auch dann das uneinge- schränkte Rekursrecht zusteht, wenn er gegen die vorläufige Einschätzung durch das Grundbuchamt keine Einsprache erhoben hat (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisiertem Zürcher Steuergesetz, 1999, § 232 N 12).

3. Zwischen den Parteien ist primär streitig, welche Wirkung der Eintritt der Veranlagungsverjährung gemäss § 215 Abs. 1 StG im Verfahren der Einschätzung der Handänderungssteuer zeitigt. Diese Rechtsfrage ist – nach der Prüfung des tatsächli- chen Eintritts der Veranlagungsverjährung – an erster Stelle zu klären.

a) aa) Gemäss § 215 Abs. 1 Satz 1 StG verjährt das Recht, Grundsteuern zu veranlagen, fünf Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Handänderung stattfand. Die Gründe, welche bei der Veranlagungsverjährung zum Stillstand oder zur Unterbre- chung der Verjährungsfristen führen, sind kraft Verweises in § 215 Abs. 2 StG in § 130 Abs. 2 und 3 StG geregelt.

bb) § 130 Abs. 3 lit. a StG sieht vor, dass die Veranlagungsverjährung durch jede auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung gerichtete Amtshand- lung, die einem Steuerpflichtigen zur Kenntnis gebracht wird, unterbrochen wird und damit neu zu laufen beginnt.

cc) In den Akten finden sich keine Hinweise, dass die Kommission für Grund- steuern der Gemeinde D nach den Mitteilungen des Einschätzungsvorbehalts vom 16. April 2002 bis zum Einschätzungsentscheid vom 19. April 2012 Amtshandlungen, welche spezifisch auf die Feststellung oder Geltendmachung der Handänderungssteu- erforderung gerichtet gewesen wären, vorgenommen hat. Die Frage, ob in der vorlie- genden Konstellation, in welcher bei der Ermittlung der Handänderungssteuer die Zu- sammenrechnung der jeweiligen Landkaufpreise mit den jeweiligen Werkpreisen zur Diskussion stand, auch die Mahnungen zur Einreichung der Grundstückgewinnsteuer- erklärung(en) samt Werkverträge als Amtshandlungen auch auf Feststellung oder Gel- tendmachung der Handänderungssteuerforderung gewertet werden könnten, kann offenbleiben Das Steuerrekursgericht hat in den rechtskräftig erledigten parallelen Re- kursverfahren betreffend die Grundstückgewinnsteuer festgestellt, dass die fünfjährige relative Frist für den Eintritt der Veranlagungsverjährung nur einmal Ende Juli/Anfang August 2005 unterbrochen worden und daher die Veranlagungsverjährung Ende Ju- li/Anfang August 2010 eingetreten ist (StRG, 20. November 2012, 2 GR.2012.27 - 34, E. 4).

dd) In einem ersten Schritt ist daher festzustellen, dass vorliegend die fünfjäh- rige relative Veranlagungsverjährungsfrist am 1. Januar 2003 zu laufen begonnen und frühestens am 31. Dezember 2008, spätestens aber Ende Juli/Anfang August 2010, geendet hat. Im Zeitpunkt des Einschätzungsentscheids der Kommission für Grund- steuern der Gemeinde D betreffend Handänderungssteuer vom 19. April 2012 war die Veranlagungsverjährung folglich bereits eingetreten.

b) Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D hat dem Eintritt der Veranlagungsverjährung dahingehend Rechnung getragen, als sie von der Zusammen- rechnung von Landpreis und Werkpreis als Bemessungsgrundlage für die Handände- rungssteuer abgesehen und lediglich die grundbuchamtliche Steuerbemessung auf- grund des blossen Landpreises aus dem Jahr 2002 bestätigt hat. Eine Wirkung der Veranlagungsverjährung auch auf die vorläufige Einschätzung durch das Grundbuch- amt verneint sie. Der Pflichtige hingegen verficht, dass sich die Veranlagungsverjäh- rung auch auf die vorläufigen Einschätzungen des Grundbuchamts auswirken müsse, da diese zufolge der Einschätzungsvorbehalte der zuständigen Gemeindebehörde niemals in Rechtskraft erwachsen seien.

aa) Das in § 232 Abs. 1 und 3 StG geregelte Einschätzungsverfahren für die Handänderungssteuer bezüglich Handänderungen, welche im Grundbuch zur Eintra- gung gelangen, unterscheidet sich als amtliches Veranlagungsverfahren insofern vom gemischten Veranlagungsverfahren bei der ordentlichen Einschätzung der Staats- und Gemeindesteuern, als das als Einschätzungsbehörde agierende Grundbuchamt bereits anlässlich der Anmeldung von sich aus eine vorläufige Einschätzung der Handände- rungssteuer vornimmt, ohne dass es einer hinsichtlich der Steuerermittlung spezifi- schen selbstständigen Mitwirkung der steuerpflichtigen Person bedürfte (vgl. allgemein zum amtlichen Verfahren: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, Vorbemerkungen zu §§ 132 - 142 N 8). Die vom Grund- buchamt vorzunehmende vorläufige Einschätzung ist dabei insofern stark formalisiert, als es keinen Raum für ein kontradiktorisches Verfahren bzw. ein Beweisverfahren lässt. Vielmehr muss das Grundbuchamt jeden eintragungspflichtigen Vorgang – so insbesondere wie vorliegend jede zivilrechtliche Handänderung an einem Grundstück – zum Anlass nehmen, sofort die Handänderungssteuer aufgrund des zwischen den Kaufparteien vereinbarten und beurkundeten Kaufpreises für das Grundstück bzw. des Entgelts für Belastungen mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zu erheben und zu beziehen. Dies gilt jeden- falls dann, wenn – wie vorliegend – in diesem Zeitpunkt eine Berufung auf Steuerbe- freiungsgründe gemäss § 229 StG fehlt (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. November 1970 zu §§ 183 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951, SR 47/1970).

Diese dem Grundbuchamt übertragene (vorläufige) Einschätzungskompetenz entspricht dem Wesen der Handänderungssteuer als grundsätzlich schlicht aufgrund des beurkundeten Kaufpreises/Entgelts zu erhebenden Rechtsverkehrssteuer. Mit der grundbuchamtlichen (vorläufigen) Einschätzung wird gewissermassen der einzig durch den beurkundeten Kaufpreis/Entgelt definierte Sockel der Handänderungssteuer in einem einfachen Verfahren festgesetzt. Die mangels fristgerechter Intervention des Steuerpflichtigen (Einsprache gemäss § 232 Abs. 2 StG) bzw. der Gemeinde (Ein- schätzungsvorbehalt gemäss § 232 Abs. 3 StG) eintretende Rechtskraft der Handän- derungssteuereinschätzung dient einer raschen und effizienten definitiven Steuererhe- bung bei den Grundbuchämtern als Quelle des einschlägigen Rechtsverkehrs.

bb) Behält sich die Gemeinde indes gemäss § 232 Abs. 3 StG die (definitive) Einschätzung der Handänderungssteuer vor, haben die zuständigen Gemeindebehör- den ein ordentliches Einschätzungsverfahren gemäss §§ 209 ff. StG vorzubereiten bzw. durchzuführen. Die Mitteilung des Einschätzungsvorbehalts gegenüber dem Steuerpflichtigen bewirkt einen vollständigen Übergang der Einschätzungs- und Ent- scheidkompetenz an die Gemeinde (sog. Devolutiveffekt). Die Gemeinde ist daher gehalten, das definitive Einschätzungsverfahren gemäss § 232 Abs. 3 StG noch vor Ablauf der Veranlagungsverjährungsfristen gemäss § 215 Abs. 2 StG i.V.m. § 130

Abs. 2 und 3 StG durch einen die vorläufige Einschätzung des Grundbuchamt entwe- der bestätigenden oder aber davon nach unten (z.B. beim Vorliegen von Steuerbefrei- ungsgründen) oder oben (z.B. bei der Zusammenrechnung von Landpreis und Werk- lohn als Basis für die Festsetzung der Handänderungssteuer) abweichenden eigenen Entscheid abzuschliessen.

Unterlässt sie dies, kann sich die Gemeinde aufgrund des Devolutiveffekts nicht mehr darauf berufen, dass der durch den beurkundeten Kaufpreis/Entgelt defi- nierte Sockel der Handänderungssteuer, welcher in einem einfachen amtlichen Verfah- ren durch das Grundbuchamt festgesetzt worden ist, von der einredeweise geltend gemachten Veranlagungsverjährung nicht betroffen sei. Die Säumnis der Gemeinde kann in dieser Konstellation mit anderen Worten nicht die Rechtskraft der vorläufigen Einschätzung des Grundbuchamts zur Folge haben.

c) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Veranlagungsverjährung be- reits im Zeitpunkt des Einschätzungsentscheids der Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D betreffend Handänderungssteuer vom 19. April 2012 eingetreten war und die Veranlagungsverjährung vollumfänglich – d.h. auch bezüglich der vorläufigen Ein- schätzung der Handänderungssteuer durch das Grundbuchamt – Wirkung zeitigt. Der Einspracheentscheid der Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D vom 19. Juni 2012 ist daher in Gutheissung der diesbezüglichen sinngemässen Anträge des Pflichti- gen aufzuheben und es ist festzustellen, dass zufolge Eintritts der Veranlagungsverjäh- rung keine Handänderungssteuer geschuldet ist.

4. Der Pflichtige lässt die Rückerstattung der anlässlich der vorläufigen Ein- schätzung bezogenen Handänderungssteuer im Umfang von Fr. 11'871.25 beantra- gen, während die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D Verrechnungsgründe geltend macht. Auf beide Anträge kann im Rahmen des vorliegenden Rekursverfah- rens nicht eingetreten werden, da beide Fragestellungen den Bezug der Steuerforde- rung betreffen. Die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde D wird nach der allfäl- ligen Rechtskraft des vorliegenden Entscheids diese Fragen im Rahmen eines Bezugsentscheids zu beantworten haben, wobei dem Pflichtigen der spezifische Rechtsmittelweg hiergegen offenstehen würde.

5. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses, soweit darauf eingetreten werden kann. Der Einspracheentscheid ist ersatzlos aufzuheben. Bei die- sem Prozessausgang, in welchem der Pflichtige beinahe vollständig mit seinen Begeh- ren durchdringt, sind die Gerichtskosten der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Eine Parteientschädigung ist mangels eines entsprechenden Antrags des Pflichtigen nicht zuzusprechen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechts- pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 3. A., § 152 N 9 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts).