Baubewilligung

1.

a) Der Hauptantrag der Beschwerdeführenden geht dahin, es sei die baurechtliche Bewilligung vom 16. Mai 1999 "als nichtig zu erklären und aufzuheben". Begründet wird der Antrag damit, dass gegenüber der privaten Beschwerdegegnerschaft vor Erteilung die­ser Bewilligung mündlich die Auflage statuiert worden sei, sie habe die Zustimmung der anderen Grundeigentümer der Überbauung "G" zum Baustil und den Dimen­sionen ihres Gartengerätehauses einzuholen. Da die Beschwerdeführenden ihre Zustim­mung verweigert hätten, habe sich die Baukommission X "äusserst widersprüchlich verhalten". Sie habe ferner das Prinzip der Einheit der Baubewilligung verletzt, weil Nebenbestimmungen Be­standteil des baurechtlichen Entscheids bildeten und daher in Schriftform zu ergehen hät­ten. Diese Mängel der angefochtenen Bewilligung seien als besonders schwer zu gewich­ten, so dass entsprechend dem gestellten Antrag zu verfahren sei.

b) Der Auffassung der Beschwerdeführenden ist nicht zu folgen. Was vor Erteilung der Baubewilligung vom 16. Mai 2000 zwischen den Grundeigentümern der Arealüber­bauung "G" vereinbart bzw. besprochen worden ist, bildet nicht Teil der Bauerlaubnis, dies selbst dann nicht, wenn sich die Baukommission X gegenüber der privaten Beschwerde­gegnerschaft dahin geäussert haben sollte, dass die (nachträgliche) baurechtliche Bewilli­gung nur dann erteilt werden könne, wenn mit den übrigen Eigentümern über Stil und Di­mensionen künftiger Gartengerätehäuser eine Einigung erzielt werde. Hinzu kommt, dass eine solche Einigung ja gerade nicht erzielt worden ist, weil die Beschwerdeführenden ihre Zustimmung verweigert haben. Die Annahme einer Nebenbestimmung im Sinn von § 321 PBG ist im Übrigen schon begrifflich ausgeschlossen, wenn es wie hier an einer Baube­willigung fehlt und deren Erteilung noch offen ist. Die Baukom­mission X hat der privaten Beschwerdegegnerschaft die nachträgliche Bauerlaubnis erst am 16. Mai 2000 erteilt und zwar ohne Statuierung einer Nebenbestimmung, also vorbehaltlos. Die Erwägung im bau­rechtlichen Entscheid, es könne hinsichtlich weiterer Gesuche "aufgrund des Mehrheitsent­scheides der Miteigentümer davon ausgegangen werden, dass diese sich an den Stil und die Dimension desjenige(n) der Familie D halten werden", berührt die private Beschwerdegeg­nerschaft nicht. Die Baukommission X wird, wie die Baurekurskommission II zutreffend festgehalten hat, bei jedem künftigen Gesuch für ein Gartengerätehaus im Einzelfall zu prüfen haben, ob die Voraussetzungen von § 71 PBG erfüllt sind. Fehlt es aber an einer die private Beschwerdegegnerschaft be­las­tenden Nebenbestimmung, so ist der Behauptung, die Baukommission X habe den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verletzt (dazu vgl. RB 1989 Nr. 83 [= BEZ 1989 Nr. 14] mit Hinweisen), der Boden von vornherein ent­zogen. Ein Verstoss gegen diesen Grundsatz läge höchstens dann vor, wenn in der bau­rechtlichen Bewilligung die Regelung einer nicht lediglich untergeordneten Frage in ein späteres Verfahren verwiesen worden wäre. Ein solche Sachverhalt ist hier nicht gegeben. Von einem nichtigen Entscheid wegen verfahrensrechtlicher Mängel kann mithin nicht die Rede sein.

2.

a) Das Baugesuch für das von der privaten Beschwerdegegnerschaft eigenmäch­tig errichtete Gartengerätehaus ist wie erwähnt am 18. Dezember 1998 im Sinn von § 314 Abs. 1 PBG öffentlich bekannt gemacht worden. Begehren um Zustellung des baurechtli­chen Entscheids gemäss § 315 Abs. 1 PBG sind unbestritten keine gestellt worden, auch von Seiten der Beschwerdeführenden nicht. Damit ist die Baurekurskommission II zu Recht von der Verwirkung des Rekursrechts ausgegangen (§ 316 Abs. 1 PBG). Das Ver­waltungsgericht hat entschieden, dass die Regelung gemäss §§ 315 f. PBG verfassungskon­form ist (RB 1993 Nr. 52 = BEZ 1993 Nr. 14 = ZBl 95/1994, S. 184 ff.). Daran ist festzu­halten. Die Frist gemäss § 315 Abs. 1 PBG ist nach der verwaltungsgerichtlichen Recht­sprechung selbst dann einzuhalten, wenn die Nichtigkeit des baurechtlichen Entscheids geltend gemacht wird (VGr, 25. August 1994, VB 94/0077). An der massgeblichen Rechts­lage ändert nichts, dass der baurechtliche Entscheid den Beschwerdeführenden seitens der Baukommission X zugestellt worden ist. Schliesslich ist auch nicht einzusehen, dass hier vom Grundsatz gemäss § 315 Abs. 1 PBG deshalb abzuweichen sei, weil es um die nach­trägliche Bewilligung für eine bereits erstellte Baute geht. Der Vorwurf, die Baurekurs­kommission II habe überspitzt formalistisch entschieden, ist unbegründet.

b) Einen anderen Entscheid vermag auch der Umstand nicht zu rechtfertigen, dass die Beschwerdeführenden im Zeitpunkt der öffentlichen Bekanntmachung noch nicht Ei­gentümer ihres Grundstücks waren. Zutreffend hat die Baurekurskommission II diesbezüg­lich erwogen, dass die Beschwerdeführenden in die Rechtsstellung ihres Rechtsvorgängers eingetreten sind. Hat der frühere Eigentümer auf ein Gesuch um Zustellung des baurechtli­chen Entscheids verzichtet, so müssen sich die Rechtsnachfolger diesen Verzicht anrech­nen lassen. Wer der frühere Eigentümer war, ist dabei ohne entscheidende Bedeutung. Es kann auch nicht auf dessen Interessen, insbesondere nicht auf seine Beziehungen zur Bau­herrschaft und seine Auffassung über das nachbarliche Bauvorhaben ankommen. Die von den Beschwerdeführenden vertretene Auffassung würde letztlich dazu führen, dass jedem späteren Eigentümer die Frist von § 315 Abs. 1 PBG neu angesetzt werden müsste und damit auch die Rechtsmittelfrist neu zu laufen beginnen würde. Das ist schon aus Gründen der Rechtssicherheit abzulehnen. Hinsichtlich des Eintritts in die Stellung des früheren Eigentümers ist die gleiche Rechtslage gegeben wie beim Erwerb eines Grundstücks mit einer widerrechtlich erstellten Baute. Auch dort tritt der Erwerber in die Rechtsstellung des früheren Eigentümers ein und muss er sich in diesem Fall insbesondere dessen bösen Glau­ben anrechnen lassen (VGr, 12. Juni 1987, BEZ 1987 Nr. 22 = ZBl 89/1988, S. 261 ff.; René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergän­zungsband, Basel und Frankfurt am Main 1990, Nr. 30 II d). Damit kann auch eine Wieder­herstellung der Rechtsmittelfrist nicht in Frage kommen.

c) Die Beschwerdeführenden berufen sich sodann auf den in RB 1998 Nr. 119 pu­blizierten Verwaltungsgerichtsentscheid. Danach ist die Baubewilligung Dritten mit Bezug auf sie direkt belastende Nebenbestimmungen auch dann zu eröffnen, wenn sie kein Be­gehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt haben. Aus diesem Urteil lässt sich indessen für das vorliegende Verfahren nichts ableiten, weil die baurechtliche Bewilligung vom 16. Mai 2000 keine die Beschwerdeführenden direkt belastende Nebenbestimmung enthält. Eine solche Nebenbestimmung kann jedenfalls nicht in der unverbindlichen Erwägung der Baukommission X erblickt werden, wonach "aufgrund des Mehrheitsentscheides der Mit­eigentümer davon ausgegangen werden (könne), dass diese sich an den Stil und die Dimen­sion desjenige(n) der Familie D halten werden". Die Frage, ob künftige Gesuche für Gar­tengerätehäuser den Anforderungen von § 71 PBG entsprechen, muss wie dargelegt in je­dem einzelnen Fall konkret geprüft werden.

d) Die Beschwerdeführenden berufen sich schliesslich auf Art. 6 Abs. 1 der Euro­päischen Menschenrechtskonvention (EMRK) und machen geltend, dass diese Bestim­mung durch den Nichteintretensentscheid der Baurekurskommission II verletzt sei, weil ihnen dadurch der Zugang zu einem gerichtlichen Verfahren verwehrt werde. Dazu ist zu sagen, dass verfahrensrechtliche Bestimmungen mit Art. 6 Abs. 1 EMRK ohne weiteres vereinbar sind. Das Recht auf Zugang zu einem Gericht gilt nicht absolut, sondern darf von prozessualen Vorschriften, namentlich von Formvorschriften und Fristen abhängig ge­macht werden (BGE 118 Ia 282 E. 5a; Mark E. Villiger, Handbuch der Europäischen Men­schenrechtskonvention [EMRK], 2. A, Zürich 1999, Rz. 431 f., 650; Ruth Herzog, Art. 6 EMRK und kantonale Verwaltungsrechtspflege, Bern 1995, S. 317). Unter diesem Ge­sichts­punkt hat das Verwaltungsgericht z.B. § 155 PBG als EMRK-konform gewürdigt (VGr, 29. September 2000, VB.2000.00181). Allerdings müssen die verfahrensrechtlichen Vorschriften ein legitimes Ziel verfolgen und dürfen sie das Recht auf Zugang zu einem Gericht nicht seiner Substanz berauben oder in unverhältnismässiger Weise einschränken (BGr, 16. Oktober 1998,2P.70/1998). Unter diesem Aspekt steht hier die auf § 316 Abs. 1 PBG gestützte Annahme der Verwirkung des Rekursrechts nicht im Widerspruch zu Art. 6 Abs. 1 EMRK. Hinsichtlich des Zwecks von §§ 315 f. PBG ist auf das zitierte Verwal­tungs­­gerichtsurteil vom 26. März 1993 zu verweisen (RB 1993 Nr. 52 = BEZ 1993 Nr. 14 = ZBl 95/1994, S. 184 ff.).

e) Ist die Baurekurskommission II auf den Rekurs zu Recht nicht eingetreten, ist dem Verwaltungsgericht eine materiellrechtliche Überprüfung der streitigen baurechtlichen Bewilligung verwehrt. Auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführenden ist daher nicht einzutreten. - Sollte der Beschwerde die Auffassung zu Grunde liegen, dass die bau­rechtliche Bewilligung vom 16. Mai 2000 aus materiellrechtlichen Gründen nichtig sei, so wäre dieser Standpunkt klar verfehlt. Inhaltliche Mängel haben in der Regel nur die An­fechtbarkeit der Verfügung zur Folge. Nur in Ausnahmefällen führt ein ausserordentlich schwerwiegender Mangel zur Nichtigkeit (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrecht, 3. A., Zürich 1998, Rz. 793 ff.). An einem solchen Sach­verhalt fehlt es hier offenkundig.

Die Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

3. ...