Bauverweigerung

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. März 2011 zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das Bauprojekt umfasst die Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern (A, B und C) mit je einem anrechenbaren Erd- und Obergeschoss sowie zwei anrechenbaren Dachgeschossen. Ferner soll die bestehende Trafostation verlegt und eine Tiefgarage mit 32 Parkplätzen und Zufahrt ab der F-Strasse erstellt werden. Im Weiteren sind sieben oberirdische Besucherparkplätze und ein Containerstellplatz geplant.

Das Bauareal umfasst die vier Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04. Die beiden Mehrfamilienhäuser A und B sollen auf das Grundstück Kat.-Nr. 04 zu stehen kommen, welches im Süden unmittelbar an die D-Strasse anstösst und nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (BZO) der Kernzone G-Strasse zugeteilt ist. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 sind der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen; auf diesen ist das Mehrfamilienhaus C geplant.

3.

3.1

Die Baukommission Kilchberg verweigerte die Baubewilligung unter anderem wegen Verletzung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und von Kernzonenvorschriften. Sie führte diesbezüglich in ihrem Beschluss vom 23. August 2010 sowie in der Rekursvernehmlassung vom 24. November 2010 vorab aus, die Überbauung bzw. deren Hauptgebäude wiesen eine Gesamtbaumasse von 10'215 m3 auf, was eine Baumasse von 4,25 m3/m2, bzw. für den in der Kernzone stehenden Teil eine solche von rund 4,68 m3/m2 ergebe. Das Bauprojekt weise damit im Vergleich mit der üblicherweise in Kernzonen bestehenden Baumasse ein übermässiges Volumen auf und trete zu massig in Erscheinung. Die in der Kernzone sonst vorhandenen Bauvolumen seien mehrheitlich wesentlich kleiner als jene des streitbetroffenen Projekts. Zudem seien zwischen den Bauten zum Teil grössere Freiflächen vorhanden. Im Gestaltungsplan für das etwas weiter südlich in der Kernzone G-Strasse liegende Gebiet H sei eine wesentlich geringere Baumasse von 2 m3/m2 vorgesehen. Der Eindruck der Massigkeit der projektierten Baukörper werde noch verstärkt, weil diese in die Breite gingen und damit wuchtiger erschienen. Die Überbauung trete damit viel zu massig in Erscheinung und sei demzufolge zu reduzieren.

Diesen Ausführungen hielt das Baurekursgericht entgegen, neben der Einordnungsbestimmung von § 238 PBG seien die Kernzonengestaltungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung anwendbar. Zur Überbauungsdichte sei festzustellen, dass in der Kernzone keine Baumassenziffer gelte. Auch aus der Bestimmung von Ziffer 3.1.1 Abs. 3 BZO, wonach Neubauten mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich Abmessung "in Einklang zu bringen" seien, könne keine Baumassenbegrenzung mit der Rechtswirkung einer Baumassenziffer abgeleitet werden. Im Übrigen sei die einzige als "benachbart" einzustufende Baute die Kirche, die als Gebäude eigener Typologie offenkundig kein Referenzobjekt für die auf dem Baugrundstück einzuhaltende Baumasse bilden könne. Nach § 251 PBG werde, wenn keine Nutzungsziffern gälten, die bauliche Ausnützung festgelegt durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite. Dass die in der Kernzone geplanten Gebäude die diesbezüglichen Vorschriften der Bau- und Zonenordnung nicht einhalten würden, werde von der Vorinstanz nicht geltend gemacht. Die Kritik einer zu hohen Baumasse erweise sich als verfehlt. Hingegen stelle sich die Frage, ob gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG verlangt werden könne, dass die beiden in der Kernzone geplanten Gebäude die Vorschriften der BZO nicht vollständig ausschöpften. Ein derartiger Verzicht sei dem Bauherrn nur aufgrund ausserordentlicher Umstände zuzumuten, welche hier nicht vorlägen. Insoweit sei die Bauverweigerung unhaltbar.

3.2

Die Frage der Baumasse ist im Beschwerdeverfahren zwar nicht umstritten, im Hinblick auf eine Neuprojektierung drängen sich jedoch die folgenden Bemerkungen auf.

3.2.1

Kernzonen umfassen laut § 50 PBG schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (Abs. 1). Die Bau- und Zonenordnung kann unter anderem die Stellung und die Höhenlage der Baute näher ordnen; Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen (Abs. 2).

Die Kernzonenbestimmungen der Gemeinde Kilchberg kennen keine Nutzungsziffern, insbesondere auch keine Baumassenziffer. Die Erscheinung der Bauten ist in Ziff. 3.1.1 ff. BZO geregelt. Danach sind bei baulichen Massnahmen in der Kernzone G-Strasse die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren (Abs. 1). Bei allen baulichen und nutzungsmässigen Vorkehrungen ist weiter auf eine gute Gesamtwirkung von erhaltenswerten Bauten, Neubauten sowie von Freiflächen- und Strassenraum zu achten (Abs. 3 Satz 1). Alle baulichen und nutzungsmässigen Vorkehrungen müssen sich harmonisch in das Dorfbild einfügen (Abs. 3 Satz 2). Neubauten und Änderungen an bestehenden Gebäuden sind mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezüglich Abmessung, kubischer und konstruktiver Gestaltung, Dachform, Fassadengliederung, Material und Farbe in Einklang zu bringen (Abs. 3 Satz 3). Den Folgerungen des Baurekursgerichts, diese Bestimmungen hätten keinerlei baumassenbegrenzende Funktion kann in dieser Absolutheit nicht beigepflichtet werden. Bei den erwähnen Kernzonenvorschriften von Ziffer 3.1.1 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. a und § 50 Abs. 2 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00448, E. 2.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Wenn die Baukommission Kilchberg diese Bestimmungen so auslegt, dass sich direkt gestützt darauf in der Kernzone die realisierbare Baumasse allgemein nach jener der baulichen Umgebung in dieser Zone zu richten hat, um so die "Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes der Kernzone ‚G-Strasse' zu respektieren", bzw. um sich "harmonisch ins Dorfbild einzufügen" und eine "gute Gesamtwirkung" zu erreichen, ist diese Auslegung vertretbar und zu respektieren. Eine Beschränkung des Bauvolumens, welches an sich nach den übrigen primären Baubegrenzungsnormen wie Abstands-, Längen- und Höhenvorschriften zulässig wäre, bedarf in einem solchen Fall nicht ausserordentlicher Umstände, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden, wenn gestützt auf § 238 PBG das auf einem Grundstück zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft werden darf (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 3 = BEZ 2002 Nr. 18; 30. Juni 2010, VB.2010.127, E. 4.4.2). Vorliegend wird das zulässige Volumen aus den erwähnten Kernzonenvorschriften der Gemeinde Kilchberg abgeleitet.

3.2.2

Die Baukommission Kilchberg errechnete in ihrer Bauverweigerung für den Kernzonenteil des Bauareals eine Baumassenziffer von 4,68 m3/m2. Eine derartige Baumasse ist deutlich höher, als in der Gemeinde Kilchberg in der Wohnzone oder in der Wohn- und Gewerbezone mit höchster Dichte (W3B bzw. WG3), ja sogar in der Zentrumszone Z zulässig wäre (2,5 bzw. 2,6 m3/m2); alles Zonen, in welcher drei Vollgeschosse, also eines mehr als in der Kernzone G-Strasse erlaubt sind. Die geplante Baumasse ist mit jener vergleichbar, welche in der Industriezone IA realisierbar ist (4,5 m3/m2), und damit ausserordentlich hoch. Die Vorinstanz hält an sich richtig fest, dass in der Nachbarschaft keine erhaltenswerten Bauten bestünden, welche im Sinn von Ziff. 3.1.1 Abs. 3 Satz 3 BZO als Referenzobjekte dienen könnten.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz erscheint es unter diesen Umständen nicht unhaltbar, in Anwendung der allgemeinen Regel von Ziff. 3.1.1 Abs. 1 bzw. Abs. 3 Satz 1 und 2 BZO, wonach bauliche Massnahmen die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren bzw. sich harmonisch ins Dorfbild einzufügen haben, zu verlangen, dass die beiden in der Kernzone geplanten Gebäude ihre Volumina reduzieren. Die Frage kann vorliegend aber letztlich offenbleiben, da die Bauverweigerung aus den nachfolgend (E. 4) genannten Gründen ohnehin zu Recht erfolgte.

4.

Die Beschwerdegegnerin begründete die Bauverweigerung auch mit verschiedenen anderen Verletzungen von Kernzonenvorschriften und von § 238 PBG. In diesem Zusammenhang bemängelte sie insbesondere die nicht orthogonalen Gebäudegrundrisse, die fassadenbündigen Schleppgauben einschliesslich der vorgehängten durchlaufenden Dachwasserrinnen, die unterschiedlichen Dachneigungen, die fassadenbündigen Fenster, welche sich in der Höhe jeweils über das ganze Geschoss erstrecken, sowie die grossen Fenster, welche insbesondere auf der Süd- und Westseite, beim Haus B auch auf der Nordseite, und in sämtlichen Giebelfassaden der zweiten Dachgeschosse zu finden seien.

4.1

4.1.1

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Laut § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Zu Recht hat die Vorinstanz wegen der schräg gegenüber dem in der Kernzone liegenden Baugrundstück Kat.-Nr. 04 stehenden Kirche, eines kommunalen Schutzobjekts, sowie gestützt auf die vorn (E. 3.2) zitierte Ziff. 3.1.1 BZO, wonach auf eine gute Gesamtwirkung von erhaltenswerten Bauten, Neubauten sowie von Freiflächen- und Strassenraum zu achten sei, für die beiden in der Kernzone geplanten Häuser A und B erhöhte Gestaltungsanforderungen verlangt.

4.1.2

Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände beruht, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch das Baurekursgericht darf – trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). Vorliegend kommt hinzu, dass die geforderten erhöhten Anforderungen an die gestalterische Qualität der Gebäude und an die Einordnung in die bestehende Umgebung auch aufgrund der Bestimmung von Ziff. 3.1.1 BZO verlangt werden; kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht ist – wie bereits erwähnt – in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und – soweit unbestimmte Rechtsbegriffe infrage stehen – auszulegen (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 5.2 mit Hinweisen; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19, auch zum Folgenden).

Bei der Überprüfung des Einwands, § 238 PBG bzw. Ziff. 3.1.1 BZO sei verletzt, hat die Vorinstanz den oben umschriebenen Spielraum der kommunalen Behörde respektiert. Das neben der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht – wie hier – eine aus Gründen der Einordnung ausgesprochene Bauverweigerung der kommunalen Behörde bestätigt, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition und verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).

4.2

4.2.1

Zur Grundrissform der geplanten Mehrfamilienhäuser führte die Vorinstanz aus, die beiden Gebäude A und B hätten keinen orthogonalen Grundriss (Grundriss mit ausschliesslich rechten Winkeln). Das Haus A sei strassenseitig dem Verlauf der D-Strasse entsprechend ausgeprägt spitz- bzw. stumpfwinklig konzipiert und der Grundriss des Hauses B sei, wenn auch weniger ausgeprägt, ebenfalls nicht orthogonal. Ein Blick auf den die Grundrisse gut erkennbar wiedergebenden Kernzonenplan zeige, dass dies vor Ort untypisch sei. In der Kernzone G-Strasse seien die Gebäudegrundrisse meistens gestaffelt (also nicht rechteckig), aber stets orthogonal und im Übrigen auch nicht auf den Strassenverlauf abgestimmt. Dies gelte namentlich auch für die ortsprägenden Gebäude mit Profilerhaltungspflicht. Die Beurteilung, dass die Grundrisse der Gebäude A und B die Eigenart des Dorfbildes und damit Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO nicht respektiere, erweise sich als klar vertretbar.

Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin entgegen, die Grundrisse im Kernzonenplan seien einerseits nicht vollkommen orthogonal und anderseits habe dieser Plan ohnehin keinen Anspruch auf eine massstabsgetreue Darstellung. Die Nichtorthogonalität als Element der architektonischen Unvollkommenheit korreliere ausserdem mit der Bauzeit der umliegenden Kernzonengebäude, genauso wie die geringen Abstände der Gebäude zueinander und zu den angrenzenden Strassen. Schliesslich sei ein geringfügiges Abweichen von der Orthogonalität optisch nicht auffällig; schon deshalb könne von einem mit § 238 Abs. 2 PBG unvereinbaren Gegensatz zur baulichen Umgebung nicht die Rede sein.

4.2.2

Die Feststellungen der ortskundigen Baukommission Kilchberg und des Baurekursgerichts, in der Kernzone G-Strasse seien die Gebäudegrundrisse meistens gestaffelt, aber stets orthogonal ausgeführt und im Übrigen nicht auf den Strassenverlauf abgestimmt, werden durch die Beschwerdeführerin nicht substanziell erschüttert. Dieser Sachverhalt ergibt sich insbesondere auch, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, aus dem Kernzonenplan G-Strasse vom 4. April 1995. Weshalb dieser Kernzonenplan, im Original Mst. 1:1000, auf der Gemeinderatskanzlei einsehbar, keinen "Anspruch auf eine massstabsgetreue Darstellung" haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Zudem ist nicht der Massstab massgebend, sondern die Grundrissdarstellung. Die Beschwerdeführerin nennt konkret denn auch kein einziges Gebäude in der Kernzone G-Strasse, bei welchem die erwähnte Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanzen nicht zutreffen sollte. Deren Beurteilung, die nicht orthogonalen Grundrisse der Mehrfamilienhäuser A und B würden Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO nicht respektieren, ist nachvollzieh- und vertretbar. Die Nichtorthogonalität, welche darauf zurückzuführen ist, dass die entsprechenden Fassaden dem Verlauf der D-Strasse (Haus A) bzw. der ostseitigen Grundstücksgrenze (Haus B) folgen, respektiert diesbezüglich die "Erscheinung und Eigenart des Dorfbildes" nicht und verletzt Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO.

4.3

4.3.1

Hinsichtlich der von der Baukommission Kilchberg ebenfalls beanstandeten Schleppgauben führt das Baurekursgericht aus, solche seien nach Ziff. 3.1.5 BZO erlaubt. Deren Fassadenbündigkeit sei nicht explizit verboten. Hingegen werde verlangt, dass Dachaufbauten gute Proportionen aufwiesen. Namentlich seien auch hier die Erscheinung und die Eigenart des Ortsbildes zu respektieren. Eine traditionellere Gestaltung, d. h. eine Zurückversetzung der Schleppgauben hinter die Fassadenflucht, sodass die Gauben allseits von Dachfläche umgeben seien, könne damit verlangt werden. Gestalterisch völlig ungenügend seien im Übrigen auch die vor den Fenstern der Gauben durchlaufenden Dachwasserrinnen.

Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift würden vorliegend die detaillierten Anforderungen gemäss Ziff. 3.1.5 BZO allesamt eingehalten. Die Bauherrschaft habe in der Rekursschrift eingeräumt, dass die vorgesehenen Unterbrüche in den Dachauskragungen in der Kernzone möglicherweise untypisch seien, dass aber Fassadenbündigkeit etwa bei den Häusern D-Strasse 05, 06 und 07 zu sehen sei. Es sei unerfindlich, woher die Rekursinstanz die Erkenntnis gewonnen habe, dass hinter die Fassadenflucht zurückversetzte Gaubenfronten "traditionell" seien.

4.3.2

Gemäss Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone im ersten Dachgeschoss u. a. Giebellukarnen und Schleppgauben zulässig, sofern sie die in lit. a–e aufgelisteten Voraussetzungen erfüllten, u. a. sofern sie "gute Proportionen aufweisen und in einem massvollen Verhältnis zur Dachfläche stehen" (lit. a). Im technischen Anhang zur BZO sind die nach dieser Bestimmung zulässigen Giebellukarnen und Schleppgauben zeichnerisch dargestellt. Bei all diesen Darstellungen läuft die Dachauskragung/Dachfläche vor den Dachaufbauten durch. Beim streitigen Bauvorhaben hingegen wird die Dachfläche durch die geplanten Schleppgauben durchbrochen. Die Schleppgauben greifen zudem – fassadenbündig – über die Schnittlinie Fassade/Dachfläche hinaus in den Kniestock, und die Dachwasserrinne verläuft vor den Gaubenfenstern. Es ist offensichtlich, dass die Dachgauben gegen die Kernzonenvorschriften von Ziff. 3.1.1. BZO verstossen, indem sie die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes nicht respektieren (Abs. 1) und sich nicht harmonisch in das Dorfbild einfügen (Abs. 3) sowie auch nicht Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO entsprechen.

4.4

4.4.1

Streitig ist weiter die Befensterung. Die Gestaltung der Fenster hat Ziff. 3.1.3 BZO zu entsprechen, d. h. sie haben in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen. Daneben gilt auch der generelle Vorbehalt von Ziff. 3.1.1 BZO, dass bauliche Massnahmen die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren haben (Abs. 1) und sich harmonisch in das Dorfbild einfügen müssen (Abs. 3).

Das Baurekursgericht erblickt einen Verstoss gegen diese Vorschriften darin, dass sämtliche Fenster auf allen vier Fassaden beider Gebäude nicht nur fassadenbündig angelegt werden, sondern auch die volle Geschosshöhe einnehmen sollen, was jeden Bezug zu einer ländlich-traditionellen Befensterung vermissen lasse. Zudem seien zahlreiche dieser Fenster sehr schmal, womit sie, Sehschlitzen gleich, vollends unpassend modern wirkten. Umgekehrt seien manche Fenster so breit, dass sie trotz ihrer Höhe nicht mehr hochrechteckig seien und damit gegen Ziff. 3.1.3 BZO verstiessen; dies beim Haus A auf beiden Giebelseiten im zweiten Dachgeschoss und auf der westlichen Traufseite, beim Haus B auf der westlichen Giebelseite auf allen Geschossen und auf der östlichen Giebelseite im zweiten Dachgeschoss sowie auf der nördlichen Traufseite. Die geplante Befensterung vermöge sodann auch deswegen nicht zu überzeugen, weil zahlreiche Fenster seitenverschoben seien, ohne dass auch nur ansatzweise ein Konzept zu erkennen wäre, was zu einem sehr unruhigen, ja unschönen Fassadenbild führe. Auch die Anordnung der Gauben lasse jeglichen Gestaltungswillen vermissen und scheine einzig der inneren Einteilung und den sich hieraus ergebenden Belichtungserfordernissen zu folgen. Ganz allgemein würden die Häuser A und B auch nicht ansatzweise einen architektursprachlichen Bezug zur Kernzone G-Strasse aufweisen. Schliesslich leuchte auch ein, wenn die Vorinstanz bei gleicher Gestaltung der Kernzonengebäude auch die gleiche Dachneigung verlange.

Die Beschwerdeführerin hält zu diesen Ausführungen fest, an der Fassadenbündigkeit wie auch an der "Etagenhöhe" liesse sich ohne Weiteres auflageweise etwas ändern, ebenso an den seitlichen Versätzen. Neuere Kernzonenbauten hielten sich in keiner Weise an die Befensterung der historischen Bauten; insbesondere seien sogar grosse Panorama-Fenster zu sehen, etwa an der I-Strasse 08. Ziff. 3.1.3 BZO, wonach die Fenster in aller Regel die Form eines hochgestellten Rechtecks aufzuweisen hätten, erweise sich angesichts der baulichen Gegebenheiten als eine verfehlte Kernzonenvorschrift. Die grossen Fenster in den Wohnzimmerbereichen und in den Dachgeschossgiebelseiten seien somit gestützt auf eine willkürliche Gesetzesanwendung und auch im Widerspruch zum Rechtsgleichheitsgebot beanstandet worden.

4.4.2

Die Erwägungen der Vorinstanz zur Befensterung sind überzeugend, weshalb auf diese verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die grossflächigen und fassadenbündig angeordneten Fensterflächen widersprechen auf den von der Vorinstanz aufgelisteten Fassadenseiten von vornherein Ziff. 3.1.3 BZO, wonach Fenster in der Regel eine hochrechteckige Form aufweisen müssen. Daran ändert nichts, wenn einzelne Beispiele in der Kernzone genannt werden könnten, wo diese Fensterformvorschrift nicht eingehalten wäre. Im Weiteren ist die Auffassung der Baubewilligungsbehörde, die gewählten Fensterformen und -anordnungen würden generell die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes nicht respektieren und sich nicht harmonisch ins Dorfbild einfügen und damit gegen Ziff. 3.1.1. BZO verstossen, nachvollziehbar. Wie die Vor­instanz korrekt festhält, lässt die Anordnung der Fenster in den Fassaden einschliesslich der Gaubenfenster jegliches Konzept vermissen und scheint allein Folge der inneren Wohnungsgrundrisse zu sein. Dieser Vorwurf betrifft sowohl die Trauf- als auch die Giebelfassaden; von einer Harmonie bei der Einfügung ins Ortsbild (Ziff. 3.1.1 Abs. 3 BZO) kann keine Rede sein.

Zu Recht hat schliesslich die Baukommission Kilchberg auch die unterschiedlichen Dachneigungen der Kernzonengebäude beanstandet, welche ebenfalls einer guten Gesamtwirkung widersprechen. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin ergibt sich aus den Plänen, dass die Dachneigung der Häuser A und B nicht identisch sein soll.

4.5

Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser A und B verstossen mithin in verschiedener Hinsicht gegen § 238 Abs. 2 PBG und die Kernzonenvorschriften der Gemeinde Kilchberg. Die Beschwerdeführerin anerkennt teilweise die Verstösse, beanstandet jedoch, dass diese Mängel nicht in Anwendung von § 321 PBG durch die Anordnung von Nebenbestimmungen geheilt worden seien. Die Vielzahl der aufgezeigten Mängel wie auch deren inhaltliche Bedeutung sind indessen derart, dass sie nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden können, sondern eine grundlegende Überarbeitung des Bauprojekts verlangen.

4.6

4.6.1

Die Grundstücksfläche mit dem Mehrfamilienhaus C ist nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG2 zugeteilt und grenzt an die Kernzone. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts führt dies nicht dazu, dass allein wegen der Nachbarschaft zur Kernzone die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG eingreifen, denn die Kernzone als solche stellt kein Schutzobjekt dar (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 55). Eine besondere Rücksichtnahme ist indessen dann geboten, wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft ein Schutzobjekt liegt, was hier nicht der Fall ist (vgl. Kommunales Inventar der Natur- und Heimatschutzobjekte).

Die Beschwerdegegnerin verficht in diesem Zusammenhang die Anwendung von erhöhten Gestaltungsanforderungen auch für das Haus C und verweist auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008 (VB.2008.00052), bei welchem das Gericht bezüglich eines in verschiedenen Zonen gelegenen Bauprojekts entschieden habe, dass dieses den Gestaltungsanforderungen der Kernzone und von § 238 Abs. 2 PBG zu genügen habe. Jener Entscheid betraf indessen ein Bauprojekt, bei welchem die Zonengrenze mitten durch das Gebäude verlief. Er ist mit dem vorliegenden Streitfall somit nicht vergleichbar.

4.6.2

Das Haus C hat somit hinsichtlich der Einordnung so gestaltet zu sein, dass es für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht (§ 238 Abs. 1 PBG). Wie die Vorinstanz richtig ausführt, ist die Rechtsauffassung der Baubewilligungsbehörde durchaus vertretbar, dass die konzeptlos anmutende Befensterung (vgl. vorn E. 4.4) auch nicht den Anforderungen an eine befriedigende Einordnung genügt. Zudem wird die Gestaltung des Hauses C im Zusammenhang mit der Gesamtwirkung der neu zu konzipierenden Gestaltung der Häuser A und B zu beurteilen sein. Auch das Haus C ist somit nicht bewilligungsfähig.

4.7

Zusammengefasst ergibt sich, dass sich die Bewilligungsverweigerung auf jeden Fall noch innerhalb des besonderen Beurteilungsspielraums bewegt, welcher der örtlichen Baubehörde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG sowie der einschlägigen Kernzonenvorschriften zusteht. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

5.

5.1

Im Hinblick auf die nachfolgende Projektierung hat das Baurekursgericht bemerkungsweise zu verschiedenen weiteren Rekurspunkten Stellung genommen, zu welchen sich die Parteien auch im Beschwerdeverfahren aussprechen. Aus Gründen der Verfahrensökonomie nimmt auch das Verwaltungsgericht zur Rechtslage bezüglich Weg- bzw. Strassenabstand des Trafohäuschens Stellung. Zu den übrigen Punkten ist eine Stellungnahme des Verwaltungsgerichts hingegen nicht angebracht, da es sich weitgehend um Ermessensfragen handelt.

5.2

Zum Trafohäuschen hat das Baurekursgericht festgehalten, dieses müsse von der E-Strasse einen Strassenabstand von 6 m einhalten, da die Parteien übereinstimmend davon ausgehen, dass über diese Strasse mehr als zehn Wohneinheiten erschlossen werden. Dieser Rechtsauffassung ist zuzustimmen. Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel dienen die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) als Richtlinie. Diese Rechtsprechung wurde auch in neuerer Zeit wiederholt bestätigt (VGr, 17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.1; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 3.1; vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 12-30). An ihr ist – insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit – festzuhalten.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerin zuzusprechen, da die Vielzahl und die Komplexität der im Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.