Transparenz auf dem Grundstücksmarkt

Graf Maya · P-F · Nationalrat · Basel-Landschaft · Grüne Fraktion

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Schneider Schüttel, Jositsch, Leutenegger Oberholzer, Pardini, Schwaab, Sommaruga Carlo, Vischer Daniel)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Schneider Schüttel, Jositsch, Leutenegger Oberholzer, Pardini, Schwaab, Sommaruga Carlo, Vischer Daniel)

Donner suite à l'initiative

Leutenegger Oberholzer Susanne · Mit-F · Nationalrat · Basel-Landschaft · Sozialdemokratische Fraktion

Drei Merkmale prägen den Grundstücksmarkt: Erstens ist es die Knappheit, weil der Boden ein Monopolgut ist; zweitens ist es ein Verkäufermarkt mit einem Nachfrageüberhang, und die Spekulation wirkt als Preistreiber; drittens ist es die Intransparenz. Mit dieser parlamentarischen Initiative verlangt die SP-Fraktion, dass bei Handänderungen inskünftig sowohl der Eigentumswechsel als auch die Gegenleistung, also der Preis der Handänderung, im Grundbuch zu veröffentlichen sind. Das kann selbstverständlich auch elektronisch erfolgen; über die Mittel schweigt sich die parlamentarische Initiative aus. Warum verlangen wir das?

1. Die Preispublikation ist eine wichtige Massnahme gegen die Spekulation. Die Kenntnis der Preisentwicklung auf dem Markt ist eine fundamentale Information für jeden Marktteilnehmer. Sie sichert gleich lange Spiesse zwischen Verkäufer und Käufer.

2. Deswegen sind wir auch der Meinung, dass die Kenntnis des Preises preisdämpfend wirken kann, denn das Informationsgefälle wirkt sich in einem Verkäufermarkt zulasten der Käuferschaft aus.

3. Die Preisentwicklung im Immobiliensektor ist ein ganz wichtiger Konjunkturindikator. Das hat inzwischen auch der Bundesrat gemerkt. Aufgrund der Preisentwicklung hat er entsprechende Massnahmen im Immobiliensektor mit der Hypothezierung begrüsst, und die Nationalbank hat sie durchgeführt. Um eine drohende Immobilienblase zu erkennen, muss man die Preisbewegungen kennen. Es ist ja nicht zu glauben: Wir haben keine Preistransparenz bei den Handänderungen, und gleichzeitig versucht jetzt das Bundesamt für Statistik mit mühsamen statistischen Erhebungen, einen Indikator für die Preisentwicklung zu erfassen. Das ist alles nicht nötig, wenn wir die Preistransparenz bei Handänderungen haben.

4. Es ist wichtig festzustellen, dass die Preisentwicklung auch ein wichtiger Indikator für die Geldwäscherei sein kann. Damit ist die Preistransparenz ein Instrument gegen die Geldwäscherei. Ich verweise auf einen Fall in Genf, in dem eine Villa die Hand änderte. Sie war vorher für 14 Millionen Franken verkauft worden, und bei der nächsten Handänderung war der Preis auf 74 Millionen Franken angestiegen. Nur weil der Kanton Genf die Preistransparenz kennt, konnte man das überhaupt feststellen.

Die heutige Rechtslage ist mehr als unbefriedigend. Sie ist vor allem seit der Gesetzesänderung unbefriedigend, mit der 2005 die elektronische Signatur eingeführt worden ist. Heute publizieren nur 19 Kantone die Handänderungen, und nur zwei davon, nämlich der Kanton Jura und der Kanton Genf, publizieren gleichzeitig die Preise der Handänderungen. Diesen Missstand möchten wir mit dieser Initiative beheben.

Ich darf auch darauf verweisen, dass wir die Publikation der Preise als Pflicht bereits einmal kannten. Das war in den Achtzigerjahren, als es darum ging, die Bodenspekulation zu bekämpfen. Wir sind heute in einer ganz ähnlichen Situation, und ich würde es nicht verstehen, wenn gerade Vertreterinnen und Vertreter von bürgerlichen Parteien, die ja den Markt als wichtiges Instrument des Ausgleichs zwischen Angebot und Nachfrage sehen, gegen die Transparenz im Grundstückhandel wären. Ich möchte vor allem den Berichterstatter französischer Sprache ansprechen. Im Kanton Wallis ist die mangelnde Transparenz im Immobilienmarkt ein riesiges Problem. Ich verstehe wirklich nicht, dass ein Vertreter eines Kantons, der darunter leidet, gegen die Preistransparenz sein kann.

Es ist keine Frage, die zwischen links und rechts zu entscheiden ist, sondern die Frage ist: Wollen Sie den Käuferinnen und Käufern die notwendigen Informationsmittel in die Hand geben? Dann geben Sie der parlamentarischen Initiative Folge!

Schneider Schüttel Ursula · Mit-F · Nationalrat · Freiburg · Sozialdemokratische Fraktion

Ich vertrete hier die Minderheit der Kommission für Rechtsfragen, die Ihnen vorschlägt, dieser parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Wie Frau Leutenegger Oberholzer schon ausgeführt hat, waren bis zum Jahr 2005 die Kantone verpflichtet, die Handänderungen zu publizieren. Heute steht es ihnen frei. Die Publikation findet in 19 Kantonen statt, aber nur in zwei Kantonen wird auch der Preis der Handänderung publiziert. Mit der Umsetzung der parlamentarischen Initiative kann erreicht werden, dass die in einer Region marktüblichen Preise transparent werden, sei es für erschlossenes oder für nichterschlossenes Bauland, sei es für Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser. Kaufwillige können den Markt in dem sie interessierenden Gebiet selbstständig evaluieren und sind nicht auf Immobilienhändler oder spezialisierte Büros angewiesen, welche unter Umständen nur ein spezifisches Käufer- oder Angebotssegment abdecken oder aus Eigeninteresse nicht unbedingt eine volle Transparenz der gängigen Preise gewähren. Die Publikation dient zudem auch als Informationsinstrument für Mieterinnen und Mieter.

Bei einer Publikation der Kaufpreise kann jeder und jede den Markt selber einschätzen, sich selbstbestimmt informieren und entscheiden, zu welcher Liegenschaft er oder sie weitere Informationen will. Insofern erreichen wir gleich lange Spiesse für Käufer und Verkäufer von Liegenschaften. Bei der heutigen Mobilität, die zum Beispiel bei der Stellensuche erwartet wird, wonach nicht nur in der angestammten Wohnregion nach einer Arbeitsstelle gesucht wird, sondern in der gesamten Schweiz, darf auch erwartet werden, dass sich diese Personen in der neuen, sie interessierenden Gegend rasch und einfach über die gängigen Preise informieren können.

Ich möchte auf das Beispiel des Kantons Genf zurückkommen, wo die Publikation der Kaufpreise seit Jahren praktiziert wird. Hier waren nicht die geringsten Probleme damit zu verzeichnen. Die Veröffentlichung der Kaufpreise hat sich dort namentlich als wichtiges Mittel gegen Immobilienspekulation und Geldwäscherei erwiesen. "Kampf gegen die Geldwäscherei": Dies ist doch ein wirklich wichtiger Grund, der für eine Publikation der Kaufpreise spricht. Die Publikation erlaubt es nämlich, Analysen zur Frage der Geldwäscherei durchzuführen und generell eine allenfalls kriminelle Herkunft von Geldern aufzudecken. Insofern stellt die Transparenz der Kaufpreise auf dem Grundstücksmarkt ein effizientes Mittel im Kampf gegen die Wirtschaftskriminalität, aber auch gegen Immobilienblasen dar.

Dass die Publikation der Preise die Transparenz im Grundstückswesen erhöhen würde, wird nicht bestritten. Das war auch in der Kommission nicht bestritten. Gegen eine höhere Transparenz werden andere Gründe geltend gemacht, die aber nicht stichhaltig sind. So wird beispielsweise gesagt, man könne ja auch einfach im Grundbuch Einsicht nehmen. Die Voraussetzung dazu ist allerdings die Geltendmachung eines schützenswerten Interesses. Aber auch wenn man dieses Interesse darlegen kann, kann man lediglich ins Hauptbuch Einsicht nehmen. Dort werden die Kaufpreise gerade nicht ersichtlich sein.

Weiter wird etwa geltend gemacht, es sei aus Gründen des Föderalismus weiterhin den Kantonen zu überlassen, ob sie Grundstückpreise publizieren wollen oder nicht. Dieses Argument scheint mir wenig stichhaltig zu sein. Wir greifen ja mit der Forderung nach Publikation wahrlich nicht in eine Kernkompetenz der Kantone ein. Die Form der Publikation wird zudem nicht vorgeschrieben; hier sind die Kantone nach wie vor frei.

Schliesslich wird geltend gemacht, der Preis sei zu wenig aussagekräftig; es sei ja nicht jedes Kaufobjekt vergleichbar. Hier unterschätzen die Gegner der Transparenz offensichtlich die potenziellen Käuferinnen und Käufer. Diese können sehr wohl unterscheiden, ob es sich um ein Einfamilienhaus neueren Datums handelt, ob es sich um einen renovationsbedürftigen Altbau handelt oder mit welcher Qualität sie es generell bei verschiedenen Kaufobjekten zu tun haben.

Ich empfehle Ihnen aus diesen Gründen, dem Minderheitsantrag zuzustimmen und der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Vogler Karl · Mit-M · Nationalrat · Obwalden · Fraktion CVP-EVP

Vorab zur Ausgangslage der parlamentarischen Initiative "Transparenz auf dem Grundstücksmarkt": Gemäss Artikel 970a Absatz 1 ZGB können die Kantone die Veröffentlichung des Erwerbs von Grundeigentum vorsehen. Gemäss Absatz 2 von Artikel 970a ZGB dürfen die Kantone die Gegenleistung im Sinne einer negativen Abgrenzung nicht veröffentlichen bei einer Erbteilung, einem Erbvorbezug, einem Ehevertrag oder einer güterrechtlichen Auseinandersetzung, dies aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes. Bei allen anderen Eigentumsübertragungen ist die Veröffentlichung der Gegenleistung, sprich des Kaufpreises, zulässig.

Ganz kurz zur aktuellen Situation betreffend Publikation der Handänderungen von Grundstücken und der entsprechenden Gegenleistungen in der Schweiz: Gemäss einer von der Verwaltung durchgeführten Umfrage veröffentlichen heute 19 Kantone die Handänderungen; in 17 Kantonen erfolgt die Publikation ohne Aufführung der Kaufpreise, also der Gegenleistungen. Einzig die Kantone Genf und Jura publizieren auch die Kaufpreise. Ziel der vorliegenden parlamentarischen Initiative ist es, dass alle Kantone erstens die Handänderungen von Grundstücken publizieren und zweitens auch die jeweilige Gegenleistung öffentlich machen.

Begründet wird die parlamentarische Initiative - Sie haben es gehört - im Wesentlichen und zusammengefasst damit, dass die Preistransparenz für einen funktionierenden Grundstücksmarkt wichtig sei. Die Publikationspflicht wirke preisdämpfend und schaffe Transparenz und sei ein wichtiger Indikator für die Konjunkturentwicklung; schliesslich sei die Preistransparenz auch ein wichtiges Informationsinstrument für die Mieterinnen und Mieter und wirke der Immobilienspekulation und der Geldwäscherei entgegen.

Ihre Kommission teilt diese Meinung nicht und beantragt mit 14 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.

Zu diesem Beschluss haben vor allem die folgenden Überlegungen geführt:

1. Heute haben die Kantone die Möglichkeit, Handänderungen zu publizieren, und zwar mit oder ohne die Gegenleistungen. Aus föderalistischen Gründen sollen die Kantone weiterhin selber entscheiden können, ob eine Handänderung publiziert werden soll und, wenn ja, ob mit oder ohne Gegenleistung.

2. Eine zwingende Publikation, insbesondere jene der Gegenleistung, sprich des Kaufpreises, ist unter dem Aspekt des Schutzes der Privatsphäre sehr problematisch, vorab, wenn es sich um Handänderungen bei Familienvermögen handelt. Ein öffentliches Interesse an einer entsprechenden Publikation besteht nicht.

3. Für die Kommissionsmehrheit bedeutet Preistransparenz nicht einfach, dass der Staat alle Grundstücksübertragungen publizieren muss, sondern dass der bzw. die Einzelne die Möglichkeit hat, sich hierüber informieren zu lassen. Diese Möglichkeit besteht: Immobilienpreise können über Makler, Banken, Inserate, Datenbanken usw. in Erfahrung gebracht werden.

4. Es ist umstritten, ob eine Publikation der Gegenleistung die Immobilienspekulation tatsächlich dämpft und ob sie generell preisdämpfend wirkt. Es ist sehr wohl möglich, dass Preistransparenz die Grundstückpreise im Gegenteil in die Höhe treibt.

5. Die Preistransparenz schaukelt etwas vor, was sie nicht erfüllen kann: Jede Liegenschaft ist einzigartig, jeder Verkauf erfolgt in einem individuellen Kontext; es ist daher falsch, zu meinen, vom einen Kaufpreis könne ohne Weiteres auf einen anderen geschlossen werden.

6. Die Kommissionsmehrheit vermag die mit Blick auf die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Spekulation behaupteten Vorteile einer Publikationspflicht nicht zu erkennen, auch wenn das, unter Hinweis auf einen Fall im Kanton Genf, immer wieder moniert wird.

So weit zusammengefasst die Überlegungen der Kommissionsmehrheit. In ihrem Namen ersuche ich Sie, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Ihre Kommission hat ihren Entscheid wie gesagt mit 14 zu 7 Stimmen bei 1 Enthaltung gefällt.

Freysinger Oskar · Mit-M · Nationalrat · Wallis · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

L'initiative parlementaire en question demande que le prix payé pour un immeuble en cas de changement de propriétaire soit rendu public et que, si aucune indication ne peut raisonnablement être donnée sur le prix de vente, ce soit l'estimation fiscale qui soit publiée. Le Conseil fédéral règle les modalités de cette nouvelle disposition.

Pour la majorité de la commission, il s'avère que la possibilité de publier les changements de propriétaires d'immeubles est déjà existante, ainsi que le montant des contre-prestations. Ce sont les cantons qui déterminent cela. Se fondant sur le principe du fédéralisme, la majorité de la commission considère qu'il n'est pas utile que la Confédération s'immisce dans ces affaires; cela doit rester du ressort des cantons.

Il y a un autre aspect qui a été évoqué par la majorité de la commission et qui semble quand même être un point sensible, c'est la protection de la sphère privée. Elle ne voit pas en quoi il serait d'intérêt public de publier les prix de vente et de sacrifier ainsi la protection de la sphère privée. Dans la pesée des intérêts, cela ne semble pas judicieux à la majorité de la commission.

La transparence des prix existe déjà sous d'autres formes grâce à d'autres sources d'information, telles que les agences immobilières, Internet et les études privées. Ces moyens permettent à celui qui est intéressé par la chose de s'informer. La majorité de la commission pense qu'une publication officielle des prix de vente pourrait au contraire conduire à une vision faussée du cours de l'immobilier dans une région, parce que finalement chaque immeuble doit être taxé individuellement. Si des prix officiels sont déterminés, cela pourrait provoquer plutôt une hausse des prix, avec une création de bulle immobilière, qu'une baisse des prix.

On ne voit pas non plus quels seraient les avantages d'une telle publication dans le domaine de la lutte contre le blanchiment d'argent; cela échappe à la logique de la majorité de la commission. On pense plutôt que les effets négatifs, comme l'explosion indésirable des prix, seraient encouragés par une telle mesure.

La minorité de la commission est d'avis que l'intérêt public prime sur la protection de la sphère privée - c'est toujours évidemment une pesée d'intérêts -, que c'est un instrument pour lutter contre le blanchiment d'argent, que cela provoquerait une baisse des prix - les positions sont donc très contrastées - et que ce serait un outil pour les locataires. La majorité rétorque à cela qu'il y a d'autres possibilités multiples pour les locataires de s'intéresser au prix des ventes et que la mesure préconisée n'est pas nécessaire au niveau fédéral.

Ce sont les arguments principaux avancés; les positions sont tranchées. Les arguments principaux sont le fédéralisme contre l'ingérence de la Confédération et la protection de la sphère privée contre l'intérêt public.

La commission, par 14 voix contre 7 et 1 abstention, vous recommande de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 57 Stimmen

Dagegen ... 130 Stimmen