Schutz der älteren Menschen in der Schweiz vor missbräuchlichen Mietkündigungen

de Buman Dominique · P-M · Nationalrat · Freiburg · CVP-Fraktion

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Marti, Arslan, Fehlmann Rielle, Leutenegger Oberholzer, Mazzone, Naef, Wasserfallen Flavia)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Marti, Arslan, Fehlmann Rielle, Leutenegger Oberholzer, Mazzone, Naef, Wasserfallen Flavia)

Donner suite à l'initiative

Le président (de Buman Dominique, président): Vous avez reçu un rapport écrit de la commission.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

C'est un thème que j'ai abordé déjà à plusieurs reprises, à savoir la protection des aînés contre les résiliations de bail. La proposition que je vous formule aujourd'hui est une proposition qui vise, non pas à interdire de résilier les baux des personnes âgées, mais c'est une proposition qui vise à garantir, lors de la résiliation, la possibilité pour les personnes âgées de pouvoir trouver un logement. En d'autres termes, il y a des obligations qui sont imposées au bailleur au moment de la résiliation, c'est-à-dire qu'il faut qu'il puisse trouver une solution de relogement à des conditions financières semblables et que ce relogement se fasse dans le périmètre dans lequel vit la personne âgée. En effet, nous savons aujourd'hui qu'une personne âgée dépend également de son réseau social, d'appuis familiaux, de son voisinage et qu'un déménagement à 70, 80, voire à 90 ans, engendre une situation insoutenable pour ces personnes.

Il est aussi insoutenable d'imaginer qu'on propose une solution de relogement à des conditions financières qui sont plus chères. Pourquoi quitter un logement de trois pièces dont le loyer serait de 1200 francs pour aller dans un logement peut-être plus adéquat de deux pièces, mais dont le loyer serait plus élevé? Dès lors, l'idée est que, dans le cadre d'une solidarité intergénérationnelle et d'une responsabilité sociale des propriétaires, qu'ils soient d'ailleurs privés ou publics, il y ait la possibilité de donner le congé, mais de le donner de manière décente avec un relogement dans des conditions acceptables pour les personnes âgées.

Refuser de donner suite à cette initiative parlementaire, comme le fait la majorité de la commission, c'est en fait rejeter toute aide aux personnes âgées dans ces circonstances précises.

Ce serait dire aux personnes âgées: "Vous êtes un locataire ou une locataire comme les autres. Vous n'avez pas de besoins spécifiques." Ceci est inacceptable parce que nous avons déjà vu, dans le cadre des permanences juridiques qui sont animées dans le pays, que des personnes âgées recevaient une lettre de congé. Affirmer que les propriétaires font cela de manière responsable est inexact. Nombre de situations difficiles se rencontrent là où il y a des congés qui sont donnés, et le plus souvent ils sont donnés pour pouvoir rentabiliser les appartements puisque les personnes âgées sont souvent dans les appartements depuis 10, 20 ou 30 ans, et donc paient des loyers relativement stables.

Il est de notre responsabilité sociale aujourd'hui de permettre une modification du Code des obligations qui, tout en assurant la possibilité de donner un congé, soumette le congé à des conditions qui tiennent compte de l'aspect social et de l'aspect financier ainsi que de la proximité géographique, de façon à répondre aux attentes des personnes âgées. C'est ce que nous devons à nos personnes âgées, à ceux et celles qui finalement ont contribué durant toute leur vie active à améliorer le bien-être dans notre pays.

J'aimerais également dire que l'initiative ne donne pas d'indication quant à l'âge. Cela doit être examiné dans le cadre de l'examen du projet d'acte. Est-ce qu'une personne âgée, c'est à partir de l'âge de la retraite? Est-ce que c'est une personne qui a 70 ans, 80 ans, ou plus? Cela peut être discuté dans le cadre de l'examen du projet issu de l'initiative. Aujourd'hui, en vous prononçant sur l'initiative que j'ai déposée, vous décidez si vous voulez faire preuve de solidarité vis-à-vis des personnes âgées de notre pays ou si s'il faut privilégier le rendement des immeubles et, donc, les propriétaires.

A vous de choisir, mais je vous invite à faire le choix de la solidarité pour les personnes âgées et donc à donner suite à mon initiative.

Marti Min Li · Mit-F · Nationalrat · Zürich · Sozialdemokratische Fraktion

Die Minderheit der Kommission ist der Meinung, dass diese parlamentarische Initiative ein echtes soziales und gesellschaftliches Problem aufgreift. Sie haben sicher schon Presseberichte über die Schicksale von älteren Menschen gelesen, denen die Wohnung gekündigt wird. Der Verlust des sozialen Netzes, des Lebens und der Routinen im Quartier trifft diese besonders stark. Die Wohnungssuche ist für ältere Menschen eine grosse Herausforderung, und vielfach bleibt ihnen am Schluss nur noch der Gang ins Alters- oder Pflegeheim.

Deshalb möchte diese Initiative, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses von älteren Menschen an gewisse Bedingungen geknüpft ist. Die Kündigung soll nur erfolgen können, wenn wichtige Gründe vorliegen. Den Mieterinnen und Mietern soll, wenn die Kündigung zum Zweck des Eigenbedarfs erfolgt, ein vergleichbares Mietobjekt angeboten werden. Eine Kündigung, die nicht zu diesen Bedingungen erfolgt, soll angefochten werden können.

Die Initiative sieht kein bestimmtes Alter vor. Das Parlament könnte hier selber entscheiden, ob es eine grosszügige oder eine restriktive Umsetzung will. Bei einer restriktiven Umsetzung würden die Bedingungen erst ab 70 oder 80 Jahren gelten.

Wir bitten Sie daher, dieser Initiative Folge zu geben und damit Ihre Solidarität mit den älteren Menschen, die von diesem Schicksal betroffen sind, zum Ausdruck zu bringen.

Egloff Hans · Mit-M · Nationalrat · Zürich · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Ich weise auf meine Interessenbindung hin: Ich bin Präsident des Hauseigentümerverbandes Schweiz.

Die parlamentarische Initiative Sommaruga Carlo "Schutz der älteren Menschen in der Schweiz vor missbräuchlichen Mietkündigungen" will die Vermieterrechte einschränken. Ein Mietvertrag mit älteren Menschen soll nur noch gekündigt werden können, wenn der Vermieter für die Kündigung einen wichtigen Grund nachweist und zudem dem Mieter eine Lösung für eine neue Wohngelegenheit in unmittelbarer Nähe und zu ähnlichen Mietbedingungen vorschlagen kann.

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates beantragt Ihnen mehrheitlich die Ablehnung dieser Initiative. Der Mieterschutz bei Kündigungen ist bereits heute gut ausgebaut. So muss jede Kündigung des Vermieters mit dem amtlichen Formular erfolgen. Aus dem Formular ist ersichtlich, dass die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde kostenlos angefochten werden kann. Im Anfechtungsverfahren wird geprüft, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst und somit ungültig ist. Wenn der Vermieter im Verfahren keinerlei sachlichen Grund dartun kann, wird die Kündigung als missbräuchlich aufgehoben. Selbst wenn eine Kündigung als gültig erachtet wird, prüft die Schlichtungsbehörde noch eine Erstreckung des Mietverhältnisses. Eine solche kann bei Wohnräumen bis zu vier Jahre über den Kündigungstermin hinaus betragen. Das Schlichtungsverfahren ist für die Parteien kostenlos. Gemäss Erhebungen erfolgen über 90 Prozent aller Kündigungen durch den Mieter. Kündigungen durch die Vermieter stellen bereits heute die absolute Ausnahme dar. Dies scheint mir in diesem Zusammenhang sehr wichtig zu wissen.

Die Beschränkung der Kündigung auf den Nachweis eines wichtigen Grundes hätte gravierende Auswirkungen für die Vermieter. Wichtige Gründe stützen sich auf ausserordentliche Umstände, die sich nur sehr schwer beweisen lassen. Kündigungen des Vermieters wären, von ganz wenigen Ausnahmefällen abgesehen, praktisch ausgeschlossen. Die zusätzliche Forderung, dass Vermieter einen Mietvertrag nur kündigen können, wenn sie dem älteren Menschen eine Ersatzwohnung in unmittelbarer Nähe und zu ähnlichen Mietbedingungen anbieten können, führt faktisch zu einem Kündigungsverbot.

Die meisten Vermieter sind Privatpersonen und verfügen über keine eigenen Wohnungen in unmittelbarer Nähe. Über Wohnungen von Dritten können sie nicht verfügen und sie somit dem Mieter nicht zu ähnlichen Bedingungen anbieten. Ältere Menschen erhielten damit faktisch einen ewigen Mietanspruch. Die Durchführung grösserer Sanierungen von Mietliegenschaften ist gemeinhin in bewohnten Liegenschaften wirtschaftlich und praktisch verhältnismässig. Wenn auch nur eine einzige Mietwohnung im Gebäude von einem älteren Mieter bewohnt ist, wären aber solche Sanierungen nicht mehr realisierbar.

Damit würden ältere Menschen, die beispielsweise nach dem Verkauf ihres Hauses eine Mietwohnung suchen, künftig stigmatisiert. Dieser zusätzliche Kündigungsschutz führte sicher sogar zu einer Schlechterstellung älterer Menschen: Welcher Vermieter möchte ihnen seine Wohnung im Wissen darum vermieten, dass er den Mietvertrag praktisch nie mehr wird beenden können?

Ich wiederhole den Antrag der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates: Mit 15 zu 7 Stimmen bei 0 Enthaltungen beantragt Ihnen die Kommission, die parlamentarische Initiative Sommaruga Carlo nicht zu unterstützen.

Merlini Giovanni · Mit-M · Nationalrat · Tessin · FDP-Liberale Fraktion

La vostra commissione ha esaminato l'iniziativa parlamentare Sommaruga Carlo nella sua riunione dello scorso 6 luglio, decidendo con 15 voti contro 7 di non darvi seguito.

Questo atto parlamentare chiede di subordinare la validità della disdetta di un contratto di locazione, la cui parte conduttrice sia una persona anziana, alle seguenti due condizioni: in primo luogo, la disdetta deve fondarsi su un motivo grave, e in secondo luogo, la parte locatrice deve offrire alla parte conduttrice una soluzione alternativa, ossia la possibilità di locare spazi abitativi nelle immediate vicinanze a condizioni contrattuali analoghe.

A mente del suo autore e della minoranza commissionale, una simile restrizione del diritto della parte locatrice di disdire la locazione tutelerebbe adeguatamente le persone in età avanzata, riducendo i disagi e gli inconvenienti legati ad un cambiamento di abitazione non voluto e accrescerebbe ulteriormente il carattere sociale delle norme che disciplinano la protezione dalle disdette di locali ad abitazioni e commerciali. Qualsiasi disdetta del rapporto locativo che non ottemperasse ai due presupposti citati dovrebbe essere per definizione impugnabile. La parte conduttrice avrebbe la facoltà di rivolgersi al competente ufficio di conciliazione in materia di locazione, contestando la disdetta entro il termine di 30 giorni. L'iniziativa parlamentare non stabilisce un'età determinante per l'applicazione della protezione destinata ai conduttori anziani, lasciando al Parlamento la libertà di fissarla.

Dopo aver proceduto alla consueta audizione dell'autore dell'iniziativa parlamentare, la commissione ha esaminato la situazione giuridica vigente e le verosimili conseguenze della modifica richiesta. Uno dei motivi principali che aveva indotto il legislatore ad intervenire con le nuove disposizioni del Codice delle obbligazioni (CO) nell'ambito della revisione del 1990 del diritto della locazione era l'eccessivo riserbo della dottrina e della prassi precedente nell'applicazione del principio dell'affidamento, quando si trattava di giudicare la liceità di una disdetta. Prima della revisione era infatti invalso il principio, secondo cui non poteva mai essere ritenuto abusivo l'esercizio di un diritto che il locatore si era espressamente riservato in sede di stipulazione del contratto. Per contro, il diritto vigente in materia di disdetta non soggiace più soltanto al divieto del manifesto abuso di diritto, bensì è retto anche dal principio della buona fede ai sensi dell'articolo 2 capoverso 1 del Codice civile che ha una portata decisamente più ampia. Il legislatore ha quindi inteso escludere tutte le disdette che non siano giustificate da un motivo o interesse degno di tutela. Oltre a ciò, l'elenco esemplificativo delle disdette impugnabili di cui all'articolo 271a capoverso 1 del CO illustra bene come la legge vigente s'ispiri molto di più ai criteri di lealtà e di protezione sociale che non unicamente alla nozione negativa di abuso.

In particolare, questa impostazione è ravvisabile chiaramente nelle lettere d e f nonché nel capoverso 2 della stessa disposizione. Infatti, mentre in caso di disdetta durante un periodo di carenza vale la finzione legale secondo cui è dato automaticamente un motivo abusivo, con riserva del capoverso 3, nel caso di disdetta per cambiamento delle condizioni familiari, la legge richiede espressamente già oggi una ponderazione dei contrapposti interessi delle parti. Secondo il diritto vigente vale inoltre il principio dell'esercizio rispettoso dei propri diritti, in difetto del quale la disdetta può sempre essere impugnata.

Per esempio, nella sentenza del 2 settembre 2010, il Tribunale federale ha dichiarato non valida una disdetta che il locatore aveva dato ad una coppia di conduttori che vivevano da 38 anni nell'appartamento e si occupavano del figlio disabile. In quella fattispecie era stato accertato che il locatore aveva disdetto la locazione allo scopo di vendere l'appartamento rispettivamente di ottenere un reddito incrementato. Dalla ponderazione dei contrapposti interessi era quindi emerso un manifesto squilibrio a favore della coppia dei conduttori.

Per la maggioranza della commissione, il diritto vigente in seguito alla revisione del 1990 restringe quindi già sufficientemente il diritto del locatore di disdire la locazione, considerato che egli è tenuto a rispettare sempre le regole della buona fede dimostrando l'esistenza di motivi validi degni di tutela e facendo sempre un uso prudente dei propri diritti. Il diritto alla disdetta è quindi già oggi sottratto alla libera disposizione della parte locatrice. Pertanto non si giustifica un ulteriore inasprimento della protezione dalle disdette in materia di locazione a favore di una singola categoria di conduttori a dipendenza della loro età avanzata.

Oltretutto la maggioranza reputa che un inasprimento della protezione dalle disdette a favore di locatori in età avanzata, indipendentemente dal limite di età che fosse fissato nella legge, si rivelerebbe controproducente, creando verosimilmente un disincentivo per i locatori a stipulare contratti di locazione con queste persone e comportando quindi il serio rischio di una discriminazione di fatto ai loro danni. Le accresciute difficoltà di disdetta nei casi definiti dall'iniziativa e la frequente impossibilità pratica di offrire ai conduttori un'alternativa analoga nella stessa zona finirebbero infatti per scoraggiare i locatori a stipulare i contratti di locazione con le persone di una certa età e li indurrebbero a privilegiare invece conduttori più giovani o di mezza età.

Per queste ragioni, a nome della maggioranza commissionale vi invito a non dare seguito a questa iniziativa parlamentare.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Monsieur Merlini, vous avez évoqué dans votre rapport l'arrêt du Tribunal fédéral concernant un cas spécifique où le congé n'avait pas été validé. Pouvez-vous confirmer que la jurisprudence du Tribunal fédéral indique que lorsque l'on veut relouer plus cher, mais que le loyer doit correspondre à la définition du loyer non abusif tel que cela est défini dans le Code des obligations, il est possible de donner son congé au locataire?

Merlini Giovanni · Mit-M · Nationalrat · Tessin · FDP-Liberale Fraktion

Non. Si vous avez bien étudié la jurisprudence du Tribunal fédéral, vous aurez sans doute remarqué qu'il y a une deuxième condition, à savoir la bonne foi de celui qui veut résilier le contrat. Il faut que les deux conditions soient remplies.

Abstimmung

Le président (de Buman Dominique, président): La commission propose, par 15 voix contre 7, de ne pas donner suite à l'initiative. Une minorité Marti propose d'y donner suite.

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 52 Stimmen

Dagegen ... 123 Stimmen

(2 Enthaltungen)