21.469
Periodische Revisionspflicht der Rendite auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien zur Sicherstellung des gesetzlichen Zustands
Candinas Martin · P-M · Nationalrat · Graubünden · Die Mitte-Fraktion. Die Mitte. EVP.
Antrag der Mehrheit
Der Initiative keine Folge geben
Antrag der Minderheit
(Hurni, Arslan, Bellaiche, Brenzikofer, Dandrès, Fehlmann Rielle, Flach, Funiciello, Mahaim, Marti Min Li, Walder)
Der Initiative Folge geben
Proposition de la majorité
Ne pas donner suite à l'initiative
Proposition de la minorité
(Hurni, Arslan, Bellaiche, Brenzikofer, Dandrès, Fehlmann Rielle, Flach, Funiciello, Mahaim, Marti Min Li, Walder)
Donner suite à l'initiative
Präsident (Candinas Martin, Präsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten.
Badran Jacqueline · Mit-F · Nationalrat · Zürich · Sozialdemokratische Fraktion
Wir haben seit Jahrzehnten ein fundamentales Problem im Mietrecht. Das Mietrecht postuliert eigentlich die Kostenmiete. Die Mieten müssen sich also nach den realen Kosten richten. Dazu sind sie an den Hypothekarzins respektive den Referenzzins gebunden. Zudem postuliert das Mietrecht einen Renditedeckel. Die Mietrendite darf 0,5 Prozent respektive seit dem neuesten, vor rund zwei Jahren gefällten Bundesgerichtsurteil 2 Prozent über dem Referenzzinssatz sein.
Die Kostenmiete mit Renditedeckel ist theoretisch nicht bestritten. Das zeigen zahlreiche Vorstösse aus Hauseigentümerkreisen - etwa von Herrn Feller, der gerade reingekommen ist -, die z. B. fordern, dass man den Renditedeckel auf 2 Prozent über die Kosten hinaus anhebt. Diese Kostenmiete plus ist jedoch nicht Realität. Neueste Studien zeigen, dass den Mietenden 10,5 Milliarden Franken pro Jahr zu viel aus der Tasche gezogen werden - 10,5 Milliarden Franken über dem gesetzlichen Pfad! Das sind 370 Franken pro Monat und Haushalt. Diese neueste Studie bestätigt eine frühere Studie der Raiffeisenbank, die auf noch viel höhere Zahlen kam, auf 14 Milliarden Franken, die den Mietenden pro Jahr zu viel abgeknöpft werden.
Die Mieten sind somit der Kaufkraftkiller Nummer 1. Sie wissen alle: Die Miete ist der grösste Posten im privaten Haushaltsbudget und mit Abstand das grösste volkswirtschaftliche Gut. Es ist ein volkswirtschaftlicher GAU: Den Leuten fehlen 10,5 Milliarden Franken in der Tasche - Geld, das illegalerweise an die Immobilieneigentümer anstatt an das Gewerbe fliesst. Denn woher nehmen die Leute die 370 Franken pro Monat und Haushalt? Sie gehen weniger auswärts essen, sie gehen nicht ins lange Wochenende in die schönen Berge, sie kaufen nicht beim Schreiner einen Tisch, sondern vielleicht bei Ikea. Im Zusammenhang mit der Tatsache, dass 63 Prozent des Bruttoinlandprodukts aus dem Konsum der privaten Haushalte bestehen, ist das ein volkswirtschaftlicher GAU.
Damit hat man faktisch eine Marktmiete eingeführt, ohne jemals einen einzigen Buchstaben des Gesetzes zu ändern. So geht das doch nicht. Das ist doch eines Gesetzgebers unwürdig. Ein volkswirtschaftlich so wichtiges Gesetz, das über 60 Prozent der Bevölkerung betrifft, wird in der Realität einfach umgangen, ohne dass das Gesetz selbst geändert wird.
Jetzt werden Sie argumentieren: Man kann ja den Anfangsmietzins anfechten. Das muss man aber zuerst wissen. Dann braucht es Transparenz - allerdings ist eine Offenlegung der Vormiete nicht in jedem Kanton obligatorisch, und Bundesrat Parmelin weigert sich, eine solche Regelung bundesweit einzuführen. Auf welcher Grundlage soll man dann bitte einen Anfangsmietzins anfechten? Ausserdem haben die Leute Angst, dass ihnen der Mietvertrag gekündigt wird. Ferner muss das Anfechten innerhalb eines Monats geschehen. Die Leute sind im Zügelstress. Schliesslich - das ist vielleicht das Wichtigste - haben die Mietenden in Treu und Glauben einen Vertrag unterschrieben, und dann verlangt man von ihnen, dass sie eben diesen Vertrag anfechten, den sie doch gerade unterschrieben haben. Das ist eine Zumutung.
Vergessen wir nicht: Jahrzehntelang hatten wir eine Mietzinskontrolle. Ich möchte sagen, es war die CVP, Herr Bregy, die diese Mietzinskontrolle massiv befürwortet hat. Wissen Sie - ich liebe die alten Protokolle -, welches die Argumentation war? Die Argumentation war: Wenn wir die Mietpreiskontrolle aufheben, dann explodieren die Mietpreise; es gibt einen Lohndruck, der wiederum unsere Industrie, unsere Maschinenindustrie, unter Druck setzt; wir verlieren an Wettbewerbsfähigkeit. Damals hatten Sie noch ein ökonomisches Verständnis. Die Mietzinskontrolle ging übrigens so: Man musste dem Bund melden, dass man die Mieten erhöhen wollte, dann hat der Bund das bewilligt oder nicht. Wir hatten jahrzehntelang eine Riesenbürokratie.
Mein Vorschlag ist viel einfacher: eine periodische Revision der Rendite für grosse Vermieter, so wie wir das bei der AHV-Revision, bei der Mehrwertsteuerrevision, bei der Steuerrevision haben; das ist ganz normal, jede Firma hat das. Und übrigens, die Immobilienfirmen haben sogar bei der ordentlichen Revision eine Revision des Immobilienwertes.
Hurni Baptiste · Mit-M · Nationalrat · Neuenburg · Sozialdemokratische Fraktion
Je déclare quels sont mes intérêts: je suis membre du comité suisse et neuchâtelois de l'Asloca. Selon une étude de la banque Raiffeisen, à qui personne ne peut reprocher d'être une officine de l'Asloca ou du Parti socialiste, la population suisse paie 14 milliards de francs de loyer de plus que le maximum légal autorisé. 14 milliards de francs! Cela représente 1600 francs par année pour chaque habitant de notre pays, mais surtout cela représente 2640 francs par année et par locataire puisque notre pays compte 39 pour cent de propriétaires et 61 pour cent de locataires. 2640 francs payés en trop chaque année pour chaque locataire, c'est énorme! Mais le plus choquant dans tout cela, c'est que ces 2640 francs de trop ne sont pas en trop par rapport à un loyer abordable, à un loyer hypothétique ou encore à un loyer souhaitable. Non, ces 14 milliards de francs sont ce qui est payé en trop simplement par rapport à la loi. Et cette loi, là encore, n'est pas d'obédience protectrice ou particulièrement sociale, puisque c'est notre Parlement, dont la majorité a toujours été de droite, qui l'a votée.
Comment peut-on accepter que notre population se fasse soustraire 14 milliards de francs par an par rapport à la loi que notre autorité a voulue? Comment peut-on admettre une telle injustice ayant un impact macroéconomique sans que nous essayions de mettre en place ne serait-ce qu'un outil pour faire appliquer la loi? Nous ne le comprenons pas. Car, oui, ce que propose notre collègue Badran n'a absolument rien de révolutionnaire. Tout ce qu'elle nous dit, c'est: nous avons une loi, celle-ci n'est pas respectée, mettons en place simplement l'outil pour faire appliquer la loi. Dit autrement, c'est une proposition de s'assurer que la loi soit simplement appliquée, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
Pourtant la majorité de la commission ne le veut pas, préférant crier au loup - et je ne fais pas référence au précédent débat - que cela créerait une usine à gaz et un contrôle étatique des loyers. Mais tel n'est pas le cas.
Avec la proposition de l'initiative parlementaire, on pourrait continuer de fixer librement les loyers, mais simplement on contrôlerait le rendement maximum légal des propriétaires, que celui-ci ne soit pas dépassé. Je le redis: c'est le rendement maximum; tout ce qui, en revanche, entre dans le cadre de la loi resterait parfaitement libre.
Pour nous, cette proposition est non seulement parfaitement adéquate, mais elle intervient de surcroît dans une période particulièrement propice à sa mise en oeuvre. D'abord, le pouvoir d'achat de notre population est fragilisé; on le sait. Or, réinjecter 14 milliards de francs de pouvoir d'achat aurait un effet salutaire pour notre économie. Mais ce n'est pas tout.
On le sait aussi, l'augmentation du prix des matières premières, et singulièrement du mazout et du gaz, aura des conséquences sociales graves au moment où les décomptes de chauffage seront envoyés, soit en majorité durant l'été 2023; ces décomptes seront particulièrement élevés si l'hiver continue d'être aussi froid. Or, il paraît particulièrement ubuesque de pouvoir prédire une importante difficulté sociale pour les locataires les plus modestes dans quelques mois, alors que l'on sait que ces mêmes locataires se font actuellement ponctionner de manière illicite de milliers de francs par an de rendements excessifs.
Enfin, les taux d'intérêt sont aussi en train de remonter. Or, si les montants que les locataires paient en trop aujourd'hui sont avant tout dû à une période durant laquelle les taux ont diminué mais les loyers n'ont pas suivi et ont même augmenté, il ne fait aucune doute que les bailleurs n'oublieront pas cette fois-ci la hausse du taux hypothécaire et augmenteront les loyers, plongeant ainsi les locataires, là encore, dans de grandes difficultés.
Je vous invite donc du fond du coeur à accepter cette proposition pour que simplement notre loi soit appliquée. Cela ne nous semble pas excessif, mais simplement frappé au coin du bon sens. On demande ici simplement l'application de la loi.
von Falkenstein Patricia · Mit-F · Nationalrat · Basel-Stadt · FDP-Liberale Fraktion
Am 17. Juni 2021 reichte Nationalrätin Badran die parlamentarische Initiative 21.469, "Periodische Revisionspflicht der Rendite auf Mieteinnahmen bei Wohnimmobilien zur Sicherstellung des gesetzlichen Zustands", ein. Die Kommission hat die parlamentarische Initiative an ihrer Sitzung vom 23. Juni 2022 vorgeprüft.
Die Initiative verlangt Folgendes: Damit sichergestellt wird, dass Mietzinsen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, und zur Verhinderung von missbräuchlichen Mietzinsen durch einen übersetzten Mietertrag ist für die Bemessung der erzielten Renditen für Vermietende, die mehrere Wohnungen vermieten, eine periodische Revisionspflicht einzuführen. Das Mietrecht sei dahin gehend anzupassen.
Zur Begründung wird angeführt, es gehe im Wesentlichen um die ökonomische Situation der privaten Haushalte in der Schweiz. Absolut entscheidend für unsere Wirtschaft sei nicht nur die Einkommenssituation der Haushalte, sondern auch die Kostensituation. Für 90 Prozent der Haushalte seien die Wohnkosten der grösste Posten, insbesondere für Mieterinnen und Mieter. Hintergrund der Initiative sei eine Studie, die aufgezeigt habe, dass die Mieten 40 Prozent höher seien, als wenn sie sich gemäss dem gesetzlichen Pfad entwickeln würden. Allein die Miethaushalte würden 14 Milliarden Franken zu viel bezahlen. Eine weitere Studie vom Februar 2022 zeige, dass die privaten Haushalte in den letzten fünfzehn Jahren 78 Milliarden Franken zu viel an Miete bezahlt hätten. Allein im letzten Jahr seien es 10,5 Milliarden Franken bzw. 380 Franken pro Miethaushalt und Monat gewesen. Die parlamentarische Initiative sei aktueller denn je. Im Moment sei eine Kaufkraftdebatte im Gang. Die Umsetzung der Initiative wäre der mit Abstand wirksamste Hebel, um die Kaufkraft der Menschen in diesem Land massiv zu stärken.
Die Mietrenditen sollen mittels einer periodischen Revision überprüft werden müssen. Eine Revisionspflicht sei ein bewährtes Instrument, das von der AHV und der Mehrwertsteuer bekannt sei. Das Instrument sei einfach, man müsse nichts anderes tun, als die Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Durch die Entwicklung der letzten Jahre sei es z. B. Gewerbetreibenden nicht mehr wie früher möglich, Wohneigentum zu erwerben. Zunehmend seien es Aktiengesellschaften, die Wohnliegenschaften erwerben würden. Weil zu viel Geld für Mieten ausgegeben werden müsse, könne weniger konsumiert werden, das Gewerbe leide darunter. Die Umsetzung der Initiative würde den Mittelstand stärken.
Die Befürworter mahnten, gewisse Regeln des Mietrechts würden massiv verletzt. Die Regeln für die Ertragsberechnung und für maximale Erträge seien gegeben und würden trotzdem missachtet. Es gehe nicht an, dass die Mieterinnen und Mieter 14 Milliarden Franken zu viel bezahlen würden. Vor allem in Städten, wo der Wohnungsmangel bedeutend sei, bestehe ein Malaise. Weil die bestehenden Vorschriften nicht eingehalten würden, brauche es jetzt eine Kontrolle zur Einhaltung des Gesetzes. Die Details könnten in einer zweiten Phase festgelegt werden.
Es wären nur Vermieterinnen und Vermieter betroffen, die 15 oder mehr Wohnungen vermieten, also institutionelle Vermieter. Es würde für diese zu einem überschaubaren Aufwand führen, aber die Präventivwirkung wäre bestimmt gegeben. Sanktionen wären nicht beabsichtigt, sehr wohl aber Rückzahlungen. Mit dem Rhythmus der Kontrolle könnte man den Vermietern entgegenkommen, bei denen es keine Beanstandungen gab. Bei Fehlbaren würden die Intervalle kürzer.
Die Gegner der Initiative befürchten einen grossen administrativen Aufwand. Auch sei unklar, wer die Revisionen durchführen würde und ob dies mit dem bestehenden Personalbestand des zuständigen Amts möglich sei. Die Bürokratie würde ausgebaut, die Stellung der Vermieterschaft weiter verschlechtert. Mehrere Punkte seien nicht geregelt, etwa, wer über die Senkung des Mietzinses entscheide; die Revisionsbehörde habe im Moment keine Befugnis in diese Richtung. Rückerstattungen seien im Mietrecht nicht vorgesehen. Es wird angeführt, dass es wahrscheinlich einfachere und bessere Wege geben würde, um ein solches Ansinnen umzusetzen. Die Kontrollintensität sei zu hoch.
Die Kommission beantragt mit 12 zu 11 Stimmen bei 1 Enthaltung, der Initiative keine Folge zu geben.
Abstimmung
Präsident (Candinas Martin, Präsident): Die Mehrheit beantragt, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Hurni beantragt, der parlamentarischen Initiative Folge zu geben.
Abstimmung - Vote
Für Folgegeben ... 82 Stimmen
Dagegen ... 105 Stimmen
(1 Enthaltung)