Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione). Modifica

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Obligationenrecht (Baumängel)

Code des obligations (Défauts de construction)

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Wir beraten die Differenzen in einer einzigen Debatte.

Gianini Simone · Mit-M · Consiglio nazionale · Ticino · Gruppo liberale radicale

Die hier behandelte Teilrevision des Obligationenrechts will insbesondere die Situation von Bauherren bzw. -frauen und Käuferinnen bzw. Käufern von Immobilien hinsichtlich Baumängeln verbessern. Nach den bisher erfolgten Debatten in den beiden Räten und in den Kommissionen für Rechtsfragen verbleiben praktisch nur noch Differenzen hinsichtlich der Verjährungsdauer und der Rügefrist bei Immobilienbaumängeln.

Kurz zusammengefasst: Gegenüber dem geltenden Recht, das eine Verjährungsfrist von fünf Jahren und eine sofortige Rügepflicht vorsieht, welche in der Gerichtspraxis als siebentägige Rügefrist verstanden wird, hatte der Bundesrat in seiner Vorlage vorgesehen, die fünfjährige Verjährungsdauer beizubehalten, aber die Rügefrist dispositiv auf 60 Tage zu erhöhen. Als Erstrat hatte der Nationalrat zunächst beschlossen, die Verjährungsfrist auf zehn Jahre zu verlängern und die Rügefrist abzuschaffen, dies in dem Sinne, dass es innerhalb der Verjährungsdauer immer möglich sein soll, Mängel eines unbeweglichen Werks bzw. einer gekauften Immobilie zu melden, wobei der Bauherr bzw. der Käufer die Schäden tragen soll, die mit einer sofortigen Anzeige hätten vermieden werden können. Als Zweitrat kehrte der Ständerat zur Lösung des Bundesrates mit einer Verjährungsdauer von fünf Jahren und einer Rügefrist von 60 Tagen zurück. Diese soll jedoch zwingender Natur, d. h. nicht verkürzbar, sein und während der gesamten Verjährungsdauer gelten; weiter sollen Schäden, die mit einer sofortigen Anzeige hätten vermieden werden können, selbst getragen werden müssen.

Bei dieser ersten Differenzbereinigung beantragt nun die Mehrheit der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates, an der Abschaffung der Rügefrist während der gesamten Verjährungsdauer festzuhalten und die Verjährungsdauer auf fünf Jahre festzulegen. Eine Minderheit fordert stattdessen, an der ersten Entscheidung des Nationalrates, also an einer Verjährungsdauer von zehn Jahren, festzuhalten und eine jederzeitige Rügemöglichkeit während der zehnjährigen Verjährungsfrist zu gewähren.

Nun zu meinen beiden Minderheitsanträgen: Die Minderheit I (Gianini) beantragt, die vom Ständerat vorgesehene Lösung - fünf Jahre Verjährungsdauer und eine Rügefrist von 60 Tagen - zu unterstützen, dies aber ohne die Komplikation einer Haftungsübernahme im Falle einer nicht unverzüglich erfolgten Anzeige während zweier Monate. Diese Haftungsübernahme würde sich aus dem in der Kommission angenommenen Kompromiss ergeben.

Die Minderheit II (Gianini) beantragt zusätzlich, dass die Frist von 60 Tagen für die ersten zwei Jahre teilzwingend sein muss. Diese Bestimmung soll aber dispositiver Natur, also für die letzten drei der fünf Verjährungsjahre vertraglich verkürzbar, sein. Das würde das bisher gefundene Gleichgewicht mit der SIA-Norm 118 bewahren, welche eine Rügefrist während der ersten zwei Jahre, aber, wie das geltende Recht, eine Pflicht zur sofortigen Anzeige in den folgenden drei Garantiejahren vorsieht.

Unserer Ansicht nach - dies gilt für beide Minderheiten - würden nämlich eine zu lange Verjährungsfrist und das Fehlen einer Rügefrist zu rechtlichen Unsicherheiten führen, was insbesondere zulasten von Handwerkern und Verkäufern gehen würde, die nicht immer grosse Bauunternehmungen oder Immobiliengesellschaften sind.

Gegenüber dem geltenden Recht sollten keine zusätzlichen Beweislasten eingeführt werden. Eine solche zusätzliche Beweislast wäre beispielsweise die Pflicht, den Nachweis zu erbringen, seit wann ein Mangel bekannt war und ob sich die Situation seitdem verschlechtert hat, oder die Pflicht, nachzuweisen, dass es sich um einen anfänglichen bzw. um einen nachfolgenden Mangel handelt, und dies während einer Dauer von fünf oder sogar zehn Jahren, wie es der Nationalrat ursprünglich entschieden hatte. Die Einführung solcher gegenüber dem geltenden Recht zusätzlicher Beweislasten würde zu Komplikationen führen, die einen Bruch mit dem gesamten System zur Folge hätten. Dies wäre insbesondere zum Nachteil kleiner Verkäufer und KMU-Handwerker, aber auch zum Nachteil von Käufern, indem die jetzt schon langen und komplizierten Gerichtsverfahren noch komplizierter und länger würden. Das wäre genau das Gegenteil dessen, was die Reformvorlage erreichen wollte.

Ich bitte Sie daher, meiner Minderheit I (Gianini) oder noch besser meiner Minderheit II (Gianini) zu folgen und damit meinem gesamten Anliegen zuzustimmen.

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Herr Mahaim begründet den Antrag seiner Minderheit und spricht auch für die Grüne Fraktion.

Mahaim Raphaël · Mit-M · Consiglio nazionale · Vaud · Gruppo dei Verdi

Sous des aspects très techniques, nous avons en réalité affaire ici à des enjeux très importants dans la pratique du droit des constructions. Ce sont des enjeux qui placent des propriétaires, des maîtres d'ouvrage dans des situations dramatiques lorsqu'il n'est plus possible de faire valoir des défauts qui affectent leur construction, même parfois lors de petits travaux ordonnés à un entrepreneur. Sous des aspects très techniques et juridiques, nous sommes donc réellement en train de parler d'un aspect fondamental dans le quotidien du droit de la construction.

J'aimerais, pour m'exprimer au nom du groupe des Verts et au sujet de ma minorité, revenir sur les deux aspects abordés par mon préopinant, à savoir la question de l'avis des défauts d'une part, et la question du délai de prescription d'autre part.

En ce qui concerne l'avis des défauts, le groupe des Verts vous invite à maintenir la décision de notre conseil lors du premier débat, qui est une variante reconnue à l'international dans de nombreux pays comme celle qui est la plus facile à pratiquer, la plus pragmatique. Je le répète: il s'agit de ne pas prévoir un délai en jours pour faire l'avis des défauts. L'avis des défauts peut être effectué pendant tout le délai de prescription, mais évidemment avec la cautèle d'importance qu'il doit être fait sans délai, faute de quoi celui qui ne le fait pas dans les temps doit répondre du dommage qu'il a causé. En d'autres termes, si une inondation est causée par des travaux qui ont été faits par une entreprise sanitaire chez vous, alors vous devez sans tarder annoncer le défaut, sans quoi les dégâts, les dommages qui résultent de cet avis tardif seront à votre charge. Donc, ça peut aussi être une réglementation sévère à l'égard du maître d'ouvrage, mais cette réglementation a l'immense avantage de ne pas mettre une pression totalement abstraite, totalement indue sur le maître d'ouvrage qui, lorsqu'il n'y a pas d'urgence, prend un certain temps pour consulter un avocat, pour se renseigner auprès d'un expert ou pour faire le nécessaire.

Je vous invite, en plus du maintien de la variante du Conseil national, surtout à ne pas suivre les minorités, en particulier la minorité II (Gianini) qui souhaite rendre une partie de la réglementation de nature dispositive. Ici, il est fondamental de protéger la partie faible; la partie faible, dans les contrats qui ne sont pas estampillés SIA, où on n'a pas de référence aux normes SIA, c'est le maître d'ouvrage, c'est le petit propriétaire, c'est la famille qui fait rénover sa salle de bain, qui fait construire une annexe dans son jardin ou qui fait refaire son parquet dans son galetas. Il ne faut donc pas que, dans les contrats, il soit possible, même après une certaine durée, comme le propose la minorité II (Gianini), de déroger à ces règles. La partie faible ne comprend pas les enjeux d'une telle dérogation écrite; il est donc important d'en rester à une variante sans possibilité de dérogation écrite, sans nature dispositive.

Enfin, deuxième aspect de la révision, et je conclurai par ce sujet, c'est la problématique de la prescription. Lors de nos premiers débats, nous avions opté pour un délai de prescription de dix ans. Le Conseil des Etats souhaite en rester à la situation actuelle avec un délai de prescription de cinq ans. Je vous donne quelques éléments qui plaident, à mon sens, pour en rester à la variante des dix ans voulue par notre conseil. Ces éléments sont les suivants. D'une part, c'est une adaptation au délai de prescription que nous connaissons pour les architectes, pour les mandataires. En droit suisse, nous avons cette conception pour tous les mandataires dans le contrat de mandat d'un délai de prescription de dix ans. Il est particulier d'avoir un délai de prescription spécial de cinq ans pour l'entrepreneur, alors que, avec l'architecte, nous pouvons bénéficier, lorsqu'il y a des problèmes constructifs, d'un délai de dix ans. D'autre part, l'élément que j'aimerais mettre en avant, c'est évidemment la durée relativement courte que représentent cinq ans sur l'échelle d'un chantier après la réception pour les graves problèmes structurels, typiquement les problèmes d'étanchéité, les problèmes structurels, les problèmes de consolidation éventuels lorsqu'il y a des fissures ou ce type de défauts. Parfois, le délai de cinq ans n'est tout simplement pas suffisant; on se rend compte qu'il y a un problème au-delà de la durée de cinq ans, et, actuellement, on parle de défaut caché - c'est quelque chose que l'on ne voit pas immédiatement. Si ce problème se manifeste après cinq ans, il ne vous reste que les yeux pour pleurer. C'est la raison pour laquelle je vous invite à maintenir notre décision.

Gianini Simone · Mit-M · Consiglio nazionale · Ticino · Gruppo liberale radicale

Cher collègue, vous parlez de partie faible, mais la partie faible peut être le petit acheteur, mais aussi le petit vendeur ou le petit artisan. La partie faible n'est donc pas toujours du même côté.

Mahaim Raphaël · Mit-M · Consiglio nazionale · Vaud · Gruppo dei Verdi

Merci, cher collègue, pour cette question. Vous avez raison de dire que, dans la pratique, il existe des situations où la partie faible n'est pas forcément celle que l'on croit. Dans l'écrasante majorité des cas, on constate tout de même que, dans les situations où l'on souhaite se protéger, la plupart des entreprises rodées à ces questions ou même des vendeurs bien conseillés peuvent s'adosser aux normes SIA, qui prévoient un autre régime. Par conséquent, nous parlons des situations où le régime SIA ne protège pas. C'est la raison pour laquelle il est important de protéger, justement, la partie faible, qui ne verrait pas les risques d'une réglementation de nature dispositive, comme vous le proposez.

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Frau Jaccoud begründet den Antrag der Minderheit Dandrès.

Jaccoud Jessica · Mit-F · Consiglio nazionale · Vaud · Gruppo socialista

Il me revient de présenter la proposition de la minorité Dandrès à l'article 839 alinéa 3 du code civil. Pour rappel, le Conseil fédéral a voulu régler dans la loi l'étendue des sûretés à fournir lorsqu'un propriétaire veut faire radier une hypothèque des artisans et des entrepreneurs inscrite sur son bien-fonds.

Selon le droit suisse, lorsqu'un artisan n'est pas payé, il peut faire inscrire une hypothèque légale au registre foncier à certaines conditions et dans un certain délai. Il s'agit d'une arme juridique extrêmement incisive, car cette hypothèque est d'abord inscrite à titre provisoire, ou même super-provisoire, selon sa vraisemblance. Comme l'Etat engage sa responsabilité s'il refuse l'inscription, dans la pratique, les inscriptions provisoires sont presque toujours acceptées. Or, cette hypothèque étant privilégiée, elle a un effet immédiat, par exemple pour la banque qui a prêté l'argent à l'acheteur. En cela, il s'agit d'un outil de pression extrêmement puissant.

Cette hypothèque légale doit couvrir la créance alléguée, d'une part, mais également les intérêts de celle-ci. Et c'est le coeur de cette proposition de minorité. Comme on ne sait pas combien de temps va durer la procédure, la jurisprudence demandait jusqu'à présent des montants faramineux. Le Conseil fédéral, quant à lui, a voulu exiger que le montant soit ramené à un maximum de 150 pour cent de la dette afin de couvrir, en gros, dix ans de procédure avec un intérêt moratoire de 5 pour cent.

La commission a estimé que, si certaines procédures durent effectivement 10 ans, la moyenne était plus proche des 5 ans, ce qui a par ailleurs été confirmé par différents experts. Il n'y a donc pas lieu de péjorer encore plus la situation du maître de l'ouvrage, alors que l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est déjà un outil particulièrement à l'avantage de ces derniers. C'est donc cette durée moyenne de 5 ans que la commission vous a proposé de couvrir lors du premier vote, proposition que vous avez suivie.

Je souhaite relever par ailleurs le caractère assez cocasse de la situation, puisque nous avons ici les mêmes groupes parlementaires qui souhaitent faire passer la prescription à 5 ans et qui souhaitent en parallèle maintenir l'exigence de fournir des sûretés pour une durée de 10 ans. Il y a exactement une année, vous avez suivi la commission et avez modifié le projet du Conseil fédéral dans le sens de l'actuelle proposition de la minorité Dandrès.

Je vous invite donc à faire preuve de cohérence et à conserver la divergence avec le Conseil des Etats en maintenant la version du Conseil national.

Bregy Philipp Matthias · Mit-M · Consiglio nazionale · Vallese · Il Gruppo del Centro. Alleanza del Centro. PEV.

Die Frage, die sich hier stellt, ist: Welche Konzeption wollen wir beim Mängelrügerecht bei Liegenschaften anwenden? Dabei stellt sich weniger die Frage, ob es schlussendlich 30 oder 60 oder sogar 90 Tage sind. Es stellt sich die Frage, ob wir für den Verkauf von Liegenschaften eine Sonderfrist einfügen wollen, die wir sonst im Gesetz nirgends kennen. Ihr Rat hat eine Konzeption gewählt, welche eine Mängelrüge während der gesamten Dauer der Verjährungsfrist vorsieht. Dies ist aus unserer Sicht sachgerecht, weil es in allen anderen Bereichen gleich gehandhabt wird. Der Ständerat hat eine andere Konzeption gewählt und an der kurzen Frist festgehalten, diese aber immerhin verlängert.

Ich sage Ihnen kurz, warum ich die Konzeption des Nationalrates zielführender finde. Ich sage Ihnen aber auch, was wir bereits geändert haben und was wir eventuell noch ändern könnten.

Die Version des Nationalrates ist zielführender, weil sie eben gleich ist wie die Bestimmungen in allen anderen Bereichen. Sie ist auch zielführender, weil rund um die Schweiz herum kein Land solche Regeln kennt, d. h., diese Länder haben eben keine Regel, wie man sie nun einführen möchte. Unsere Version vereinfacht aus unserer Sicht insbesondere für die Käuferinnen und Käufer die Erstattung einer Mängelrüge. Man muss sich auch keine Sorgen machen, dass die Anzahl der Mängelrügen deshalb massiv steigen würde. Man kann sie einfach nur auf der Zeitachse anders geltend machen. Fakt ist: Mit einer Mängelrüge können ohnehin nur Mängel gerügt werden, die anfänglich bestanden haben, quasi adäquat zur Garantie.

Zu Beginn wollten wir aber gleichzeitig die Verjährungsfrist noch auf zehn Jahre verlängern. Das hätte in Kombination mit den neuen Regeln zu einem klaren Überschiessen geführt. Daher hat Ihre Kommission nun entschieden, die Verjährungsfrist wieder auf fünf Jahre zu reduzieren. Das ist sachgerecht. Ja, vielleicht wäre es sogar sachgerecht, wenn man schlussendlich eine Frist von zwei Jahren annehmen würde. Warum zwei Jahre? Bereits heute hat man in allen SIA-Verträgen eine Zweijahresfrist, und die hat sich bewährt. Es wäre durchaus ein gangbarer Weg, die sogenannte SIA-Norm zu kodifizieren und hier ins Gesetz zu schreiben. Stand heute haben wir aber eine fünfjährige Frist, und wir wollen eine Mängelrüge während der gesamten Phase. Letzteres ist das Entscheidende, über die Frist können wir in der Differenzbereinigung noch sprechen.

Die Frage vorhin war: Ist immer der Käufer der Schwächere? Nein, der Käufer ist nicht immer der Schwächere, aber er ist in den meisten Fällen der Schwächere. Vor allem bringen Leute, die nicht institutionell Liegenschaften kaufen, also diejenigen, die das vielleicht einmal, zweimal im Leben machen, nicht unbedingt Erfahrung mit.

Was wir hier wollen, ist eine sachgerechte, eine einfachere Lösung und eine, die im Schweizer Recht in allen anderen Bereichen, aber auch im internationalen Recht so Bestand hat. In diesem Sinne danke ich Ihnen, wenn Sie diese Differenz aufrechterhalten und uns so im Differenzbereinigungsverfahren die Möglichkeit geben, allenfalls weitere Anpassungen zu machen.

Steinemann Barbara · Mit-F · Consiglio nazionale · Zurigo · Gruppo dell'Unione democratica di Centro

In dieser ersten Differenzbereinigungsrunde wird sich die SVP-Fraktion der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates anschliessen.

Kernstück dieser abstrakten, sehr juristischen Materie, die aber für Betroffene sehr weitreichende Folgen zeitigt, ist die separate gesetzliche Rügefrist. Wird heute ein Mangel am Bau nicht innert sieben Tagen gerügt, gilt er unwiderruflich als genehmigt. Verpasst der Verkäufer, der Käufer oder der Bauherr diese Frist, so sind seine Gewährleistungsrechte verwirkt. Diese separate Mängelrügefrist innerhalb der Verjährungsfrist ist systemfremd, und wir möchten sie möglichst ganz weghaben.

Ein wesentlicher Punkt dieser Revision ist die gesamte Verjährungsfrist beim Grundstückkauf und bei der Erstellung eines unbeweglichen Werkes. Der strittige Punkt ist, ob sie auf fünf oder auf zehn Jahre festgesetzt werden soll. Die SVP-Fraktion hat sich für fünf Jahre ausgesprochen. Die Mängelrüge soll, wie gesagt, während dieser ganzen Frist zugelassen werden. Gleichzeitig ist eine Schadensminderungspflicht einzuführen.

Die Rügefrist von 60 Tagen gemäss Beschluss des Ständerates lehnen wir also ab. Während der ganzen Verjährungsfrist sollen ursprüngliche Mängel jederzeit geltend gemacht werden können.

Was Artikel 219a Absatz 3 und Artikel 371 Absatz 2 des Obligationenrechts betrifft, so müssen die neuen Regeln unserer Ansicht nach zwingend sein. Die Vereinbarung von kürzeren Fristen zulasten der unerfahrenen Bauherren und Immobilienkäufer soll also nicht mehr möglich sein.

Auch möchten wir keinerlei Unterscheidung zwischen gewerblichen und privaten Verkäufern; wir möchten alle Akteure gleich behandeln. Die Familie, die einmal im Leben mit ihrem ganzen Ersparten ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, ist mit den gewerblichen Akteuren gleichzustellen; dies zu Artikel 368 Absatz 2bis.

Bei Artikel 839 Absatz 3 stellt sich eine ganz ähnliche Frage, nämlich ob wir eine Fünf- oder eine Zehnjahresfrist einführen wollen. Hier geht es um das Bauhandwerkerpfandrecht. Die Bauherrschaft kann das gesetzliche Bauhandwerkerpfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Heute müssen Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit gedeckt sein. Der Ständerat will hier eine Deckungsfrist von zehn Jahren; der Nationalrat will die Frist bei fünf Jahren ansetzen. Wir von der SVP-Fraktion werden uns dem Beschluss des Nationalrates anschliessen und in Analogie zur Verjährung eine Frist von fünf Jahren vorsehen.

Jaccoud Jessica · Mit-F · Consiglio nazionale · Vaud · Gruppo socialista

Me voici de retour pour vous présenter la position du groupe socialiste sur cet objet.

En matière de droits des constructions, aujourd'hui, il existe plus ou moins deux mondes distincts. Il y a, d'une part, le monde des promoteurs ou des entreprises immobilières, un monde dans lequel on est au fait du droit et on est également au fait de ses subtilités, monde dans lequel on applique finalement assez peu les règles du droit des obligations, monde dans lequel on a choisi souvent de faire primer les règles de la SIA, plus avantageuses et plus protectrices. Il y a, d'autre part, un autre monde: celui des plus petits maîtres d'ouvrage, soit les petits propriétaires, les familles, les ménages qui achètent, construisent, rénovent ou agrandissent leurs biens immobiliers. Ces petits maîtres d'ouvrage sont des laïcs, ils ne connaissent pas toutes les subtilités du droit de la construction, n'ont pas une ribambelle d'avocats sous la main, ne bénéficient pas d'un service juridique de pointe. Pour la majorité d'entre eux, ils n'ont par ailleurs même pas d'assurance protection juridique couvrant leur bâtiment. Ces petits maîtres d'ouvrage sont à la merci d'un code des obligations aujourd'hui dépassé et ne prenant pas du tout en considération le fait qu'ils sont souvent devenus la partie faible au contrat.

C'est dans ce contexte que le Conseil fédéral nous a proposé cette réforme. Le groupe socialiste a déjà pu dire ici qu'il y souscrivait dans son ensemble et qu'il s'agissait de rétablir l'équilibre et l'équité dans les rapports contractuels entre ces maîtres d'ouvrage et leurs cocontractants. Mû par ce souci d'équilibre, le Conseil national a modifié l'année passée le projet du Conseil fédéral dans le sens d'un renforcement des droits des maîtres d'ouvrage, notamment sur les questions d'avis des défauts, de la prescription et de la clause d'exclusion. Le groupe socialiste vous invite donc à maintenir la version du Conseil national et à permettre au maître d'ouvrage, du moment où il y a eu un dommage ou une malfaçon, qui est donc victime, de faire valoir son droit, indépendamment du temps qu'il met à le signaler - toujours, bien évidemment, dans le délai de prescription. S'agissant de ce délai de prescription, le groupe socialiste vous invite à maintenir votre position initiale et de prévoir un délai de prescription de 10 ans. Seule une mesure de ce type permettrait selon nous de protéger correctement les maîtres d'ouvrage. Je vous rappelle par ailleurs que nous parlons ici de constructions qui sont destinées à durer 40 ou 50 ans - je pense notamment à la réfection d'un toit. Il est donc normal pour nous que la prescription dans ce genre de dossier puisse être prolongée à 10 ans.

L'autre grand chapitre de cette révision est la validité des clauses d'exclusion de responsabilité du vendeur. Aujourd'hui, dans la pratique et de manière quasiment systématique, elles sont incluses dans les actes notariés. Cela signifie qu'une construction immobilière, même neuve, qui présenterait des défauts, est toujours de la responsabilité de l'acheteur. Dans ce sens, la commission, dans sa majorité cette fois, vous invite à interdire ces clauses indépendamment de la destination du bien.

Le groupe socialiste souscrit entièrement à cette réflexion et vous propose donc de suivre notre position.

Nantermod Philippe · Mit-M · Consiglio nazionale · Vallese · Gruppo liberale radicale

Dans le contrat d'entreprise et dans le contrat de vente immobilière, il est bien difficile de distinguer la partie faible de la partie forte. Par exemple, le maître d'ouvrage le plus fréquent en Suisse, c'est le promoteur, et le gros promoteur. Le plus grand acheteur immobilier de Suisse, c'est la caisse de pension. Ce sont des gens qui ont justement des ribambelles d'avocats et les moyens de se défendre face à de petits entrepreneurs, qui sont d'ailleurs souvent les entrepreneurs les moins scrupuleux, ceux qui ont peut-être le plus tendance à jouer avec les règles, qui sont les plus présents dans les cas d'abus que l'on a rencontrés. Face à ces règles, je crois que nous ne devons pas faire un droit qui défend une partie contre l'autre, mais un droit qui est juste et qui corrige les erreurs du système actuel. Ces erreurs, on les connaît. L'erreur, c'est cet avis des défauts qui doit être fait immédiatement. Ce sont ces sept jours qui ne vont pas, parce que, quand vous découvrez que votre toit fuit le 23 décembre, vous avez autre chose en tête que de rédiger un avis des défauts correct, et pourtant, si vous ne le faites pas, vous n'avez plus de garantie. C'est cette correction que nous apportons avec la règle des 60 jours que le groupe PLR défend avec le Conseil des Etats, et qui suffit amplement. Imposer pour l'avis des défauts un délai de 5 ans, comme le propose la majorité, voire même de 10 ans - si nous retenions une garantie de 10 ans -, serait une atteinte extrêmement violente à la sécurité juridique. On ne peut pas attendre de tous les entrepreneurs qu'ils aient une épée de Damoclès pendant des années, après qu'un défaut a été découvert. On ne peut pas imposer cela à des relations entre les parties. D'ailleurs, dans le contrat de vente mobilière, un tel avis des défauts n'existerait pas. Si vous achetiez une voiture, vous seriez toujours tenu d'annoncer le défaut immédiatement. Par contre, si vous achetiez une pergola à un prix similaire, vous pourriez annoncer le défaut des années durant. Pour cette raison, une certaine bonne foi dans les relations contractuelles entre les parties impose un avis des défauts raisonnable, et 60 jours nous semblent un délai tout à fait correct. C'est le temps qu'il faut pour constater le défaut, appeler l'entrepreneur, discuter avec ce dernier. Si vous constatez vraiment que le défaut reste, vous pouvez soit écrire directement à l'entrepreneur, soit faire appel au service d'un professionnel.

S'agissant de la prescription générale, la minorité propose de passer à 10 ans. La prescription de 5 ans nous semble suffisante. En effet, au-delà d'un certain nombre d'années, des défauts peuvent encore apparaître. Il devient très difficile d'estimer si un défaut est originel ou subséquent. Là aussi, une question de bonne foi plaide pour le maintien de la prescription actuelle, qui nous semble tout à fait suffisante.

Enfin, à l'article 839, s'agissant des intérêts hypothécaires pour obtenir des sûretés dans l'hypothèque légale, nous suivons la majorité qui propose un intérêt de 10 ans. Il n'y a pas de contradiction par rapport au refus d'une prescription de 10 ans. Ce sont deux questions complètement différentes. J'explique en quelques mots la règle. La règle de l'hypothèque légale permet aujourd'hui à un entrepreneur qui n'est pas payé d'imposer une hypothèque légale sur le bien sur lequel il a fait du travail. Il y a une règle dans le code civil qui existe depuis des années, qui permet aux maîtres d'ouvrage de se libérer de l'hypothèque légale en fournissant des sûretés. Cette règle n'a quasiment jamais été mise en oeuvre, parce que le tribunal n'a jamais pu estimer ce qu'étaient des sûretés suffisantes. Notre conseil et le Conseil des Etats ont décidé de fixer ces sûretés suffisantes en prévoyant le capital et les intérêts. La question qui se pose, c'est quels sont les intérêts qui permettent d'être équivalents à la sûreté réelle? On doit alors se demander quelle va être la durée d'un procès. Est-ce que 5 ans suffisent en droit suisse? Force est de constater, malheureusement, qu'en droit suisse, 5 ans ne suffisent pas pour faire tout un procès dans de nombreuses affaires immobilières. C'est pourquoi la sûreté financière ne correspondra pas à la sûreté réelle avec des intérêts uniquement durant cinq ans. Aussi nous proposons de suivre la majorité et d'imposer des sûretés pendant dix ans pour que la sûreté financière corresponde à la garantie réelle de l'hypothèque légale. Nous suivrons ici aussi la majorité.

Ainsi le groupe PLR suivra la minorité I (Gianini) et, pour le reste, il suivra la majorité de la commission.

Bläsi Thomas · Mit-M · Consiglio nazionale · Ginevra · Gruppo dell'Unione democratica di Centro

Merci, Monsieur Nantermod, pour votre présentation. J'ai une petite question: quand le garant, c'est-à-dire la banque, impose la société de service comme maître d'ouvrage, alors que c'est sa propre société, le délai de 60 jours est-il suffisant pour pouvoir constater les défauts ou les problèmes de l'objet rendu par rapport à ce qui avait été promis? Je précise bien que c'est dans le cas où il y a un lien entre le garant et le maître d'ouvrage, c'est-à-dire une société générale qui appartient à une banque.

Nantermod Philippe · Mit-M · Consiglio nazionale · Vallese · Gruppo liberale radicale

Je vous remercie pour votre question. Je ne vois pas vraiment ce que cela change, dans la mesure où l'annonce du défaut doit être faite par le maître d'ouvrage, celui qui a commandé l'objet et qui l'a construit. Vous découvrez un défaut. Peu importe qui est le constructeur et qui est le maître d'ouvrage - par définition, ce n'est pas le même. Celui qui découvre le défaut a, selon la version de la majorité, 60 jours pour faire un avis formel des défauts en annonçant qu'il entend se prévaloir de la garantie. Aujourd'hui, l'avis doit intervenir dans les 7 jours. Avec la proposition de la minorité I (Gianini), ce délai serait de 60 jours. La majorité propose d'étendre le délai de prescription de l'avis des défauts à 5 ans.

Flach Beat · Mit-M · Consiglio nazionale · Argovia · Gruppo verde liberale

Es ist tatsächlich etwas komplex. Garantiefrist und Rügefrist werden immer wieder verwechselt. Ich möchte hier Klarheit schaffen. Stellen Sie sich vor, Sie bauen ein Ersatztreppenhaus an Ihr Gebäude an, damit Sie sanieren können. Dieses Ersatztreppenhaus wird nach zwei Jahren wieder demontiert, und nach drei Jahren stellen Sie fest: Bei der Montage, der Demontage oder was auch immer hat sich ein Mangel am Gebäude ergeben. Nach heutiger Rechtslage müssen Sie diesen Mangel innert sieben Tagen nach der Entdeckung rügen, weil ansonsten der Mangel quasi untergeht.

Das Parlament will nichts für den Schwächeren oder den Stärkeren oder so machen, sondern es will die absolut kurze Frist von sieben Tagen nach Obligationenrecht verlängern. So haben Sie nach der Entdeckung eines Mangels die Möglichkeit, nicht nur innert sieben Tagen den Mangel zu melden. Vielleicht brauchen Sie etwas länger, um herauszufinden, ob es tatsächlich ein Mangel ist, von wem der Mangel verursacht wurde und welche Folgen allenfalls daraus resultieren. Sie können dann diesen Mangel beim verantwortlichen Unternehmer rügen und eine Behebung rechtsgenüglich einfordern.

Die Garantie für dieses Nottreppenhaus, quasi die Bestandsart, ist werkvertraglich geregelt. Sie kann kürzer sein, sie kann aber auch länger sein, z. B. dann, wenn das Nottreppenhaus länger stehen oder halten und dann wieder demontiert werden soll. Längere Garantiefristen sind heute schon absolut üblich, beispielsweise sind sie bei Flachdächern und ähnlichen Dingen völlig unbesehen. Aber auch dort gilt nach heutigem Recht bei der Entdeckung eines Mangels die absolut kurze Frist von ungefähr sieben Tagen - im Obligationenrecht steht, dass die Anzeige sofort nach der Entdeckung zu erfolgen hat. Das ist nicht in Ordnung, und das wollen wir auch ändern.

Der Nationalrat hat die Verjährungsfrist auf zehn Jahre verlängert, der Ständerat ging wieder zurück auf fünf Jahre gemäss geltendem Recht. Bei der Mängelrügefrist hat der Ständerat gesagt: Es ist sinnvoll, Mängel innert 60 Tagen statt innert sieben Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen.

Noch besser wäre es eigentlich, wenn man verankern würde, was in der Praxis angewendet wird, nämlich die SIA-Norm 118. Dort ist es so geregelt, dass Sie während der ersten zwei Jahre der Abnahme jederzeit rügen können. Sie können also einen Mangel entdecken, anschauen, prüfen, woher er kommt, wer verantwortlich ist usw., und diesen Mangel dann innerhalb der zwei Jahre rügen. Wenn es keine Mangelfolgeschäden gibt, können Sie ihn sogar beobachten und kurz vor Ende der zwei Jahre die Unternehmer alle zusammen aufbieten und sagen: Hey, da ist ein Mangel, und den müssen Sie jetzt bitte beheben. Wenn es einen Mangelfolgeschaden gibt, einen weiterfressenden Schaden oder so, dann müssen Sie natürlich vorher handeln. Das ist eine Obliegenheit des Eigentümers. Das gilt aber in meinen Augen sowieso. Sie können nicht einen Schaden, den Sie beobachten, einem Unternehmer quasi aufbürden, wenn der davon nichts weiss. Das ist eine Frage der Rechtssicherheit, auch der Fairness usw.

Nach Ablauf der zwei Jahre gemäss SIA-Norm 118 erfolgt dann der Wechsel zum obligationenrechtlichen System, zum sofortigen Rügen. Das ist tatsächlich etwas Ungerechtes, sowohl gegenüber den Unternehmern als auch gegenüber den Bauherren und Bestellern. Ich beantrage, dass wir dem Ständerat mit Anpassungen folgen respektive der Minderheit II (Gianini) zustimmen. Der Ständerat soll sich noch einmal überlegen, ob es nicht klüger wäre, die Regel gemäss SIA-Norm 118 anzuwenden, so, wie sie in 95 Prozent der Fälle - und es geht nicht um die Kleinen versus die Grossen - in der Praxis heute schon angewendet wird. Die Unternehmer kennen sie, die Bauherren kennen sie. Wir sollten das tun, was wir eigentlich von Anfang an mit dieser Vorlage wollten: die Verjährungsfalle bei den Rügemöglichkeiten abschaffen, die Verjährungsfalle auf 60 Tage verlängern, auch nach Ablauf dieser zwei Jahre. Mit der Garantiefrist hat das eigentlich nichts zu tun.

Das wäre der Antrag. Die Praxis zeigt, dass er sehr gut funktionieren würde. Es würde auch Rechtssicherheit schaffen, nicht nur für die Bauten mit laufenden Verträgen, sondern auch für die künftigen. Aber es gibt Tausende von Werkverträgen, die im Moment am Laufen sind. Wir sollten das System nicht auf den Kopf stellen.

Ich komme noch ganz kurz zu Artikel 839 Absatz 3 ZGB. Dort geht es um die Eintragung und darum, wann der Eigentümer ein Bauhandwerkpfandrecht abwenden kann. Die Frage ist, ob der Eigentümer für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse hinreichende Sicherheit für eine Dauer von fünf Jahren oder für eine Dauer von zehn Jahren leisten soll. Ich bin überzeugt, dass fünf Jahre reichen, selbst bei langwierigen Baurechtsstreitigkeiten. Sonst ist die Hürde auch für den Bauherrn sehr hoch. Ich bitte Sie, dort der Mehrheit zu folgen.

Jans Beat · BR-M · Consiglio federale · Basilea-Città

Sie haben es gehört: Das ist eine wichtige Vorlage zum Schutze Privater, die Häuser bauen, sanieren oder kaufen wollen. Sie haben sie bereits im letzten Herbst, also noch in der alten Legislatur, behandelt. Der Ständerat hat die Vorlage in der Zwischenzeit ebenfalls beraten, in der Sommersession, und einige Differenzen geschaffen, die es eigentlich zu bereinigen gilt. Ihre Kommission schlägt jetzt aber im Wesentlichen vor, trotz dieser Differenzen dem Ständerat nicht entgegenzukommen. Zu den Punkten mit Minderheitsanträgen äussere ich mich im Folgenden.

Der erste Punkt betrifft die Frage der zwingenden Nachbesserung, das Nachbesserungsrecht beim Grundstückkauf, also Artikel 219a Absatz 2 des Obligationenrechts. Ihre Kommission beantragt Ihnen hier, bei Ihrem Beschluss zu bleiben. Das erachtet der Bundesrat als problematisch. Damit machen Sie nämlich auch private Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer unter Umständen nachbesserungspflichtig, ohne dass davon abgewichen werden könnte. Das scheint uns überschiessend und dürfte zu praktischen Problemen führen. Auch politisch erscheint mir das erstaunlich, weil sich viele von Ihnen eigentlich für weniger weitgehende Regelungen und eine geringere Belastung von Menschen, die ein Haus verkaufen wollen, oder von Handwerksleuten einsetzen. Hier scheint aber eher das Gegenteil einzutreffen.

Der zweite Punkt bei den Differenzen betrifft die Mängelrügefrist beim Werkvertrag über unbewegliche Werke und beim Grundstückkauf. Hier liegen die Positionen der beiden Räte hinsichtlich des Konzepts und der Frist noch weit auseinander, und es braucht irgendeinen Kompromiss. Ein solcher Kompromiss, Herr Flach hat es vorhin gesagt, könnte tatsächlich die SIA-Norm 118 sein; an der könnte man sich orientieren. Diese funktioniert unbestrittenermassen in ganz vielen Fällen bestens. Entsprechende Vorschläge wurden bereits diskutiert, und die Verwaltung ist sehr gerne bereit, an einer solchen Lösung mitzuarbeiten.

Heute stehen sich aber im Wesentlichen die Beschlüsse der beiden Räte gegenüber. Die Mehrheit Ihrer Kommission beantragt Ihnen, an Ihrem Beschluss festzuhalten und die Mängelrügefrist auf die Verjährungsfrist auszudehnen. Dabei handelt es sich um einen Paradigmenwechsel gegenüber der heutigen Rechtslage. Das ist nach Meinung des Bundesrates aus verschiedenen Gründen problematisch.

Erstens würde die Regelung nur für den Bau- und Grundstücksbereich gelten. Für alle anderen Werke und vor allem für alle anderen Kaufsachen, auch wenn sie, wie z. B. Industrieanlagen, Fahrzeuge und Schiffe, gross und teuer sind, würde hingegen die bisherige Regelung mit kurzen Rügefristen und mit der Verwirkungsfolge gelten.

Zweitens soll die Neuregelung nicht auf Verträge mit Privaten, die bauen oder kaufen wollen, beschränkt sein; es würden auch Professionelle im Immobilienbereich von dieser Privilegierung profitieren.

Drittens ist eine so weitgehende Neuregelung für Verkaufende und für Unternehmen sehr problematisch, insbesondere da sie auch für offene Mängel gelten würde. Unternehmende wüssten während mehrerer Jahre nicht, ob noch ein Mangel gerügt wird. Ob ein Mangel vorliegt, ist in der Praxis auch oft unklar. Dies alles führt zu erheblichen Rechtsunsicherheiten.

Die Minderheit I (Gianini) möchte dem Beschluss des Ständerates zustimmen, welcher - wie auch der Entwurf des Bundesrates - eine Mängelfrist von 60 Tagen vorsieht, die durch vertragliche Vereinbarungen nicht verkürzt werden kann. Diese Minderheit beantragt jedoch im Unterschied zum Ständerat, die sogenannte Schadensminderungspflicht des Bauherrn oder des Käufers nicht explizit im Gesetz zu verankern. Nach Ansicht des Bundesrates würde dies materiell kaum etwas ändern, weil die Schadensminderungspflicht ein allgemeiner Rechtsgrundsatz ist, der sich aus der Pflicht zur schonenden Rechtsausübung ergibt. Dieser Grundsatz gilt auch ohne explizite Erwähnung im Gesetz.

Die Minderheit II (Gianini) beantragt vom Konzept her dieselbe Lösung wie die Minderheit I, die Rügefristen sollen jedoch nur während der ersten zwei Jahre vertraglich nicht verkürzt werden können. Der Bundesrat hält die beantragte Formulierung nicht für ideal. Sie wäre gegebenenfalls noch anzupassen. Präziser wäre die Formulierung, dass die Frist für offene und versteckte Mängel, die in den ersten zwei Jahren auftreten, nicht zum Voraus verkürzt werden darf. Nach Auftreten eines Mangels müsste jedoch ein vertraglicher Verzicht auf dessen Geltendmachung, z. B. im Rahmen eines Vergleichs, stets zulässig bleiben.

Ich empfehle Ihnen aus diesen Gründen, dem Antrag der Minderheit I (Gianini) zu folgen, der dem Konzept von Bundesrat und Ständerat entspricht, und den Antrag der Kommissionsmehrheit abzulehnen. Es handelt sich um praktikable Lösungen, die hier beantragt werden, deren Konsequenzen überschaubar sind. Gleichfalls werden die Probleme gelöst, die sich aus den heute viel zu kurzen Rügefristen ergeben. Wenn Sie der Mehrheit folgen, wird hier wie erwähnt ein Kompromiss erforderlich sein. Der Handlungsbedarf ist in diesem Punkt ja unbestritten.

Bei der dritten Differenz, bei Artikel 219a Absatz 3 sowie Artikel 371 Absätze 1 und 2, geht es um die Verjährung, und es sind wiederum verschiedene Bestimmungen betroffen. Hier möchte die Mehrheit Ihrer Kommission nunmehr zwar wie Ständerat und Bundesrat an der heutigen Verjährungsfrist von fünf Jahren festhalten. Allerdings soll die Verjährungsfrist in Zukunft teilzwingender Natur sein, sie soll also nicht durch vertragliche Vereinbarungen verkürzt werden können. Eine Minderheit Mahaim möchte hingegen am Beschluss Ihres Rates festhalten und eine teilzwingende zehnjährige Verjährungsfrist im Gesetz vorsehen.

Zwar ist eine längere Verjährungsfrist bei Mängeln an Bauten und Grundstücken denkbar, insbesondere weil die Verjährungsfrist hier von der allgemeinen zehnjährigen Verjährungsfrist abweicht. Der Bundesrat und, ihm folgend, der Ständerat haben aber bewusst darauf verzichtet, längere Verjährungsfristen vorzusehen. Das Verjährungsrecht wurde erst im Jahr 2020 insgesamt revidiert, nachdem die Verjährungsfristen im Gewährleistungsrecht bereits 2011 geändert worden waren. Beim geltenden Recht handelt es sich also um den damals gefundenen Kompromiss, der nach Ansicht des Bundesrates im Rahmen dieser Vorlage nicht bereits wieder aufgeschnürt werden sollte.

Zudem bitte ich Sie, zu bedenken, dass die Dauer der Verjährungsfrist mit der zweiten Differenz zusammenhängt. Wenn Sie dort der Mehrheit folgen, beschliessen Sie eine Ausdehnung der Mängelrügefrist auf die gesamte Dauer der Verjährung und gleichzeitig die Abschaffung der Verwirkungsfolge. Im Zusammenspiel ist dies, wie bereits erwähnt, vor allem bei offenen Mängeln sehr problematisch und geht zu weit. Wenn Sie hier an beiden Stellschrauben gleichzeitig drehen, so geht nach Ansicht des Bundesrates das Gleichgewicht der Vorlage verloren. Ich bitte Sie deshalb, hier der Mehrheit Ihrer Kommission zu folgen und damit bei der geltenden Verjährungsfrist zu bleiben.

Die vierte Differenz betrifft das Bauhandwerkpfandrecht, Artikel 839 Absatz 3, und die Frage, wie lange hier die Verzugszinsen im Fall einer Ersatzsicherheit für das Pfandrecht sicherzustellen sind. Die Mehrheit Ihrer Kommission möchte in diesem Punkt dem Ständerat folgen und schlägt für die Sicherstellung der Verzugszinsen eine Dauer von zehn Jahren vor. Dies entspricht auch dem Entwurf des Bundesrates. Die Minderheit Dandrès möchte hingegen an Ihrem Beschluss festhalten und eine Frist von fünf Jahren vorsehen.

Das ist letztlich eine Ermessensfrage. Im geltenden Recht gibt es gar keine Frist, sodass die Sicherstellung für ewig gilt. Nimmt man die Dauer eines Bauprozesses als Massstab, so sind nach fünf Jahren zwar viele Bauprozesse abgeschlossen, kompliziertere und etwas grössere Projekte, und das sind nicht wenige, dauern aber eben oft länger. Deswegen hatte der Bundesrat eine Frist von zehn Jahren vorgeschlagen, statt wie nach geltendem Recht gar keine Frist. Ich bitte Sie hier deshalb, dem Antrag der Kommissionsmehrheit zu folgen und damit zumindest diese Differenz auszuräumen.

Brenzikofer Florence · Mit-F · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo dei Verdi

Mit dieser Vorlage soll die Situation von Bauherren sowie von Käuferinnen und Käufern von Grundstücken mit neu erstellten Bauten punktuell verbessert werden. Die Frage des Umganges mit allfälligen Mängeln am Bau betrifft sowohl private als auch professionelle Bauherrinnen und Bauherren. Ihre Kommission war jedoch auf dem ganzen Gesetzeswege bestrebt, nicht nur die Rechte von Käuferinnen und Käufern von Grundstücken mit neu erstellten Bauten sowie die Rechte von Bauherren und Bauherrinnen zu stärken, sondern auch die berechtigten Interessen von Bauunternehmerinnen und Bauhandwerkern zu berücksichtigen. Offene Fragen mit Minderheiten gibt es in Bezug auf die Rügefristen, die Verjährungsfristen und das Bauhandwerkpfandrecht. Die Fraktions- und die Minderheitssprecherinnen haben ihre Positionen dazu ausgeführt.

Zu den einzelnen Artikeln: Wir sprechen von den Artikeln 201, 219a, 367 und 370. Im Bereich der Rügefristen schlägt Ihre Kommission im Gegensatz zum Ständerat eine jederzeitige Rügemöglichkeit während der gesamten Verjährungsfrist vor. Eine Frist von nur 60 Tagen ist gemäss der Kommissionsmehrheit zu kurz und führt häufig dazu, dass Käufer ihre Rechte verlieren, weil sie Mängel nicht rechtzeitig bemerken oder rügen können. Dies gilt besonders bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten bezogen werden. Eine jederzeitige Rügemöglichkeit wäre eine erhebliche Verbesserung, vor allem für Stockwerkeigentümergemeinschaften, da so sichergestellt würde, dass Ansprüche nicht aufgrund formaler Fristversäumnisse verloren gingen. Ein allfälliges Missbrauchsrisiko ist nicht vorhanden, denn eine Haus- oder Wohnungsbesitzerin hat einen klaren Anreiz, Mängel möglichst bald zu melden, da Mängel ihre Lebensqualität beeinträchtigen und den Wert der Immobilie mindern könnten.

Zu Artikel 371: In der Frage der Verjährungsfristen ist die Mehrheit Ihrer Kommission dem Ständerat gefolgt. Die Mehrheit schlägt eine dispositive Regelung vor, bei der eine Verjährungsfrist von fünf Jahren vorgesehen ist. Zehn Jahre sind gemäss Mehrheit der Kommission zu lange. Zu dieser Frage gibt es diverse Minderheiten, ihre Argumente haben Sie bereits gehört. Einerseits geht es um die Frage, ob es eine Rügefrist geben und ob diese teilzwingenden Charakter haben soll oder nicht, also nicht zuungunsten der Käuferinnen und Käufer abgeändert werden darf. Andererseits wird auch die Frage der Schadensminderungspflicht diskutiert. Der Nationalrat möchte die unentgeltliche Nachbesserung bei allen Fällen ermöglichen. Es sollen nicht unterschiedliche Regelungen gelten, je nachdem, ob der Käufer gewerblich ist oder eine Privatperson.

Zum Schluss stellt sich noch die Frage nach den Spezialbestimmungen des sogenannten Bauhandwerkpfandrechtes. Diese Differenz finden Sie in Artikel 839. Hier unterstützt die Mehrheit eine zehnjährige Frist zur Sicherung der Ansprüche mittels eines Grundpfandes. Dieses Grundpfandrecht belastet das Grundstück, auf dem das Bauwerk errichtet oder bearbeitet wurde, und stellt so sicher, dass die berechtigten Forderungen der Handwerkerinnen und Unternehmer geschützt sind. Zehn Jahre sind aus Sicht der Kommission nötig, da die Umsetzung grosser Bauprojekte oft länger dauert. Die Garantie soll den gesamten Streitwert und potenzielle Kosten abdecken, was auch einer Empfehlung des Bundesgerichtes entspricht. Eine Minderheit will an der Variante des Nationalrates mit einer Dauer von fünf Jahren festhalten.

Ihre Kommission ist davon überzeugt, Ihnen hiermit einen austarierten Weg aufzuzeigen. Mit dieser Vorlage werden sowohl die Rechte von Käuferinnen und Käufern als auch die Rechte des Gewerbes gestärkt.

Dandrès Christian · Mit-M · Consiglio nazionale · Ginevra · Gruppo socialista

J'interviens en dernier et l'essentiel a déjà été dit. Je ne vais donc pas m'étendre. Le contexte vous est connu, à savoir la rigueur du droit en vigueur en matière de garantie des défauts; le fait également que cette rigueur est réservée aux petits propriétaires - qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier - en raison du caractère dispositif de la norme actuelle.

La Commission des affaires juridiques (CAJ) a donc décidé de vous proposer de maintenir le concept qu'elle avait élaboré et qui avait été adopté par notre conseil l'automne dernier, avec une exception: le délai de prescription pour l'action en garantie, qui repasserait de 10 à 5 ans. Le but est de réduire l'importance du risque pour le vendeur ou pour l'entrepreneur, puisque la majorité de la commission veut par ailleurs permettre un avis des défauts en tout temps durant le délai de prescription et, afin d'équilibrer ce système, l'assortir de l'obligation de diminuer le dommage supplémentaire qui résulterait du manque de diligence de l'acheteur ou du maître d'ouvrage.

Concernant la portée de cette règle, la majorité de la commission estime qu'elle peut rester de caractère dispositif. Je reviendrai plus tard sur la motivation de ce choix. Il faut noter que le Conseil d'Etat est par contre d'avis qu'il faut lui conférer une portée semi-impérative. A cet égard, nous pensons que le Conseil des Etats s'écarte de la logique de la norme SIA 118, dont la majorité de notre commission a voulu garder l'esprit, qui est connu des professionnels et qui permettrait d'améliorer la situation.

En plus de favoriser la partie faible ou majoritairement faible au contrat, cette solution aurait l'avantage de faciliter son application par les tribunaux, parce qu'il n'est pas si simple de déterminer le "dies a quo"; déterminer quand le défaut caché est venu à la connaissance de l'acquéreur ou du maître d'ouvrage est un travail qui prend beaucoup de temps et d'énergie aux tribunaux. Il serait préférable de simplifier cela avec la règle qui s'inspire - j'insiste - de la pratique.

Concernant le délai de prescription, notre conseil a choisi, lors de la dernière législature, de le porter à 10 ans pour l'aligner sur les autres délais de prescription existants dans le droit des obligations. Il a aussi décidé que ce délai ne devait pas pouvoir être modifié au détriment de l'acheteur ou du maître d'ouvrage. La minorité Mahaim, soutenue par les groupes socialiste et des Verts, reprend cette proposition à son compte aux articles 219a alinéa 3 et 371 alinéas 1 et 2, parce que la majorité de la CAJ a décidé de faire un pas dans la direction du Conseil des Etats en optant pour un délai plus court, de 5 ans.

Concernant brièvement l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs: cela a été expliqué longuement, ceux-ci ont droit à l'inscription d'une hypothèque pour assurer le paiement des travaux réalisés. Pour échapper à ce gage, qui a un impact important pour le propriétaire, ce dernier peut fournir des sûretés. Selon le droit en vigueur, ces sûretés doivent être "suffisantes". Le Conseil fédéral proposait de préciser qu'une sûreté suffisante inclut un intérêt moratoire pour une période de 10 ans.

La majorité de la commission, à l'instar du Conseil des Etats, souhaite adhérer à cette règle des 10 ans pour tenir compte de la lenteur des procédures judiciaires. Ma minorité, qui a été défendue ici par Mme Jaccoud, estime que cela placerait la barre si haut que cela empêcherait en pratique le propriétaire d'échapper à l'inscription du gage en fournissant des garanties financières.

Le mot de la fin, c'est que la majorité de la commission considère que le droit dispositif doit être intuitif et apporter une solution simple et prévisible. Autrement dit, la solution doit relever du bon sens et de la pratique du commun des mortels, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. La première chose que fait un petit propriétaire lorsqu'il voit apparaître un défaut comme une cloque sur un mur, ce n'est pas de téléphoner immédiatement à un avocat pour obtenir un rendez-vous, rendez-vous qu'il n'aura bien entendu pas dans les 5 à 7 jours.

La majorité de la commission a également fondé son choix - je l'ai déjà dit - sur le besoin de protection accrue des petits acquéreurs et des maîtres d'ouvrage qui ne bénéficient pas en pratique de la protection de la norme SIA. Comme cela a été dit, il s'agit de primoaccédants qui font souvent le plus gros investissement financier de leur vie et qui ont la plupart du temps en face d'eux des agences immobilières. Les conséquences de la déchéance de la garantie sont par ailleurs très importantes, parce que, lorsqu'un toit n'est pas étanche et que cela n'est pas couvert par la garantie, il doit être réparé aux frais du propriétaire. La plupart du temps, ce risque ne peut être assumé financièrement par les petits acheteurs et les petits maîtres d'ouvrage qui ont engagé toutes leurs ressources pour acheter ce bien.

Enfin, la majorité de la commission considère que l'on ne doit pas non plus dégager une entreprise de son devoir de réparer un défaut dont elle est responsable au motif que l'acheteur ou le maître d'ouvrage n'aurait pas réagi très vite, du fait aussi du caractère inadapté du droit actuel.

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Ziff. I Art. 201 Abs. 4

Antrag der Mehrheit

Festhalten

Antrag der Minderheit I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.

Antrag der Minderheit II

(Gianini, Flach)

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist während der ersten zwei Jahre der Gewährleistung unwirksam.

Ch. I art. 201 al. 4

Proposition de la majorité

Maintenir

Proposition de la minorité I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... suivant leur découverte. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle.

Proposition de la minorité II

(Gianini, Flach)

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... suivant leur découverte. Au cours des deux premières années de garantie, toute convention imposant des délais plus courts est nulle.

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Die Abstimmung gilt auch für Ziffer I Artikel 219a Absatz 1, Ziffer I Artikel 367 Absätze 1 und 1bis und Ziffer I Artikel 370 Absätze 3 und 4.

Votazione

Erste Abstimmung - Premier vote

Für den Antrag der Minderheit I ... 118 Stimmen

Für den Antrag der Minderheit II ... 74 Stimmen

(0 Enthaltungen)

Votazione

Zweite Abstimmung - Deuxième vote

Für den Antrag der Minderheit I ... 102 Stimmen

Für den Antrag der Mehrheit ... 91 Stimmen

(0 Enthaltungen)

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Ziff. I Art. 219a

Antrag der Mehrheit

Abs. 1, 2

Festhalten

Abs. 3

... verjähren mit Ablauf von fünf Jahren nach dem Erwerb des Eigentums. Die Verjährungsfrist ...

Antrag der Minderheit I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Abs. 1

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam.

Antrag der Minderheit II

(Gianini, Flach)

Abs. 1

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist während der ersten zwei Jahre der Gewährleistung unwirksam.

Antrag der Minderheit

(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandrès, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min Li)

Abs. 3

Festhalten

Ch. I art. 219a

Proposition de la majorité

Al. 1, 2

Maintenir

Al. 3

... se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Le délai de prescription ...

Proposition de la minorité I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Al. 1

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... de leur découverte pour les signaler. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle.

Proposition de la minorité II

(Gianini, Flach)

Al. 1

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... de leur découverte pour les signaler. Au cours des deux premières années de garantie, toute convention imposant des délais plus courts est nulle.

Proposition de la minorité

(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandrès, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min L)

Al. 3

Maintenir

Abs. 1 - Al. 1

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Über den Antrag der Minderheit I (Gianini) und den Antrag der Minderheit II (Gianini) wurde soeben bei Ziffer I Artikel 201 Absatz 4 abgestimmt.

Angenommen gemäss Antrag der Minderheit I

Adopté selon la proposition de la minorité I

Abs. 2 - Al. 2

Angenommen - Adopté

Abs. 3 - Al. 3

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Die Abstimmung gilt auch für Ziffer I Artikel 371 Absätze 1 und 2.

Votazione

Abstimmung - Vote

Für den Antrag der Mehrheit ... 132 Stimmen

Für den Antrag der Minderheit ... 58 Stimmen

(3 Enthaltungen)

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Ziff. I Art. 367 Abs. 1bis

Antrag der Mehrheit

Festhalten

Antrag der Minderheit I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam. Dasselbe ...

Antrag der Minderheit II

(Gianini, Flach)

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... unbeweglichen Werk 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist während der ersten zwei Jahre der Gewährleistung unwirksam. Dasselbe gilt ...

Ch. I art. 367 al. 1bis

Proposition de la majorité

Maintenir

Proposition de la minorité I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... de 60 jours pour les signaler à l'entrepreneur. Toute convention imposant un délai plus court est nulle. Les mêmes règles ...

Proposition de la minorité II

(Gianini, Flach)

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... de 60 jours pour les signaler à l'entrepreneur. Au cours des deux premières années, toute convention imposant un délai plus court est nulle. Les mêmes ...

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Über den Antrag der Minderheit I (Gianini) und den Antrag der Minderheit II (Gianini) wurde bei Ziffer I Artikel 201 Absatz 4 abgestimmt.

Angenommen gemäss Antrag der Minderheit I

Adopté selon la proposition de la minorité I

Ziff. I Art. 368

Antrag der Kommission

Abs. 2

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

Abs. 2bis

... ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft. (Rest streichen)

Ch. I art. 368

Proposition de la commission

Al. 2

Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Al. 2bis

... est nulle, si le défaut concerne une construction. (Biffer le reste)

Angenommen - Adopté

Ziff. I Art. 370 Abs. 4

Antrag der Mehrheit

Abs. 4

Festhalten

Antrag der Minderheit I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Abs. 4

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. Dasselbe ...

Antrag der Minderheit II

(Gianini, Flach)

Abs. 4

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates, aber:

... nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist während der ersten zwei Jahre der Gewährleistung unwirksam. Dasselbe gilt ...

Ch. I art. 370 al. 4

Proposition de la majorité

Al. 4

Maintenir

Proposition de la minorité I

(Gianini, Addor, Gobet Nadine, Kolly, Nantermod, von Falkenstein)

Al. 4

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... suivant leur découverte. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle. Les mêmes règles ...

Proposition de la minorité II

(Gianini, Flach)

Al. 4

Adhérer à la décision du Conseil des Etats, mais:

... suivant leur découverte. Au cours des deux premières années, toute convention imposant des délais plus court est nulle. Les mêmes ...

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Über den Antrag der Minderheit I (Gianini) und den Antrag der Minderheit II (Gianini) wurde bei Ziffer I Artikel 201 Absatz 4 abgestimmt.

Angenommen gemäss Antrag der Minderheit I

Adopté selon la proposition de la minorité I

Ziff. I Art. 371 Abs. 1, 2

Antrag der Mehrheit

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

Antrag der Minderheit

(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandrès, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min Li)

Festhalten

Ch. I art. 371 al. 1, 2

Proposition de la majorité

Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Proposition de la minorité

(Mahaim, Arslan, Brenzikofer, Dandrès, Docourt, Funiciello, Jaccoud, Marti Min Li)

Maintenir

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Über den Antrag der Minderheit Mahaim wurde bei Ziffer I Artikel 219a Absatz 3 abgestimmt.

Angenommen gemäss Antrag der Mehrheit

Adopté selon la proposition de la majorité

Ziff. II Art. 839 Abs. 3

Antrag der Mehrheit

Zustimmung zum Beschluss des Ständerates

Antrag der Minderheit

(Dandrès, Arslan, Docourt, Jaccoud, Mahaim, Marti Min Li)

Festhalten

Ch. II art. 839 al. 3

Proposition de la majorité

Adhérer à la décision du Conseil des Etats

Proposition de la minorité

(Dandrès, Arslan, Docourt, Jaccoud, Mahaim, Marti Min Li)

Maintenir

Votazione

Abstimmung - Vote

Für den Antrag der Mehrheit ... 134 Stimmen

Für den Antrag der Minderheit ... 58 Stimmen

(1 Enthaltung)

Nussbaumer Eric · P-M · Consiglio nazionale · Basilea-Campagna · Gruppo socialista

Präsident (Nussbaumer Eric, Präsident): Das Geschäft geht an den Ständerat zurück.