Mietzinserhöhung nach Handänderung

3.1 Die Klägerin macht geltend, berechtigt zu sein, eine
Mietzinsanpassung gestützt auf die absolute Methode vorzunehmen, was vom
Beklagten bestritten wird.

3.2 Wird eine Liegenschaft im Laufe des Mietverhältnisses verkauft,
ist es zulässig, dass sich die Vermieterschaft für eine Mietzinserhöhung
direkt auf einen absoluten Anpassungsgrund wie die Nettorendite berufen
kann und dass in der Folge die absolute Methode zur Überprüfung
anzuwenden ist. Bei Letzterer ist entscheidend, ob der Mietzins an sich
missbräuchlich ist; frühere Vereinbarungen oder einseitige Erklärungen
der Parteien sind ohne Belang (Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für
die Praxis, 4. Aufl. 1999, S.374 f. u. S. 388 f., mit Verweisungen auf
die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Geht es um eine entgeltliche
Handänderung, ist somit deren Berücksichtigung im Rahmen künftiger
Mietzinsfestsetzungen mit dem Grundsatz von Treu und Glauben und der
Bindung des Vermieters an erwecktes Vertrauen vereinbar, da die der
Ertragsrechnung zugrunde gelegten Investitionen zeitlich nach der
letzten Mietzinsfestlegung getätigt wurden und weder der neue noch der
frühere Vermieter sich mit dieser Berechnung zum eigenen Verhalten in
Widerspruch setzen, da jener auf anderen Investitionen kalkulierte und
dieser mit keiner früheren Anpassung Vertrauen setzte (Urteil des
Bundesgerichts vom 25. Januar 1994, publ. in : mp 2/94 S.96).

3.3 Die Liegenschaft wurde von der Klägerin am 10. Juli 2001
ersteigert und wechselte somit entgeltlich die Hand, Damals war der
Beklagte seit etwas über 1½ Jahren Mieter der 4½-Zimmer-Wohnung im 4.
Obergeschoss der Liegenschaft. Die letzte Mietzinsfestsetzung vor der
Handänderung erfolgte am 25. Juni 2001 auf den 1. Oktober 2001. Am 8.
Juni 2004 zeigte die Klägerin dem Beklagten auf den 1. Oktober 2004 eine
formungültige Mietzinserhöhung mit der Begründung „Teilweise Anpassung
an kostendeckende Nettorendite infolge Handänderung“ an, wobei die
Klägerin anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 12. Oktober 2004
deren Nichtigkeit anerkannte. Mit amtlichem Formular vom 13. Dezember
2004 erfolgte dann durch die Klägerin die streitige Mietzinserhöhung auf
den 1. April 2005 mit der Begründung „Teilweise Anpassung an
kostendeckende Nettorendite infolge Handänderung“.
Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist entscheidend, dass es sich bei
der Mietzinserhöhung vom 13. Dezember 2004 um die erste gültige
Mietzinserhöhung nach der Handänderung handelte. Nicht zu
berücksichtigen ist die formungültige Mietzinserhöhung auf den 1.
Oktober 2004. Gestützt auf diese konnte der Beklagte nämlich nicht
darauf vertrauen, dass die Klägerin einen genügenden Ertrag erziele. Im
Gegenteil hatte die Klägerin mit der Begründung dieser formungültigen
Mietzinserhöhungsanzeige gezeigt, dass sie beabsichtigte, den Mietzins
teilweise an eine kostendeckende Nettorendite anzupassen. Aus der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich sodann – entgegen dem
Beklagten – keine Obliegenheit der neuen Vermieterin ableiten, eine
Mietzinserhöhung gestützt auf einen absoluten Anpassungsgrund auf den
ersten oder allenfalls auf den zweiten Kündigungstermin nach einer
Handänderung anzuzeigen. Damit würde ein Vermieter letztlich gezwungen,
nach einer Handänderung möglichst bald eine Mietzinserhöhung
vorzunehmen, nur um der Anpassung nach der absoluten Methode nicht
verlustig zu gehen, was sich zu Ungunsten des Mieters auswirkte und
daher nicht sachgerecht wäre. Als Resultat ist somit festzuhalten, dass
die Klägerin grundsätzlich berechtigt war, mit amtlichem Formular vom
13. Dezember 2004 eine Mietzinserhöhung vorzunehmen, die mit der
teilweisen Anpassung an eine kostendeckende Nettorendite begründet
wurde. Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Mietzinserhöhung per 1. April
2005 zu einem übersetzten Ertrag führt.

4.2.1 Fremdkapitalkosten stellen alle den Vermieter im für die
Berechnung der Nettorendite massgebenden Zeitpunkt belastenden Kosten
aus liegenschaftsbezogener Fremdmittelaufnahme dar, aufgerechnet auf ein
Jahr (ZK-Higi, N 102 zu Art. 269 OR). Darunter fallen alle tatsächlich
zu erbringenden Schuldzinsen aus variablen oder festen Hypotheken sowie
aus anderen Darlehen (ZK-Higi, N 103 zu Art. 269 OR). Dem Prinzip der
Kostenmiete entsprechend kann nur auf das abgestellt werden, was der
Vermieter tatsächlich an Finanzierungskosten zu leisten hat. Nicht
abzustellen ist auf irgendwelche Leitzinssätze oder Referenzzinsen.
Unmassgebend sind im Weiteren eventuelle günstigere Bedingungen, die der
Vermieter bei der Fremdmittelaufnahme hätte erzielen können (ZK-Higi, N
107 zu Art. 269 OR). Ein Abstellen auf die tatsächlichen Kosten ist
einzig dann nicht angezeigt, wenn die Konditionen der
Fremdmittelaufnahme erheblich, d.h. massiv, von den marktüblichen
Gepflogenheiten abweichen. Bei erwiesenem Missbrauch, z.B. wenn die
Konditionen fingiert oder Folge einer „internen“ Darlehensgewährung
„verschwisterter“ Gesellschaften sind, hat der Richter die Kosten auf
das übliche Mass herabzusetzen oder gar nicht zu berücksichtigen
(ZK-Higi, N 108 zu Art. 269 OR mit Hinweisen; BGE 121 III 324). Wird von
privater Seite Fremdkapital zu wesentlich ungünstigeren Konditionen zur
Verfügung gestellt, als sie im gleichen Zeitpunkt mit einer Bank hätten
ausgehandelt werden können, ist eine entsprechende Korrektur
vorzunehmen, da der Mieter nicht verpflichtet werden kann, einen
besonderen Vorzugszins zugunsten eines Dritten zu finanzieren
(SVIT-Kommentar Mietrecht II, N 26 Art. 269 OR). Bei der
Nettorenditeberechnung handelt es sich immer um eine Momentaufnahme. Es
sind jene Faktoren zu berücksichtigen, die am Stichtag gelten, Es ist
jener Zeitpunkt massgebend, in dem sich eine Vertragspartei gegenüber
der anderen auf die Angemessenheit oder Unangemessenheit der Rendite
beruft (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 286).
Unbestritten und durch
die Produktvereinbarung, den Zins- und Kapitalausweis sowie die
Postenauszüge ausgewiesen ist, dass die Klägerin für die Fix-Hypothek
der Credit Suisse von Fr. 1 Mio. während der ganzen Laufzeit von fünf
Jahren einen unveränderlichen Zinssatz von 4.3% pro Jahr netto bzw.
einen Betrag von FR. 43'000.- pro Jahr zu bezahlen hat.
Unbestritten
ist weiter, dass die Klägerin mit ihrer Mutter für das Darlehen von Fr.
520'000.- einen Zinssatz von 8% pro Jahr vereinbarte. Dies geht auch aus
dem Darlehensvertrag vom 9. Juli 2001 hervor. Sodann reichte die
Klägerin Postenauszüge der Credit Suisse für das Jahr 2004 und Januar
2005 ins Recht, die belegen, dass sie ihrer Mutter monatlich Fr. 3'467.-
überwiesen hat. Dieser Betrag entspricht genau der monatlichen
Belastung für einen mit 8% pro Jahr zu verzinsenden Betrag von Fr.
520'000.- (520'000 x 0.08 / 12). Grundsätzlich ist somit für die
Nettorenditeberechnung auf die tatsächlichen Fremdkapitalkosten von Fr.
41'600.- (520'000 x 0.08) pro Jahr abzustellen. Dass diese im
massgebenden Zeitpunkt, nämlich der Mietzinserhöhung vom 13. Dezember
2004 angefallen waren, ist durch die von der Klägerin eingereichten
Bankbelege ausgewiesen.
Der Beklagte macht geltend, der Zins von 8%
sei auf das marktübliche Mass zu reduzieren. Dem könnte jedoch nur
gefolgt werden, wenn – wie bereits erwähnt – die Konditionen der
Fremdmittelaufnahme erheblich, d.h. massiv, von den marktüblichen
Gepflogenheiten abweichen würden. Die Klägerin nahm das Darlehen im Juli
2001 auf. Es ist gerichtsnotorisch und auch anhand des damaligen
Leitzinssatzes für erste Althypotheken der Zürcher Kantonalbank von
4.25% ersichtlich, dass damals für Fremdkapital höhere Zinsen zu leisten
waren als heute. Unbestritten ist sodann, dass es sich um ein
unbefristetes Darlehen handelt, für welches keine Amortisationszahlungen
zu leisten sind und das ohne Sicherheiten gewährt wurde. Weiter ist zu
berücksichtigen, dass das Grundstück der Klägerin für die erste Hypothek
der Credit Suisse im Umfang von Fr. 1 Mio. verpfändet ist und dieses in
einem Betreibungsverfahren höchstens für den restlichen Erlös für das
Darlehen beansprucht werden könnte. Bei dieser Sachlage kann nicht davon
gesprochen werden, ein Zinssatz von 8% weiche massiv vom Marktüblichen
ab. Dies auch deshalb, weil Banken in aller Regel keine Hypotheken im
Umfang von 100% des Kaufpreises zur Verfügung stellen, sodass die
Klägerin – wenn überhaupt – eine Zweithypothek von einer Bank nur zu
einem beträchtlich höheren Zinssatz als 4.25% erhalten hätte. Mit
anderen Worten: im Fr. 1 Mio. übersteigenden Betrag wäre der Klägerin
wohl von keiner Bank mehr Fremdkapital zur Verfügung gestellt worden. Im
Übrigen ist auch kein erwiesener Missbrauch mit fingierten Konditionen
oder eine „interne“ Darlehensgewährung wirtschaftlich verbundener
Unternehmen ersichtlich (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 4C.404/
1998 vom 2. Juli 1999, publ. in: mp 3/99 S.144 ff.), handelt es sich
doch bei der Klägerin und ihrer Mutter um zwei verschiedene
Rechtssubjekte.
Damit bleibt es dabei, dass in der
Nettorenditeberechnung neben den Fremdkapitalkosten von Fr. 43'000.-
auch diejenigen von Fr. 41'600.- für das Darlehen zu berücksichtigen
sind, insgesamt also Fr. 84'600.- jährlich.