Necessità di intervenire contro il rischio incombente di una bolla immobiliare

Testo depositato

In occasione della propria conferenza stampa trimestrale, il 12 dicembre 2013 la Banca nazionale svizzera (BNS) ha di nuovo lanciato un monito sui rischi che si delineano sul mercato immobiliare e nel settore ipotecario. L'autorità monetaria sostiene che l'elevato livello di tolleranza del rischio da parte delle banche è rimasto invariato e ravvisa in tale fattore la ragione principale dell'espansione del volume ipotecario: nei primi tre trimestri del 2013, tale volume è aumentato di altri 27 miliardi di franchi, ossia del 4,4 per cento in termini annui.

In questo contesto, il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Il Consiglio federale ritiene che il rischio di una bolla immobiliare in Svizzera si sia inasprito?

2. La valutazione della BNS impone un aumento del cuscinetto anticiclico delle banche?

3. Qual è il giudizio del Consiglio federale sulle prime esperienze raccolte dall'introduzione del cuscinetto, ossia dal 30 settembre 2013?

4. Secondo le stime del Consiglio federale, a quanto ammonta il fabbisogno di fondi propri supplementare delle banche per il cuscinetto anticiclico? Ritiene sufficiente tale importo?

5. Come si spiega il Consiglio federale che secondo i calcoli del Credit Suisse ("Monitor Svizzera" del dicembre 2013, citato anche nell'articolo intitolato "Neue Gefahrenzone am Immobilienmarkt" apparso sulla "NZZ" del 10 dicembre 2013) il margine sui tassi d'interesse lordi non abbia registrato alcun ampliamento dall'introduzione del cuscinetto?

6. Considerata la quota ancora elevata di ipoteche a tasso fisso, qual è a suo giudizio l'entità del rischio di una bolla immobiliare per le banche?

7. Come valuta il Consiglio federale l'accelerazione che si registra nella concessione di mutui ipotecari alle imprese in particolare? Intravvede un rischio e in caso affermativo come intende affrontarlo?

Parere del Consiglio federale

In Svizzera la salvaguardia della stabilità finanziaria è garantita in primo luogo dalla BNS e dalla FINMA. Già prima dell'attivazione del cuscinetto anticiclico erano state adottate misure per impedire un'eccessiva assunzione di rischi e rafforzare la capacità di resistenza delle banche che concedono mutui ipotecari nel settore degli immobili ad uso abitativo. Con le direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari dell'Associazione svizzera dei banchieri riconosciute quali standard minimi, il 1° luglio 2012 sono state poste in vigore gradualmente fino al 1° dicembre 2012 misure per contenere i rischi sul mercato immobiliare. Esse prevedono requisiti più severi in materia di fondi propri nei confronti del mutuatario (quota minima di fondi propri che non provengano dagli averi del secondo pilastro pari al 10 per cento del valore di anticipo) e ammortamento del debito ipotecario entro al massimo vent'anni ai due terzi del valore di anticipo dell'immobile. Dal canto suo, nel mese di febbraio 2013, il Consiglio federale ha deciso su richiesta della BNS l'attivazione e nel mese di gennaio 2014 l'aumento del cuscinetto anticiclico settoriale. Quest'ultimo obbliga le banche a detenere fondi propri più elevati per coprire gli attivi, per i quali un immobile svizzero ad uso abitativo funge da pegno immobiliare.

1. La dinamica dei mercati immobiliare e ipotecario è tuttora elevata. Da qualche tempo il tasso di crescita dei mutui ipotecari è maggiore di quello del reddito complessivo dell'economia. A lungo termine questa evoluzione comporta dei rischi, tanto più che l'indebitamento lordo delle economie domestiche in Svizzera nel confronto internazionale è già estremamente elevato. Anche la dinamica dei prezzi in diversi segmenti immobiliari è elevata. Nonostante nel 2013 la crescita dei prezzi del settore immobiliare abbia subito un lieve rallentamento, i prezzi sono già a un livello elevato e, in un'ottica aggregata, aumentano ancora più rapidamente del PIL e dei prezzi al consumo generale.

2. Il 22 gennaio 2014 il Consiglio federale ha approvato su richiesta della BNS l'aumento del cuscinetto anticiclico settoriale.

3. L'effetto di contenimento del cuscinetto anticiclico e di altre misure adottate è difficilmente stimabile. Dalla decisione di attivazione del Consiglio federale nel mese di febbraio del 2013 non si è constatato alcun rallentamento considerevole della dinamica delle ipoteche ad uso abitativo e l'aumento dei prezzi degli immobili si è attenuato solo in modo limitato. Tuttavia, anche a causa della prima attivazione del cuscinetto anticiclico, diverse banche hanno adottato misure per ampliare la capitalizzazione, cosa che ha rafforzato la loro resistenza in caso di un'inversione di tendenza.

4. Secondo la BNS, a seguito della prima attivazione del cuscinetto anticiclico come pure dall'attuazione di altri nuovi requisiti in materia di fondi propri per le banche di credito orientate al mercato interno, devono essere costituiti fondi propri fino a 3 miliardi di franchi. Nel frattempo, una parte importante di questi aumenti anticipati di capitale è già stata effettuata oppure annunciata. L'aumento del cuscinetto anticiclico previsto per metà 2014 dovrebbe comportare un'ulteriore immobilizzazione di capitale di circa 2 miliardi di franchi. Poiché vi sono già eccedenze di capitali, gli aumenti di capitale effettivamente necessari saranno tuttavia inferiori.

5. Gli interessi ipotecari sono leggermente aumentati e gli interessi sui depositi restano essenzialmente invariati. Si può pertanto presumere che negli ultimi mesi i margini di interessi lordi (saldo degli interessi) sui nuovi crediti si siano stabilizzati oppure che siano leggermente aumentati. I motivi sono molteplici e uno di questi potrebbe essere l'attivazione del cuscinetto anticiclico. Dato che una parte considerevole delle ipoteche è stata concessa dalle banche prima del 2007 e il corrispondente margine è elevato, nel breve termine non bisogna contare su una stabilizzazione o addirittura un'estensione dei margini sulla massa creditizia complessiva. I crediti giunti a scadenza devono essere sostituiti da nuovi crediti con margini inferiori. Inoltre, a causa dell'elevata concorrenza nel settore bancario un'estensione dei margini risulta difficile.

6. Ai fini della stabilità finanziaria, la BNS e la FINMA seguono attentamente gli sviluppi del settore finanziario. Un relativo rendiconto si trova ad esempio nel rapporto della BNS sulla stabilità finanziaria. Per le banche, una quota importante di ipoteche a tasso fisso comporta sia aspetti positivi sia aspetti negativi. Da un lato, anche in caso di aumenti più considerevoli dei tassi d'interesse si possono prevedere a corto termine meno perdite sui crediti. Ciò è dovuto al fatto che le banche sono meno toccate da queste variazioni, visto che i tassi d'interesse a corto e a medio termine sono fissi. Dall'altro lato, con una quota più elevata di ipoteche a tasso fisso le banche sono esposte a un maggior rischio, in particolare se non dispongono di una copertura sufficiente ad affrontare un nuovo aumento dei tassi d'interesse. Inoltre le ipoteche a tasso fisso con interessi bassi, che sembrano sostenibili a medio termine, potrebbero aumentare ulteriormente la domanda di ipoteche. In caso di crisi immobiliare, che colpirebbe anche i redditi delle economie domestiche, la restituzione delle ipoteche e quindi anche il superamento della crisi sarebbero ulteriormente compromessi.

7. L'accelerazione della concessione di ipoteche alle imprese potrebbe in parte essere la conseguenza dell'attuale elevato numero di appartamenti in costruzione. Tuttavia, generalmente gli interessi più bassi incentivano una maggiore domanda di ipoteche e una maggiore concessione di crediti ipotecari. In un contesto di tassi d'interesse bassi come quello attuale, gli immobili rappresentano per le imprese una possibilità d'investimento attrattiva. Per le imprese che dispongono già di valori immobiliari le ipoteche sono una possibilità interessante di finanziamento tramite capitale di terzi. In entrambi i casi la valutazione degli immobili riveste un ruolo decisivo quando si tratta di determinare l'ammontare di un possibile credito. In questo ambito il margine di valutazione è considerevole. Il rendimento lordo iniziale su immobili a scopo di reddito - indicatore per l'attrattiva dei mercati - è nel frattempo sceso ai livelli di fine anni Ottanta ed è un segno di una sopravvalutazione dei prezzi in questo settore. Nella misura in cui si tratta anche di immobili ad uso abitativo, questi crediti ipotecari vengono coperti anche dal cuscinetto anticiclico. La BNS e la FINMA continuano ad osservare con attenzione lo sviluppo dei mercati immobiliare e dei crediti svizzeri.

Risposta del Consiglio federale.