16.458
Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili
Situazione iniziale
Comunicato stampa della commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale del 24.06.2022
La Commissione ha adottato all'attenzione della propria Camera tre diversi progetti volti ad attuare le iniziative parlamentari Egloff 15.455 ("Impedire le sublocazioni abusive") (con 13 voti contro 9), Vogler 16.458 ("Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili"), Feller 16.459 ("Diritto della locazione. Autorizzare la firma riprodotta meccanicamente") (con 14 voti contro 0 e 8 astensioni) e 18.475 Merlini (Markwalder) ("Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari") (con 14 voti contro 9). Le modifiche consentiranno di evitare abusi nella sublocazione, semplificare le comunicazioni relative a modifiche unilaterali del contratto e facilitare la disdetta per bisogno proprio del locatore. Sono state presentate diverse proposte di minoranza.
Comunicato stampa del Consiglio federale del 19.10.2022
Il Consiglio federale approva le semplificazioni formali nel diritto della locazione
Su invito della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale, il Consiglio federale si è espresso su tre oggetti concernenti il diritto della locazione che chiedono alcune semplificazioni formali, regole più severe per quanto riguarda le sublocazioni e una procedura più rapida in caso di disdetta per bisogno proprio del locatore. Il Consiglio federale approva le semplificazioni formali decise il 19 ottobre, ma propone di non entrare in materia per quanto riguarda la sublocazione e la disdetta per bisogno proprio del locatore.
La Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale (CAG-N) ha invitato il Consiglio federale a esprimersi su tre oggetti concernenti il diritto della locazione che porteranno all'attuazione di quattro iniziative parlamentari:
- due iniziative parlamentari chiedono una semplificazione formale del diritto della locazione, l'iniziativa 16.458 Vogler "Aumenti delle pigioni scalari. Evitare i moduli inutili" e l'iniziativa 16.459 Feller "Diritto della locazione. Autorizzare la firma riprodotta meccanicamente";
- l'iniziativa parlamentare 15.455 Egloff "Impedire le sublocazioni abusive" intende rendere più restrittiva la regolamentazione per le sublocazioni;
- l'iniziativa parlamentare 18.475 (Merlini) Markwalder "Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari" persegue lo scopo di rendere meno severe le premesse per far valere e applicare il bisogno personale.
Il Consiglio federale propone di entrare in materia sul progetto delle semplificazioni formali e di adottarlo. Gli adeguamenti della CAG-N erano già stati proposti dal Consiglio federale in occasione di precedenti progetti per adeguare il diritto della locazione. Si tratta di modifiche che permettono di semplificare il rapporto di locazione senza rimettere in discussione la protezione del locatario sancita dalla Costituzione.
Respinto lo snellimento della procedura in caso di bisogno proprio del locatore
Per quanto riguarda gli altri due progetti, il Consiglio federale propone di non entrare in materia. Nel caso della sublocazione il Consiglio federale ritiene ingiustificato e sproporzionato intervenire ulteriormente. Soddisfare condizioni aggiuntive porterebbe all'aumento dell'onere amministrativo sia per i conduttori che per i locatori. Inoltre, diventerebbe più complicato, se non addirittura impossibile, l'utilizzo di piattaforme come Airbnb o di forme alternative come il contratto di locazione generale riguardante tutti gli alloggi di un immobile oppure di una forma di sublocazione per mettere a disposizione interamente o in parte un alloggio per una pigione ridotta in cambio di un sostegno.
Il diritto in vigore offre già la possibilità di lottare contro gli abusi: per la sublocazione è infatti richiesto il consenso del locatore, che può essere rifiutato a determinate condizioni precisate dalla legge.
Nel caso del terzo progetto - far valere e attuare più rapidamente il bisogno proprio da parte del locatore - il Consiglio federale ritiene che si commetta un'ingerenza nel bilanciamento fra gli interessi delle due parti e propone di respingere il progetto. La normativa in vigore riguardante la disdetta per bisogno proprio del locatore prevede già la disdetta in caso di bisogno urgente personale. Neppure le statistiche sulle procedure di conciliazione fanno emergere una particolare necessità d'intervento in tal senso: nella maggior parte dei casi le parti trovano un'intesa evitando di arrivare in tribunale.
Testo depositato
Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:
Occorre modificare l'articolo 269d CO con l'aggiunta del seguente nuovo capoverso:
Art. 269d
...
Cpv. 4
Per comunicare gli aumenti di pigione previsti in un accordo sulle pigioni scalari ai sensi dell'articolo 269c è sufficiente la forma scritta.
Motivazione
Conformemente al diritto vigente, il locatore deve utilizzare un modulo ufficiale approvato dal Cantone per comunicare ogni aumento previsto da un contratto di locazione in cui è fissato un aumento scalare della pigione. Il modulo rende attento il conduttore al fatto che la pigione può essere contestata. Nel caso delle pigioni scalari, il ricorso al modulo ufficiale è tuttavia assurdo e fuorviante dato che l'articolo 270d CO precisa che il conduttore non può contestare la pigione scalare, fatta salva la contestazione della pigione iniziale.
Il mancato utilizzo del modulo ufficiale ha però la sgradevole conseguenza di rendere nullo l'aumento di pigione basato su una scala pattuita. Un conduttore che ha pagato senza obiezioni gli aumenti scalari di pigione previsti per contratto può, secondo le norme sull'indebito arricchimento, esigere il rimborso a posteriori di ciò che ha versato in eccesso, essendo diventata nulla la comunicazione dell'aumento. E questo malgrado le parti abbiano già definito nel contratto di locazione le diverse tappe degli aumenti scalari.
Sopprimere l'obbligo di utilizzare il modulo nel caso di aumenti di pigione in base a una scala pattuita è un provvedimento ragionevole. Così facendo, viene eliminato un notevole onere amministrativo, senza che ciò pregiudichi la posizione giuridica dei conduttori (cfr. messaggio del 27 maggio 2015 concernente la modifica del Codice delle obbligazioni, Protezione dalle pigioni abusive).
Deliberazioni
Notizia ATS
Dibattito al Consiglio nazionale, 09.03.2023
Il Consiglio nazionale ha approvato, con 108 voti a 66 e 2 astensioni, due modifiche di legge che hanno come obiettivo semplificazioni formali nel diritto della locazione. Per comunicare gli aumenti di affitto previsti in un accordo sulle pigioni scalari sarà sufficiente la forma scritta. Sarà inoltre ammessa la riproduzione meccanica della firma sul modulo ufficiale.
Notizia ATS
Dibattito al Consiglio degli Stati, 18.09.2023
Diritto di locazione, gesto in favore dei proprietari
Dopo il Nazionale in marzo, oggi anche il Consiglio degli Stati ha compiuto un gesto in favore dei proprietari immobiliari. Ha in particolare approvato un progetto che introduce restrizioni nelle sublocazioni e in seguito ha deciso di agevolare la rescissione del contratto per bisogno proprio del proprietario.
Nel dettaglio, la prima proposta consente ai proprietari di rifiutare il subaffitto se dovesse durare più di due anni e anche di opporsi qualora dovesse causare loro un "pregiudizio essenziale". Il locatore dovrebbe inoltre dare il proprio consenso per iscritto a ogni sublocazione.
La riforma, è stato spiegato in aula, si giustifica con la crescente diffusione dei portali come Airbnb. Soprattutto nelle città, gli alloggi a basso costo di vecchi edifici sono spesso subaffittati a prezzi notevolmente superiori a quelli pagati dall'inquilino principale.
Poco dopo il plenum ha sostenuto un'altra proposta di legge relativa al diritto di locazione, scaturita da un'iniziativa parlamentare dell'ex consigliere nazionale ticinese Giovanni Merlini (PLR). Il progetto mira a semplificare la cessazione del contratto per bisogno proprio del proprietario o dei suoi familiari.
Attualmente, dopo aver fatto valere una "necessità urgente", è possibile che un locatore debba attendere anche 3-4 anni prima di poter utilizzare il suo immobile, ha sostenuto Philippe Bauer (PLR/NE) a nome della commissione.
Tale clausola è spesso usata come pretesto per poter liberare l'appartamento e riaffittarlo a una pigione più elevata, ha replicato, invano, Lisa Mazzone (Verdi/GE). Contrario anche il consigliere federale Guy Parmelin, secondo cui la legislazione è sufficiente.
L'ultima parola spetterà verosimilmente al popolo: l'Associazione svizzera inquilini (ASI), per bocca del suo presidente, il "senatore" Carlo Sommaruga (PS/GE), ha già annunciato il referendum. Il ginevrino, parlando anche di "tattica del salame", ha anche criticato il fatto che le modifiche siano state fatte in più atti legislativi e non in uno solo.
In precedenza gli Stati hanno approvato due modifiche di legge, già adottate dal Nazionale, che hanno come obiettivo semplificazioni formali nel diritto della locazione. Per comunicare gli aumenti di affitto previsti in un accordo sulle pigioni scalari sarà sufficiente la forma scritta. Sarà inoltre ammessa la riproduzione meccanica della firma sul modulo ufficiale.