Aggiornare le modalità di calcolo del reddito ammissibile nel diritto della locazione

Testo depositato

Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:

L'articolo 269 del Codice delle obbligazioni (CO) è completato come segue:

Art. 269

Cpv. 1

Testo vigente invariato

Cpv. 2

Il reddito del capitale proprio indicizzato in base all'evoluzione dell'indice dei prezzi al consumo è sproporzionato se supera il tasso ipotecario di riferimento maggiorato del 2 per cento.

Cpv. 3

Il reddito locativo netto ammissibile può comportare, oltre al reddito del capitale proprio di cui sopra:

• le spese di manutenzione e di esercizio del locatore connesse con l'immobile, basate sulla media degli ultimi tre-cinque anni

• i costi di finanziamento effettivi (interessi debitori) del locatore.

Cpv. 4

Se l'acquisto o la costruzione dell'immobile risale a più di 20 anni o se i costi d'investimento non possono più essere determinati per altri motivi - per esempio se l'immobile è stato acquisito a titolo di donazione o successione - soltanto il criterio definito nell'articolo 269a lettera a, e non il reddito, consente di determinare se una pigione è abusiva o no.

Motivazione

Secondo l'articolo 269 CO sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato della cosa locata. Il legislatore non ha tuttavia precisato quali criteri consentono di determinare quando un reddito è sproporzionato, preferendo rimettersi alla giurisprudenza del Tribunale federale.

Secondo il Tribunale federale, il reddito ammissibile equivale al reddito del capitale proprio investito dal locatore al momento dell'acquisto dell'immobile, accresciuto degli investimenti successivi che hanno creato una plusvalenza. Il capitale proprio investito può essere adeguato al rincaro a condizione che non superi il 40 per cento dell'investimento totale. Un siffatto limite è arbitrario. Purtroppo il Tribunale federale si è sempre opposto a qualsiasi adeguamento dell'importo d'acquisto iniziale al valore immobiliare corrente.

Nel 1986, quando vigeva il precedente diritto della locazione, il Tribunale federale aveva inoltre deciso che il reddito del capitale proprio investito inizialmente non avrebbe dovuto superare di oltre lo 0,5 per cento il tasso medio delle ipoteche di primo grado concesse sugli edifici abitativi. Al momento dell'emanazione di tale sentenza, il tasso ipotecario determinante era del 5,5 per cento. Il reddito ammissibile era dunque del 6 per cento che, all'epoca, poteva essere considerato appropriato.

Il Tribunale federale ha ripreso in seguito tale giurisprudenza, che risale a trent'anni fa, per applicarla al tasso ipotecario di riferimento determinante per gli adeguamenti delle pigioni durante la locazione. Poiché il tasso ipotecario di riferimento è attualmente dell'1,5 per cento, il reddito ammissibile è del 2 per cento al massimo. Per le vecchie costruzioni, il calcolo del reddito in base al prezzo di acquisto dell'epoca dà luogo a risultati aberranti; se il prezzo d'acquisto non è più determinabile, il calcolo del reddito è addirittura impossibile da effettuare.

Sul piano istituzionale, le modalità di calcolo del reddito ammissibile devono essere fissate dal Parlamento. Dal profilo della separazione dei poteri, non è opportuno che il Tribunale federale stabilisca regole in un ambito così importante come quello del reddito del capitale proprio investito in un immobile. Il Parlamento deve riappropriarsi della sua prerogativa di emanare disposizioni inerenti al reddito sproporzionato, oggi per lo più dettate dalla giurisprudenza. La presente iniziativa gliene offre l'opportunità.