Andamento dei costi abitativi per proprietari e inquilini a partire dalla fase di tassi d’interesse storicamente bassi

Testo depositato

Dal 2008 la Svizzera si trova in una fase di tassi d’interesse storicamente bassi, con gravi conseguenze soprattutto per il settore immobiliare. Per i proprietari gli interessi ipotecari rappresentano di solito il maggiore fattore di costo; dal canto loro le pigioni, che devono essere basate sui costi e includere un reddito limitato per legge, sono legate per legge al tasso ipotecario di riferimento. I costi abitativi sarebbero quindi dovuti diminuire drasticamente per tutti. A tale proposito, invito il Consiglio federale a rispondere alle seguenti domande. 1. Di quanto sono diminuiti i costi abitativi per i proprietari tra il 2008 e il 2023? È corretto affermare che in questo periodo i costi abitativi per le persone con un’abitazione di proprietà si sono dimezzati? Chiedo al Consiglio federale di includere anche studi di diverse banche.
2. Qual è stato l’andamento delle pigioni tra il 2008 e il 2023? Come avrebbe dovuto essere se fossero state rispettate le disposizioni di legge sul calcolo per determinare le pigioni?

Parere del Consiglio federale

1. I costi abitativi per i proprietari sono costituiti dalle spese ipotecarie, dalle spese di manutenzione e, nella maggior parte dei casi, dagli ammortamenti richiesti dalla banca, a cui si aggiungono le spese di gestione e le imposte. Tra il 2008 e l’inizio del 2025 il tasso ipotecario di riferimento si è dimezzato, passando dal 3,5 % all’1,75 %. Tuttavia, dal momento che gli altri costi non sono diminuiti nella stessa misura, ciò non significa che si sono dimezzati anche i costi abitativi.Inoltre, nello stesso periodo sono aumentati notevolmente i prezzi degli immobili; anche il momento in cui si è diventati proprietari gioca quindi un ruolo importante. Un proprietario di lunga data gode di condizioni molto più favorevoli rispetto a chi ha acquistato il primo appartamento o la prima casa negli ultimi due anni.Per quanto riguarda il confronto dei costi tra proprietà e locazione, sono disponibili dati calcolati dalle banche. Secondo UBS, dal 2009 i tassi d’interesse negativi hanno reso più conveniente abitare in un immobile di proprietà che vivere in affitto in un immobile paragonabile (differenza anche superiore al 25 % in determinati periodi). Nel 2022 le circostanze sono cambiate: stare in un’abitazione di proprietà è diventato infatti fino al 20 % più costoso. I nuovi tagli ai tassi d’interesse degli ultimi mesi hanno fatto sì che la situazione si invertisse di nuovo; tuttavia, a causa del continuo e forte aumento dei prezzi delle case, se si abita in un immobile acquistato di recente questo vantaggio economico è solo lieve. Questi risultati sono in linea con quelli di Raiffeisen Svizzera.2. Tra il 2008 e il 2024 l’indice degli affitti dell’Ufficio federale di statistica (UST) è aumentato del 20,6 %. Secondo quanto emerso dalla rilevazione strutturale, nel 2010 il prezzo medio delle pigioni in Svizzera era di 1284 franchi; nel 2022 ammontava invece a 1412 franchi. Se si confrontano solo i trilocali, in quel periodo la pigione è passata da 1216 a 1367 franchi. Se si osserva invece solo l’andamento dei prezzi delle abitazioni che hanno mantenuto gli stessi inquilini e si tiene conto del deprezzamento per vetustà, tra il 2008 e il 2024 si ottiene un aumento marginale di circa il 3 %, dovuto probabilmente in gran parte proprio al deprezzamento per vetustà, ovvero alla diminuzione della qualità delle abitazioni in locazione. In generale, i traslochi hanno un’influenza notevole sull’andamento dell’indice degli affitti dell’UST: ai nuovi inquilini viene infatti chiesta una pigione più elevata. Questa differenza può essere talvolta notevole, tanto da essere probabilmente all’origine del calo dei trasferimenti negli ultimi anni.Determinare una pigione è un’operazione complessa e che dipende da molti fattori. Un aspetto importante sono gli accordi di diritto privato stipulati tra proprietari e inquilini, in merito ad esempio a una riserva, una pigione indicizzata o una pigione scalare. La Confederazione non ha accesso ai singoli contratti di locazione. Non è quindi possibile illustrare in modo più dettagliato l’andamento effettivo dei costi abitativi per il periodo 2008–2023: sussistono infatti limiti simili a quelli emersi dallo studio sulle pigioni eccessive richiesto dalla mozione 23.3340.