Conversione di immobili commerciali e uffici in abitazioni. Quali sono gli ostacoli?

Testo depositato

Sempre più regioni della Svizzera sono colpite dalla carenza di alloggi. Nel giro di cinque anni il tasso di abitazioni sfitte è sceso dall’1,72 % all’1,00 %. Nelle città e nei Comuni a vocazione turistica è talvolta nettamente inferiore. Allo stesso tempo aumenta il numero di uffici sfitti. Alla luce di quanto appena esposto si pongono le seguenti domande:

Domande:

1. Il Consiglio federale intravede possibilità di convertire in modo più rapido e semplice gli immobili commerciali e gli uffici sfitti in alloggi?

2. Quali sono oggi gli ostacoli a livello giuridico ed economico e sul piano della pianificazione che si contrappongono alla conversione di spazi commerciali e uffici in abitazioni?

3. Quali modifiche legislative a livello federale potrebbero contribuire a facilitare tali conversioni?

4. Quali adeguamenti a livello cantonale o comunale sarebbero particolarmente efficaci secondo il Consiglio federale?

5. Quali altre misure potrebbero favorire un simile cambio di destinazione dei locali in questione?

Parere del Consiglio federale

Le risposte alle domande poste nell’interpellanza si basano sul principio secondo cui la pianificazione territoriale compete in primo luogo ai Cantoni, mentre alla Confederazione spetta unicamente la facoltà di stabilirne i principi (art. 75 cpv. 1 Cost.). 1. Il «Piano d’intervento contro la penuria di abitazioni» del 13 febbraio 2024, elaborato congiuntamente da Confederazione, Cantoni, Città e Comuni, si occupa della più semplice conversione degli immobili destinati a uffici in abitazioni. In esso si raccomanda alle autorità pubbliche di ogni livello di commissionare a breve e medio termine uno studio sulle potenzialità e i limiti di una maggiore permeabilità e commistione tra zone destinate al lavoro e zone residenziali e di formulare raccomandazioni al riguardo. Lo studio è in fase di elaborazione. 2. Gli spazi commerciali e gli uffici potenzialmente convertibili in abitazioni si trovano talvolta in zone d’utilizzazione che non consentono l’uso residenziale. Pertanto per permettere la conversione desiderata occorre prima di tutto adeguare tali zone. Inoltre, per poter trasformare i locali commerciali e gli uffici in abitazioni devono essere soddisfatti alcuni requisiti edilizi e ambientali. Ad esempio, spesso è necessario installare finestre e sistemi di ventilazione aggiuntivi per motivi igienici. Simili interventi possono essere costosi. 3. In base all’articolo 75 Cost. la Confederazione non ha alcuna facoltà di agevolare le conversioni in questione o di definire determinati tipi di utilizzo del territorio. Secondo l’ordinamento delle competenze anche il diritto edilizio all’interno delle zone edificabili rientra tra le competenze dei Cantoni (cfr. art. 3 e 42 Cost.). Non sono richiesti adeguamenti del diritto in materia di immissioni ai fini della protezione della salute. 4. Nel «Piano d’intervento contro la penuria di abitazioni» si raccomanda ai Cantoni e alla Conferenza dei direttori delle pubbliche costruzioni, della pianificazione del territorio e dell’ambiente di verificare e adeguare a medio termine le prescrizioni sulle zone contenute nelle leggi in materia di pianificazione del territorio e di edilizia, in modo da semplificare la conversione degli immobili destinati a uffici in abitazioni. Allo stesso scopo si raccomanda ai Comuni e alle città di verificare ed eventualmente modificare i piani delle zone comunali in una prospettiva a lungo termine. 5. Se necessario, si potrebbero semplificare e accelerare a livello cantonale e comunale le procedure per la pianificazione e l’autorizzazione della conversione di spazi commerciali e uffici in abitazioni. In adempimento di vari postulati, il 22 aprile 2026 il Consiglio federale ha adottato un rapporto concernente l’accelerazione delle procedure previste nel diritto in materia di pianificazione territoriale e nel diritto edilizio. Il rapporto contiene possibili soluzioni per snellire e rendere più efficienti le procedure di pianificazione, di autorizzazione edilizia e di ricorso.