Ordinanza del DEFR
sulle cooperative di costruzione di alloggi per
il personale della Confederazione

La presente ordinanza disciplina la gestione del mutuo concesso alle cooperative di costruzione di alloggi per il personale della Confederazione (cooperative). Essa intende garantire che i mezzi forniti alle cooperative dalla Confederazione o dalla Cassa pensioni della Confederazione PUBLICA (PUBLICA) siano impiegati conformemente alle disposizioni e che la gestione delle cooperative avvenga secondo principi unitari. Essa garantisce in particolare la disponibilità di abitazioni a prezzi ragionevoli e, nei limiti del possibile, la loro locazione innanzitutto alle persone di cui all’articolo 4 capoverso 1.³

Nel quadro delle disposizioni giuridiche le cooperative beneficiano di una gestione cooperativa autonoma.

La presente ordinanza si applica alle cooperative che:

1. hanno ottenuto mutui in virtù del decreto federale del 7 ottobre 1947⁴ inteso a promuovere la costruzione di alloggi per il personale della Confederazione o che hanno un contratto di diritto di superficie con la Confederazione; oppure

2. hanno ottenuto mutui concessi dalla PUBLICA.

L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) è competente per la gestione dei mutui accordati alle cooperative conformemente all’articolo 2 e per l’amministrazione degli affari correnti con le cooperative.

L’Ufficio federale delle costruzioni e della logistica (UFCL) è competente per la gestione dei diritti di superficie, in particolare la stipula e il rinnovo dei contratti di diritto di superficie, l’incasso dei canoni del diritto di superficie, l’adeguamento dei canoni del diritto di superficie, la sorveglianza della scadenza dei contratti di diritto di superficie, l’esercizio della riversione pattuita per contratto nonché l’autorizzazione delle modifiche allo statuto giuridico dei terreni in diritto di superficie.

Le abitazioni che beneficiano di un mutuo in corso secondo l’articolo 1 capoverso 1 oppure di un contratto di diritto di superficie valido con la Confederazione (abitazioni che beneficiano di una promozione in corso) vanno locate in primo luogo a:

1. personale della Confederazione secondo l’articolo 2 capoverso 1 della legge del 24 marzo 2000⁷ sul personale federale;

2. personale di datori di lavoro affiliati alla PUBLICA;

3. persone che, prima del pensionamento, appartenevano al personale della Confederazione;

4. persone che, prima del pensionamento, appartenevano al personale di un datore di lavoro di cui alla lettera b.

Per la locazione è possibile derogare a queste priorità se:

1. l’abitazione dispone di almeno quattro locali;

2. l’abitazione è occupata da almeno tre persone; e

3. la deroga è prevista negli statuti della cooperativa.

Gli statuti delle cooperative devono prevedere che i dividendi siano limitati conformemente all’articolo 6 capoverso 1 lettera a della legge federale del 27 giugno 1973⁸ sulle tasse di bollo.

Le cooperative possono esigere dei mutui dai locatari.

Gli statuti delle cooperative devono prevedere l’importo massimo dei mutui.

Le cooperative devono prevedere che, in caso di uscita dalla cooperativa, i fondi che i locatari hanno prelevato anticipatamente secondo l’articolo 30c della legge federale del 25 giugno 1982¹⁰ sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (LPP) e versato a una cooperativa vengano trasferiti ad un’altra cooperativa o ad un altro organismo di costruzione di cui l’assicurato stesso usa un’abitazione oppure a un istituto di previdenza professionale secondo la LPP.

Dopo l’insorgere di un caso di assicurazione secondo la LPP, i fondi versati possono essere trasferiti ai locatari.

Di norma le cooperative devono locare le proprie abitazioni che beneficiano di una promozione in corso ad una pigione commisurata ai costi sostenuti.¹¹

I costi sostenuti computabili sono in particolare:

1. gli interessi sul capitale investito proprio e mutuato;

2. il canone del diritto di superficie;

3. gli ammortamenti;

4. le spese di manutenzione e i contributi al fondo di rinnovamento;

5. le spese di gestione;

6. il supplemento rischio;

7. gli oneri e le imposte legati all’oggetto.

Per le persone di cui all’articolo 4 capoverso 1 il tasso d’interesse sul capitale concesso dalla Confederazione si basa sul contratto di mutuo della Confederazione con la cooperativa. Per le altre persone, il tasso d’interesse massimo può essere calcolato secondo l’articolo 11 capoverso 1.¹²

Il tasso d’interesse sul capitale proprio investito dalla cooperativa non deve superare il tasso d’interesse di riferimento di cui all’articolo 12a capoverso 1 dell’ordinanza del 9 maggio 1990¹³ concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL).¹⁴

Per i costi secondo il capoverso 2 lettere d–g può essere calcolato un importo forfetario.

Le cooperative provvedono affinché i mezzi destinati alla manutenzione e al rinnovo siano utilizzati conformemente a quanto previsto e ne informano l’UFAB¹⁵.

Le cooperative possono fissare riduzioni e supplementi giustificati dalle qualità particolari delle abitazioni.

L’UFAB è competente nei casi di contestazione delle pigioni delle abitazioni che beneficiano di una promozione in corso. Esso cerca di indurre le parti a un accordo. Se le parti non si accordano, l’UFAB emana una decisione formale.¹⁶

La procedura davanti all’UFAB è gratuita; in caso di procedura intentata sconsideratamente, le spese procedurali possono essere totalmente o parzialmente a carico della parte temeraria.

Le decisioni dell’UFAB sono impugnabili dinanzi al Tribunale amministrativo federale.¹⁷

Per la verifica delle spese accessorie secondo il Codice delle obbligazioni (CO)¹⁸ sono competenti le autorità paritetiche di conciliazione secondo l’articolo 200 capoverso 1 del Codice di procedura civile¹⁹.²⁰

Le cooperative informano in forma adeguata i locatari in merito a queste competenze.

Nel caso in cui rinnovi di abitazioni che beneficiano di una promozione in corso implichino un adeguamento delle pigioni, le cooperative devono fornire all’UFAB informazioni sul progetto e sui costi probabili.²¹

A conclusione dei lavori di rinnovo, le cooperative informano l’UFAB in merito ai costi sostenuti e alle nuove pigioni.

Il tasso d’interesse massimo per i mutui concessi a una cooperativa dalla PUBLICA corrisponde al tasso d’interesse di riferimento secondo l’articolo 12a OLAL²² aumentato di 0,25 punti percentuali. L’UFAB e la PUBLICA fissano insieme il tasso applicabile.²³

Il tasso d’interesse massimo per i mutui della Confederazione secondo il capoverso 1 è diminuito al massimo di un punto percentuale. Nel caso di importanti cambiamenti della situazione economica, l’UFAB può adeguare la riduzione.²⁴

...²⁵

I mutui ipotecari vanno ammortizzati in misura adeguata.

Gli interessi e gli ammortamenti vanno corrisposti semestralmente alla data di scadenza degli interessi.

Le date di scadenza degli interessi valgono come scadenze di pagamento in generale. In caso di ritardo nei pagamenti, alla cooperativa debitrice può essere addebitato sugli interessi e sui versamenti di capitale scaduti un tasso di mora superiore di un punto percentuale al tasso d’interesse massimo secondo l’articolo 11 capoverso 1 a decorrere dalla data di scadenza.

I pagamenti correnti per gli interessi e gli ammortamenti sono effettuati mediante un conto di PostFinance SA.

Le cooperative devono presentare una relazione sulla gestione conformemente ai principi di cui agli articoli 957–960f CO²⁷, composta dal conto annuale e da un rapporto annuale.²⁸

La struttura del conto annuale deve rispettare, in linea di principio, le raccomandazioni del piano contabile tipo elaborato dall’UFAB all’attenzione delle organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni.

Le cooperative sono tenute a partecipare alle inchieste condotte ogni anno dall’UFAB, a compilare a tale scopo l’apposito questionario dell’Ufficio e a inoltrarlo insieme alla relazione sulla gestione e al rapporto di revisione.

Le cooperative devono fornire all’UFAB e all’UFCL tutte le informazioni riguardanti i mutui concessi o i terreni messi a disposizione in diritto di superficie e consentire loro di consultare la documentazione pertinente.²⁹

Le indennità a favore degli organi delle cooperative sono calcolate in funzione dei compiti e dell’onere di lavoro e non possono superare gli importi usuali.

L’attribuzione di quote di utili è esclusa.

L’importo totale delle indennità deve rimanere entro limiti ragionevoli e figurare nella contabilità.

L’obbligo di revisione è disciplinato dal CO³¹.

L’UFAB esige una revisione limitata di cooperative che nell’ambito dell’articolo 727a CO hanno rinunciato a una revisione. La revisione deve essere effettuata da una persona indipendente munita di un’abilitazione dell’Autorità federale di sorveglianza dei revisori.

Se una cooperativa secondo il capoverso 2 dispone al massimo di 30 abitazioni che beneficiano dell’aiuto della Confederazione, l’UFAB può autorizzare un controllo sommario del conto annuale conformemente alle disposizioni dell’Ufficio stesso, se la persona esaminante è in possesso delle conoscenze necessarie.

Per garantire il mantenimento della destinazione, il divieto di cambiamento della destinazione e la restrizione del diritto di alienazione sono menzionati a registro fondiario quali restrizioni di diritto pubblico della proprietà per gli immobili e le abitazioni sussidiate, conformemente all’articolo 60 capoverso 2 OPrA.

Il trapasso di proprietà di un immobile o di parti di un immobile che beneficia di una promozione secondo la presente ordinanza necessita dell’autorizzazione dell’UFAB.³²

Per i terreni in diritto di superficie, l’UFAB domanda l’autorizzazione all’UFCL.

L’autorizzazione è accordata in presenza di motivi importanti.

Di norma deve essere pattuito un prezzo corrispondente al prezzo di mercato.

Le autorità che accordano l’autorizzazione si accertano che le condizioni giuridiche, statutarie e contrattuali siano rispettate.

Sono equiparate al trapasso di proprietà modifiche importanti allo stato dell’immobile, segnatamente la parcellizzazione e la suddivisione in proprietà per piani.

In caso di liquidazione della cooperativa, il ricavo della liquidazione deve essere destinato alla Confederazione per scopi di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni.

Se la cooperativa ha cessato di esistere in seguito a una fusione secondo la legge del 3 ottobre 2003³³ sulla fusione (LFus) e vi è successione legale, al momento del suo scioglimento il ricavo della liquidazione delle abitazioni che beneficiano di una promozione secondo l’articolo 2 deve essere trasferito proporzionalmente alla Confederazione per scopi di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni.³⁴

In caso di vendita di immobili o di parti di un immobile che beneficiano di una promozione secondo la presente ordinanza, il guadagno risultante deve essere destinato alla Confederazione per scopi di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni.³⁵

Il guadagno risultante non deve essere rimborsato se la cooperativa dimostra di utilizzarlo per finanziare lavori intesi a preservare in buono stato altre abitazioni oggetto dell’aiuto federale, per alimentare il fondo di rinnovamento per queste abitazioni o per la realizzazione di nuove abitazioni a prezzi moderati.

Dopo la scadenza del contratto di mutuo o dopo il rimborso anticipato dei mutui concessi dalla Confederazione o dalla PUBLICA, rimane in vigore la menzione secondo l’articolo 18 e si continuano ad applicare gli articoli 19, 20, 22 e 23.

Di norma, le cooperative possono effettuare fusioni solo con altre organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni.

La fusione deve essere preliminarmente autorizzata dall’UFAB. Per i terreni in diritto di superficie l’UFAB chiede anche l’autorizzazione dell’UFCL.

Se a seguito della fusione la cooperativa cessa di esistere, il contratto di fusione e gli statuti devono prevedere che le disposizioni della presente ordinanza continuino ad applicarsi alle abitazioni della cooperativa che cessa di esistere che beneficiano di una promozione secondo la presente ordinanza.³⁷

Le cooperative devono inviare le modifiche degli statuti all’UFAB per approvazione. Dopo la modifica da parte dell’assemblea generale, deve essere inviato all’UFAB un esemplare dei nuovi statuti autenticato da un pubblico ufficiale.

Le direttive del 7 settembre 1977 del Dipartimento federale delle finanze e delle dogane per la costruzione di alloggi su base cooperativistica a favore del personale federale³⁹, nonché le pertinenti disposizioni esecutive del 1° novembre 1985 sono abrogate.

La presente ordinanza entra in vigore il 1° giugno 2004.