Wortlaut

Il Consiglio federale è invitato a verificare come si potrebbe inserire una precisazione nell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), in caso di misure di risanamento energetiche, nella prospettiva di aumentare il canone di locazione. In caso di risanamento totale, abbinato a investimenti nel settore energetico, sarebbe opportuno specificare la distinzione tra interventi di valorizzazione da una parte e di mantenimento del valore dall'altra. Nel quadro della legge vigente, è ipotizzabile sostituire questi criteri con un nuovo approccio, poggiante su interessi reali e prezzi di mercato?

Begründung

Il Consiglio federale condivide il timore che i risanamenti in generale - a prescindere che siano di tipo energetico o no - possono tradursi in un considerevole aumento del canone di affitto. Secondo l'articolo 14 capoverso 2 OLAL, le migliorie energetiche sono esplicitamente considerate prestazioni suppletive. I lavori di manutenzione corrente, che non prefigurano prestazioni suppletive, non sono considerati valorizzazioni bensì interventi di mantenimento del valore e pertanto non danno diritto a un aumento del canone di locazione. I costi di rinnovo o di manutenzione non vi rientrano. Queste spese sono coperte dall'affitto e non possono essere fatturate come spese accessorie. Le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50 a 70 per cento, come investimenti di valorizzazione.

Nella prassi, la manutenzione corrente, che non è valorizzazione, in molti casi viene posticipata in attesa di un risanamento totale. L'interpretazione della quota di valorizzazione, nel caso specifico, sfocia spesso in dispute tra locatore e inquilino. Come si potrebbe, anzi come si dovrebbe comprovare la quota di valorizzazione? Servono forse criteri aggiuntivi per operare una distinzione chiara?

Non si potrebbe semplificare l'OLAL partendo da una stima approssimativa del valore di mercato dell'abitazione e utilizzando gli interessi reali (v. studio sulle conseguenze della regolamentazione degli affitti. in: Studie zu den Auswirkungen der Mietzinsregulierung, Borner Bodmer, 29 ottobre 2015)? Un approccio di questo tipo non renderebbe più trasparente il mercato degli affitti, riducendo le distorsioni del mercato? Il fatto di stabilire un nuovo canone di affitto dopo un risanamento totale fa aumentare le pigioni e può causare penuria di alloggi. Non si potrebbe evitare questo pericolo nel quadro della legge vigente, mediante una precisazione dell'OLAL oppure con un nuovo approccio di valutazione?

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.

Stellungnahme des Bundesrates

Nella sua risposta all'interpellanza Fluri 15.3752 del 19 giugno 2015, il Consiglio federale aveva spiegato che nella maggior parte dei casi l'aumento dell'affitto legato al risanamento supera il risparmio sulle spese accessorie e che per i locatari ne derivano spese aggiuntive nette. Inoltre, l'esperienza dimostra che quando le misure di risanamento sono legate a un cambio di inquilino, la tendenza a un'ottimizzazione della rendita è maggiore, poiché è frequente che, nel caso di nuovi contratti, gli affitti si basano spesso sui prezzi di mercato.

Gli aumenti del canone di affitto in seguito a risanamenti, durante il periodo di validità del contratto di locazione, devono essere annunciati e motivati almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, con un modulo approvato dal cantone. Ovviamente, a seconda dei casi, la distinzione tra migliorie di valorizzazione e manutenzione corrente può essere complessa, ma è semplificata dall'articolo 14 capoverso 1 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11), secondo il quale, di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50 a 70 per cento, come investimenti di valorizzazione. La normativa in vigore permette tuttavia di dimostrare nel caso concreto che la quota di valorizzazione è inferiore al 50 per cento o superiore al 70 per cento e quindi di prendere in esame fattispecie particolari.

Secondo il Codice delle obbligazioni, nel diritto della locazione si applica innanzitutto il principio della pigione commisurata ai costi. Sono abusive le pigioni che generano un reddito sproporzionato rispetto alla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto palesemente eccessivo. La proposta di applicare prezzi di mercato e interessi reali equivarrebbe a un radicale cambiamento di sistema, peraltro irrealizzabile mediante un adeguamento dell'OLAL. Piuttosto, bisognerebbe modificare in dettaglio le disposizioni del Codice delle obbligazioni sulla protezione da pigioni abusive. Non è chiaro, inoltre, come potrebbe funzionare un modello di questo tipo né quale sarebbe il rapporto tra due elementi come i prezzi di mercato e gli interessi reali.

L'applicazione dei prezzi di mercato come criterio antiabuso accentuerebbe la tendenza ad aumentare gli affitti dopo un risanamento perché in tal caso si potrebbe esigere un canone in linea con il mercato già per il contratto di locazione in vigore. Oltretutto, il popolo (2004) e il Parlamento (2010) hanno respinto i cosiddetti modelli edonistici nel quadro degli ultimi due disegni di legge proposti dal Consiglio federale in materia di diritto di locazione.

Inoltre, applicare il tasso d'interesse reale - risultante sottraendo l'inflazione (secondo l'indice svizzero dei prezzi al consumo) dal tasso d'interesse nominale - sarebbe incompatibile con il diritto di locazione vigente. Secondo quest'ultimo è effettivamente lecito adeguare l'affitto non in funzione dei costi, ma in base ad altre regole fissate nel contratto di locazione, come l'indicizzazione. Tuttavia, non è possibile combinare il tasso d'interesse nominale e il rincaro: bisognerebbe infatti calcolare il rendimento in base al tasso d'interesse reale. Oltretutto il tasso d'interesse reale può fluttuare più fortemente del tasso ipotecario di riferimento. Di conseguenza, le possibilità di adeguare l'affitto sarebbero più frequenti e le probabilità di litigi in materia di diritto di locazione aumenterebbero.

Un aumento delle fluttuazioni, oltre a provocare oneri di locazione potenzialmente più elevati, rappresenterebbe un rischio anche per i proprietari che, a fronte di un aumento simultaneo dei tassi d'interesse nominali e dell'inflazione, dovrebbero concedere riduzioni d'affitto nonostante l'aumento dei costi di finanziamento.

Per i suddetti motivi, il Consiglio federale ritiene che attualmente non vi sia motivo di verificare o adeguare l'OLAL come auspicato dall'autore del postulato.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.