Wortlaut

In den letzten Jahren ist der Liegenschaftenerwerb mittels Crowdfunding aufgekommen. Schon mit "geringen" Beträgen kann ein Anleger auch (Mit-)Eigentümer einer Mietliegenschaft werden. Der Miteigentümer wird damit zum Vermieter und hat das Mietrecht zu beachten. In Inseraten wird mit Eigenkapitalrenditen von zum Teil über 6 Prozent geworben.

Die Artikel 269ff. des Obligationenrechts (OR) enthalten die Regeln zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Artikel 269 OR wird durch die bundesgerichtliche Rechtsprechung konkretisiert. Auf dem jeweils aktualisierten Eigenkapital darf nach geltender Rechtspraxis eine Rendite erzielt werden, die den mietrechtlichen Referenzzinssatz um nicht mehr als ein halbes Prozent übersteigt.

In diesem Zusammenhang bitte ich den Bundesrat um die Beantwortung nachfolgender Fragen:

1. Teilt er die Ansicht, dass Eigenkapitalrenditen auf Mietliegenschaften von mehr als 2 Prozent (Referenzinssatz seit 1. Juli2017: 1,5 Prozent) im Prinzip missbräuchlich sind?

2. Wie beurteilt er das Bewerben von Anlagen in Mietliegenschaften von mehr als 6 Prozent? Handeln Vermittler von solchen Anlagen legal?

3. Wie werden Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Forderungen bei mit Crowdfunding finanzierten Liegenschaften geschützt?

4. Wie beurteilt er die Auswirkungen der Crowdfunding-Finanzierung von Liegenschaften auf die Entwicklung der Liegenschaftenpreise?

5. Wie beurteilt er die Auswirkungen der Crowdfunding-Finanzierung von Liegenschaften auf das Angebot an preisgünstigem Wohnraum?

6. Sieht er einen zusätzlichen Regelungsbedarf? Sieht er allenfalls einen Konkretisierungsbedarf bei den bestehenden Bestimmungen?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Bei der Mietzinsberechnung wird zwischen dem Kostenprinzip und dem Marktprinzip unterschieden. Zur Kostenmiete gehören die Nettorendite und bei neueren Bauten die Bruttorendite. Die Formel zur Ermittlung des jeweils höchstzulässigen Renditesatzes nimmt den Referenzzinssatz bei Hypotheken zur Grundlage. Bei der Nettorendite können 0,5 Prozentpunkte und bei der Bruttorendite höchstens 2 Prozentpunkte hinzugerechnet werden. Die Nettorendite hat gegenüber der an Marktprinzipien orientierten Orts- und Quartierüblichkeit Vorrang. Bei Liegenschaften, deren Erbauung oder Erwerb mehrere Jahrzehnte zurückliegt, kann sich die Hierarchie unter Umständen ändern. Die Rechtsprechung hat die Berechnungsgrundlagen konkretisiert. Der Bundesrat geht davon aus, dass Schlichtungsbehörden und Zivilgerichte Mietzinse, die der Vermieterschaft eine den gesetzlichen Rahmen übersteigende Rendite ermöglichen, für missbräuchlich erklären.

2. Die Werbung muss sachgerecht sein. Sie darf gemäss Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG, Art. 3 Abs. 1 Bst. b; SR 241) weder unrichtige noch irreführende Angaben enthalten. Der Entschluss für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie über Crowdfunding darf nicht auf einer Täuschung basieren. Ferner ist auch die Bewerbung mit einer im Sinne des Mietrechts unzulässigen Rendite unlauter, da widerrechtlich (Art. 2 UWG). Den möglichen Interessenten sind ausreichende Informationen zur Verfügung zu stellen, damit sie sich selber einen Eindruck verschaffen können. Für die Qualifikation eines Mietzinses als missbräuchlich ist ein Entscheid der zuständigen Instanz erforderlich.

3. Die Vermittlungsplattform kümmert sich auch um Verwaltungs- und andere Vermieterpflichten. Das Renditeversprechen ist nicht ein ausschliesslich dem Crowdfunding immanentes Problem. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Mieterschaft den Anfangsmietzins anfechten. Bestehen Anhaltspunkte, dass die Vermieterschaft infolge einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag erzielt, kann im laufenden Mietverhältnis eine Mietzinsherabsetzung verlangt werden. Gegen eine Mietzinserhöhung sieht das Obligationenrecht rechtliche Anfechtungsmöglichkeiten vor.

4./5. Bei der Finanzierung von Liegenschaften über den Kanal des Crowdfunding handelt es sich um ein neues Phänomen. Das geteilte Eigentum an sich ist keine neuartige Erscheinung. Die wenigen auf den Plattformen veröffentlichten Immobilien befinden sich an unterschiedlichen Lagen. In Relation zum gesamten Markt ist diese Art des Erwerbs von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft derzeit eine Randerscheinung. Es dürften aktuell weder Auswirkungen auf die Liegenschaftspreise noch auf das Angebot an preisgünstigem Wohnraum bestehen.

6. Der Bundesrat beobachtet den weiteren Verlauf des Crowdfunding an Immobilien aufmerksam.

Antwort des Bundesrates.