Effetti del cambio di sistema relativo all'imposizione del valore locativo sui prezzi degli immobili e sulle entrate fiscali

Wortlaut

Diversi economisti si sono espressi pubblicamente sugli effetti del cambio di sistema relativo all'imposizione del valore locativo. Ne scaturisce un quadro della situazione incerto e poco chiaro. In tale contesto emergono diverse questioni:

1. Quali effetti avrà il cambio di sistema sui prezzi degli immobili? Ipotizzando che il valore locativo in caso di primo acquisto sia inferiore agli oneri per interessi deducibili e che queste agevolazioni fiscali siano considerate nella loro totalità, un cambio di sistema spingerebbe i prezzi verso il basso o verso l'alto?

2. Quali sono gli effetti del previsto e incompleto cambio di sistema (deducibilità degli oneri per interessi per dieci anni in caso di primo acquisto) sui prezzi degli immobili? Non è forse vero che la temporanea deducibilità degli interessi passivi sarà considerata nella sua totalità e, di conseguenza, determinerà un aumento dei prezzi degli immobili?

3. Finora la Confederazione poteva stimare soltanto le perdite fiscali relative all'imposta federale diretta. Adesso dispone di dati sugli effetti che il cambio di sistema produrrà sul gettito fiscale dei Cantoni e dei Comuni? Chiedo di fornire informazioni dettagliate al riguardo.

4. Osservando alcune dinamiche (interessi, eventuali deduzioni speciali), quali sono gli effetti del cambio di sistema sui prezzi degli immobili e sul gettito fiscale?

5. Quali sono gli effetti del cambio di sistema sull'imposizione in base alla capacità economica? In sostanza: vi sono differenze tra proprietari di abitazioni più o meno benestanti, ovvero tra quelli che possono, dopo questo cambio di sistema, estinguere completamente le loro ipoteche e quelli che non lo possono fare? Chiedo di indicare un modello di calcolo dettagliato degli effetti fiscali che contempli varie tipologie di proprietari (stesso volume ipotecario, stesso reddito, stesso valore dell'immobile ma diversa capacità di estinguere l'ipoteca).

6. Il Consiglio federale intende intervenire per contrastare la forte penalizzazione dei locatari in caso di cambio di sistema, i quali, in definitiva, vengono tassati sui ricavi ottenuti dai loro valori patrimoniali mobili?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Nell'ipotesi che il valore locativo lordo sia inferiore agli oneri per interessi (e ai costi di manutenzione) deducibili, un cambio di sistema spingerebbe verso il basso i prezzi sul mercato immobiliare. Nella situazione attuale, tuttavia, il valore locativo lordo è superiore agli oneri per interessi (e ai costi di manutenzione) deducibili per la maggioranza dei proprietari. Al momento, a causa dei tassi d'interesse eccezionalmente bassi, un cambio di sistema genererebbe piuttosto un aumento dei prezzi. Per contro, ipotizzando tassi d'interesse del 3-4 per cento calcolati a lungo termine, un cambio di sistema completo non inciderebbe sulle entrate provenienti dall'imposta federale diretta e non produrrebbe, sul lungo periodo, alcun aumento dei prezzi sul mercato degli immobili a uso abitativo.

2. Tendenzialmente questo è vero. Tuttavia, se considerata in modo isolato, la deducibilità in caso di primo acquisto - come previsto nel quadro dell'iniziativa parlamentare 17.400 - avrebbe presumibilmente un effetto troppo modesto per determinare un aumento dei prezzi degli immobili.

3. Per quanto concerne gli effetti finanziari, i dati disponibili relativi alle imposte cantonali e comunali sono meno consistenti rispetto a quelli dell'imposta federale diretta. Considerando i parametri di riferimento stabiliti dalla Commissione dell'economia e dei tributi del Consiglio degli Stati, nel progetto posto in consultazione devono essere presentate anche delle stime relative all'incidenza sul gettito cantonale. Tali stime sono peraltro più incerte di quelle relative all'imposta federale diretta.

4. In linea di principio, l'abolizione del valore locativo può influenzare la decisione di acquistare un immobile, come spiegato nella risposta alla domanda 1. Oltre a questi adeguamenti di carattere economico, che riguardano l'entità e la struttura della domanda relativa alla proprietà abitativa per uso proprio, sono possibili anche degli adeguamenti di natura economico-finanziaria. Dopo il cambio di sistema, per le economie domestiche con una buona situazione patrimoniale risulta vantaggioso ammortizzare l'ipoteca riducendo le posizioni liquide. In tali circostanze, i redditi di capitali imponibili o una parte di essi vengono meno, poiché i valori patrimoniali liquidi sono impiegati per l'ammortamento. Si prevede altresì un'attenzione maggiore al risparmio da parte delle economie domestiche, allo scopo di ammortizzare l'ipoteca il più rapidamente possibile. Questi trasferimenti di natura perlopiù finanziaria sono probabili ma anche auspicabili, perché contribuiscono a ridurre l'indebitamento delle economie domestiche. Infine sono ipotizzabili effetti indiretti o indotti, che comportano una diminuzione delle entrate fiscali provenienti dalle imprese artigianali o dalle banche. Tale diminuzione è compensata dalle maggiori entrate provenienti dall'imposta sull'utile di altri settori, che potrebbero registrare una domanda più sostenuta (ad es. il settore della distribuzione di materiali edili).

5. Dopo il cambio di sistema vale la pena ammortizzare l'ipoteca in tempi possibilmente rapidi. Riguardo alla capacità economica dei proprietari: se due economie domestiche sono uguali in tutto eccetto che nella loro situazione patrimoniale, l'economia domestica che dispone di un patrimonio maggiore ammortizzerà l'ipoteca più velocemente, ferme restando le altre condizioni. Un confronto del genere è però fuorviante: nel nuovo regime i proprietari benestanti estingueranno più in fretta la loro ipoteca ai fini della pianificazione fiscale, ma nel vigente sistema di imposizione del valore locativo essi dispongono anche di un numero maggiore di opzioni per la pianificazione fiscale. Pertanto si presume che le economie domestiche a reddito e patrimonio elevati abbiano, nel sistema attuale, un debito lordo più consistente e che in parte impieghino quest'ultimo per ottenere valori patrimoniali fruttanti utili da capitale esenti da imposta che, dopo il cambio di sistema, sarebbero alienati al fine di diminuire il debito.

6. Basandosi sul principio di uguaglianza giuridica sancito dall'articolo 8 della Costituzione, il Tribunale federale ha deciso che non sono escluse delle soluzioni alternative all'imposizione della proprietà abitativa vigente (DTF 123 II 9 consid. 3b). Esso si è limitato a dichiarare che la mera abolizione dell'imposizione del valore locativo è incostituzionale se non viene affiancata da altre misure compensative, ossia se non vengono adeguate le deduzioni rimanenti.

Sotto il profilo dell'equità fiscale orizzontale, tuttavia, riveste un ruolo decisivo sapere se i locatari conseguono principalmente redditi di capitali imponibili o utili da capitale esenti da imposta. Nel primo caso, i locatari sono svantaggiati rispetto ai proprietari di abitazioni che si autofinanziano. Tuttavia, se i locatari investono in titoli che fruttano prevalentemente un utile da capitale esente da imposta, allora il cambio di sistema riesce a mantenere l'equità fiscale orizzontale rispetto ai proprietari di abitazioni che si autofinanziano.

Risposta del Consiglio federale.