Wortlaut

La maggioranza parlamentare ha accettato l’iniziativa 15.455 dell’ex consigliere nazionale Hans Egloff, presidente dell’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (HEV Schweiz), che di fatto abolisce quello che prima era il diritto dell’inquilino di subaffittare i locali affittati, integralmente o in parte. Questa revisione riguarda anche, più in generale: il figlio maggiorenne economicamente indipendente che vive con un genitore titolare del contratto di locazione e paga una parte dell’affitto,il pensionato che affitta una camera a uno studente, oppure sistemi informali di appartamenti “condivisi” per studenti,un’azienda affittuaria che condivide i locali con una filiale, un subappaltatore, un partner, ecc. in cambio di un contributo finanziario.Il rapporto di monitoraggio sulla situazione delle pigioni commerciali (2020) parla di 390 000 locazioni commerciali, ricordando che in Svizzera ci sono 609 518 imprese. Le strategie di sviluppo delle aziende possono indurle a stringere partnership con altre entità per creare sinergie o condividere le competenze. Il subaffitto parziale è uno strumento di queste strategie. Con l’abolizione di fatto del diritto del locatore di subaffittare, il locatore può interferire con la strategia del locatario e, stipulando una convenzione di questo tipo, pregiudicarlo se la convenzione comporta una cessione dell’uso dei locali dietro contributo finanziario o se dura più di due anni. Il locatore può persino dare la disdetta a un locatario che abbia inavvertitamente omesso di richiedere un’autorizzazione scritta. Poiché la questione sarà sottoposta a breve in votazione popolare, è importante chiarire le conseguenze economiche e sociali della sua accettazione per i locatari commerciali, per i quali la portata di questa revisione rimane in gran parte ignota. Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande: Quale sarebbe l’impatto economico e sociale di questa revisione?Quante aziende sono interessate e potrebbero quindi essere ostacolate nel loro sviluppo?Come valuta il rischio che le aziende cessino l’attività, riducano il loro ambito di attività e quindi il loro fatturato, nonché il numero di posti di lavoro che potrebbero scomparire?

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale è consapevole che la sublocazione può svolgere un ruolo importante nel caso di locali commerciali. I locatari commerciali ricorrono spesso alla sublocazione per limitare i danni quando, ad esempio, attraversano un periodo difficile che li costringe a ridurre la superficie occupata.

Nel suo parere del 19 ottobre 2022 sul rapporto del 18 agosto 2022 della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale (CAG-N) in merito all’iniziativa parlamentare 15.455 «Impedire le sublocazioni abusive» (FF 2022 2622), il Consiglio federale ha proposto di non entrare in materia sulla proposta della CAG-N, ritenendo, tra l’altro, che la fissazione di un limite temporale nella legge fosse inappropriata. Ha inoltre sottolineato che, in particolare nel caso dei locali commerciali, le sublocazioni superano spesso i due anni, poiché i sublocatari effettuano investimenti in impianti che non sono in grado di ammortizzare entro tale periodo.

Come il diritto vigente, tuttavia, anche la versione rivista dell’articolo 262 del Codice delle obbligazioni sulla sublocazione (CO; RS 220; FF 2023 2288) lascia spazio a un accordo contrattuale che si discosta dal testo di legge a favore del conduttore. Soprattutto in considerazione della suddetta necessità di sublocazioni a lungo termine, vi è motivo di ritenere che le parti di un contratto di locazione commerciale abbiano già concordato tali sublocazioni e continueranno a farlo in futuro, soprattutto perché i canoni di locazione dei locali commerciali sono spesso fissati sulla base del fatturato, per il quale il reddito da sublocazione è un fattore determinante. La sublocazione a lungo termine è quindi nell’interesse di entrambe le parti, ossia il proprietario e il locatario principale. La solvibilità di quest’ultimo ne esce rafforzata, mentre il locatore beneficia di una maggiore sicurezza in termini di reddito da locazione.

La sublocazione in assenza di un consenso scritto del locatore non è un motivo diretto di disdetta nemmeno ai sensi del diritto rivisto. Il locatore deve prima inviare un sollecito scritto. La disdetta straordinaria è lecita soltanto se il locatario principale non ottiene comunque il consenso scritto del locatore o se vi è un motivo che giustifica il rifiuto del locatore.

Alla luce di quanto sopra e della mancanza di dati statistici sulla sublocazione nell’ambito delle locazioni commerciali, non è possibile fornire risposte precise alle domande poste dall’autore dell’interpellanza:

1. Secondo il rapporto della CAG-N del 18 agosto 2022 (FF 2022 2081), la prevista revisione della legge non dovrebbe avere alcun impatto sull’economia, ma è verosimile che rafforzi la posizione giuridica dei locatori rispetto al diritto vigente. Vi è quindi motivo di ritenere che l’inasprimento delle norme sulla sublocazione potrebbe, in alcuni casi, comportare svantaggi sociali ed economici per i locatari commerciali.

2. È impossibile stimare quanti dei circa 390 000 locatari commerciali saranno interessati. La revisione dovrebbe riguardare soprattutto la stipula di nuovi contratti di sublocazione.

3. Di conseguenza, non è nemmeno possibile stimare se e quante aziende dovranno cessare l'attività a causa delle nuove norme, o se e quanti posti di lavoro potrebbero essere messi a rischio o persi per causa loro.