24.3735 · Interpellanza · 2024-06-14
Dipartimento dell'economia, della formazione e della ricerca
Liquidato
Wortlaut
Nell’aprile del 2024 il Consiglio federale ha avviato una procedura di consultazione su quattro «misure mirate per attenuare l’aumento delle pigioni», sotto forma di modifica di ordinanza. La prima misura riguarda l’inammissibilità del trasferimento a titolo generale degli aumenti di costo agli inquilini. Si tratta dell’attuazione di una decisione del Tribunale federale secondo la quale i locatori devono dimostrare la reale entità dei costi. La seconda misura è intesa a ridurre dal 40 al 28 per cento la quota per la compensazione del rincaro sul capitale proprio. In questo modo si elimina un errore di calcolo che perdura da decenni (regola del tre: 40 per cento – cfr. art. 269a lett. e CO – del 70 per cento, quota teorica della pigione sopportante i rischi) che faceva sì che il capitale proprio fosse fissato a un livello troppo alto e pertanto il reddito «ammissibile» risultasse troppo elevato. In terzo luogo nel modulo di notificazione di aumento della pigione va precisato che in caso di contestazione dell’aumento dell’affitto sia lecito addurre anche un rendimento eccessivo. Si tratta quindi semplicemente di informare i locatari di uno loro diritto, cosa che avrebbe dovuto avvenire già da tempo. In quarto luogo, nel modulo per la notifica della pigione iniziale vanno aggiunti il tasso d’interesse di riferimento precedente e l’inflazione, ossia indicazioni indispensabili per poter valutare la pigione iniziale. Colpisce che non venga citata la pigione precedente, necessaria per un’eventuale contestazione.
A tale proposito, chiedo al Consiglio federale di rispondere alle seguenti domande:
1. Perché delle misure, comunque necessarie, come la correzione di errori, la comunicazione ai locatari di informazioni sui loro diritti e l’adeguamento di ordinanze a decisioni del Tribunale federale vengono fatte passare come «misure mirate per attenuare l’aumento delle pigioni»? 2. Perché sono previste modifiche parziali per consentire ai locatari di disporre di una parte delle informazioni indispensabili per far valere i propri diritti (contestazione della pigione iniziale e reddito eccessivo), quando in altre sedi si sostiene che la verifica delle pigioni iniziali è in generale efficace? 3. Il Consiglio federale porgerà le sue scuse ai locatari per il fatto che hanno dovuto finanziare per decenni rendimenti troppo elevati a causa di un errore di calcolo basato sulla regola del tre e per il fatto di non aver avuto nessuna base per far valere i propri diritti in un rapporto contrattuale del tutto asimmetrico?
Stellungnahme des Bundesrates
Le misure per attenuare l’aumento delle pigioni proposte nell’ambito della procedura di consultazione sulla modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11) hanno due obiettivi. Da un lato mirano, aumentando la trasparenza, a mettere i locatari nella condizione di difendere meglio i propri diritti. Si tratta di proposte di modifica basate su decisioni del tribunale o di precisazioni di norme vigenti. Dall’altro, la proposta di dichiarare inammissibile il trasferimento a titolo generale degli aumenti di costo agli inquilini rappresenta un miglioramento rispetto alla prassi seguita finora ed è volta a una distribuzione più equa dei costi, in quanto soltanto gli aumenti di costo effettivamente dimostrati possono essere trasferiti ai locatari. Per il resto, la regolamentazione vigente secondo la quale l’aumento della pigione può essere pari al 40 per cento del rincaro non si basa su un errore di calcolo, ma su una consapevole decisione politica del legislatore. Il Consiglio federale non ritiene più adeguata questa percentuale e propone pertanto di ridurla al valore aritmeticamente esatto del 28 per cento.L’Esecutivo ritiene che le misure proposte consentano nel complesso di attenuare l’aumento delle pigioni, in quanto gli aumenti di costo non potranno più essere trasferiti in maniera forfettaria e il rincaro potrà ripercuotersi sui locatari soltanto in misura più ridotta. La maggiore trasparenza è inoltre intesa a far sì che gli aumenti ingiustificati delle pigioni siano meno frequenti o che possano eventualmente essere contestati dai locatari interessati.Risposte alle singole domande:Le modifiche di ordinanza proposte vanno oltre il puro adeguamento alla prassi del Tribunale federale. L’effetto moderatore sulle pigioni deve avvenire in particolare sotto forma di determinazione degli affitti più moderata fin dall’inizio, in modo che, idealmente, non si rendano necessarie contestazioni da parte dei locatari.Lo strumento esistente della contestazione della pigione iniziale non esclude dei miglioramenti. L’aumento della trasparenza rafforzerebbe la posizione dei locatari.Il Consiglio federale si adopera per sfruttare a favore dei locatari il potenziale moderatore sulle pigioni esistente nelle prescrizioni legali. Il fatto che vi sia un potenziale di miglioramento è normale e non rappresenta un motivo per scusarsi.Il Consiglio federale è consapevole che l’effetto moderatore non sarà consistente. Ciò è dovuto in particolare al fatto che bisogna agire rapidamente e quindi a livello di ordinanza. Un iter legislativo durerebbe molto più a lungo e, come dimostra l’esperienza, le possibilità di successo sarebbero incerte, visto che il Parlamento e il Popolo hanno ripetutamente respinto una serie di proposte di modifica più sostanziali del diritto di locazione. Va inoltre ricordato che nei Cantoni in cui è previsto il modulo obbligatorio la pigione precedente deve già oggi essere comunicata sul modulo per la notifica della pigione iniziale.Un’iniziativa parlamentare che chiedeva di introdurre il modulo obbligatorio in tutto il Paese è stata respinta dal Consiglio nazionale il 12 dicembre 2023. La procedura di consultazione relativa alla modifica dell’OLAL è terminata l’11 luglio 2024. Il Consiglio federale deciderà probabilmente sull’ulteriore modo di procedere nell’autunno del 2024, tenendo conto dei pareri pervenuti.