Wortlaut

Le Conseil fédéral est prié d’indiquer en quoi une adaptation du CC (par ex. des art. 676 [conduites] et 677 [constructions mobilières]) permettrait de définir clairement la propriété des investisseurs dans les cas de contracting d’installations de production d’énergie et d’autres installations infrastructurelles. Le cas échéant, il indiquera d’autres adaptations législatives permettant de créer une sécurité juridique pour les contracteurs.

Begründung

Les modèles de contracting gagnent rapidement en importance dans le cas des installations de production d’énergie (par ex. les installations photovoltaïques). Le contracteur construit l’installation sur un terrain appartenant à un tiers et en reste propriétaire pendant une période convenue avec le propriétaire du terrain, période pendant laquelle il assure également la vente de l’énergie produite. Dans ces cas, c’est notamment le propriétaire du bâtiment qui souhaite ne pas participer à l’exploitation et à la propriété de l’installation de production d’énergie, car il n’est pas un spécialiste de ce type d’installations. Le contracting énergétique favorise la transition énergétique, car il permet par exemple d’utiliser des bâtiments ou des terrains dont les propriétaires ne souhaitent pas investir eux-mêmes, ce qui est typiquement le cas pour les grands projets.

Mais l’interprétation du principe d’accession par différentes méthodes a créé de grandes incertitudes ces derniers temps. Ainsi, en cas de faillite du propriétaire foncier, la délimitation de l’objet du contracting pourrait ne pas être garantie selon le type d’objet (par ex., dans le cas des installations photovoltaïques, installation sur la toiture, installation au sol ou installation intégrée à la toiture). Cette incertitude concerne déjà des milliers d’installations de contracting énergétique. Par ailleurs, elle se répercute également sur les aspects ayant trait aux assurances et à la fiscalité. Ainsi, certains assureurs de bâtiments considèrent une installation de contracting comme faisant partie du bâtiment, si bien qu’elle doit être assurée par le propriétaire du bâtiment ; d’autres assureurs de bâtiments n’assurent pas les installations de contracting, car elles appartiennent au contracteur, comme le précise le contrat de droit privé.

Pour que l’instrument utile qu’est le contracting énergétique puisse être de plus en plus utilisé, il faut adapter le principe de l’accession dans ce domaine. Les clarifications effectuées jusqu’à présent montrent que l’on créerait la sécurité juridique nécessaire à cet effet si l’on précisait les articles du CC susmentionnés. Il faudrait par ailleurs examiner la possibilité d’étendre aux biens immobiliers le pacte de réserve de propriété prévu à l’art. 715 CC.

Stellungnahme des Bundesrates

La question des rapports de propriété dans le domaine du « contracting » énergétique a déjà été thématisée plusieurs fois, comme dans le Rapport du Conseil fédéral du 19 juin 2020 « Mesures fiscales et autres mesures destinées à promouvoir l’économie circulaire » (téléchargeable sur www.parlament.ch sous le numéro d’objet 17.3505).

Actuellement trois situations doivent être distinguées s’agissant du principe de l’accession : premièrement, lorsqu’une installation est fixée directement de manière permanente au sol, un droit de superficie (art. 675 et 779 ss du code civil ; CC, RS 210) peut être inscrit en faveur du contracteur. Dans un tel cas, la possibilité que le contracteur conserve la propriété de l’installation – qui échappe ainsi au principe de l’accession – existe donc déjà selon les dispositions légales actuelles. Deuxièmement, lorsqu’une installation est fixée au bâtiment, un droit de superficie peut également être constitué, selon la pratique de certains cantons, pour autant que l’installation dispose d’une certaine indépendance économique, fonctionnelle et structurelle et qu’elle peut être détachée du bâtiment sans détruire celui-ci (par ex. pour une installation sur la toiture). Dans la troisième situation, soit lorsque l’installation est totalement intégrée (dans le toit ou la façade), il n’existe, en revanche, pas de possibilité de faire en sorte que le contracteur conserve la propriété d’une installation.

De lege ferenda, on pourrait envisager, sur le principe, une règle selon laquelle un droit de superficie peut être constitué en faveur du contracteur pour des installations établies sur des bâtiments lorsqu’elles disposent d’une certaine indépendance économique, structurelle et fonctionnelle. De cette manière, on ancrerait dans le droit fédéral une solution déjà pratiquée dans plusieurs cantons, mais qui, en partie, n’est pas incontestée ; cela renforcerait alors la sécurité juridique. D’autres solutions discutées dans la doctrine (par ex. la constitution d’une servitude de captage et de dérivation d’énergie solaire, par analogie avec le droit de source [art. 780 CC]) pourraient être étudiées.

En revanche, il apparaît peu judicieux de prévoir une dérogation au principe de l'accession pour des installations qui sont totalement intégrées au bâtiment. En raison des intérêts potentiellement contradictoires entre ceux du propriétaire du bâtiment et ceux du contracteur relativement à la même « chose » (par ex. le toit), cela créerait des problèmes insolubles dans la pratique.

Quant aux adaptations législatives évoquées par l'auteur de l'interpellation au sujet des constructions mobilières ou de la réserve de propriété, le Conseil fédéral considère qu’elles ne sont pas adéquates. La question de savoir si une installation de production d’énergie peut être qualifiée de construction mobilière dépend en grande partie de l’intensité du lien de cette installation avec le bâtiment ou le sol ; lorsque, notamment, ces installations de production d’énergie sont – ce qui est régulièrement le cas – établies pour une longue période, elles ne peuvent pas, en droit actuel, être considérées comme des constructions mobilières (cf. art. 677 et 713 s. CC). Il serait erroné, sur le plan matériel, de déclarer de lege ferenda que ces installations de production d’énergie constituent de manière générale des constructions mobilières, et cela irait à l’encontre des fondements et de la systématique du CC ; cela signifierait que l’on déclarerait mobilières des choses qui, dans le CC, constituent matériellement des immeubles. Dans l’hypothèse où les installations de production d'énergie doivent cependant également être qualifiées d’immeubles, une réglementation spéciale relative à la réserve de propriété serait, de même, inappropriée. L’inscription d’une réserve de propriété dans le registre des pactes de réserve de propriété vise à protéger le vendeur d’une chose mobilière contre un risque de perte, le transfert de la propriété d’une chose mobilière (sans inscription au registre des pactes de réserve de propriété) ayant lieu déjà lors du transfert de la possession de celle-ci à l'acquéreur. A l’inverse, pour les immeubles, le transfert de la propriété présuppose, en principe, une inscription dans le registre foncier. Cela garantit de cette manière que les rapports de propriété concernant les immeubles soient reconnaissables pour chacun. Dans ce contexte, la réserve de propriété n’est pas transposable aux immeubles.

Dans la mesure où l’interpellation demande d’autres adaptations législatives permettant de créer une sécurité juridique pour les contracteurs, il peut être renvoyé à une étude de 2022 commandée par la Confédération (BSS, « AIR sur un registre pour faciliter les modèles d’affaires basés sur l’utilisation dans le domaine de la propriété foncière » [2022] , disponible sur www.seco.admin.ch > Services et publications > Publications > Réglementation > Analyse d’impact de la réglementation > AIR approfondies > Registre pour faciliter les modèles d’affaires basés sur l’utilisation dans le domaine de la propriété foncière [2022]); Cette étude montre que, pour les contracteurs, le problème consiste, avant tout, dans le fait qu’ils ne disposent pas de garantie réelle pour leurs investissements (p. 26) et moins dans la perte éventuelle de l’installation car, après un certain temps, ils n’ont plus d’intérêt à la reprendre. Dès lors, l’étude propose la constitution d’une hypothèque légale indirecte en leur faveur (p. 35 ss). Cette solution couvrirait également des installations de production d’énergie qui sont entièrement intégrées au bâtiment (par ex. des systèmes de chauffage).

De manière générale, il convient de relever que des éventuelles règles spéciales concernant les droits réels (par ex. un droit de superficie, une nouvelle hypothèque légale) sont destinées à la protection de l’environnement et poursuivent dès lors un intérêt public. S’il existe ici un intérêt à une réglementation plus précise, il y aurait alors lieu d’examiner s’il ne conviendrait pas mieux de la prévoir dans le droit public, par exemple dans la loi sur l’énergie (RS 730.0), plutôt que dans le CC. Le CC contient en effet des dispositions générales relatives aux droits réels réglementant la propriété privée, indépendamment du contexte et des besoins spécifiques. En tout état de cause, toute adaptation des dispositions légales dans ce domaine nécessiterait des études plus approfondies.