Disdette collettive per lavori. Consultazione dei locatari e offerta di alloggi alternativi

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di proporre una modifica giuridica che introduca l’obbligo per i locatori di consultare i locatari interessati prima di presentare una domanda di costruzione.

La consultazione verterà in particolare sui seguenti punti:

• possibilità di realizzare i lavori senza che i locatari debbano lasciare le loro abitazioni, in particolare organizzando il cantiere per fasi;

• se ciò non è possibile, le modalità di sistemazione temporanea o duratura a condizioni analoghe;

• misure che consentano di attenuare le conseguenze sociali delle disdette.

I locatari dovranno poter consultare i documenti principali del dossier preparato dal proprietario per la domanda di costruzione. Se i lavori riguardano un numero importante di alloggi, nella procedura di consultazione andrà coinvolto anche il Comune.

Begründung

In numerose città svizzere le operazioni immobiliari si traducono in disdette collettive per lavori. Queste situazioni provocano l’estromissione di molti locatari e contribuiscono all’aumento degli affitti nonché alla scarsità di alloggi accessibili alle famiglie con un reddito medio-basso.

In un contesto di carenza, queste pratiche accentuano gli squilibri tra locatori e locatari. Spesso, le persone interessate vengono a conoscenza dei progetti soltanto al momento della disdetta, mentre vi sarebbero delle alternative per consentire loro di restare nell’appartamento durante i lavori.

Una consultazione preliminare consentirebbe di esaminare soluzioni meno dannose dal punto di vista sociale: organizzazione del cantiere per fasi, alloggi alternativi temporanei o altre misure che riducano il numero di coloro che devono lasciare la propria abitazione. In certe regioni, in particolare a Ginevra, le pratiche di sistemazione temporanea o di rotazione degli alloggi consentono già di effettuare le ristrutturazioni evitando l’estromissione definitiva dei locatari.

Un obbligo di consultazione favorirebbe la ricerca di soluzioni equilibrate che tengano conto dei requisiti tecnici delle ristrutturazioni tutelando nel contempo i locatari. Permetterebbe inoltre alle autorità comunali di prevenire le conseguenze sociali di progetti che riguardano un gran numero di alloggi.

In questo contesto è necessario rafforzare i meccanismi che consentono di conciliare il rinnovo del parco immobiliare con la permanenza delle persone nel proprio contesto di vita.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale è consapevole del fatto che le disdette collettive possono dare luogo a casi di rigore. Tuttavia, gli inquilini interessati hanno la possibilità di impugnare la disdetta. Quest’ultima, infatti, è valida soltanto se la permanenza dell’inquilino nell’alloggio rischia di causare complicazioni, costi aggiuntivi o un prolungamento della durata dei lavori. In caso contrario, viola i principi di buona fede. La valutazione della situazione dipende dai lavori previsti nell’ambito di un progetto di risanamento concreto e realizzabile (DTF 140 III 496). Quando la disdetta è valida, l’autorità competente valuta d’ufficio se il contratto di locazione può essere prorogato; raramente una proroga del genere viene negata.Se gli inquilini vengono a conoscenza del progetto di ristrutturazione solo al momento della disdetta, non possono proporre al locatore un’uscita temporanea per evitare la disdetta. In questi casi, una comunicazione tempestiva potrebbe rivelarsi utile.La procedura di consultazione proposta sarebbe però troppo complicata. La possibilità di ristrutturare un’abitazione senza che l’inquilino debba lasciarla dipende dal singolo caso e una sistemazione alternativa a condizioni analoghe non è sempre possibile. Inoltre, non è chiaro quali misure concrete potrebbero attenuare le conseguenze sociali delle disdette e la consultazione del dossier di costruzione sarebbe onerosa sul piano amministrativo. Con o senza partecipazione del Comune, ciò causerebbe incertezza giuridica, ritardi e l’abbandono di progetti di ristrutturazione e di risanamento energetico.I Cantoni hanno già la facoltà di emanare norme in materia di risanamento che garantiscano una protezione contro la disdetta maggiore rispetto a quella del Codice delle obbligazioni. Norme del genere sono in vigore a Ginevra e a Basilea Città, mentre nel Cantone di Zurigo il 14 giugno 2026 si voterà su un adeguamento legislativo in tal senso che il Gran Consiglio ha approvato come controproposta alla «Wohnschutz-Initiative» (iniziativa per la protezione degli alloggi). Disposizioni analoghe a favore degli inquilini sarebbero possibili anche con un contratto-quadro di locazione di obbligatorietà generale.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.