Code des obligations (Défauts de construction). Modification

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

BO 2024 E 563Ihre Kommission beriet die Vorlage an vier Sitzungen und führte auch Anhörungen durch. Der Handlungsbedarf war an sich unbestritten, und wir haben in unserer Kommission schliesslich eine Lösung gefunden. Eine Minderheitsmeinung gibt es nur zu zwei Fragen im Verjährungsrecht. Dann liegen vier Einzelanträge vor, die Kollegin Brigitte Häberli-Koller selber begründen wird und die einem Konzept des Nationalrates entsprechen. Der Nationalrat hat die Vorlage im Herbst 2023 beraten und dem Entwurf des Bundesrates - allerdings mit wesentlichen Änderungen - zugestimmt. Eintreten war in unserer Kommission unbestritten.

In der Folge mag es etwas juristisch zu- und hergehen, aber die Regelungen haben in der Praxis für alle, die jemals in ihrem Leben eine Immobilie erwerben, markante Auswirkungen. Der Handlungsbedarf ergibt sich aus der bisherigen Rechtslage, gepaart mit einer strengen Gerichtspraxis, und aus einigen schon länger zurückliegenden parlamentarischen Vorstössen. Insgesamt kann gesagt werden - darin stimmt die Kommission mit dem Bundesrat überein -, dass unser kauf- und werkvertragliches Gewährleistungsrecht gute und klare Rechtsbehelfe hat. Sie kennen das vielleicht aus eigener Anschauung: Wandelung, Minderung, Nachbesserung, diese Rechte können auch ohne gerichtliche Mitwirkung ausgeübt werden. Es braucht also nicht eine Totalrevision unseres Gewährleistungsrechts. Aber punktuell zeigt sich klarer Handlungsbedarf, und zwar im Bereich der Fristen, wo Bauherren wie Käuferinnen und Käufer von Grundstücken benachteiligt werden.

Ausgangspunkt ist der Umstand, dass wir im schweizerischen Obligationenrecht kein besonderes Bauvertragsrecht kennen, welches die spezifischen Regulierungsbedürfnisse beim Bauen mit spezifischen Regeln befriedigen würde. Entsprechend häufig ist auch die Vereinbarung privater Regelungssysteme. Sie kennen alle die SIA-Normen. Das SIA-Regelwerk verfeinert die gesetzliche Ordnung und stellt Bauherren und Bauherrinnen zudem in wesentlichen Punkten besser. Auch wenn die SIA-Normen vor allem im professionellen Umfeld weitgehend Standard sind, sind sie doch ein privates Regelwerk, das nicht per se gilt. Dieses Regelwerk wird nicht immer übernommen, vor allem dann nicht, wenn zum Beispiel eine private Käuferin einmal in ihrem Leben eine Stockwerkeigentumseinheit kauft, also bei sogenannten Einmalbauherrinnen und -herren.

Hier bietet das OR keinen gesicherten Interessenausgleich. Ja, es ist sogar so, dass nach Ansicht anerkannter Rechtsexperten die OR-Regeln auf solche Konsumenten oder Einmalbauherren kaum Rücksicht nehmen; die Rechtslage sei diesbezüglich geradezu stossend. Das bemerkte etwa der Baurechtsspezialist Hubert Stöckli, Professor für Zivil- und Handelsrecht an der Universität Freiburg. Er bemerkte das in einem Gutachten, das schon mehr als zehn Jahre alt ist. Er erstellte es zuhanden des Bundesamtes für Justiz, aufgrund von schon länger zurückliegenden parlamentarischen Vorstössen. Die rigide Rechtslage ist also eigentlich schon lange bekannt, und Handlungsbedarf ist deshalb spätestens heute gegeben.

Das Kernproblem ist hier die kurze Rügefrist. Diese ist in Artikel 201 Absätze 1 und 3, Artikel 367 Absatz 1 und Artikel 370 Absatz 3 OR geregelt: Die Mängel müssen grundsätzlich sofort, das heisst innert weniger Tage, gerügt werden. Sonst verwirken die entsprechenden Mängelrechte. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Missachtung sind sowohl für private als auch für professionelle Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt. Man spricht von einer eigentlichen Verwirkungsfalle. Die Probleme ergeben sich hauptsächlich aus der Kombination der äusserst kurzen Frist zur Ausübung der Mängelrechte mit der Rechtsfolge der vollständigen Verwirkung sämtlicher Mängelrechte, wenn man die Mängelrüge nicht rechtzeitig oder genügend substanziiert vorbringt.

Ein weiteres Problem stellen Haftungsbeschränkungen dar oder gar die Wegbedingung der Haftung des Verkäufers oder des Unternehmens bei gleichzeitiger Abtretung von Gewährleistungsansprüchen an Subunternehmer. Ziel einer solchen Vertragsklausel ist es, dass sich Käuferinnen und Käufer bei Baumängeln nicht an die Verkäufer oder Unternehmer halten, sondern Ansprüche direkt an die Subunternehmer stellen. Durch solche Vereinbarungen kann aber die Position der Käuferin, des Bauherrn stark geschwächt werden, und zwar sowohl rechtlich als auch faktisch.

Handlungsbedarf haben wir in drei Teilbereichen, das ist die Regelungsmaterie der Revision. Diese Teilbereiche können unabhängig voneinander beraten und entschieden werden. Handlungsbedarf haben wir erstens bei den Fristen, die bei der Geltendmachung von Mängeln zu beachten sind, zweitens bei der Geltendmachung des Nachbesserungsrechts und drittens bei der Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts.

Angesichts des in der bundesrätlichen Botschaft klar skizzierten Problems, des ausgewiesenen Handlungsbedarfs und des Umstands, dass mit diesen drei Regelungspunkten eine klare Verbesserung der Situation der Käufer und Käuferinnen von Grundstücken bzw. Häusern und generell eine grössere Rechtssicherheit für alle Vertragsparteien erreicht werden kann, beantragt Ihnen die Kommission einstimmig Eintreten auf die Vorlage.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Conseil des Etats · Genève · Groupe socialiste

La réforme en matière de défauts de construction que nous propose le Conseil fédéral est bienvenue. Elle est même attendue depuis fort longtemps. La précarité juridique de l'acheteur d'un bien immobilier neuf, comme celle du maître de l'ouvrage, quant aux défauts de construction, était unanimement critiquée par la doctrine, et depuis fort longtemps, comme l'a rappelé le rapporteur de commission. C'est à juste titre, car le régime de péremption extrêmement rapide du droit de faire valoir des défauts à titre privé, pour un grand nombre de petits propriétaires de la classe moyenne qui construisent ou qui rénovent, amène à une perte de leurs droits à l'égard des vendeurs, architectes et constructeurs.

Dans ce contexte, vous l'avez entendu, le Conseil fédéral propose de rééquilibrer la situation en faveur de la partie faible en matière de défauts de construction, à savoir l'acheteur et le maître de l'ouvrage. L'élément central du concept du Conseil fédéral est la prolongation du délai de péremption de signalisation des défauts porté à 60 jours, alors qu'il est aujourd'hui de 7 jours, soit un délai très court qui n'est aucunement en adéquation avec le comportement de la majorité des acheteurs et des maîtres de l'ouvrage non professionnels dans la vie de tous les jours. En effet, en cas de découverte de défauts de construction, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage non professionnel ira d'abord chercher conseil auprès d'amis spécialistes ou d'avocats avant d'annoncer le défaut à sa contrepartie. Cela aboutit à ce que le délai très court - parce qu'il doit être immédiat -, fixé à 7 jours par le Tribunal fédéral, s'écoule et que le propriétaire du bien immobilier se BO 2024 E 564 voit privé de tous ses droits à la réparation du défaut et à l'indemnisation du dommage.

Le deuxième élément du projet du Conseil fédéral, très important également, est la limitation des clauses d'exclusion de responsabilité qui touche particulièrement les petits propriétaires et qui les prive également de leurs droits. Toutefois, le Conseil fédéral introduit un double régime en matière d'exclusion de responsabilité: l'un ordinaire et l'autre pour les biens immobiliers destinés à l'usage familial, double régime problématique dans la pratique.

Le troisième élément de la réforme concerne la fixation précise du plafond des sûretés à fournir afin d'éviter l'inscription d'une hypothèque légale sur le bien immobilier. Cette réforme est bienvenue dans la mesure où elle permet de faciliter le dépôt de sûreté par les propriétaires en cas de litige sur les défauts de construction et ainsi éviter, dans la pratique, de nombreuses hypothèques légales en raison des exigences de la jurisprudence actuelle.

Vous l'avez entendu, le Conseil national, le premier conseil à avoir examiné le projet, a revu complètement le concept de manière novatrice en renforçant davantage la position de l'acheteur et du maître de l'ouvrage. Ce concept nouveau écarte définitivement le principe du délai de péremption en permettant la dénonciation des défauts de construction en tout temps pendant le délai de prescription. Le délai de prescription est lui-même à prolonger de 5 à 10 ans selon la durée ordinaire de la prescription fixée à l'article 127 du code des obligations. La seule restriction au principe de dénonciation des défauts en tout temps - cela est fondamental - est la responsabilité de l'acheteur ou du maître de l'ouvrage pour les conséquences d'un retard dans la communication. Le concept novateur développé par la Commission des affaires juridiques du Conseil national, que le Conseil fédéral a considéré aller trop loin, a été largement approuvé par le Conseil national lui-même, puisqu'il a été adopté par 185 voix contre 5.

La commission de votre conseil, après audition, s'est détachée du concept du Conseil national. Elle a choisi de s'inscrire dans celui du Conseil fédéral, à savoir le maintien du droit en vigueur, soit le délai de péremption, mais en l'adaptant de 7 jours, tel qu'il ressort de la jurisprudence, à 60 jours. Elle a également choisi le maintien du délai de prescription à 5 ans plutôt qu'à 10 ans, comme le propose le Conseil national, et une limitation des clauses d'exclusion de responsabilité limitée au délai de péremption et non au délai de prescription, alors que le Conseil national souhaite une limitation de l'exclusion de responsabilité pour l'ensemble du délai de prescription.

Les propositions Häberli-Koller reprennent le concept du Conseil national. Je la remercie d'avoir déposé ces propositions, étant donné qu'en commission la solution du Conseil national a été très rapidement abandonnée sans qu'une minorité ne la reprenne globalement. Seuls le délai de prescription et les exclusions de responsabilité ont été repris; ces points font l'objet de mes propositions de minorité.

Pour ma part, je tiens à signaler que je soutiendrai les propositions Häberli-Koller. Toutefois, je relève que si le concept de notre commission reste majoritaire aujourd'hui dans notre conseil, ce n'est pas forcément négatif, dès lors qu'il y aura toujours la possibilité de trouver un compromis dans le cadre de l'élimination des divergences. Un compromis a déjà été proposé par l'administration en commission, mais il a toutefois été écarté par la majorité.

Je vous invite donc à accepter les propositions Häberli-Koller.

Fässler Daniel · Mit-M · Conseil des Etats · Appenzell Rh.-Int. · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

Ich bitte Sie, in jedem Fall auf die Vorlage einzutreten. Ich bitte Sie auch, konsequent der Kommission bzw. der Kommissionsmehrheit zu folgen.

Das private Baurecht ist, bezogen auf das auf seiner Grundlage umgesetzte Volumen, der wichtigste Teil des schweizerischen Privatrechts. Es ist ein Rechtsgebiet, das ganz unterschiedliche Marktteilnehmer betrifft. Auf Besteller- und Käuferseite geht die Spannbreite von privaten Eigentümern bis zum professionellen börsenkotierten Immobilienunternehmen, auf Unternehmer- und Verkäuferseite vom kleinen Handwerksbetrieb bis zum grossen, professionellen Generalunternehmen. Hinzu kommt, dass immer mehr Werkverträge auf der Basis der SIA-Norm 118 abgeschlossen werden, einem an sich guten Regelwerk eines privaten Vereines, des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereines, das aber nur auf Bestellung und gegen Bezahlung von 200 Franken zugänglich ist.

In diesem Spannungsfeld ein Recht zu schaffen, das alle Interessen berücksichtigt und für einen bestmöglichen Ausgleich sorgt, ist nicht einfach. Es ist aber unsere Aufgabe. Vor diesem Hintergrund darf die Revision keine neuen Ungerechtigkeiten und Probleme schaffen, vielmehr soll sie für Klarheit sorgen und damit zum Rechtsfrieden beitragen. Der Entwurf des Bundesrates gibt in diesem Sinne den richtigen Weg vor. Mit den Ihnen von der Kommission unterbreiteten Änderungsanträgen wird diese Stossrichtung übernommen und der bestmögliche Interessenausgleich geschaffen. Die vom Nationalrat beschlossenen und von Ständerätin Häberli-Koller mit ihren Einzelanträgen in unseren Rat eingebrachten Vorschläge des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes bevorzugen demgegenüber den Käufer und den Besteller und lassen die Interessen der gerade im Bauwesen sehr wichtigen KMU völlig ausser Acht. Ich bitte Sie daher, diese Einzelanträge samt und sonders abzulehnen.

Als wichtig erachte ich im Übrigen, dass die gesetzlichen Mängelrechte, wie von unserer Kommission beantragt, teilzwingend sind, d. h., es soll nicht mehr zulässig sein, für die Mängelrüge kürzere Fristen zu vereinbaren. Solche Abreden wären künftig nichtig und damit unwirksam. Die teilzwingende Natur der Mängelrechte stellt sicher, dass unerfahrene Besteller beim Abschluss von Werkverträgen in ihren gesetzlichen Mängelrechten nicht eingeschränkt werden. Professionelle Bauherren haben damit keine Probleme. Für private Bauherren, die vielleicht nur einmal in ihrem Leben mit Werkverträgen zu tun haben, gilt es ein gesetzliches Regelwerk zu schaffen, das ihre Interessen angemessen berücksichtigt.

Häberli-Koller Brigitte · Mit-F · Conseil des Etats · Thurgovie · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

Meine Interessenbindung haben Sie schon gehört: Ich bin Vizepräsidentin des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes.

Mit diesem Geschäft behandeln wir heute eine wichtige Vorlage für Haus- und Stockwerkeigentümer sowie für all jene, die es noch werden wollen. In der Eintretensdebatte werde ich meine diversen Anträge gleich in globo begründen und danach das Wort nicht mehr verlangen.

Für Immobilienkäufer und -käuferinnen sowie für Bauherren ist die geltende Rechtslage äusserst problematisch. Die wenigen gesetzlichen Bestimmungen sind nicht zwingend und können von den Parteien im Kauf- bzw. im Bauvertrag abgeändert werden. Dadurch haben sich in der Praxis problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Käufer von Häusern oder Stockwerkeigentum sowie Grundeigentümer, die ein Haus erstellen oder umbauen lassen, erheblich benachteiligen. Das geltende Gesetz geht von zwei gleich starken Partnern aus. Diese Annahme ist nicht richtig.

Professionelle Unternehmer und professionelle Verkäufer von Neubauten diktieren die Vertragsbedingungen. Private haben keinen Verhandlungsspielraum. Es herrscht eine Friss-oder-stirb-Mentalität, die durch den seit Jahren bestehenden Nachfrageüberschuss im Immobilienmarkt noch weiter befeuert wird. Dass für Käuferinnen und Käufer von Haus- und Stockwerkeigentum sowie für private Bauherren etwas für die Verbesserung der Gewährleistungsrechte bei Baumängeln getan werden muss, ist unbestritten. Der gesetzliche Handlungsbedarf ist anerkannt und ausgewiesen, jetzt geht es noch um die Frage des Wie.

Im Rahmen der Behandlung des vorliegenden Entwurfes hat die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates im Januar 2023 Anhörungen durchgeführt und Betroffene aus dem Bau- und Immobilienbereich sowie aus der Rechtslehre und -praxis beigezogen. Gestützt darauf, hat der Nationalrat eine schlanke und praxistaugliche Vorlage ausgearbeitet. Kernstück ist neben der Abschaffung der Verjährungsfrist die Abschaffung einer separaten gesetzlichen Rügefrist für Mängel.

Heute besteht eine doppelte Voraussetzung für die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte eines Immobilienkäufers oder Bauherrn, die sogenannte doppelte Verwirkungsfolge. BO 2024 E 565 Erstens muss eine anforderungsreiche Rüge für jeden Mangel an der Kaufsache oder am Bauwerk innert einer sogenannten Rügefrist an die richtige Person gerichtet werden. Verpasst der Käufer oder Bauherr diese Mängelfrist, verliert er sämtliche Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer, gegenüber dem Unternehmer. Die zweite Voraussetzung ist die Beachtung der Verjährungsfrist. Nach deren Ablauf ist die Durchsetzung der Ansprüche des Käufers oder Bauherrn wegen Mängeln nicht mehr möglich. Das ist die doppelte Verwirkungsfalle.

Mit der Abschaffung der Rügefrist wird das heutige Hauptproblem gelöst, dass Käufer von Stockwerkeigentum und private Bauherren ihre gesetzlichen Haftungsansprüche bei Baumängeln verlieren, weil sie es nicht schaffen, Baumängel innert der kurzen Frist genügend detailliert beim richtigen Verantwortlichen zu rügen. Eine separate gesetzliche Mängelrügefrist ist schikanös. Die im Immobilienkauf- und Baurecht zusätzlich zur Verjährungsfrist bestehende Rügefrist ist ein regelrechter Fremdkörper im schweizerischen Vertragsrecht. Auch der Blick zu unseren Nachbarn zeigt, dass eine separate Frist für die Anzeige von Mängeln absolut unüblich ist. Das deutsche, das österreichische und das französische Recht sehen keine Rügefristen für innerhalb der Verjährungsfrist aufgetretene Mängel vor.

Unsere Kommission für Rechtsfragen beantragt nun, an der Frist zur Mängelrüge festzuhalten. Sie soll aber auf 60 Tage verlängert werden. Damit könnte die Situation für Haus- und Wohnungskäuferinnen und -käufer zwar leicht verbessert werden, die Hauptproblematik der doppelten Verwirkungsfolge würde dadurch aber nicht gelöst. Mit dem Antrag der Kommission für Rechtsfragen wird von den privaten Käufern, Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern und Bauherren aber nach wie vor eine Mängelrüge verlangt. Eine Mängelrügefrist neben der Verjährungsfrist bedeutet für private Käufer, private Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer und Bauherren zwei Hürden.

Es ist unverständlich, dass neben der Verjährungsfrist eine zusätzliche gesetzliche Mängelrügefrist beibehalten werden soll, dies sogar im Unterschied zum Entwurf des Bundesrates, und dass diese neu noch mit einer Pflicht kombiniert werden soll, wonach private Käufer oder Eigentümer für den Schaden aus einer angeblich verspäteten Rüge, also für einen Verspätungsschaden, haften. Eine solche Regelung macht höchstens dann Sinn, wenn man - wie der Nationalrat - ganz auf eine Rügefrist verzichtet und die Mängel während der mehrjährigen Verjährungsfrist immer angezeigt werden können. Die mit dieser Gesetzesrevision angestrebte Verbesserung der Durchsetzung der Gewährleistungsrechte für Haus- und Stockwerkeigentümer und Bauherren bei mangelhaften Neubauten würde mit diesem Antrag nicht erreicht.

Die Mängelrechte der Käufer von Neubauten respektive von privaten Bauherren werden zum Schutz des Verkäufers respektive Unternehmers durch die Verjährungsfrist zeitlich beschränkt. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Käufer keinen Anspruch auf Mängelbehebung und Schadenersatz mehr geltend machen. Mit dem Konzept des Nationalrates trifft den Käufer einer Immobilie respektive den Bauherrn sodann eine Schadensminderungspflicht. Damit würde auch bei einer Abschaffung der Mängelrügefrist nach wie vor der Anreiz bestehen, Mängel möglichst schnell nach ihrer Entdeckung anzuzeigen.

Aus diesem Grund bitte ich Sie, meine Anträge, wie Sie sie erhalten haben, anzunehmen und damit die Vorlage gemäss den Beschlüssen des Nationalrates zu unterstützen. Im Weiteren bitte ich Sie, die Minderheitsanträge Sommaruga Carlo zu unterstützen. Sie entsprechen dem Beschluss des Nationalrates, wonach die Verjährungsfrist für Ansprüche des Käufers wegen Mängeln am Grundstück respektive für Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln am unbeweglichen Werk neu auf zehn Jahre festgelegt wird. Dies entspricht der allgemeinen Verjährungsfrist für Forderungen im Zivilrecht. Der Eintritt der Verjährung bedeutet für den Haus- und Stockwerkeigentümer, dass er seine Rechte bei Baumängeln nicht mehr durchsetzen kann und den Bauschaden selbst tragen muss. Ein Grossteil des Bestandteils eines Gebäudes hat eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten. Die vorgeschlagene Verlängerung der Verjährungsfrist auf zehn Jahre ist daher sachgerecht. Zentral ist auch, dass die Verjährungsfrist nicht durch den Verkäufer respektive Unternehmer zulasten des Käufers oder Bauherrn abgeändert werden kann.

Aus all diesen Gründen bitte ich Sie, meinen Einzelanträgen zuzustimmen, und bedanke mich für die Unterstützung.

Hurni Baptiste · Mit-M · Conseil des Etats · Neuchâtel · Groupe socialiste

J'aimerais vous inviter à suivre les propositions Häberli-Koller pour un certain nombre de raisons qu'elle a déjà citées, mais aussi pour des raisons avant tout pratiques.

Vous le savez peut-être: je suis avocat, et le droit dans lequel j'exprime le plus souvent mon art - si j'ose le dire ainsi - est le droit de la construction. La situation actuelle - cela a été dit - est particulièrement injuste pour le propriétaire, parce qu'elle est assez peu conforme à l'esprit helvétique. Je m'explique: quand vous construisez quelque chose et qu'il y a un problème de construction, l'esprit helvétique veut plutôt que l'on essaie d'abord de discuter; on ne commence pas par envoyer un courrier recommandé en disant qu'il y a un défaut de construction. La situation actuelle est assez simple: si vous n'envoyez pas ce courrier recommandé dans un délai de 7 à 10 jours, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, s'applique ce qu'on appelle la péremption - cela a été rappelé -, c'est-à-dire que vous perdez tous vos droits pour refaire simplement l'ouvrage. Je ne compte plus le nombre de personnes que j'ai reçu dans mon étude qui ont essayé de parler avec l'entrepreneur avec lequel il y avait un problème et qui ont attendu, discuté pendant un mois, voire deux mois, mais l'entrepreneur n'a pas voulu obtempérer. Quand ils arrivent chez moi, je n'ai qu'une chose à leur dire: c'est qu'ils peuvent repayer leur toit, repayer leurs fenêtres ou même l'ensemble de la construction, puisqu'ils n'ont plus aucun droit. Cela donne des situations d'injustice qui sont à mon avis assez insoutenables.

La proposition du Conseil fédéral, dont le concept est repris par la commission, améliore les choses, puisque le délai passe à 60 jours - et plus de 7 à 10 jours. Fondamentalement, le problème reste le même, c'est-à-dire que la plupart des propriétaires, en tout cas les plus petits d'entre eux qui font des travaux, ne commencent pas par ouvrir la loi et ne sont simplement pas conscients qu'elle indique qu'il est de 60 jours. Je vous annonce d'ores et déjà que, si cette proposition de la commission devait être suivie, le problème qu'il y aurait, c'est que toute une série d'entrepreneurs joueront la montre jusqu'au 61e jour et que le même problème de péremption se posera.

La situation est d'autant plus délicate que deux régimes en Suisse s'affrontent: le régime légal, que l'on s'apprête à changer de toute façon, et le régime de la SIA - cela a été rappelé par notre collègue Fässler -, qui s'applique dans toute une série de cas. Là aussi, la plupart des petits propriétaires en Suisse ne commencent pas par regarder si, sur leur contrat, il est écrit "soumis aux normes SIA" ou "non soumis aux normes SIA", alors que le régime change complètement. Si, par bonheur, votre contrat est soumis aux normes SIA, alors vous avez 2 ans pour annoncer en tout temps le défaut, le dommage, qui, dans ce cas-là, est réparable. C'est assez problématique, puisque la majorité ou en tous cas la moitié des contrats sont soumis aux normes SIA, mais absolument pas tous.

La solution que vous propose le Conseil national est finalement relativement simple et s'inspire d'un autre droit dans lequel il y a exactement la même chose: c'est le droit du bail. En matière de droit du bail, le locataire, s'il y a un défaut dans son logement, peut évidemment l'annoncer en tout temps et assume néanmoins, s'il l'annonce trop tard, les dégâts subséquents. A mon avis, il n'y a aucune raison - et c'est un membre du comité suisse de l'Asloca qui vous le dit - de mettre le propriétaire dans une situation moins bonne que le locataire en matière de défaut.

Je vous invite donc vraiment à suivre ce concept du Conseil national.

Il y a un deuxième point sur lequel j'aimerais attirer votre attention, c'est la question de l'impossibilité d'exclure la garantie quand il s'agit uniquement d'usages personnels ou BO 2024 E 566 familiaux. Pourquoi le projet du Conseil fédéral est-il problématique - même si en quelque sorte, je peux vous être reconnaissant, car vous me créez mes cas de demain? Parce qu'il y aura énormément de litiges autour de cette question. Je m'explique. Beaucoup de bâtiments ont des usages mixtes: vous pouvez avoir votre logement au deuxième étage, votre cabinet d'avocat ou d'architecte au rez-de-chaussée et louer le troisième étage à quelqu'un. Il faudra, pour chaque cas, analyser si, majoritairement, le bien est dévolu à un usage familial et personnel ou s'il est dévolu majoritairement à un usage professionnel. Et, en plus, cela peut changer en cours de route. Que se passe-t-il si, dans votre immeuble, vous aviez deux locataires et que, tout d'un coup, vous en perdez un? Alors l'immeuble ne sera plus à usage professionnel mais familial. Nous allons créer toute une série de cas extrêmement complexes, alors que la distinction, à mon sens, n'a pas lieu d'être. Là aussi, je pense que la solution du Conseil national est plus simple et évite de futurs litiges.

Le troisième point sur lequel j'aimerais attirer votre attention, c'est la question de la garantie en cas d'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs. Toute personne qui pratique le droit sait que l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs, c'est un peu l'arme ultime dans un procès, parce que vous l'inscrivez à titre provisoire ou superprovisoire, et, une fois que vous l'avez inscrite à ce titre, la banque - car il y a souvent une banque - s'énerve beaucoup. En fait, vous forcez le propriétaire à accepter en tout cas une partie de la facture de l'entrepreneur. Au fond, la situation actuelle où l'on ne peut pas mettre en garantie un montant suffisant est problématique, parce qu'elle permet d'utiliser l'hypothèque légale comme arme stratégique en procédure.

La solution du Conseil fédéral prévoyant de couvrir dix ans d'intérêts pour avoir une garantie suffisante nous paraît, elle aussi, excessive. Pourquoi? Parce qu'en moyenne un procès d'inscription définitive d'hypothèque légale dure plutôt cinq ans que dix ans. Une durée de dix ans pour un tel procès est vraiment extrêmement longue.

Pour l'ensemble de ces raisons, je vous invite à suivre les propositions Häberli-Koller, qui sont à notre avis frappées au coin du bon sens et garantissent une facilité d'application.

Schmid Martin · Mit-M · Conseil des Etats · Grisons · Groupe libéral-radical

Ich bin wie Kollege Hurni auch Anwalt, ich bin Hauseigentümer, wie das Kollegin Häberli-Koller ist, und ich bin Präsident von Entwicklung Schweiz. Ich möchte Ihnen einfach aufzeigen, dass die Folgen des Nationalratsbeschlusses sehr weitgehend sind. Wir können schon zehnjährige Verjährungsfristen gesetzlich festlegen, aber was bedeutet das für den Markt, was bedeutet das für die Gewerbetreibenden? Kollege Fässler hat zu Recht darauf hingewiesen, dass es ein komplexes Umfeld ist. Auf der Käuferseite haben wir institutionelle Immobilieninvestoren, und wir haben private Hauseigentümer. Auf der Anbieterseite haben wir börsenkotierte Baukonzerne und KMU-Betriebe wie eine Schreinerei oder einen Sanitärbetrieb. Und jetzt führen wir eine zehnjährige Verjährungsfrist für institutionelle Immobilieninvestoren und für private Hauseigentümer ein, und die Garantie übernehmen die Schreinerei und der Sanitärbetrieb.

Ist das richtig? Haben Sie das Gefühl, dass wir damit etwas Gutes für unsere Volkswirtschaft tun? In den Verträgen muss man so nämlich die Kosten einer zehnjährigen Verjährungsfrist einberechnen; denn der Anbieter muss für zehn Jahre die Garantie übernehmen, und das muss er einbeziehen. Das wird das Bauen extrem verteuern, weil jeder Anbieter eine Risikoprämie einbauen muss, weil er ja für zehn Jahre garantieren muss. Es wird Servicemodelle für die Hauseigentümer geben, weil sonst niemand diese Leistungen garantieren kann, und das wird wieder teurer, denn das muss man ja kontrollieren. Wie soll der Sanitärbetrieb, der etwas einbaut, eine zehnjährige Garantie geben, wenn ihm der Lieferant seiner Rohre nur zwei Jahre Garantie gibt? Er übernimmt die Garantie für den Lieferanten, der ihm die Rohre liefert, die er einbaut.

Wir wissen nicht, welche Konsequenzen das Modell des Nationalrates hat. Es führt zu einer Konzentration in der Bauwirtschaft. Wenn man für die grossen Betriebe ist, dann muss man dem Nationalrat folgen. Aber wenn ein kleiner Küchenbauer seine Geschirrspülmaschine bei der Firma V-Zug einkauft, die ihm zwei Jahre Garantie gibt, und er dann dem Hauseigentümer zehn Jahre Garantie auf diesem Geschirrspüler geben soll, wird das nicht funktionieren. Das sind Modelle, die vielleicht rechtstheoretisch funktionieren, aber nicht in der Praxis. Wenn man dem Nationalrat folgen würde, hätte das eben schon eine Konzentration zur Folge, weil die kleinen Betriebe diese Leistungen nicht mehr erbringen könnten. Ich glaube, es ist auch nicht sachgerecht. Wenn schon, müsste man den Vorlieferanten mit den gleichen Verjährungsfristen belegen, und zwar gesetzlich, und nicht nur das eine tun.

Es wurde zu Recht gesagt, das Baurecht sei sehr komplex. Es ist auch schwierig, die Durchsetzung der Mängelrechte gesetzlich zu regeln, weil es viele vertragliche Bedingungen gibt. Der Bundesrat hat aus meiner Sicht eine gute Abwägung gemacht und einen ausgewogenen Kompromiss vorgeschlagen. Wir korrigieren die gröbsten Probleme, etwa das Problem der sofortigen Rüge - wir verlängern die Rügefrist auf 60 Tage -, und es gibt eine Verjährungsfrist, wie der Bundesrat sie vorgeschlagen hat. Ich glaube, das ist ein guter Kompromiss.

Ich möchte Ihnen deshalb aus praktischen Gründen und auch im Sinne der Handwerksbetriebe, die uns unzählige Schriften haben zukommen lassen, beliebt machen, hier mit der Mehrheit zu stimmen und die Minderheitsanträge alle abzulehnen.

Hurni Baptiste · Mit-M · Conseil des Etats · Neuchâtel · Groupe socialiste

J'aimerais répondre très rapidement à ce qui nous a été dit. Pour une machine à laver, vous avez raison, cher collègue, il peut être problématique pour une petite entreprise d'offrir une garantie plus longue que le délai actuel. Mais pensez à un toit: un toit est construit pour 40 ou 50 ans. Or, après 5 ans, il est prescrit. Les problèmes dans un toit - un pare-vapeur ou une sous-couche mal mise - n'apparaissent pas après 1, 2, 3 ou 4 ans; les problèmes apparaissent après 5, 6 ou 7 ans. Que dites-vous alors aux petits propriétaires? Que dites-vous à la famille qui a acheté une maison, qui y a mis toutes ses économies et dont le toit commence à prendre l'eau après 7 ans? Aujourd'hui, en tant qu'avocat, je leur dis la seule chose que je peux leur dire: "Vous ne pouvez plus rien faire. Votre toit est prescrit, vous devez payer un nouveau toit." C'est profondément injuste.

La plupart des choses construites dans l'immobilier, au contraire d'une machine à laver, sont faites pour durer 20, 30, 40 ou 50 ans. En Suisse, le délai de prescription habituel est de 10 ans. Je ne comprends pas pourquoi on a un délai de prescription plus court en matière immobilière, alors qu'il s'agit justement de constructions qui sont faites pour durer plus longtemps que la plupart des objets. Tout ce que nous demandons, c'est que le délai de prescription dans le domaine immobilier soit le même que le délai de prescription habituel. Il y aura toujours des cas de constructions dans un bâtiment qui ne sont peut-être pas destinées à durer aussi longtemps et pour lesquelles un délai plus long peut créer une injustice, mais la plupart des constructions dans un bâtiment - le toit, les murs, l'isolation - sont faites pour durer.

Si vous maintenez ce délai de prescription à 5 ans, vous créez des problèmes surtout pour les petits propriétaires. Pourquoi surtout pour les petits propriétaires? Parce que les grands propriétaires, vous le savez comme moi, modifient souvent le délai de prescription, puisqu'ils signent de gros contrats avec de grandes entreprises. Mais les petits propriétaires, eux, ne pensent pas à le faire. Pour les familles et les personnes qui mettent toutes leurs économies dans un bien immobilier, ce délai de prescription de 5 ans est extrêmement problématique aujourd'hui.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Das Ziel dieser Vorlage ist die Stärkung der Rechte der Bauherren und Käuferinnen von Grundstücken im Falle von Baumängeln. Besonders für Privatpersonen ist die heutige Situation unbefriedigend; das ist seit einiger Zeit bekannt. Mehrere parlamentarische Vorstösse der letzten Jahre sind Ausdruck davon. Mit den vorgeschlagenen punktuellen Anpassungen soll dies geändert und verbessert werden. Der Handlungs- und Revisionsbedarf war weder im Nationalrat noch in Ihrer Kommission bestritten.

BO 2024 E 567Der Entwurf des Bundesrates möchte die Situation der privaten Bauherren und Käuferinnen verbessern, ohne die Stellung der Unternehmer und Verkäuferinnen erheblich zu verschlechtern. Der Nationalrat hat jedoch wesentliche Änderungen gegenüber dem Entwurf des Bundesrates beschlossen. Diese gehen teilweise sehr weit und schiessen nach Ansicht des Bundesrates teilweise über das Ziel hinaus.

Ihre Kommission hingegen schlägt Ihnen einen Mittelweg zwischen dem Beschluss des Nationalrates und dem Entwurf des Bundesrates vor. So soll die Frist für die Mängelrüge 60 Tage betragen, wie dies im Grundsatz auch der Bundesrat vorgeschlagen hat, und das unabdingbare Nachbesserungsrecht soll nur Bauten für den persönlichen und familiären Bedarf des Bauherrn oder Käufers betreffen, wie das auch der Bundesrat vorgeschlagen hatte. Überdies sollen im Kaufvertrag nur Neubauten von unabdingbarem Nachbesserungsrecht betroffen sein, nicht hingegen Renovationen. So sind die Anträge Ihrer Kommission deutlich ausgewogener und sachgerechter als die Beschlüsse des Nationalrates, sodass sich auch der Bundesrat diesen Anträgen anschliessen kann. Ich werde in der Detailberatung noch darauf zu sprechen kommen.

Ich bitte Sie im Namen des Bundesrates, auf die Vorlage einzutreten, wie Ihnen das auch die Kommission einstimmig beantragt.

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

L'entrée en matière est décidée sans opposition

Obligationenrecht (Baumängel)

Code des obligations (Défauts de construction)

Discussion par article

Titre et préambule; ch. I introduction

Proposition de la commission

Adhérer à la décision du Conseil national

Adopté

Ch. I art. 201 al. 4

Proposition de la commission

Si les défauts de la chose intégrée dans un ouvrage immobilier conformément à l'usage auquel elle est normalement destinée sont à l'origine des défauts de l'ouvrage, ils doivent être signalés dans les 60 jours. Les défauts qui ne pouvaient être découverts lors des vérifications usuelles doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte. L'acheteur supporte le dommage qu'un avis sans délai aurait permis d'éviter. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle.

Proposition Häberli-Koller

Adhérer à la décision du Conseil national

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

Bei Artikel 201 Absatz 4 und dann bei Artikel 219a Absatz 1 kommen wir zu den ersten und bedeutendsten Abweichungen vom Nationalratsbeschluss. Ich mache zuhanden des Amtlichen Bulletins einige Ausführungen, auch weil jetzt von denjenigen, die dem Antrag Häberli-Koller folgen, vieles gesagt wurde.

Es handelt sich um ein Konzept der Kommission für Rechtsfragen, das sich im Wesentlichen am Konzept des Bundesrates orientiert. Es betrifft gemäss Fahne auch Artikel 219a Absatz 1, Artikel 367 Absätze 1 und 1bis und Artikel 370 Absätze 3 und 4. Es handelt sich um die Regelungsmaterie der nun schon viel diskutierten Rügefrist. Ich möchte betonen, dass wir hier keine Minderheiten haben; es liegt nur der Einzelantrag Häberli-Koller vor, der verlangt, dem Nationalrat zu folgen.

In der Kommission für Rechtsfragen war dieses Konzept nicht bestritten. Es tönte vorhin, als wir ein weiteres Mitglied der Kommission für Rechtsfragen hörten, vielleicht etwas anders. Abweichungen gab es dann später bezüglich der Dauer der Rügefrist und der Frage, ob sie zwingend sein soll oder nicht; dazu kommen wir noch. Über dieses Konzept hier hat die Kommission jedoch lange beraten. Es gab gewisse Sympathien, die dann aber nicht in unterstützende Anträge mündeten. Wir waren in dieser Konzeptfrage also eigentlich einstimmig. Das müssten wir uns hier vielleicht noch vergegenwärtigen.

Wie einleitend erwähnt, muss gemäss heutiger Rechtslage, die durch die bundesgerichtliche Praxis immer wieder bestätigt wird, ein Mangel eines Grundstücks, einer Baute oder eines in einem Haus verbauten Werks sofort, d. h. innert weniger Tage, gerügt werden. Das gilt für offene wie auch für versteckte Mängel nach deren Entdecken. Diese Situation ist unbefriedigend, das ist unbestritten. Der Bundesrat sieht in seinem Entwurf eine Verlängerung und eine klare Festlegung der Rügefrist auf 60 Tage vor. Der Kommission scheint dies angemessen.

Der Nationalrat geht hier viel weiter: Er möchte eine Rüge während der gesamten Verjährungsfrist zulassen; gemäss dem Beschluss des Nationalrates wären das dann zehn Jahre. Eigentlich handelt es sich um eine Abschaffung der Rügefrist. Das Pendel schlägt nun wirklich auf die andere Seite aus, und zwar zu weit. Stellen Sie sich vor: Noch im neunten Jahr nach dem Bezug einer Wohnung soll ein längst entdeckter Mangel gerügt werden können.

Ich glaube, das ist auch konzeptionell ein System- oder ein Paradigmenwechsel, da neu die Rügefrist entweder abgeschafft oder quasi der Verjährungsfrist gleichgesetzt wird. Diese beiden Fristen haben aber unterschiedliche Funktionen. Bei der Verjährungsfrist geht es darum, dass Rechte, etwa Schadenersatzrechte, spätestens bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen sind. Hier kennt das allgemeine Obligationenrecht eine Zehnjahresfrist - wir haben es gehört -, aber auch gewisse kürzere Fristen. Gerade beim Kauf- und Werkvertragsrecht bestehen fünfjährige Fristen. Im Gegensatz dazu bedeutet die Rügefrist, dass man Mängel möglichst rasch anzeigen muss. Man gibt dem Unternehmer bzw. der Verkäuferin die Gelegenheit, zu reagieren, indem z. B. die gekaufte Sache besichtigt oder nachgebessert wird.

Die Abschaffung der Rügefrist ist wirklich ein konzeptioneller Wechsel. Man hat diesen auch nicht vernehmlasst. Wir kennen Rügefristen; in den SIA-Normen gibt es Fristen, wir kennen Rügefristen beim sonstigen Kauf- und Werkvertragsrecht. Es wäre wirklich eine Änderung, die meines Erachtens einer längeren und grösseren Debatte bedürfte, als sie im Rahmen der Vernehmlassung geführt worden ist. Das ist also konzeptionell falsch.

Zu den beweisrechtlichen Themen: Je länger nach Auftreten oder Entdeckung eines Mangels Rügen möglich sind, desto schwieriger wird es in ganz vielen Fällen, Ursachen und Verantwortlichkeiten nachzuweisen. Auch der Käufer, die Käuferin selbst läuft ein hohes Risiko, wenn man erst nach Jahren einen anfänglichen Mangel rügt. Zu viele Einflussfaktoren sind inzwischen dazugekommen. Es hilft also keiner Partei - und zuletzt den Gerichten -, wenn jahrelang latente Unsicherheiten über das Bestehen von Mängeln und deren Ursachen bestehen bleiben. Das wäre die Konsequenz des Beschlusses des Nationalrates oder des Antrages Häberli-Koller. Eine derartige Abschaffung der Rügefrist wäre dem BO 2024 E 568 Rechtsfrieden abträglich. Da vorhin die Einfachheit, die "simplicité" der Regeln gemäss Beschluss des Nationalrates beschworen wurde: Die Regeln sind vielleicht einfach, aber die Auswirkungen in der Praxis sind dann kompliziert. Ich glaube, das sollten wir nicht verursachen.

Ich bitte Sie deshalb im Namen Ihrer Kommission, das bundesrätliche Konzept der 60-tägigen Rügefrist zu unterstützen.

Es sei vielleicht noch angemerkt: Das SIA-Konzept, das Regelwerk wurde kurz erwähnt, wir haben das in der Kommission angeschaut. Wir haben uns auch gefragt, ob man dieses private Regelwerk, das oft übernommen wird, ins OR übertragen soll oder ob man sich der SIA annähern soll. Wir haben aber diese Annäherung ans SIA-Regelwerk nicht vollzogen. Es herrscht hier ein anderes Konzept vor. Sie kennen das vielleicht: Bei den SIA-Normen muss man das Werk abnehmen. Es gibt eine Besichtigung, man macht ein Protokoll usw. Dann laufen die Fristen. Das ist ein anderes Konzept als das obligationenrechtliche Konzept.

Zuhanden der Materialien noch Folgendes: Unser Konzept folgt materiell in drei Punkten dem Nationalrat. Es sind vielleicht untergeordnete, aber trotzdem wichtige Punkte.

1. Die 60-tägige Rügefrist soll nicht nur beim Grundstückkauf und im Werkvertragsrecht zur Anwendung kommen, sondern auch im vorliegenden Artikel 201 Absatz 4 OR. Hier geht es um Sachen, die gekauft wurden und bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Diese Frist soll auch für Architekten- und Ingenieurverträge gelten. In diesem Punkt stimmen wir mit dem Nationalrat überein.

2. Diese Frist soll teilzwingend sein. Es wurde von Kollege Fässler auch erwähnt, dass man sie in der Praxis nicht verkürzen können soll. Hier sind wir beim Nationalrat.

3. All diese Artikel, Artikel 201 Absatz 4 und die weiteren hier genannten, sollen mit der Schadensminderungspflicht des Käufers ergänzt werden: "Der Käufer trägt den Schaden, der bei sofortiger Anzeige vermieden worden wäre." Kollegin Brigitte Häberli-Koller hat diese Schadensminderungspflicht zwar kritisiert, aber dieses Prinzip gilt ohnehin. Der Bundesrat hat das in der Botschaft auch ausgeführt. In jedem Fall ist der Käufer, die Käuferin zur Schadensminderung verpflichtet. Wir haben es nun einfach noch ins Gesetz geschrieben, aber es gilt ohnehin.

Unter dem Strich kann man sagen, das Konzept der Kommission für Rechtsfragen, das in der Kommission unbestritten war, ist die Fassung des Bundesrates "reloaded", also eine noch konsequentere und noch stärkere Umsetzung der 60-tägigen Rügefrist, überall, wo es um Grundstücke oder verbaute Werke geht. Im Interesse der Rechtssicherheit und Klarheit soll diese Frist auch als zwingende Minimalfrist ausgestaltet sein, denn sie soll in der Praxis in einem wettbewerbsintensiven Markt wirklich durchgesetzt werden.

Entsprechend ist, wie schon erwähnt - das sage ich namens der Kommission -, der Einzelantrag Häberli-Koller, der dem Nationalrat entspricht, abzulehnen. Dieser Einzelantrag und die Fassung des Nationalrates schiessen, wie erwähnt, über das Ziel hinaus und würden das Gleichgewicht zwischen Verkäuferinnen und Käufern massiv stören und, wie gesagt, auch Rechtsunsicherheit und Beweisprobleme kreieren.

Vielleicht noch ein Wort dazu, dass Kollegin Häberli-Koller den Schutz der privaten Käufer und Bauherren ins Feld führt: Zu was führt es, wenn man diese Rügefrist abschafft, wenn man die Verjährungsfrist zu lang macht und wenn man sie dann nach der Fassung des Nationalrates noch zwingend erklärt? Es führt dazu, dass die Verkäufer in diesen Verträgen die Gewährleistung als solche wegbedingen - das darf man. Eine Verjährungsfrist nützt Ihnen nichts, wenn Sie die zugrunde liegenden Rechte nicht mehr haben. Wenn man es zu stark ausgestaltet, führt das zu einem Anreiz, die Gewährleistungsrechte im Vertrag total wegzubedingen. Dann hätte man überhaupt keinen Schutz mehr. Es wäre eine Art Scheinschutz. Das sei einfach noch gesagt.

Zuallerletzt: Wenn Sie noch Zweifel hätten - Kollege Sommaruga hat da Kompromisse erwähnt -, müssten Sie eigentlich unserem Antrag folgen. Denn nur so gibt es Differenzen, nur so kann man in der Folge allenfalls noch beraten und, wenn es dann wirklich angezeigt ist, noch zu besseren Lösungen kommen.

Ich danke Ihnen für die Zustimmung zur Fassung der Mehrheit der Kommission.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Ihr Kommissionssprecher hat das sehr gut dargelegt, ich kann das nicht besser. Ich kann einfach noch einmal sagen, dass der Bundesrat ursprünglich eine Mängelrügefrist von 60 Tagen vorgesehen hatte. Der Nationalrat beschloss, die Mängelrügefrist auf die gesamte Verjährungsfrist auszudehnen und diese gleichzeitig auf zehn Jahre zu verlängern. So würde faktisch das bisherige System mit Rügefrist und Verwirkung vollständig aufgegeben. Das geht sehr weit, nach Ansicht des Bundesrates zu weit.

Ihre Kommission beantragt Ihnen nun eine Frist von 60 Tagen, möchte aber den weiteren sachlichen Anwendungsbereich gemäss Beschluss des Nationalrates beibehalten. Zudem sollen diese Fristen teilzwingender Natur sein, das heisst, sie sollen vertraglich nicht verkürzt werden können.

Aus Sicht des Bundesrates ist dieser Antrag Ihrer Kommission deutlich ausgewogener als der Beschluss des Nationalrates und daher zielführend. Der Bundesrat kann sich somit dieser Lösung anschliessen.

Vote

Präsidentin (Herzog Eva, Präsidentin): Dieser Entscheid gilt auch für die Artikel 219a Absatz 1, 367 Absätze 1 und 1bis sowie 370 Absätze 3 und 4.

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Ch. I art. 219 titre, al. 3

Proposition de la commission

Adhérer à la décision du Conseil national

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

Bei Artikel 219a Absatz 2 geht es um das Nachbesserungsrecht. Unbestritten ist, dass dieses nicht nur wie bisher im Werkvertragsrecht, sondern neu auch beim Grundstückkauf gelten soll. Das wurde auch in der Vernehmlassung stark unterstützt.

Für Bauherren und Bauherrinnen ist die unentgeltliche Nachbesserung oft von grösserem praktischem Nutzen als andere Rechtsbehelfe, und für Unternehmer ist sie auch oft die günstigste und mildeste Variante, indem sie die Chance erhalten, allfällige Mängel noch nachzubessern. Das zeigt sich auch darin, dass die Nachbesserung auch im SIA-Regelsystem enthalten ist. Dieses Nachbesserungsrecht soll jedoch auf Grundstücke mit einer Baute beschränkt werden, die noch zu errichten ist oder weniger als ein Jahr vor dem Verkauf neu errichtet wurde. Der Nationalrat hat hier leicht andere zeitliche Vorgaben definiert, aber das ist nicht matchentscheidend.

Der Hauptgrund, weshalb Ihre Kommission eine vom Beschluss des Nationalrates abweichende Lösung und die Zustimmung zum Entwurf des Bundesrates beantragt, ist der sachliche Anwendungsbereich. Der Nationalrat möchte ein zwingendes Nachbesserungsrecht, über den Bundesratsentwurf hinaus, auch für Bauten vorsehen, an denen umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden, also für Altbauten, bei denen ein gewisser Teil renoviert wurde. Diese Ausweitung auf umfangreiche Renovierungsarbeiten erscheint Ihrer Kommission als schwierig. Erstens wird hier der neue, im Zivilrecht bisher unbekannte Begriff der "umfangreichen Renovierungsarbeiten" eingeführt. Zweitens werden bei Altbauten die Mängelrechte oft ausgeschlossen, weil es eben eine Altbaute, quasi eine Occasion, ist. Es kann Teile der Baute geben, die nicht renoviert wurden, und dort müsste der Haftungsausschluss unserer Meinung nach eigentlich weiterhin zulässig sein. Das ergäbe dann eine komische Kombination. Es gäbe also praktische Schwierigkeiten bei der Umsetzung des nationalrätlichen Beschlusses.

BO 2024 E 569Die Kommission bittet Sie hier einstimmig, dem Bundesrat zu folgen und den Einzelantrag Häberli-Koller entsprechend abzulehnen.

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Adopté

Ch. I art. 219a

Proposition de la majorité

Al. 1

L'acheteur de l'immeuble dispose de 60 jours pour signaler les défauts au vendeur. S'agissant des défauts qu'il ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles, il dispose de 60 jours à compter de leur découverte pour les signaler. L'acheteur supporte le dommage qu'un avis sans délai aurait permis d'éviter. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle.

Al. 2, 3

Adhérer au projet du Conseil fédéral

Proposition de la minorité

(Sommaruga Carlo, Jositsch)

Al. 3

... se prescrit par dix ans à compter du transfer de propriété. (Biffer le reste)

Proposition de la minorité

(Sommaruga Carlo, Chassot, Jositsch)

Al. 4

Le délai de prescription ne peut pas être modifié à la charge de l'acheteur.

Proposition Häberli-Koller

Al. 1, 2

Adhérer à la décision du Conseil national

Al. 1

Adopté selon la proposition de la majorité

Al. 2

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Ihre Kommission beantragt ja, hier dem Bundesrat zu folgen. Der Nationalrat hat hier eine Ausdehnung des Nachbesserungsrechts beschlossen, die aus Sicht des Bundesrates problematisch ist. Erfasst sein sollen demnach nicht nur Neubauten, sondern auch schon länger bestehende Bauten, die umfassend renoviert wurden. Zudem würde die Definition von Neubauten ausgedehnt. Damit würden aber unter Umständen auch Private, die ein Einfamilienhaus oder Eigentumswohnungen verkaufen wollen, nachbesserungspflichtig. Der Bundesrat begrüsst es deswegen, dass Ihre Kommission hier beantragt, seinem Entwurf zu folgen und diese Neuerung, deren Auswirkungen sehr ungewiss wären, nicht anzunehmen.

Vote

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Al. 3

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

Wir kommen zur dritten Differenz zum Nationalrat mit Auswirkungen auf Artikel 371 Absätze 1 und 2, da für Mängelrügen bei einem unbeweglichen Werk dieselben Verjährungsfristen wie bei Grundstücken gelten sollen. Wie schon angetönt, hat der Nationalrat eine zehnjährige Verjährungsfrist beschlossen, die zusätzlich teilzwingend sein soll, indem die Verjährungsfrist nicht zulasten des Käufers abgeändert werden darf. Eine Kommissionsminderheit folgt diesem nationalrätlichen Beschluss und wird ihren Entscheid separat begründen, zum Teil wurde er schon beim Eintreten begründet.

Wir haben hier zwei voneinander unabhängige Fragen zu klären und darüber abzustimmen. Im Beschluss des Nationalrates sind beide Aspekte in Absatz 3 enthalten. Die Minderheit Ihrer Kommission macht eine Unterscheidung: Sie beantragt in Absatz 3 formal eine Verjährungsfrist von zehn Jahren und will in Absatz 4 die Frage klären, ob die Verjährungsfrist zwingend oder abänderbar sein soll. Ich nehme an, wir führen die Diskussion und die Abstimmung getrennt durch.

Ich spreche zuerst zu Absatz 3, zur Frist: Eine Verdoppelung der Frist von heute fünf Jahren auf zehn Jahre erscheint der Kommissionsmehrheit unnötig, ja unverhältnismässig. Erstens ergibt sich eine derartige Verdoppelung der Verjährungsfrist aus der bundesrätlichen Analyse nicht. Die Problematik liegt in der Rügefrist, die wir definiert haben, nicht in der Verjährungsfrist. Zweitens würde man mit zehn Jahren von der im üblichen Kauf- und Werkvertragsrecht gefestigten Frist von fünf Jahren abweichen. Nur bei Grundstücken und damit verbundenen Werken würde man die Verjährungsfrist auf zehn Jahre verlängern; im Kauf- und Werkvertragsrecht besteht eine fünfjährige Frist. Drittens würde mit einer Verdoppelung der Frist eine zu lange Rechtsunsicherheit über das Schicksal von Ansprüchen geschaffen.

Ich möchte auch daran erinnern, dass Verjährungsfristen nicht absolut sind: Es gibt die allgemeinen gesetzlichen Möglichkeiten der Unterbrechung. Man kann betreiben, man kann ein Schlichtungsgesuch oder eine Klage einreichen, dann wird die Verjährung unterbrochen. Die Parteien können in einer Streiterledigung vor Ablauf der fünf Jahre auch vereinbaren, dass man auf die Einrede der Verjährung verzichtet, damit die Käuferschaft dann die Rechte nicht verliert.

Ich möchte auch daran erinnern, dass das Parlament vor nicht allzu langer Zeit in diesem Bereich auf die Verlängerung von Verjährungsfristen verzichtet hat. Die entsprechende Revision ist erst vor vier Jahren in Kraft getreten. Schliesslich haben wir uns in der Anhörung durch Experten und Expertinnen versichern lassen, dass die fünfjährige Frist international gesehen im "range", also nicht auffallend kurz ist. Deshalb bitte ich Sie, den Antrag der Kommissionsmehrheit zu unterstützen.

Ich gehe davon aus, dass wir Absatz 4, die Frage der zwingenden Natur, separat behandeln, und möchte bei der Frage der Dauer stoppen.

Wie gesagt, ich danke für die Beibehaltung der heutigen Rechtslage mit einer Frist von fünf Jahren und bitte Sie, dem Bundesrat zu folgen.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Conseil des Etats · Genève · Groupe socialiste

Je vous propose de poser le principe de la prescription à 10 ans. Les arguments ont déjà BO 2024 E 570 en partie été développés dans le débat d'entrée en matière, mais je pense que c'est important d'y revenir.

Premièrement, comme Mme Häberli-Koller l'a signalé, de même que notre collègue Hurni, il n'y a pas de raison de prévoir le privilège d'un délai de prescription raccourci à 5 ans, alors que le délai de prescription de base prévu à l'article 127 du code des obligations est de 10 ans. C'est en fait un privilège que l'on donne au vendeur ou à l'entrepreneur, et cela au détriment de l'acheteur ou du maître d'ouvrage. Je rappelle que, en la matière, il s'agit surtout de situations où les petits propriétaires sont en difficulté. Il n'y a donc pas de raison de ne pas respecter le principe même de l'article 127 du code des obligations.

Deuxièmement, j'aimerais revenir sur ce que notre collègue Martin Schmid nous a dit tout à l'heure, soit que la prolongation du délai de prescription placerait un certain nombre de constructeurs, qui pourraient être aussi de petites et moyennes entreprises, dans des situations difficiles si, au bout de 7 ou 8 ans, une réclamation arrivait. D'abord, je signale que ce type d'acteur économique, que ce soit d'ailleurs un vendeur ou un entrepreneur, peut couvrir ce risque par une assurance et donc éviter de devoir supporter a posteriori des dommages relativement importants lui-même; ceci dit, la seule situation où il devrait supporter ces dommages serait celle de la commission d'une faute grave. A ce moment-là, il devrait porter une partie de la responsabilité. Ensuite, j'aimerais relever que si l'on réduit la durée de cette prescription, si on la maintient à 5 ans par hypothèse, le risque passe alors chez l'acheteur, voire chez le maître d'ouvrage et, comme cela a été dit, dans tous les cas d'achat de maison familiale ou d'appartement, c'est finalement la partie faible qui assume ce risque.

S'il est vrai qu'un délai de prescription à dix ans prolonge d'une certaine manière la question de l'insécurité juridique, voire le moment de la paix juridique, comme cela a été dit dans le débat d'entrée en matière par notre collègue Matthias Michel, j'aimerais rappeler que, finalement, cette paix se fait au détriment de la partie faible du contrat. Comment pouvoir imaginer une paix juridique rapprochée lorsqu'elle se fait au détriment de la partie faible?

Je vous invite donc à adopter la proposition de la minorité, qui est en fait la reprise de la proposition qui a été formulée par le Conseil national.

J'aimerais juste attirer votre attention sur le fait que, au Conseil national, - je l'ai déjà dit dans le débat d'entrée en matière et je le redis maintenant - la proposition de la commission a été acceptée par 185 voix sur 200 et seulement 5 oppositions. En d'autres termes, le concept de la commission du Conseil national ainsi que la question de la prescription ont le soutien d'une très large majorité au sein du Conseil national.

Je vous remercie de suivre la minorité.

Bischof Pirmin · Mit-M · Conseil des Etats · Soleure · Le Groupe du Centre. Le Centre. PEV.

Ich bitte Sie auch, hier der Mehrheit zu folgen, habe aber zuhanden des Zweitrates doch noch eine Frage, auf die mich der Kommissionssprecher gebracht hat.

Wir führen hier eine Diskussion über die Länge von Verjährungsfristen. Es geht um das Gewährleistungsrecht. Man kann jetzt darüber diskutieren, wie lange eine Frist dauern soll. Der Kommissionssprecher hat gestützt auf eine Mitteilung des Bundesamtes für Justiz gesagt, man könne ja die Gewährleistung ganz wegbedingen, dann müssten wir nicht mehr über Fristen diskutieren. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob das in dieser absoluten Form stimmt. Ein Papier, das die Kommissionsmitglieder offenbar vom Bundesamt für Justiz bekommen haben, bestätigt das. Ich glaube, ich darf hier daraus zitieren, weil es Bezug nimmt auf die Diskussion, die wir hier führen: "Diese Frage ist in der Praxis oft nicht relevant, weil die Gewährleistung unabhängig von dieser Norm gemäss Artikel 199 OR auch komplett ausgeschlossen werden kann."

Wenn das stimmt, dann wäre natürlich die Diskussion, die wir hier führen, schon etwas theoretisch. In der Praxis habe ich zwar noch nie gesehen, dass in Verträgen mit Handwerkern die Gewährleistung völlig ausgeschlossen wird, aber ich bitte den Zweitrat, hier abzuklären, in welchem Umfang die Aussage stimmt. Wenn sie stimmt, dann würde sich die Diskussion wirklich erübrigen, und es gäbe dann eine Regelung, die sehr zulasten der Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in diesem Land wäre.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Conseil des Etats · Genève · Groupe socialiste

Cher collègue Bischof, j'entends bien votre remarque. C'est pour cela que, par sa proposition, le Conseil national a lié la question de la prolongation du délai à la clause d'interdiction d'exclusion de la responsabilité. Cela correspond à l'alinéa 4 et à la seconde minorité que j'ai présentée. Il faut effectivement les voir liés, à savoir que l'alinéa 4 reprend l'idée du Conseil national, qui est que le délai de prescription ne peut pas être modifié à la charge de l'acheteur, justement afin d'éviter que les délais de prescription ne soient remis en cause entre les parties et que cette discussion initiale n'ait pas de sens, comme cela a été dit.

Si j'ai séparé les deux aspects, lors du dépôt de mes minorités, c'est parce que je souhaitais que la question du fait que l'on ne puisse pas modifier le délai de prescription à charge de l'acheteur soit introduite dans la loi indépendamment de la durée du délai de prescription. C'est un élément fondamental de l'alinéa 4 que nous aurons l'occasion d'évoquer par la suite. La discussion sur le délai de cinq ans n'est pas vide de sens, parce qu'il faut la voir en relation avec ma minorité à l'alinéa 4.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Es geht hier um die Verjährung, und zwar um den Teil, der in Artikel 219a Absatz 3 geregelt ist. Absatz 4 behandeln wir anschliessend, dort geht es auch um die Verjährung. Bei Absatz 3 geht es um die Frage der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Grundstückkäufen und Werkverträgen. Sie haben es gehört, eine Minderheit möchte - wie bereits der Nationalrat - die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Baumängeln ändern, und zwar von fünf auf zehn Jahre.

Aus Sicht des Bundesrates ist das durchaus denkbar, insbesondere weil die geltende Verjährungsfrist von der allgemeinen zehnjährigen Verjährungsfrist, die wir sonst in den Gesetzen kennen, abweicht. Der Bundesrat hat hier aber bewusst von Anfang an auf Anträge mit längeren Verjährungsfristen verzichtet, und zwar letztlich aus Respekt vor Ihren Entscheiden; denn das Verjährungsrecht wurde erst 2020 gesamthaft revidiert, nachdem die Verjährungsfristen im Gewährleistungsrecht bereits 2011 geändert worden waren. Beim geltenden Recht handelt es sich um einen Kompromiss, der damals gefunden wurde und der nach Ansicht des Bundesrates im Rahmen dieser Vorlage nicht bereits wieder angetastet werden sollte.

Ich bitte Sie daher, hier der Mehrheit Ihrer Kommission zu folgen und damit bei der geltenden Verjährungsfrist zu bleiben.

Vote

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Al. 4

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

Auch bei diesem Absatz bitte ich Sie, der Kommissionsmehrheit zu folgen. Es wurde schon kurz erwähnt, es geht hier darum, ob diese nun beschlossene fünfjährige Frist teilzwingend ist, das heisst, ob man sie noch zulasten der Käuferschaft abändern kann oder nicht. Der Antrag der Minderheit folgt dem Nationalrat und wird dann gegebenenfalls noch einmal begründet. Aus Sicht der Mehrheit der Kommission ist diese zwingende Ausgestaltung überschiessend.

1. Die zwingende, also unabänderliche Verjährungsfrist für alle würde sämtliche Vertragsparteien betreffen, unabhängig davon, ob sie geschäftserfahren sind oder nicht, unabhängig davon, ob es den kommerziell-beruflichen oder den privaten Bereich betrifft. Das wäre unseres Erachtens eine überschiessende Regelung.

BO 2024 E 5712. Gemäss Analyse des Bundesrates in der Botschaft ergibt sich mit diesen Verjährungsfristen kein Problem betreffend die zwingende oder nicht zwingende Natur. Auch die Anhörung hat meines Erachtens nicht ergeben, dass wir diese Verjährungsfrist zwingend ausgestalten müssen.

3. Es wird oft vergessen, dass Verjährungsfristen schon heute nicht beliebig verkürzt werden können. Massgebend ist nämlich die Vorschrift in Artikel 210 Absatz 4 OR; das ist das Kaufrecht, darauf wird in Artikel 371 Absatz 3 OR verwiesen. Gemäss einem überwiegenden Teil der Lehre gilt diese Bestimmung auch beim Grundstückkauf; ich habe mich hier noch beim Bundesamt für Justiz versichert. Bei Konsumentenverträgen, wenn also eine private Käuferin eine Wohnung, eine Stockwerkeigentumseinheit kauft, kann die Verjährung gemäss diesen Vorschriften und Artikel 210 Absatz 4 OR höchstens auf zwei Jahre verkürzt werden. Hinzu kommt, das wurde vorhin schon kurz erwähnt, dass die Verjährungsfrist bei Altliegenschaften obsolet werden kann, weil man Gewährleistungsrechte wegbedingen kann - mit Ausnahme des Nachbesserungsrechts, das nun gemäss Revision in Artikel 368 Absatz 2bis ja als zwingend bezeichnet wird.

Die Kommission findet also generell, dass die Vertragsfreiheit der Parteien nicht ohne triftige Gründe eingeschränkt werden soll, dass gestützt auf Artikel 210 Absatz 4 OR schon ein gewisser Konsumentenschutz besteht.

Deshalb bitte ich Sie, hier der Kommissionsmehrheit zu folgen, was auch dem Entwurf des Bundesrates entspricht.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Conseil des Etats · Genève · Groupe socialiste

Cela a déjà été évoqué et dans le débat d'entrée en matière et dans la discussion sur la minorité précédente. Il s'agit ici d'éviter une péjoration de la situation de l'acheteur.

En effet, dans le cadre de la discussion sur les articles traitant du délai de péremption, la commission de votre conseil a introduit l'impossibilité de réduire le délai de péremption de 60 jours. Mais cela concerne uniquement le délai de péremption et pas le délai de prescription. Or, ce que nous essayons d'éviter, c'est que, dans les situations où il n'y a pas de référence, notamment à la norme SIA, de petits propriétaires se trouvent, au moment de l'achat, dans une situation où le délai de prescription de 5 ans, que nous venons de décider, soit simplement réduit à néant ou fortement réduit.

Alors il est vrai que la norme SIA prévoit un délai de péremption de 2 ans, mais je vous invite tout de même à suivre la minorité dans la mesure où nous devons faire un choix politique, qui a été fait de manière très claire au Conseil national, et je pense que nous pouvons le confirmer. Si nous ne le faisons pas aujourd'hui, en acceptant cette proposition de minorité, il faudra bien que, dans le cadre de l'élimination des divergences, nous essayions de trouver un compromis, qui pourrait être trouvé autour de la norme SIA que nous avons évoquée.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Eine Minderheit Ihrer Kommission schlägt bei Artikel 219a Absatz 4 vor, dass die Verjährungsfrist beim Grundstückkauf im Unterschied zum geltenden Recht neu zwingender Natur sein soll. Auch das ist eine wesentliche Änderung. Nach Ansicht des Bundesrates besteht aber kein Anlass, von der heutigen Regelung abzuweichen. Nach unserer Einschätzung besteht hier in der Praxis kein Problem, indem regelmässig kürzere Verjährungsfristen vereinbart würden. Eine Gesetzgebung auf Vorrat scheint uns nicht sinnvoll. Zudem wird keine entsprechende Regel für Werkverträge vorgeschlagen. Es wäre dann also unklar, was für Werkverträge gelten würde. Die Verjährungsfristen sollten aber auf jeden Fall von einheitlicher Länge und einheitlich zwingend oder dispositiv sein. Sonst wäre die Rechtslage für Bauherren und Käuferinnen, aber auch für Unternehmer und Handwerkerinnen kaum mehr durchschaubar.

Ich bitte Sie daher, auch hier der Mehrheit Ihrer Kommission zu folgen und damit bei der geltenden Verjährungsfrist zu bleiben.

Vote

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Ch. I art. 367

Proposition de la commission

Al. 1

Adhérer à la décision du Conseil national

Al. 1bis

Dans le cas d'un ouvrage immobilier, le maître dispose de 60 jours pour les signaler à l'entrepreneur. Le maître supporte le dommage qu'un avis sans délai aurait permis d'éviter. Toute convention imposant un délai plus court est nulle. Les mêmes règles s'appliquent aux défauts suivants d'un ouvrage s'ils sont à l'origine des défauts d'un ouvrage immobilier:

a. défauts d'un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l'usage auquel il est normalement destiné,

b. défauts d'un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur et servant, conformément à l'usage auquel il est normalement destiné, de base pour la construction de l'ouvrage immobilier.

Proposition Häberli-Koller

Al. 1, 1bis

Adhérer à la décision du Conseil national

Adopté selon la proposition de la commission

Ch. I art. 368

Proposition de la commission

Al. 2

... demander des dommages-intérêts lorsque l'entrepreneur est en faute. L'article 366 alinéa 2, s'applique par analogie dans le cas de la réfection sans frais.

BO 2024 E 572Al. 2bis

Adhérer au projet du Conseil fédéral

Al. 3

Adhérer à la décision du Conseil national

Proposition Häberli-Koller

Al. 2bis

Adhérer à la décision du Conseil national

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

Bei diesem Artikel geht es nochmals um das Nachbesserungsrecht. Wir haben ja schon bestimmt, dass dieses als solches zwingend einzuräumen ist. Hier geht es noch um ein Detail: Am Schluss von Absatz 2 hat Ihre Kommission eine Klarstellung eingefügt, wonach Artikel 366 Absatz 2 auch hier anwendbar ist. Es geht hier um das Recht des Bestellers zur Ersatzvornahme ohne gerichtliche Ermächtigung, wenn der Unternehmer die Nachbesserung verschuldeterweise voraussichtlich nicht vertragsgemäss erledigen kann. Die Sicherung eines Rechts des Bestellers war also unbestritten.

Eine Differenz zum Nationalrat haben wir bei Artikel 368 Absatz 2bis; ich gehe nun darauf ein. Es geht hier darum, ob das Nachbesserungsrecht vertraglich ausgeschlossen werden darf und, wenn ja, für welche Fälle. Der Nationalrat sieht einen zwingenden Charakter vor: In keinem Fall darf das Nachbesserungsrecht ausgeschlossen werden.

Das empfindet Ihre Kommission als zu weit gehend. Wir stimmen der Fassung des Bundesrates zu. Es wird differenziert: Das zwingende Nachbesserungsrecht soll auf diejenigen Fälle beschränkt werden, in denen der Mangel eine Baute betrifft, die für den persönlichen oder familiären Gebrauch des Bestellers bestimmt ist. Oder umgekehrt: Das Nachbesserungsrecht kann nach unserer Auffassung vertraglich wegbedungen werden, wenn die Baute für kommerzielle oder berufliche Zwecke genutzt wird. Hier gibt es auch geschäftserfahrene Parteien. Aus unserer Sicht rechtfertigt sich eine zwingende Bestimmung nur dort, wo typischerweise ein strukturelles Machtgefälle besteht.

Deshalb bitten wir Sie, hier dem Bundesrat zu folgen. Es gibt keine Minderheit, nur den Einzelantrag Häberli-Koller.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Die Kommission schlägt Ihnen vor, die bundesgerichtliche Rechtsprechung hier in Artikel 368 Absatz 2 zu kodifizieren. Es geht darum, dass der Bauherr im Falle der mangelhaften Nachbesserung ohne gerichtliche Ermächtigung Ersatz vornehmen lassen kann. Wie erwähnt hat dies das Bundesgericht bestätigt. Mit der vorliegenden Änderung wird dieses für den Bauherrn nützliche Instrument im Gesetz verankert, ohne dass sich inhaltlich etwas ändern würde. Dem kann sich auch der Bundesrat ohne Weiteres anschliessen.

Vote

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Ch. I art. 370

Proposition de la commission

Al. 3

Adhérer à la décision du Conseil national

Al. 4

Les défauts d'un ouvrage immobilier qui ne pouvaient être constatés lors de la vérification régulière et de la réception de l'ouvrage doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte. Le maître supporte le dommage qu'un avis sans délai aurait permis d'éviter. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle. Les mêmes règles s'appliquent aux défauts suivants d'un ouvrage s'ils sont à l'origine des défauts d'un ouvrage immobilier:

Proposition Häberli-Koller

Al. 3, 4

Adhérer à la décision du Conseil national

Adopté selon la proposition de la commission

Ch. I art. 371 al. 1, 2

Proposition de la majorité

Selon droit en vigueur

Proposition de la minorité

(Sommaruga Carlo, Jositsch)

Adhérer à la décision du Conseil national

Adopté selon la proposition de la majorité

Ch. II art. 839 al. 3

Proposition de la commission

Adhérer au projet du Conseil fédéral

Proposition Häberli-Koller

Adhérer à la décision du Conseil national

Michel Matthias · Mit-M · Conseil des Etats · Zoug · Groupe libéral-radical

Wir kommen nun zum letzten Revisionsartikel und zu einer Abstimmung. Es geht um die Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht. Ich gebe zu, dass das viele von uns wahrscheinlich gar nicht auf dem Radar haben, aber es ist für die Betroffenen wichtig.

Ein Eigentümer kann die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts vermeiden, wenn er dem Bauhandwerker eine hinreichende Sicherheit leistet. Das verlangt das Gesetz heute. Was heisst "hinreichende Sicherheit"? Das Bundesgericht hat entschieden, dass eine Ersatzsicherheit anstelle des Pfandrechts erstens die Verzugszinsen umfassen muss und zweitens nicht limitiert sein darf, auch nicht zeitlich. Es ist in der Praxis schwierig, von Banken zeitlich nicht limitierte Garantien für solche Sicherheiten zu erhalten. Damit ist das eigentlich toter Buchstabe; der Eigentümer wird praktisch nie eine solche Sicherheit leisten können.

In Umsetzung der Motion Burkart 17.4079 - ob der Motionär sich an sein Jugendwerk noch erinnern kann? - hat der Bundesrat im Rahmen dieser Vorlage dessen Anliegen aufgenommen und die Sicherheitsleistung begrenzt. Der Bundesrat schlägt eine zehnjährige Frist vor. Weil sich der BO 2024 E 573 Nationalrat mit einer fünfjährigen Frist begnügen will, haben wir das in der Kommission diskutiert. Wichtig erscheint uns, dass überhaupt eine zeitliche Beschränkung ins Gesetz kommt. Ansonsten bleibt die Vermeidung dieses Bauhandwerkerpfandrechts toter Buchstabe. Die Frage ist nun, ob man dem Bauhandwerker eine Sicherheit bieten will, inklusive Verzugszinsen über mehrere Jahre, auch für den Fall, dass ein Zivilprozess, in welchem über die Unternehmerforderung gestritten wird, sehr lange, allenfalls mehr als fünf Jahre dauert. Der Kommission scheinen fünf Jahre das absolute Minimum zu sein. Wir wollen sicherstellen, dass die Frist bei Streitigkeiten länger ist, und haben uns für die für den Bauhandwerker sicherere Regel von zehn Jahren entschieden. Gemäss Vernehmlassung ist diese Lösung auch mehrheitsfähig. Wir beantragen hier somit, dem Bundesrat zu folgen. Es gibt keine Minderheit, aber, wie gesagt, einen abweichenden Einzelantrag Häberli-Koller.

Bevor ich aufhöre zu sprechen, sage ich, damit ich nachher das Wort nicht mehr ergreifen muss, noch Folgendes: Es gab noch eine Frage zum Übergangsrecht. Das Recht wird bei den Rügefristen jetzt doch massgeblich verändert. Zuhanden der Materialien ist daran zu erinnern, was der Bundesrat in der Botschaft unter Ziffer 4.2 zur Übergangsregelung geschrieben hat: Es gilt die allgemeine Regelung gemäss Artikel 1 Schlusstitel ZGB, nämlich die Nichtrückwirkung einer Gesetzesänderung. Das heisst, wenn die heute beschlossenen, dereinst rechtskräftigen Regeln eine 60-tägige Rügefrist einführen, so gilt diese pro futuro, das heisst ab Geltung des revidierten Gewährleistungsrechts für ab diesem Zeitpunkt neu abgeschlossene Verträge. Umgekehrt gesagt: Bis zu diesem Zeitpunkt gültig abgeschlossene Verträge mit kürzeren Rügefristen bleiben gültig. Die Sofort-Rügen werden also bei Inkrafttreten des Gesetzes nach wie vor für bereits abgeschlossene Verträge massgeblich sein. Das kann insbesondere bei versteckten Mängeln massgeblich sein. Wir verzichten hier auf eine Rückwirkung, weil das aussergewöhnlich wäre. Ich sage dies zuhanden der Materialien, einfach damit das klar ist.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Conseil des Etats · Genève · Groupe socialiste

Très rapidement, j'aimerais dire quelques mots pour vous inviter à soutenir la proposition Häberli-Koller.

Ici, l'élément principal, cela a été dit par le rapporteur, c'est que le projet fixe un plafond aux sûretés. Selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral, il faut un montant indéfini, parce qu'il n'y a pas de limite à la durée de prise en compte des intérêts sur le montant en jeu dans le litige. Avec l'introduction d'une limite, on peut définir exactement quel montant des sûretés il faut pouvoir mettre à disposition pour éviter l'inscription d'une hypothèque légale.

La question de savoir s'il faut 5 ou 10 ans dépend du poids que l'on veut faire porter au propriétaire au moment où il doit se battre contre l'inscription d'une hypothèque légale - c'est pratiquement le double qu'il ajoute comme supplément. Dans ce cas-là, on peut se demander quel est le critère pour choisir entre l'une et l'autre durée. Or, de manière générale, on a constaté que la durée des procédures sur les questions liées aux défauts est de 5 ans. En d'autres termes, la proposition qui est fondée sur 5 ans, qui est reprise par Mme Häberli-Koller, s'appuie sur la réalité judiciaire. En fait, une durée de 10 ans, c'est une espèce de "casco" complète pour les entreprises; 5 ans, c'est l'assurance d'avoir à disposition des sûretés pour les cas ordinaires.

Je vous propose d'en rester à la variante du Conseil national, qui est plus adaptée à la réalité et permet d'éviter un supplément de coûts pour le petit propriétaire, qui ne pourra pas, souvent, faire l'effort, dans la mesure où il a déjà mis la plupart de ses moyens dans la construction ou dans l'achat.

Jans Beat · BR-M · Conseil fédéral · Bâle-Ville

Der Nationalrat hat in Artikel 839 Absatz 3 eine Änderung des Bauhandwerkerpfandrechts beschlossen. Er möchte, dass die Verzugszinse nur für eine Dauer von fünf Jahren sichergestellt werden müssen. Der Bundesrat hatte zehn Jahre beantragt.

Es ist letztlich eine Ermessensfrage, aber im geltenden Recht gibt es gar keine Frist, sodass die Sicherstellung für ewig gelten muss. Nimmt man einen gerichtlichen Bauprozess als Massstab, so sieht man: Nach fünf Jahren sind zwar viele Bauprozesse abgeschlossen, kompliziertere und etwas grössere Bauprozesse - und das sind nicht wenige - dauern aber deutlich länger als fünf Jahre. Man kann davon ausgehen, dass nach zehn Jahren die meisten Bauprozesse abgeschlossen sind. Deswegen hatte der Bundesrat eine Frist von zehn Jahren statt wie nach geltendem Recht gar keine Frist beantragt.

Der Bundesrat bittet Sie deshalb, Ihrer Kommission zu folgen.

Vote

Herzog Eva · P-F · Conseil des Etats · Bâle-Ville · Groupe socialiste

Ch. III

Proposition de la commission

Adhérer à la décision du Conseil national

Adopté

Vote

Vote sur l'ensemble

(Einstimmigkeit)

(2 Enthaltungen)

Abschreibung - Classement

Proposition du Conseil fédéral

Classer les interventions parlementaires

selon lettre aux Chambres fédérales (FF 2022 2743)

Adopté

Präsidentin (Herzog Eva, Präsidentin): Das Geschäft geht zurück an den Nationalrat. BO 2024 E 574