Implenia/Wincasa

A.2 Beteiligte Unternehmen

A.2.1 Übernehmendes Unternehmen

2. Die Implenia Schweiz AG ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Implenia AG mit Sitz in Opfikon, der Holdinggesellschaft der Implenia-Gruppe (nachfolgend: Implenia). Die Implenia AG ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Die Implenia AG wird nicht von einem Unternehmen oder einer Person kontrolliert: Es gibt keine Aktionärin, die mehr als 20 % des Aktienkapitals der Implenia AG hält.

3. Implenia ist in der Schweiz und im Ausland insbesondere in den folgenden Bereichen tätig:

- Tiefbau: Insbesondere Tunnelbau, Spezialtiefbau und Strassenbau.

- Hochbau: Neu- und Umbau von Gebäuden von der Planung bis zum schlüsselfertigen Gebäude.

- Dienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilien: Insbesondere Management von Immobilien Portfolios, Verkauf von Stockwerkeigentum oder Erstvermietungen.

- Weitere Tätigkeiten: Insbesondere Holzbau, Baulogistik oder Fassadentechnik.

A.2.2 Zu übernehmendes Unternehmen

4. Wincasa wird derzeit von der Swiss Prime Site AG mit Sitz in Zug gehalten (100 % des Aktienkapitals), die beabsichtigt, Wincasa an Implenia zu verkaufen. Wincasa bietet Dienstleistungen im Bereich der Immobilienbewirtschaftung an.

A.3 Verfolgte Ziele

5. Implenia beabsichtigt mit der Übernahme von Wincasa, die Wertschöpfungskette im Immobilienbereich um eine weitere Marktstufe zu ergänzen. Dadurch wäre

Implenia künftig in der Lage, den Kundinnen und Kunden Leistungen anzubieten, die alle Marktstufen von der Planung bis zur Bewirtschaftung von Immobilien umfassen. Dadurch sollen Synergien zum Beispiel in Bezug auf das sogenannte ESG-Reporting (Environment, Social and Governance Reporting) entstehen, weil durch den geplanten Zusammenschluss Daten in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien erhoben werden könnten.

A.4 Meldepflicht

6. Der vorliegende Zusammenschluss ist meldepflichtig, da die Schwellenwerte gemäss Art. 9 Abs. 1 KG erreicht werden.

B Beurteilung des Zusammenschlussvorhabens im Rahmen der vorläufigen Prüfung

B.1 Einleitung

7. Meldepflichtige Zusammenschlüsse unterliegen der vertieften Prüfung durch die Wettbewerbskommission, sofern sich in einer vorläufigen Prüfung (Art. 32 Abs. 1 KG) Anhaltspunkte ergeben, dass sie eine marktbeherrschende Stellung begründen oder verstärken (Art. 10 Abs. 1 KG). Um zu beurteilen, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass durch den Zusammenschluss eine marktbeherrschende Stellung begründet oder verstärkt wird, sind zunächst die relevanten Märkte abzugrenzen.

8. Nachfolgend werden diejenigen Märkte abgegrenzt, in welchen Wincasa tätig ist. Auf dieser Grundlage kann anschliessend geprüft werden, ob der geplante Zusammenschluss in diesen Märkten zu Marktanteilsadditionen und damit zu einer Verstärkung oder Begründung einer marktbeherrschenden Stellung führen könnte.

9. Märkte, in welchen nur Implenia tätig ist, werden hingegen nicht abgegrenzt. Gemäss eigenen Angaben hat Implenia in keinem die Schweiz umfassenden Markt einen Marktanteil von mindestens 30 %, sofern dieser Markt eine relevante Beziehung zu den Tätigkeiten von Wincasa aufweist.

B.2 Relevante Märkte

B.2.1 Sachlich relevante Märkte

10. Die Wettbewerbskommission hat in ihrer bisherigen Praxis in Betracht gezogen, einen Gesamtmarkt für Facility Management abzugrenzen. Ein solcher Markt würde sämtliche Dienstleistungen umfassen, die zum Betreiben und Unterhalten von Gebäuden erforderlich sind.1 Damit würde ein so abgegrenzter Gesamtmarkt zahlreiche

1 Vgl. z.B. RPW 2006/4, 683 Rz 15, ISS/Edelweissfm.

unterschiedliche Dienstleistungen umfassen, die jedenfalls teilweise aus Sicht der Marktgegenseite nicht austauschbar sind (z.B. sind Reinigungsdienste kein Substitut für die Wartung der Heizung). Das spricht gegen eine derart weite sachliche Marktabgrenzung.

11. Anders könnte die Einschätzung ausfallen, wenn die Wettbewerbsverhältnisse in den zu einem Gesamtmarkt für Facility Management zusammengefassten Märkten ähnlich sind. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der überwiegende Anteil der in diesen Märkten tätigen Unternehmen alle der im Gesamtmarkt zusammengefassten Dienstleistungen erbringen. Vorliegend deutet vieles darauf hin, dass zahlreiche Unternehmen nur einen Teil der dem Gesamtmarkt für Facility Management zuzuordnenden Dienstleistungen erbringen.2 Aus diesen Gründen ist zu prüfen, ob separate Teilmärkte abzugrenzen sind.

12. Die Wettbewerbskommission hat in ihrer neueren Praxis die folgenden drei Teilmärkte in Betracht gezogen:3

- Technisches Facility Management (Energiemanagement, Inspektion, Wartung und Instandsetzung von gebäudetechnischen Anlagen)

- Kaufmännisches Facility Management (insbesondere Buchhaltung)

- Allgemeines Facility Management (Sicherheitsdienste, Reinigung, Hausmeisterdienste)

13. Vorliegend ist in erster Linie der Teilmarkt für kaufmännisches Facility Management relevant, weil die Tätigkeiten von Wincasa im Wesentlichen diesem zuzuordnen sind. Dieser Markt umfasst Dienstleistungen kaufmännischer Art, die zum Betreiben und Unterhalten von Gebäuden erforderlich sind. Darunter fallen neben der bereits erwähnten Buchhaltung insbesondere Dienstleistungen im Zusammenhang mit Vermietung und Kündigung, der Mieterbetreuung, der Heiz- und Nebenkostenabrechnung, der Schlüsselverwaltung oder des Parkplatzmanagements.4

B.2.2 Räumlich relevante Märkte

14. Die Wettbewerbskommission ist in ihrer bisherigen Praxis von einer schweizweiten räumlichen Abgrenzung des Gesamtmarkts für Facility Managements sowie der entsprechenden Teilmärkte ausgegangen, liess die genaue räumliche Abgrenzung aber offen.5

15. Insbesondere wegen sprachlicher Barrieren ist fraglich, ob die Marktgegenseite Leistungen im Teilmarkt für kaufmännisches Facility Management tatsächlich schweizweit nachfragt. Trotzdem kann die genaue räumliche Marktabgrenzung des Teilmarktes für kaufmännisches Facility Management vorliegend aus den folgenden Gründen offen bleiben: Mehrere der grösseren Anbieterinnen dieser Dienstleistungen betreiben in allen drei Sprachregionen Niederlassungen. Obwohl es trotzdem möglich ist, dass diese Anbieterinnen je nach Sprachregion unterschiedlich stark vertreten sind, fallen dadurch die regionalen Unterschiede in Bezug auf die Marktstellung der Zusammenschlussparteien tendenziell geringer aus. Ausserdem sind die Marktanteile der Zusammenschlussparteien bei einer schweizweiten räumlichen Abgrenzung gering. Aus diesem Grund ist die

nachfolgend vorzunehmende Beurteilung nicht von der genauen räumlichen Marktabgrenzung abhängig.

B.3 Begründung oder Verstärkung einer marktbeherrschenden Stellung

16. Im Jahr 2022 erzielte Wincasa einen Umsatz von rund [> 100] Millionen Franken. Dieser Umsatz wurde ausschliesslich in der Schweiz und ausschliesslich im Gesamtmarkt für Facility Management erwirtschaftet. Davon entfallen rund […] Millionen Franken bzw. rund [> 66] % auf den Teilmarkt für kaufmännisches Facility Management.

17. In Tabelle 1 sind die von den Zusammenschlussparteien geschätzten Marktanteile von Wincasa im Gesamtmarkt für Facility Management und im Teilmarkt für kaufmännisches Facility Management angegeben. Beide Marktanteile liegen deutlich unter [< 20] %. Insbesondere die Schätzung des Marktvolumens des Teilmarktes für kaufmännisches Facility Management ist zwar mit gewissen Unsicherheiten behaftet. Alternative Berechnungen führen aber ebenfalls zu Marktanteilen von Wincasa von weniger als [< 20] %. Das trifft unabhängig davon zu, ob unternehmensinterne Umsätze berücksichtigt werden oder nicht.6

2 Vgl. z.B. RPW 2006/4, 684 Rz 19, ISS/Edelweissfm: Demnach beauftragten damals nur rund 3 % der befragten Eigentümer von Immobilien Leistungserbringer, die alle Aspekte des Facility Managements abdeckten.

3 Vgl. z.B. RPW 2022/3, 603 Rz 33, Burkhalter Holding AG/poenina holding ag, m.w.H.

4 Vgl. die Dienstleistungen, welche die Wettbewerbskommission im Entscheid ISS/Edelweissfm dem Teilmarkt «Verwaltung (kaufmännische Sicht)» zugeordnet hat (RPW 2006/4, 684 Rz 20, ISS/Edelweissfm).

5 Vgl. z.B. RPW 2022/3, 603 Rz 34, Burkhalter Holding AG/poenina holding ag, m.w.H.

6 Manche Eigentümer von Immobilien fragen Dienstleistungen, die dem Markt für kaufmännisches Facility Management zuzurechnen sind, bei unternehmensinternen Leistungserbringern nach. Diese Leistungen werden deshalb zwar nicht im Markt nachgefragt, sind aber zur Beurteilung der Marktstellung der im Markt auftretenden Leistungserbringer (vorliegend Wincasa) ebenfalls relevant.

Tabelle 1: Marktanteile Wincasa bei schweizweiter Abgrenzung 2022.

Marktvolumen (Mio. Fr.)

Umsatz Wincasa (Mio. Fr.)

Anteil Wincasa

Gesamtmarkt Facility Management

23 000 [> 100] [< 20] %

Kaufmännisches Facility Management

11 000 […] [< 20] %

Quelle: Meldung.

18. Neben Wincasa gibt es mehrere andere Anbieterinnen von Dienstleistungen im Bereich des kaufmännischen Facility Managements, die ebenfalls schweizweit tätig sind. Ausserdem sind die Eintrittsschranken tief, da es keine besonderen regulatorischen Vorgaben in Bezug auf die Ausbildung des Personals gibt und weil auch keine besonderen Bewilligungen erforderlich sind. Auch die notwendigen Investitionen sind eher tief. Deshalb und aufgrund ihrer geringen Marktanteile verfügt Wincasa weder im Gesamtmarkt für Facility Management noch im Teilmarkt für kaufmännisches Facility Management über eine marktbeherrschende Stellung. Gleiches gilt auch für die Teilmärkte des technischen und des allgemeinen Facility Managements.

19. Implenia bietet ebenfalls gewisse Dienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilien an (vgl. Rz 3 vorne). Diese gehören aber nicht zum Gesamtmarkt für Facility Management und damit auch nicht zum Teilmarkt des kaufmännischen Facility Managements, weil sie vor Fertigstellung der Gebäude erbracht werden. Es kann zum Beispiel vorkommen, dass Implenia Erstmieterinnen und Erstmieter für ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude sucht. Die entsprechenden Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietung bietet Implenia aber höchstens dann an, wenn Implenia bereits vor der Fertigstellung der Gebäude zum Beispiel als Generalunternehmerin involviert war. Wenn Implenia im Rahmen ihrer Tätigkeiten einen Bedarf nach Dienstleistungen im Bereich des Facility Managements hat, vergibt Implenia dafür regelmässig Aufträge an Drittfirmen. Deshalb kommt es weder im Gesamtmarkt für Facility Management noch im Teilmarkt für kaufmännisches Facility Management zu Marktanteilsadditionen.

20. Wincasa hat wie erwähnt weder im Gesamtmarkt für Facility Management noch in den drei Teilmärkten eine marktbeherrschende Stellung. Implenia ist in diesen Märkten nicht tätig. Ausserdem sind die zu erwartenden Synergien nicht bedeutend genug, dass allein dadurch eine marktbeherrschende Stellung begründet werden könnte.

B.4 Nebenabreden

21. Im Rahmen des vorliegenden Zusammenschlussvorhabens sind ein Wettbewerbs- und ein Abwerbeverbot vorgesehen. Diese beiden Nebenabreden werden nachfolgend geprüft.

22. Nebenabreden müssen einen unmittelbaren Zusammenhang mit dem geplanten Zusammenschluss haben und für dessen Durchführung notwendig sein. Ein

Wettbewerbsverbot soll die Erwerberin vor Wettbewerbshandlungen des Veräusserers schützen, damit diese das Vertrauen der Kundinnen gewinnen und sich das Know-how des zu übernehmenden Unternehmens aneignen und dieses nutzen kann. Wettbewerbsverbote sind gerechtfertigt, wenn sie in persönlicher, zeitlicher, sachlicher und räumlicher Hinsicht nicht über das zur Erreichung dieses Ziels erforderliche Mass hinausgehen. Für die zeitliche Dimension sei präzisiert, dass ein Wettbewerbsverbot bis zur Dauer von drei Jahren gerechtfertigt ist, wenn durch den Zusammenschluss sowohl der Geschäftswert als auch das Know-how übertragen wird. In sachlicher Hinsicht wird der Schutz der Erwerberin vor Tätigkeiten, welche das zu übertragende Unternehmen vor der Übertragung noch nicht ausgeübt hat, als unnötig erachtet.7 Ein Abwerbeverbot soll gewährleisten, dass die Mitarbeitenden beim zu übertragenden Unternehmen bleiben.8 Es wird nach den Massstäben beurteilt, die für Wettbewerbsverbote gelten.9

23. Das Wettbewerbsverbot gemäss Meldung sieht vor, dass die Verkäuferin das Zielunternehmen mit seiner Tätigkeit in der Schweiz während [<= 3 Jahre] ab Vollzugsdatum nicht mit Produkten oder Tätigkeiten der Wincasa konkurrenzieren darf, wobei Ausnahmen vorgesehen sind. Das Abwerbeverbot gemäss Meldung legt fest, dass die Verkäuferin während [<= 3 Jahre] […]. Das Wettbewerbsverbot und das Abwerbeverbot sind in persönlicher, zeitlicher, sachlicher und räumlicher Hinsicht beschränkt und gehen nicht über das erforderliche Mass zur Erreichung der genannten Ziele hinaus. Die beiden Verbote sind daher als zulässige Nebenabreden zu qualifizieren. In sachlicher Hinsicht ist allerdings klarzustellen, dass dies nur für Produkte und Dienstleistungen gilt, die Wincasa zum Zeitpunkt der Übernahme anbietet.

C Ergebnis

24. Die vorläufige Prüfung ergibt aus den genannten Gründen keine Anhaltspunkte, dass der Zusammenschluss eine marktbeherrschende Stellung begründen oder verstärken wird. Die Voraussetzungen für eine Prüfung des Zusammenschlusses nach Art. 10 KG sind daher nicht gegeben.

7 Siehe zum Ganzen: RPW 2022/3, 595 Rz 23 ff., Beratung Unternehmenszusammenschluss und Nebenabreden. 8 RPW 2022/2, 433 Rz 33, Bouygues/Equans. 9 RPW 2022/3, 648 Rz 42, Galenica AG/Medicall AG.