Bau- und Nutzungsordnung
Rudolfstetten-Friedlisberg
Document
- Numer
- 4075
- Vischnanca
- Rudolfstetten-Friedlisberg
- Chantun
- Aargau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Gemeindeverwaltung
- Decidì
- 16-01-2001
- En vigur dapi
- 03-05-2023
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Aargau
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NUPLA-4075-2023-V.pdfIn neuem Tab öffnen
Text
Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumeri&Mcklung
Kanton Aargau
L’
Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg
Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg
Teiländerung Bau- und Nutzungs ordnung „Mutschellen - Bolleri"
gemäss § 15 BauG und Art. 47 RPV Weitere Bestandteile der Planungsunterlagen: - Teiländerung der Nutzungsplanung „Änderungsplan 1:2'500" (verbindlich); - Planungsbericht (erläuternd); - Verkehrsgutachten (erläuternd).
^00
iö Datum; 05.09.2018
AENDERUNG Nr. ....2.^.
Mitwirkung vom 07.Mai bis zum 6. Juni 2018
zu Bno/Bo/No vom.......
Vorprüfungsbericht vom 28. August 2018
Öffentliche Auflage vom 10. September bis zum 9. Oktober 2018 Beschlossen von der Einwohn^r^^fy’^nd^wrsanu^un^^^^^^^^^^^^,^^^ "^1
wer Gemeindeammann:
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Josef Brem
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^ei*TCmeindeschreiber:\-x'
Urs Schuhmacher
Genehmigt durch den Regl^ngSFatam;<w
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C /.r^ifnigung durch den Regierungsrat
sapartners
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h Air. 2ó2'Ò-00O&q\ vom Änderungen/Auflagen
-\iiftrag der Staatskanzlei
Aarau, den Abteilung Raumentwicklung BVU
1
I 2
Art. 6a Zone Zentrum Mutschellen (neu)
Ziel und Zweck
1 Die Zone Zentrum Mutschellen 1st der Kernzone Mutschellen überlagert. Soweit nachstehend nicht abweichend festgelegt, gelten die Vorschriften der Kernzone Mutschellen.
Nutzung
2 Nicht zulässig sind Tankstellen und Tankstellenshops sowie Lager- und Logistik betriebe. 3 In den Er-dgischossen entlang dem neuen Stadtplatz sind grundsätzlich publi kumsorientierte Nutzungen unter Einbezug des Aussenraums und mit einer an gemessenen Geschosshöhe vorzusehen. Wohnnutzungen sind hier nicht zulässig. Für Verkaufsnutzungen beschränkt sich die zulässige Wötoi^^^a&he pro
JaffeKflaclfe richtet sich Standort au^axim^R^O^tó Die Ber^htwß der ■fff^Vm-kaufefläclTC". nach 5 Der Mindestwohnanteil beträgt 70 %. I>ier-WioJinanteil-e.ntsppiGht-dem-V&Fbäknis xw-ischen-det-zu-W-ohnzwecken-genutzten-Geschossflache-und-der^anreche-nba-r&H-GesGbessflä&he. Der Mindestwohnanteil ist gesamthaft über die Zone Zent rum Mutschellen einzuhalten. Ein Austausch im Rahmen von Dienstbarkeitsver trägen ist möglich. Es ist ein der Lage angemessenes, möglichst differenziertes Wohnangebot sicherzustellen. In begründeten Fällen kann von § 39 BNO abgewi chen werden. 6 In dem im Bauzonenplan bezeichneten Bereich ist ein öffentlicher Stadtplatz als städtebaulicher Akzent mit hoher Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität sowie ei ner Mindestgrösse von 1'000 m^ zu erstellen. Die notwendigen Voraussetzungen sind mittels öffentlich-rechtlichen bzw. privatrechtlichen Verträgen zu schaffen. Diese haben spätestens zum Zeitpunkt der Genehmigung der Teiländerung Nut zungsplanung „Mutschellen - Bolleri" vorzuliegen.
Ausnutzung und Qualitätssicherung
In der Zone Zentrum Mutschellen ist eine Ausnützungsziffer von maximal 1.2 zulässig. Sowohl im Gebiet nördlich als auch südlich der Mutschellenstrasse ist dafür ein Landabtausch zwischen den Grundeigentümern Voraussetzung. Attika geschosse sind nicht zulässig. Eine weitere Erhöhung der Ausnützungsziffer (z. B. aufgrund von Arealüberbauung oder Ökobonus] ist ausgeschlossen. Es sind nur Flachdächer zulässig. Bauten und Anlagen haben hohen Anforderungen hinsicht lich Grundrissgestaltung, Fassadengestaltung und Materialisierung, Energieeffi zienz, Aussen- und Freiraumgestaltung zu genügen.
8 Wird ein qualitativ hochwertiges Konkurrenzverfahren durchgeführt, ist eine Ausnützungsziffer von maximal 1.55 zulässig. Die Gemeinde ist bei der Festle gung dieses Verfahrens sowie bei dessen Durchführung in geeigneter Weise mlteinzubeziehen. Die Mindestinhalte des qualitativ hochwertigen Konkurrenzver fahrens sind: - Heeffiauf&H (Proportionierung, Fassadengestaltung mit Materialisierung); - Freiraum- und Umgebungsgestaltung; - Stadtplatz (Gestaltung, Bepflanzqn^Möblierung, Beleuchtung); - Übergangsbereich zwischen N-eSbauten und Stadtplatz (inkl. Gestaltung der publikumsorientierten E-rdgesehosse). A. VcHio^‘5cV\cBSa. ’ Im Gebiet nördlich der Mutschellenstrasse ist im Rahmen der in Abs. 8 formuliertenjj^tffltjgtx^ höheres Haus mit maximal 8 Vollgeschossen und einer maximalen'’^WTOU^nra^on 27 m zulässig. Im Rahmen des Gestaltungsplans darf von ' dieser maximalen Geschosszahl und der maximalen febäudeböbe- nicht abgewi chen werden. 18 Die abschliessende Beurteilung aller Bauprojekte hat im Rahmen des Bauge suchs durch eine kommunale Fachkommission (z.B. Baukommission) mit ausge wiesenen Experten und unter Berücksichtigung der in Abs. 7 formulierten hohen
sapartners
l3 Anforderungen zu erfolgen. Die Fachkommission ist vom Gemeinderat einzuset zen.
Gestaltungsplan pflicht
Für Bauten in der Zone Zentrum Mutschellen 1st zwingend ein Gestaltungsplan zu erstellen. 12 Es sind maximal zwei Teilgestaltungspläne zulässig, sofern diese die nachfolgenZulässigkeit Teilge den Anforderungen erfüllen: staltungspläne - Abstimmung der Umsetzung des Stadtplatzes und der Heeh-bautefi; - Schaffung der Voraussetzungen für eine zentrale unterirdische Sammelgarage bzw. einen Zusammenschluss der Tiefgaragen der Teilgestaltungsplangebiete; - Abstimmung der Anzahl und Anordnung der oberirdischen Parkplätze; - Abstimmung der Umgebungsgestaltung. .
sapartners
u
Art. 6b Anforderungen Gestaltungsplan
(neu) Zweck und Inhalt
sapartners
i Der Gestaltungsplan in der Zone Zentrum Mutschellen bezweckt und beinhaltet insbesondere; - die Umsetzung der Vision „Zentrum Mutschellen" gemäss regionalem Sachplan Zentrumsentwicklung Mutschellen (Stand: 06.04.2016]; - die Festlegung einer angemessenen Volumetrie, Proportionierung, Lage und Anordnung der Hoehbauten-; Gebàuilo.-, - die ^h^stellung einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität der H^tèa&te-n, welche sowohl für sich als auch in ihrem Zusammenhang mit der Umgebung ein harmonisches Gesamtbild ergeben, dem Zentrumscharakter Rechnung tragen und angemessen gestaltet sind; - die Konkretisierung und Qualitätssicherung der Umgebungsgestaltung, insbe sondere des neuen Stadtplatzes und des Strassenraums entlang der Hauptach sen; - für den öffentlichen Stadtplatz die Schaffung eines Ortes der Begegnung nach einem zusammenhängenden Konzept, welches auch eine zweckmässig Er schliessung beinhaltet, die Umsetzung einer Stadtplatzidee, die Sicherstellung einer hohen Aufenthaltsqualität, einer gewissen Nutzungsflexibilität und einer auf den Kontext und Zentrumscharakter abgestimmten Gestaltung; - die Förderung der Belebung und Vielfalt des Gebiets durch eine angemessene Kleinteiligkeit sowie Diversifizierung der Verkaufsgeschäfte; - für den Strassenraum entlang der Hauptachsen den konzeptionellen Einbezug in die Umgebungsgestaltung sowie die Sicherstellung eines attraktiven öffentli chen Raums mit hoher Aufenthaltsqualität unter besonderer Berücksichtigung des Fuss- und Radverkehrs sowie des öffentlichen Verkehrs; - eine qualitative Siedlungsentwicklung mit angemessener Verdichtung und Nut zungsvielfalt sowie einem lagegerechten und womöglich differenzierten Wohn raumangebot; - die Festlegung geeigneter Massnahmen für ein attraktives, koordiniertes und nachhaltiges Mobilitätsangebot; - die Sicherstellung einer zentralen, unterirdischen Organisation der Autoab stellplätze (mit Ausnahme der Kundenparkplätze] und einer auf den Bedarf und Umfeldverträglichkeit ausgerichteten Anzahl der Parkfelder; - die Schaffung attraktiver, schneller und an das übergeordnete Netz angebun dene Verbindungen für den Fuss- und Radverkehr; - das Aufzeigen erster Massnahmen für den Umgang mit den lärmvorbelasteten Bereichen.
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ur: .
L'au,
Kanton Aargau
Abteilung RaulTlent..-:.-
Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg
Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung „Zone Areal Bahnhof" Gemäss § 15 BauG und Art. 47 RPV
Weitere Bestandteile der Planungsunterlagen: - Teiländerung der Nutzungsplanung „Änderungsplan 1:2'500"
Vorprüfungs- / Mitwirkungsakten
Gemeindeversammlungsakten
Auflageakten
Mitwirkung vom:
3. November 2014 bis 3. Dezember 2014
Vorprüfungsbericht vom:
30. August 2017
Öffentliche Auflage vom
11. September 2017 bis 10. Oktober 2017
Von der Gemeindeversammlung beschlossen am:
10. November 2017
Der Gemeindeammann:
ir
Genehmigung:
GAn d ls7reiber t i
i SchuhmäUr Ys
/ Jo.sef Brem
I1P
Genehmigung durch den Regierungsrat mit RRB Nr. 2O\% - Co:11)M
vom:
'A . -\.2.-
Im Auftrag der Staatskanzle': Aarau, den r2Q,\% . !._x
K I P
Abteilung Raumentwicklung BVU
SIEDLUNGSPLAN KIP SIEDLUNGSPLAN AG 5610 Wohlen
Stegmattweg 11
1 056 618 30 10
www.kip.ch
Genehmigungsakten
SWISO zertifiziert ‚SO 9001
AENDERUNG Nr....A. `1(23N
zu Bno/Bo/No vom ..
A. A. 700 A
--7--frojekt-Nr. -Rf3649R00
Name
Plan-Nr. 14.01.05
Projekt
TAR / DUS
20.10.2014
verfasst
TAR / DUS
22.08.2017
Geprüft
ARE
30.08.2017
Seite 2 von 3
Gemeinde Rudolfstetten - Friedlisberg Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung "Zone Areal Bahnhof"
Linke Spalte:
Auszug aus der rechtsgültigen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom 16. Juni 2000
Rechte Spalte:
Ergänzung der Bau- und Nutzungsordnung (neu) = roter Text
Hinwiese und Begründungen sind im Planungsbericht festgehalten. Bestehende BNO
Neue BNO
3. Zonenvorschriften 3.1 Bauzonen § 5a (neu) Zone Areal Bahnhof
1
Die Zone Areal Bahnhof ist der Kernzone Dorf überlagert. Soweit nachstehend nichts Abweichendes festgelegt ist, gelten die Vorschriften der Kernzone Dorf.
2 Die Zone Areal Bahnhof bezweckt den Bau von höheren Gebäuden im Bereich des Bahnhofareals. Insbesondere wird angestrebt:
Städtebau •
Städtebauliche Nutzungsintensivierung und Stärkung der Standortidentität als Orientierungspunkt (Stellung, Ausmass, Dachform, Dach- und Fassadengestaltung, Material, Farbe) auf dem Bahnhofsareal im Zentrum der Gemeinde
•
Setzung eines baulichen Akzents in Bahnhofsnähe in der Kernzone Dorf
•
Keine räumliche Zäsur / Abriegelung des Bahnhofs vom umgebenden Siedlungsgebiet
Freiraum •
Grosszügiger, platzartiger und identitätsstiftender Aussenraum mit Öffentlichkeitscharakter und hoher Aufenthaltsqualität
•
Durchlässige Freiraumgestaltung vom und zum Bahnhof sowie der Fussgängerunterführung
Verkehr •
Berücksichtigung der Interessen der verschiedenen Akteure des Verkehrs im städtebaulichen Konzept und der Umgebungs- und Freiraumgestaltung.
•
Erstellung einer Bushaltestelle auf dem Areal Bahnhof.
3
Zulässig sind die Nutzungen Wohnen, Geschäfte (Büro, Verkauf, Dienstleistungen, Gastronomie) sowie öffentliche Nutzungen. Nutzungen mit ideellen Immissionen und insbesondere Lagerhäuser, Verteilzentren, Einkaufszentren, Bordelle, Nachtclubs, Sexkinos, Tierheime und Tankstellen sind nicht zulässig. Im Erdgeschoss sind grundsätzlich öffentliche Nutzungen oder eine Nutzung im öffentlichen Interesse unter Einbezug des Aussenraumes vorzusehen. 4
(D KIP Siedlungsplan AG
Für Verkaufsnutzungen beträgt die zulässige Nettoladenfläche im Maximum
3649_BNO_Änderung_14_01_05_171221.doc
Gemeinde Rudolfstetten - Friedlisberg Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung "Zone Areal Bahnhof"
Seite 3 von 3
500 m?. Die Berechnung der Nettoladenfläche richtet sich nach dem in der VSS-Norm SN 640 281 verwendeten Begriff „Verkaufsfläche". 5
In der Zone Areal Bahnhof sind maximal 8 Vollgeschosse zulässig. Die Gebäude- und Firsthöhe beträgt im Minimum 18 m und im Maximum 25 m. Zusätzli-
che Attikageschosse sind nicht zulässig. Unter Einhaltung der maximalen Gebäude- und Firsthöhe kann für gewerblich genutzte Erdgeschosse die Geschosshöhe 4 m betragen. Die Ausnutzung, die Dachneigung sowie die maximalen Gebäudelängen und —breiten legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Konzeptanforderungen
Für Bauten in der Zone Areal Bahnhof ist zwingend ein Gestaltungsplan zu erstellen. Im Rahmen des Gestaltungsplans darf von der maximalen Geschosszahl sowie von der maximalen Gebäude- und Firsthöhe nicht abgewichen werden.
6
Als Grundlage des Gestaltungsplanes ist die Erarbeitung eines Richtprojekts, allenfalls, nach Massgabe des Gemeinderats, mit vorgängiger Durchführung eines Wettbewerbs oder einer Testplanung, zwingend. Die Beurteilung des Gestaltungsplanes hat über das Areal hinauszureichen und die Entwicklung des gesamten Quartiers zu umfassen. Der Gestaltungsplan hat sicherzustellen, dass die höheren Bauten städtebaulich und verkehrstechnisch vertretbar sind, sowie zusammen mit dem Freiraum eine standortgerechte Nutzung gewährleistet wird. Er beinhaltet insbesondere: •
den Beitrag des Vorhabens zu einer guten Standortidentität
•
die Sicherung der erhöhten Anforderungen an die Architektur und den Freiraum gemäss Zielsetzungen in Abs. 2
•
die Behandlung der städtebaulich verträglichen Gebäudehöhe, Volumetrie und Einfügung in die Umgebung, welche besondere Rücksicht auf die nähere Umgebung nimmt, namentlich den Schattenwurf
•
Freiraumkonzept mit Nutzung und Gestaltung der Aussenräume und des angrenzenden Strassenraumes gemäss Zielvorgaben in Abs. 2
•
ein Mobilitätskonzept (inkl. Erschliessung und Parkierung), welches eine nachhaltige Mobilität mit Fokus öffentlicher Verkehr und Langsamverkehr zum Ziel hat und diese mittels Massnahmen des Mobilitätsmanagements sicherstellt. Das Mobilitätskonzept ist spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorzulegen
© KIP Siedlungsplan AG
•
die Limitierung des Parkfelderangebots entsprechend der Lage am Bahnhof und den realisierten Nutzungen
•
ein Modell zur Visualisierung der städtebaulichen Wirkung und der Volumenverteilung.
3649_BNO_Änderung_14_01_05_171221.doc
lel
AENDERUNG Nr vom
A
7St, Z. ZO A& I
Gemeinde Rudolfstetten-Friedlisberg
Baum und Nutzungsordnung
INHALTSVERZEICHNIS Seite 1.
Geltungsbereich 1 2
2.
Geltungsbereich Übergeordnetes Recht
5 5
Raumplanung 3
Sondernutzungsplanung
5
Zonenvorschriften
3.
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Bauzonen Bauzonenübersicht, Tabelle Kernzone Dorf Kernzone Mutschellen Wohnzonen Kernzone Friedlisberg Spezialzone Friedlisberg Gewerbezonen Spezialzone Erlenmatt Spezialzone Burkertsmatt Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
6 7 8 8 9 11 11 12 12 12
14 15
Landwirtschaftszonen Landwirtschaftszone Bauten in der Landwirtschaftszone
12 13
16 17
Schutzzonen Naturschutzzonen Kulturland Naturschutzzone Wald
13 14
18
Überlagerte Schutzzonen Landschaftsschutzzone
16
19 20 21
Schutzobjekte Naturobjekte Gebäude mit Substanzschutz / Volumenschutz Kulturobjekte
16 18 19
22 23
Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG Familiengartenzone Kompostierzone
19 20
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
Definitionen
4. 4.1 24 25
Ausnutzung Wintergärten Gewerbe
20 20
2
Seite 4.2 26 27 28 29 30
Abstände Abstand gegenüber Strassen Baufluchten Abstand gegenüber dem Kulturland Stützmauern, Einfriedigungen und Böschungssicherungen Grenz- und Gebäudeabstand
21 21 21 21 22
31
Besondere Bauformen Arealüberbauungen
22
4.3
Bauvorschriften
5. 5.1 32
Baureife, Erschliessung Benennung, Nummerierung, Benützung von Privateigentum
22
33 34
Technische Bauvorschriften Allgemeine Anforderungen Energiesparmassnahmen
23 23
35 36 37
Wohnhygiene Ausrichtung der Wohnungen Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen
23 24 25
38 39 40 41
Ausstattung Velos, Kinderwagen Spielplätze Entsorgung Abstellplätze
25 25 25 25
5.2
5.3
5.4
6.
Schutzvorschriften
42 43
Ortsbild- und Denkmalschutz Ortsbildschutz / Reklamen / Archäologische Fundstellen Aussenraumgestaltung
26 27
44 45
Umweltschutz Einwirkungen Lärmschutz
27 27
6.1
6.2
Vollzug, Verfahren
7. 46 47 48
Zuständigkeit Gebührenreglement Vollzugsrichtlinien
28 28 28
3
Seite
§ Schluss- und Übergangsbestimmung
8. 49
Aufhebung bisherigen Rechts
28
9.
Anhang
9.1
Terrassensiedlungen
29
9.2
Gebäudehöhe
29
9.3
Verzeichnis der Schutzobjekte
31
4
1. Geltungsbereich §1 Geltungsbereich
1 Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht. 2Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens. 3Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.
Art. 2 Übergeordnetes
Recht
1Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. 2Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts befinden sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).
2. Raumplanung
Art. 3 Sondernutzungsplanung
Die im Bauzonenplan speziell bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondemutzungsplan vorliegt.
5
3. Zonenvorschriften 3.1 Bauzonen
Art. 4 Bauzonenübersicht
Bauzonen
Kernzone Dorf Kernzone Mutschellen Einfamilienhauszone Mehrfamilienhauszone Kernzone Friedlisberg Spezialzone Friedlisberg Gewerbezone A Gewerbezone B Gewerbezone C Spezialzone Erlenmatt Spezialzone Burkertsmatt Zone für öff. Bauten + Anlagen
KD braun/grau KM braun E2 gelb M3 hellrot KF lavendel SF lavendel/ schraffiert GA violett GB azurblau GC lila/ schraffiert SC grün SB blau/grün OeB grau
1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: Vollgeschosse
GebäudeHöhe m
Firsthöhe m
Ausnutzung
Dachneigung Grad a.T.
max. Gebäudelänge m
max. Gebäudebreite m
3
11.00
16.00
0.70
35 — 45
25
14.0
4
14.00
17.50
2
8.00
3
Grenzabstand gross klein m m
Empfindlic keitsstuf(
5
5
III
0.90
5
5
III
10.30
0.40
5
8
II
11.00
14.00
0.60
6
12
II
2
7.40
12.80
0.50
35 — 45
25
12.5
5
5
III
2
7.40
12.80
0.30
35 — 45
25
12.5
5
5
III
4
14.00
17.50
Grünflächenziffer = 0.2
5
5
III III III
II II II
2In den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeitsstufe 3Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig.
Art. 5 Kernzone Dorf
1 Die Kernzone Dorf ist für Wohnbauten und gewerbliche Betriebe, insbesondere Läden, Gaststätten, öffentliche Einrichtungen sowie Landwirtschaft bestimmt. Die Durchmischung von Wohnen und Arbeiten wird angestrebt.
Gestaltung und Eingliederung
2Der Dorfkern ist in seiner räumlichen und baulichen Struktur zu erhalten und zu ergänzen. 31-1auptgebäude sowie Klein- und Anbauten haben sich bezüglich Stellung, Ausmass, Dachform, Dach- und Fassadengestaltung, Material und Farbe in die bestehende Überbauung gut einzugliedern. 4Die zugehörigen Aussenräume sind Teil des Ortsbildes. Sie sind so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Mässig störende Betriebe
5Mässig störende Betriebe sind im Rahmen der örtlichen Verhältnisse zugelassen, wenn alle zumutbaren und notwendigen baulichen und betrieblichen Massnahmen getroffen werden, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Diese Vorkehrungen sind in zeitlich und sachlich angemessener Weise der technischen Entwicklung anzupassen.
Dächer
6Hauptgebäude haben Steildächer aufzuweisen. Dächer sind mit Ziegel oder ähnlich wirkenden Bedachungsmaterialien einzudecken. 7Bei guter architektonischer Gestaltung kann der Gemeinderat auch andere Dachformen bewilligen.
7
Art. 6
Kernzone Mutschellen 1 Die Kernzone Mutschellen ist für Wohnbauten und gewerbliche Betriebe, insbesondere Läden, Gaststätten und öffentliche Einrichtungen bestimmt. Die Durchmischung von Wohnen und Arbeiten wird angestrebt. 2Hauptgebäude sowie Klein- und Anbauten haben sich bezüglich Stellung, Ausmass, Dachform, Dach- und Fassadengestaltung, Material und Farbe in die bestehende Überbauung gut einzugliedern. Mässig störende Betriebe
3Mässig störende Betriebe sind im Rahmen der örtlichen Verhältnisse zugelassen, wenn alle zumutbaren und notwendigen baulichen und betrieblichen Massnahmen getroffen werden, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten. Diese Vorkehrungen sind in zeitlich und sachlich angemessener Weise der technischen Entwicklung anzupassen.
Art. 7 Wohnzonen generell
1Die Wohnzonen E2 und M3 dienen dem Wohnen. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen.
Einfamilienhauszone E2
2Die zweigeschossige Einfamilienhauszone E2 ist bestimmt für freistehende oder zusammengebaute Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Terrassensiedlungen. 3Die Erstellung von mehr als 5 aneinandergebauten Einfamilienhäusern oder mehr als 3 aneinandergebauten Zweifamilienhäusern ist nur im Rahmen von Arealüberbauun gen und Gestaltungsplänen gestattet. Gruppenbauten sind gestattet, sofern sie Einfamilienhauscharakter aufweisen.
Siehe Anhang
4Bei Terrassensiedlungen dürfen nicht mehr als zwei Wohngeschosse übereinander angeordnet werden. Die Gesamtanlage darf eine Höhe von 5 Wohngeschossen nicht übersteigen. 5Allfällige Gewerbebetriebe haben auf den Wohncharakter der Zone Rücksicht zu nehmen, dürfen jedoch nicht mehr als 1/3 der anrechenbaren Bruttogeschossfläche belegen.
Baubegrenzungslinien
6Zwischen den im Bauzonenplan bezeichneten Baubegrenzungslinien und dem Bauzonenrand dürfen nur Kleinbauten errichtet werden.
8
7Die durch Baubegrenzungslinien gesicherten Landflächen sind zur Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht anrechenbar. Mehrfamilienhauszone M3
8Die Zone M3 ist für Mehrfamilienhäuser bestimmt.
Art. 8 Kernzone
Friedlisberg KF
1 Die Kernzone Friedlisberg ist für Wohnbauten und landwirtschaftliche Betriebe bestimmt. Kleingewerbliche Nutzungen sind zugelassen, sofern sie den Charakter der Zone nicht stören. 2Der Ortskern ist in seiner räumlichen und baulichen Struktur zu erhalten und zu ergänzen. 3Alle Bauten haben sich bezüglich Stellung, Ausmass, Dachform, Dach- und Fassadengestaltung, Materialien und Farbe gut in die gewachsene Siedlungsstruktur einzufügen. 4Die zugehörigen Aussenräume sind Teil des Ortsbildes. Sie sind so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Nutzungsanordnung
6Landwirtschaftliche Bauten und Anlagen sind so auszuführen und zu unterhalten, dass sie möglichst wenig Lärm- und Geruchsimmissionen erzeugen.
Umbau und Ersatzbauten
6Der Gemeinderat kann bei Umbau und Ersatzbauten den teilweisen Ausbau von Untergeschossen gestatten, wenn dadurch das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinträchtigt wird.
Fassadengestaltung
7Für Fassaden sind in der Regel Verputz oder Holz zu verwenden. Öffnungen (Fenster und Türen) in verputzten Fassaden sind mit Einfassungen in Natur- oder Kunststein zu versehen. 8Fenster haben gute, auf die Fassade abgestimmte Proportionen aufzuweisen. Grossflächige Mauerdurchbrüche wie durchgehende Schaufensterfronten oder offene Giebeldreiecke sind nicht gestattet. 9Balkone sind gestattet, soweit sie nicht wesentlich über den Dachvorsprung hinausragen.
Dachgestaltung
10Für Klein- und Anbauten sowie landwirtschaftliche Nebengebäude sind bei guter Eingliederung auch andere Dachformen mit geringerer Neigung zulässig.
9
11 Die Kniestockhöhe darf nicht mehr als 0.8 m betragen. Für Neubauten gilt diese Bestimmung auch, wenn die zulässige Vollgeschosszahl nicht beansprucht wird. 12Für Dächer sind Ziegel oder ähnlich wirkende Bedachungsmaterialien zu verwenden. Grossformatige Platten (Welletemit u. dgl.) sind nicht gestattet. 13Giebel- und traufseitige Dachvorsprünge sind zu erhalten oder zu erneuern und bei Neubauten in der ortsüblichen Art auszubilden. Umgebungsgestaltung
14 Die Höhenlage der Gebäude und das gestaltete Umgelände dürfen keine wesentlichen Veränderungen gegenüber dem gewachsenen Terrain bewirken. 15Fahrzeugabstellplätze und Zufahrten zu Garagen sind möglichst unauffällig in die Umgebung einzugliedern. Der Gemeinderat legt im Baubewilligungsverfahren die Lage von Einfahrten sowie die Lage und Anzahl von Abstell- und Garagenplätzen verbindlich fest. 16 Bei der Errichtung von Neubauten und Anlagen ist dem vorhandenen Baumbestand Rechnung zu tragen und dieser nach Möglichkeit in die Überbauung einzubeziehen. Bei Ersatz- und Neupflanzungen sind einheimische, standortgerechte Bäume und Sträucher zu wählen.
Besondere Verfahrensbestimmungen
17Aussenrenovationen mit Farb- und Material-Veränderungen sind bewilligungspflichtig.
Art. 9 Spezialzone
Friedlisberg SF
1 Die Spezialzone Friedlisberg ist für Wohnbauten und landwirtschaftliche Betriebe bestimmt. Kleingewerbliche Nutzungen sind zugelassen, sofern sie den Charakter der Zone nicht stören. Die Erneuerung, teilweise Erweiterung und der Wiederaufbau landwirtschaftlicher Bauten ist erlaubt, sofern sie der ordentlichen Bewirtschaftung bestehender Betriebe dienen. 2Neue Gebäude sind so anzuordnen und zu gestalten, dass die
empfindliche Ortsrandlage sowie die Sicht auf die Kapelle möglichst wenig beeinträchtigt werden. 31m Weiteren gelten die Bestimmungen der Kernzone
Friedlisberg.
10
Art. 10 Gewerbezonen
generell
1 Die Gewerbezonen sind für mässig störende Gewerbebetriebe bestimmt. 2Es ist ein Umgebungs- und Bepflanzungsplan einzureichen.
Gewerbezone GA
3Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. 4Begrünte Dächer werden zur Hälfte als Grünfläche angerechnet.
Gewerbezone GB
5Gewerbliche Bauten haben gegenüber der Strassenparzelle und der Bahnparzelle und den Zonengrenzen einen Abstand von 5 m einzuhalten. Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet. 6First- und Gebäudehöhen sowie die internen Gebäudeabstände werden vom Gemeinderat von Fall zu Fall festgesetzt.
Gewerbezone GC
7Diese Zone wird für eine Werkplatznutzung ausgeschieden; dabei können Lagerplätze für Gartenbaumaterial, für Humus, Torf, Abdeckmaterial etc., Topfkulturen, Containerpflanzen sowie Treibbeete für Saatzucht vorgesehen werden. Gewerblich genutzte Fahrzeuge und Maschinen können offen oder in eingeschossigen, offenen Unterständen abgestellt werden. Solche betriebsnotwendigen Bauten dürfen einen Grundriss bis 40 m2 Fläche und eine Gebäudehöhe von max. 4.0 m aufweisen.
Art. 11
Spezialzone Erlenmatt 1 Diese Zone ist für Tennisanlagen bestimmt. SE 2Eingeschossige Bauten sind gestattet. 3Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest.
Spezialzone Burkertsmatt SB
35 weitere Artikel
Art. 12 1 Diese Zone ist für ein Sport-, Freizeit- und Begegnungszentrum
bestimmt.
11
2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest.
§ /3 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB
1 Die Zone ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen. 2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. 31m Gebiet Neumatt gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
3.2 Landwirtschaftszone § /4 Landwirtschaftszone
1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse- und Obstbau sowie für den produzierenden Gartenbau bestimmt. 2Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen Recht. 3Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a pro einzelne Anlage sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.
§ /5 Bauten in der Landwirtschaftszone
1 Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. 2Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 5 m. 3In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 12
3.3 Schutzzonen
Art. 16 Naturschutzzonen
Kulturland
1Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere, sowie geologisch wertvoller Objekte. 2Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind nicht dem Schutzzweck dienende Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), das Ausbringen von Düngemitteln, Bewässerung, Entwässerung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Beweidung, Abbrennen und Aufforstung nicht gestattet. Die spezifischen Pflegemassnahmen für die einzelnen Gebiete werden in den Richtlinien zum Vollzug Naturschutz dargestellt und / oder durch Vereinbarungen mit den Grundeigentümern oder Bewirtschaftem gesichert. 3Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:
Zone
Bezeichnung Schutzziel im Plan
Bewirtschaftung und Unterhalt, Nutzungseinschränkungen
Magerwiese
Rosa
Heuwiese, keine Düngung und Beweidung
Feuchtgebiet
Blau
Hangmoor Chapf, Hangfeuchtgebiet vorderer Chapf / Neumatt, Hangfeuchtgebiet, Langemoos
Fromentalwiese
Artenreiche Heuwiese (hoher Anteil Magerkeitszeiger)
Keine Düngung und Beweidung, kein Betreten, kein Laufen lassen von Hunden Hangmoor Hangfeuchtgebiet Hangfeuchtgebiet
Ocker
Nährstoff-Pufferzone für das Heuschnitt bei Blüte der Obergräser, Hangried Chapf Emdschnitt, Artenreiche Heuwiese Düngung nur mit festen Hofdüngern, keine Flüssigdünger, keine Stickstoff-Mineraldünger, Herbstweide mit Rindern oder ausnahmsweise 3. Schnitt
13
Art. 17 Naturschutzzone
Wald
1 Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere. 2Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände mit standortheimischen Baumarten und soweit möglich auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst. 301e Naturschutzzone Wald wird wie folgt unterteilt:
14
Bezeichnung im Plan Schutzzone
N Generell
Schutzziele
Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen
Naturwaldgemässe Bestockung
- Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten - Standortfremde Baumarten mittelfristig entfernen
N Chindloo und Gulibach
Naturnaher Laubmischwald mit - Keine Störung des natürstandortheimischen Baumarten lichen Wasserhaushaltes
N Warmloo
Naturnaher, alt- und totholz- Altholzinsel schaffen - Bachtobel in ursprünglicher reicher Laubmischwald mit alten Eichen, Buchen und Form erhalten Eschen. Bachtobel als geomorphologisch und ökologisch wertvoller Standort erhalten.
A
Altholzinsel
- Verzicht auf jegliche Nutzung bis zum natürlichen Zerfall des Bestandes
Alt- und tot holzreicher Laubmischwald
- Altholzinsel schaffen
Bachtobel des Gulibachs als geomorphologisch und ökologisch wertvollen Standort erhalten; naturnaher Laubwald
- Sicherung der Bachufer durch ingenieur-biologische Massnahmen
Buholz N
N Gulibachtobel
N Chapf
Ergänzung Schutzgebiet Chapf - Gemäss spez. kant. Pflegekonzept
15
3.4 Überlagerte Schutzzonen
Art. 18 Landschaftsschutzzone
1 Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Unter Vorbehalt von Abs. 3 sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten. 2Die zulässige Nutzung richtet sich nach den Bestimmungen der Landwirtschaftszone. 3K1einere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahmisbauten, die der Bewirtschaftung dienen, sowie betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze, usw.), Anlagen für den ökologischen Ausgleich und die Gewässer-Renaturierung können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.
3.5 Schutzobjekte
Art. 19 Naturobjekte
1Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten und im Anhang aufgelisteten Naturobjekte sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. 2Bauten im überwiegend öffentlichen Interesse werden zugelassen; bei Beseitigung von Hecken muss jedoch entsprechender Ersatz geschaffen werden. 3Folgende Naturobjekte sind geschützt:
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Naturobjekte
Bezeichnung im Plan
Schutzziel
Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen
Einzelbäume
Grüner Punkt
- siedlungs- und landschaftsprägendes Naturelement - Kulturrelikt
- Pflege auf lange Lebensdauer - freistehender Baum: bei natürlichem Abgang ersetzen
Hecken
Grüne Signatur
- Brut- und Nahrungsbiotop
- Struktur erhalten - periodisch zurückschneiden/verjüngen - im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 auf den Stock setzen - vorgelagerter Krautsaum von 3 m Breite - teilweise Artenzusammensetzung verbessern
- Gliederung der Landschaft
- Trittstein, Vernetzungselement
- Windschutz Geschützter Waldrand
Ocker schraffiert - vielfältiger Übergangsbereich Wald - Kulturland
- Artenreichtum
Uferschutzstreifen
Pink punktiert
- Nährstoffeinschwemmung in Gewässer verhindern
- Verwendung von Dünger und Pflanzenschutzmittel, Umbruch, Ablagerung aller Art sowie die Erstellung von Hochbauten nicht zulässig
- Naturelement
- keine Beeinträchtigung der Findlinge und Strukturen
- Uferschutzstreifen beidseits der Bäche je 3 m ab Böschungskante
Geologische Objekte
Braunes Dreieck
- Waldrand stufig strukturiert anlegen und erhalten (periodisch verjüngen) - keine vorgelagerten Aufforstungen - extensiv bewirtschafteten Krautsaum (Breite 3 m) vorlagern
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Art. 20 Gebäude mit
Substanzschutz
1Die im Bauzonen-/Kulturlandplan violett bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischen Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie dürfen nicht abgebrochen werden und sind zu unterhalten. Innerhalb des bestehenden Bauvolumens dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies dem Schutzziel nicht entgegensteht.
Gebäude mit Volumenschutz
2Die im Bauzonen-/Kulturlandplan blau bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Bei einem Wiederaufbau kann aus Gründen der Verkehrssicherheit eine geringfügige Standortverschiebung verlangt werden. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild zu achten. 3Abweichungen vom bisherigen Gebäude und Erweiterungsbauten sind zugelassen, sofern eine ortsbaulich gleichwertige Lösung erreicht wird. Abmessungen und Abstände neuer Gebäudeteile werden dabei vom Gemeinderat von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der gestalterischen und wohnhygienischen Erfordernisse und in Abwägung der beteiligten privaten Interessen festgelegt. 4Werden die gesetzlichen Abstände zu Kantonsstrassen unterschritten, so setzt ein Wiederaufbau die Zustimmung des Baudepartementes voraus. 5Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften.
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Art. 21 Kulturobjekte
1Die im Bauzonen-/Kulturlandplan bezeichneten Kulturobjekte sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert. Sie sind zu erhalten und zu pflegen. Die dauernde Beseitigung ist, sofern die Möglichkeit von Ersatzmassnahmen nicht erwähnt wird, nicht gestattet. 2Folgende Kulturobjekte sind geschützt:
Kulturobjekte
Bezeichnung im Plan
Schutzziel
Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen
Wegkreuze, Gedenkstätten
Roter Punkt
- Erhaltung
- Abbruchverbot - Unterhalt
Grenzsteine
Brauner Punkt
- Erhaltung
- Abbruchverbot - Unterhalt
Lesesteinhaufen
Brauner Ring
- Erhaltung
- Nutzung im üblichen Rahmen
Historische Verkehrswege
Braune Linie
- Linienführung und Wegsubstanz erhalten
- Hohlwege nicht auffüllen - Wegoberfläche und -breite, Böschungen und Stützmauern, sowie wegbegleitenden Böschungsbewuchs nicht zerstören oder zuschütten - Unterhalt im traditionellen Sinne
3.6 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG
Art. 22 Familien gartenzone
1Die Familien gartenzone dient der gartenbaulichen Nutzung. 21m Gebiet Obertilli sind Kleinbauten gestattet. Die maximale überdachte Fläche der Bauten inkl. Dachvorsprünge, Vordächer und Dachrinnen darf 12 m2 nicht übersteigen. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen nach Art. 24 RPG. 3Der Gemeinderat erlässt die Detailaufteilung der einzelnen, dieser Zone zugeordneten Flächen. Er kann dies auch einer Körperschaft (z.B. Familiengartenverein) übertragen. Er genehmigt das Benützungsreglement. 4Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 19
Art. 23 Kompostierzone
1 Die Kompostierzone im Gebiet vorderer Chapf ist für den Betrieb eines Kompostierareals bestimmt. 2Zulässig sind ausschliesslich die Erstellung und angemessene Erweiterung der dafür nötigen Bauten und Anlagen. 3Allfällige Sickerwässer dürfen den unterhalb der Zone liegenden Wald bzw. die geschützten Hangriedpartien nicht düngen. 4Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
4. Definitionen 4.1 Ausnutzung
Art. 24 Wintergärten
Bei Wintergärten und ähnlichen, nur temporär bewohnbaren und verglasten Gebäudeteilen, die nicht beheizt werden und ausserhalb der isolierten Fassade liegen, kann der Gemeinderat einen Ausnützungszuschlag von bis zu 15 % der zulässigen Bruttogeschossfläche bewilligen. Bei grösseren Wintergärten wird die Flächendifferenz zur Ausnützung gezählt.
Art. 25 Gewerbe
1 Als nicht störendes Gewerbe gelten in Wohnquartieren passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen. 2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten als stark störend.
20
4.2
Abstände
Art. 26 Abstand gegenüber
Strassen
1Bei Gemeinde- und Privatstrassen in den Bauzonen ist eine Reduktion des Strassenabstandes (auch innerhalb der Baulinie), z.B. für Veloraum, Geräteraum und offener Unterstand auf 3 m gestattet, sofern dadurch die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Die maximale Fläche beträgt 12 m2. 2Stützmauem werden wie Einfriedigungen behandelt.
Art. 27 Baufluchten
1Hauptgebäude dürfen, ungeachtet von Abstandsvorschriften, auf die im Zonenplan bezeichneten Baufluchten gestellt werden. 2Werden die gesetzlichen Abstände zu Kantonsstrassen unterschritten, so setzt ein Neu- oder Wiederaufbau die Zustimmung des Baudepartementes voraus.
Art. 28 Abstand gegenüber
dem Kulturland
1 Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude der zonengemässe Grenzabstand einzuhalten. 2Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden (§ 47 Abs. 2 BauG).
Art. 29 Stützmauern,
Einfriedigungen und Böschungssicherungen
1Stützmauem, Einfriedigungen und Böschungssicherungen dürfen max. 1.80 m hoch sein. Höhere Verbauungen sind im Verhältnis 4:5 zu terrassieren oder zu befestigen. 2Böschungssicherungen mit einer Neigung steiler als 2:1 gelten als Stützmauern.
Ausführung
3Bei Terrainsicherungen sind wenn möglich — anstatt massiver Stützmauern — aufgelöste, bepflanzte Konstruktionen bzw. Lebendverbaumethoden anzuwenden.
Höhenlage
4Bei ungleichem Niveau der beiden Grundstücke werden die Höhenmasse vom niedriger gelegenen, gewachsenen Boden aus gemessen.
Böschungen
5Böschungen können an die Grenze gerückt werden, wobei dafür zu sorgen ist, dass die Erde nicht auf das Nachbargrundstück geschwemmt wird. Die Neigung darf höchstens 2:3 betragen.
21
Art. 30
Grenz- und Gebäude- 1 Vorbehältlich der Brandschutzbestimmun gen können Grenz- und abstand Gebäudeabstände mit einem Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben werden. 2Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist nur die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zulässig.
4.3 Besondere Bauformen
Art. 31 Arealüberbauungen
Im Interesse einer guten Ausnützung des Baulandes können für Arealüberbauungsvorhaben erhöhte Ausnützungsziffern bewilligt werden. Zone
Min. Landfläche m2
AZ
KD KM E2 M3 KF
4000 4000 4000 4000 2000
0.80 1.00 0.45 0.70 0.55
5. Bauvorschriften 5.1 Baureife, Erschliessung
Art. 32 Benennung,
Nummerierung
1Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.
Benützung von Privateigentum
2Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen. 22
5.2 Technische Bauvorschriften
Art. 33 Allgemeine Anforderungen
1 Es gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie. 2Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.
Art. 34 Energiesparmassnahmen
1 Es sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, sofern ein Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, sinnvoll und zumutbar ist. 2Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten und die Ausnützungsziffer überschritten werden.
5.3 Wohnhygiene
Art. 35 Ausrichtung der
Wohnungen
Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen. Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nur in Ausnahmefällen gestattet.
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Art. 36 Raummasse,
Fenstergrössen, Nebenräume
1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse:
Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume
Fensterfläche
Raumhöhe • Vollgeschoss • Dachgeschoss Raumgrösse • Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume • Küchen • Wohnräume von Einzimmerwohnungen Abstellraum • Pro Wohnung
Keller • Für eine 1-Zimmer-Wohnung • Für jedes weitere Zimmer
1/10 der Bodenfläche, aber mind. 0.8 m2 (die Fenster müssen direkt ins Freie führen) mind. 2.30m mind. 2.30 m auf mind. 5 m2 der Bodenfläche mind. 10m2 mind. 6m2 mind. 20 m2
mind. 4 m2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung) separat, abschliessbar mind. 4 m2 1 m2 zusätzlich
Mindestbreite • Für Vorplätze, Treppen und Gänge 1.20 m bei Mehrfamilienhäusern • Für Vorplätze und Gänge bei 1.10 m Einfamilienhäusern • Für Treppen bei Einfamilienhäusern 0.90m Mindesthöhe Für Geländer und Brüstungen
Es gilt die S1A-Norm 358
2Für gewerbliche Bauten gelten dieselben Mindestmasse, unter Vorbehalt besonderer Vorschriften des Industrie- und Gewerbeamtes. 3Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).
24
Art. 37 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen
Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sich erheits- und Schutzvorkehrungen oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.
5.4 Ausstattung
Art. 38 Velos, Kinderwagen
In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.
Art. 39 Spielplätze
1 Bei Mehrfamilienhäusern sind auf privatem Grund abseits der Strassen und an gut besonnten Stellen Kinderspielplätze und Spielflächen zu erstellen. Sie müssen durch die Grundeigentümer unterhalten werden, zugänglich bleiben und dürfen nicht zweckentfremdet werden. 2Bei Mehrfamilienhäusern ab 8 Wohnungen ist ein gedeckter Platz vorzusehen. 3Die Grundfläche der Spielplätze hat gesamthaft 15% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen.
Art. 40 Entsorgung
Bei Mehrfamilienhäusern sind Container-Abstellplätze vorzusehen. Das kommunale Reglement über die Abfallentsorgung ist zu beachten.
Art. 41 Abstellplätze
Bei Mehrfamilienhäusern sind mindestens 2/3 der erforderlichen Abstellplätze unter Flur anzulegen.
25
6. Schutzvorschriften 6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz
Art. 42 Ortsbildschutz
1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung (Firstrichtung), b) Grösse der Baukuben, c) Wirkung im Strassenraum, d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, e) Dachform, Dachneigung, 0 Fassadengliederung, g) Materialwahl, Farbe, h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen.
2Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen: a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Schattenwurfdiagramme, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann. Reklamen
3Reklamestandorte werden mit einem Sondernutzungsplan festgelegt.
Archäologische Fundstellen
4In diesen Gebieten sind sämtliche Erdbewegungsarbeiten und Bodeneingriffe (Planierungen, Aushub, Werkleitungsgräben) frühzeitig der Kantonsarchäologie zu melden. Bei Bodenfunden sind alle Arbeiten sofort zu unterbrechen und die Kantonsarchäologie zu benachrichtigen.
26
Art. 43 Aussenraumgestaltung
1Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. 2Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen. 3Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.
6.2 Umweltschutz
Art. 44 Einwirkungen
1Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten. 2Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.
Art. 45 Lärmschutz
Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur (Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind. 27
7. Vollzug und Verfahren
Art. 46 Zuständigkeit
Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen auf Kosten der Gesuchsteller beiziehen.
Art. 47 Gebührenreglement
Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.
Art. 48 Vollzugsrichtlinien
Naturschutz
Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz. Im öffentlichen Wald werden diese in den Waldwirtschaftsplan integriert.
8. Schluss- und Übergangsbestimmung
Art. 49
Aufhebung bisherigen Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: Rechts a) der Nutzungsplan Baugebiet vom 13.11.1970 b) die Bauordnung vom 1.10.1976 c) die Bau- und Zonenvorschriften Friedlisberg vom 27.11.1987 d) die Zonenvorschriften Kemzonenplanung Dorf vom 13.12.1985 e) der Kulturlandplan mit Nutzungsvorschriften vom 18.6.1999
28
9. Anhang
9.1 Terrassensiedlungen
Schnitt
GE = Gebäudehöhe VG = Vollgeschoss
9.2 Gebäudehöhe
gewachsenes Terrain
29
Von der Einwohnergemeindeversammlung genehmigt am 16. Juni 2000:
IM NAMEN DER EINWOHNERGEMEINDEVERSAMMLUNG RUDOLFSTETTEN-FRIEDLISBERG Der Gerneindeammann: Der Gemeindeschreiber:
Anton 4 -
Urs Schuhmacher
Genehmigung durch den Grossen Rat Aarau, den A 6 . «Inn LA GI I 2.0.94 Vom Grossen Rat genehmigt am:
Im Auftrage des Grossen Rate' Der Staatsschreiber:
30
9.3
Verzeichnis der Schutzobjekte
(Nummerierung gemäss Inventar)
Naturobjekte Einzelbäume 3.7.1 3.7.2 3.5.1 3.5.1 3.5.2
Strassenbirken Kirchmatten (Friedlisberg) Linde Oedspirberweid Esche bei Reservoir VVeidli VVeidli (Gesamtareal) und 3.5.3 Pappelgruppe bei Zürihof (Friedlisberg)
Hecken, Feldgehölze, Ufergehölze 3.4.1 Hecke Oedspirberweid 3.4.2 Ufergehölz Friedlisbergbächli 3.4.3 Ufergehölz Rummelbach 3.4.4 Hecken Schürmatt / Hölzlimatt 3.4.5 Ufergehölz Aemmetbach 3.4.6 Hecke bei Brunnenstube Moos 3.4.7 Hecke Moos 3.4.8 Hecke Friedlisbergfussweg / Stäffebüel 3.4.9 Hecke VVuhrenberg 3.4.10 Hecke Friedlisbergstrasse / Lätte 3.4.11 Hecke Buechholzstrasse / VVuhrenberg 3.4.12 Hecke Chüeweid 3.4.13 Hecke Buholz 3.4.14 Hecke Buechholzstrasse / Runacher 3.4.15 Hecke Chilebach / Weiermatt 3.4.16 Hecke Chilebach / Ifang 3.4.17 Hecke VVeidächer 3.4.18 Hecke Brunnenstube Chäsmatte 3.4.19 Hecke Kirchmatten 3.4.20 Hecke Boossemattweg 3.4.21 Hecke Buechholzstrasse / Lagi 3.4.22 Hecke Chüeweid / Buechholzstrasse 3.4.23 Hecke Neumatt 3.4.24 Hecke Strassenböschung Neumatt 3.4.25 Ufergehölz Grossmattbächli 3.4.26 Ufergehölz Runggelenbach 3.4.27 Hecke Unter Langemoos 3.4.28 Hecke Rütene 3.4.29 Hecke Bodematt / Zelgrank 3.4.30 Ufergehölz Hinterrütibächli 3.4.31 Ufergehölz VVarmloobach 3.4.32 Ufergehölz Pflanzerbach 3.4.33 Hecke Erlematt / Tennisplatz 3.4.34 Hecke bei Schützenhaus Berikon / Bodematt 3.4.35 Hecke Obertili 3.4.36 Hecke Langemoos 3.4.37 Hecke Kapfstrasse vor Schützenhaus 3.4.38 Hecke Herrenbergstrasse
31
Hecke Islere Hecke Hinterrütibächli Hecke Rummelbach Hecke Bächlihalde Hecke Säntisstrasse Hecke Gulibach Hecke Grossmattbächli Hecke Neumatt Hecke VVeiermatt Hecke Buechholzstrasse / Geissächer Hecke Grossmatt
Geschützter Waldrand Unter Langemoos 2 Standorte Chindloo Warmloo Islerewald 2 Standorte Butzerüti 3 Standorte Buholz 2 Standorte Ibruch Weidächer 3 Standorte Häuptlismatt
Uferschutzstreifen Uferbereich beidseitig des Rummelbaches (Durchlass Kantonsstrasse bis Einmündung Gulibach)
Geologische Objekte 3.8.3 Erratiker in der Butzerüti 3.8.4 Sandsteinwand / Kalktuffquelle Buholz 3.8.5 Findling Friedlisbergstrasse 3.8.6 Erratiker in den Weidächer - Friedlisberg 3.8.7 Rutschhang Langemoos - Weidli 3.8.8 Erratiker im Islerewald 3.8.9 Erratiker im Birrhäuli 3.8.10 Erratiker beim Zürihof
Gebäude mit Substanzschutz 901 903 904 905 906 908 909
Gemeindehaus Wohnhaus (Stöckli bei Gemeindehaus) Alte Mühle Ehemalige Mühlescheune Katholische Pfarrkirche Kapelle Friedlisberg Wohnhaus Sonnenhof 32
Gebäude mit Volumenschutz Ehemalige Zehntenscheune Buechholzstrasse 1, 3, 5, 7 Restaurant Sternen Restaurant Alte Post Häderlistrasse 17 Häderlistrasse 7 Häderlistrasse 3 Häderlistrasse 2 Friedlisbergstrasse 225 Friedlisbergstrasse 226 Friedlisbergstrasse 247 Chilebachstrasse 3 Chilebachstrasse 5 Chilebachstrasse 7 Jakobsbrunnenweg 10
Gebäude mit Baufluchten Remise Häderlistrasse 7 Häderlistrasse 4 Buechholzstrasse 218 Schulhaus Friedlisbergstrasse 228 Friedlisbergstrasse 227 Friedlisbergstrasse 232 Friedlisbergstrasse 234 Friedlisbergstrasse 238 Friedlisbergstrasse 239 Jakobsbrunnenweg 7 Chilebachstrasse 1 Sternen-Scheune Bernstrasse 81 Bernstrasse 85 Alte Bremgartenstrasse 15 Alte Bremgartenstrasse 19 Alte Bremgartenstrasse 20 Alte Bremgartenstrasse 25
Kulturobjekte Wegkreuze 4.2.2 Wegkreuz, Prozessionskreuz Hinterrütistrasse 4.2.3 Wegkreuz Kreuzacker 910 A Wegkreuz Friedlisberg 9100 Grotte Aemmet
33
Grenzsteine 4.2.4 4.2.5
Grenzstein Kloster VVettingen Grenzstein Kloster Muri
Lesesteinhaufen 3.10.1 Lesesteinhaufen Neumatt 3.10.2 Lesesteinhaufen Langacher 3.10.3 Lesesteinhaufen VVeidächer, siehe Obj. 3.8.6
Historische Verkehrswege AG 26.1.2 AG 26.1.3 AG 26.1.3
Alte Bremgartenstrasse Holenstross (Hohlgass) Buechholzstrasse / Kapfstrasse
34