Bau- und Nutzungsordnung

Art. 7 Nutzung

1Die Einfamilienhauszone E2 ist für den Bau von Einfamilienhäusern und maximal Doppeleinfamilienhäusern bestimmt.

Eingliederung

2Auf eine besonders gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung ist zu achten.

Dachgestaltung

3Die Dachform ist frei wählbar. 4Nicht störendes Gewerbe ist zulässig.

3.1.4 Wohnzone

Art. 8 Nutzung

1Die Wohnzone W2 ist für Reiheneinfamilienhäuser, Gruppenhäuser und Mehrfamilienhäuser mit in der Regel vier Wohnungen bestimmt.

Dachgestaltung

2Auf eine besonders gute Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung ist zu achten. Die Dachform ist frei wählbar. 3Nicht störendes Gewerbe ist zulässig.

Gestaltung zelle 804

Par-

4Zur Sicherstellung einer qualitativ guten Gestaltung gilt auf der Parzelle 804 die Gestaltungsplanpflicht. Für sämtliche Bauvorhaben sind die zu berücksichtigenden Randbedingungen frühzeitig beim Gemeinderat einzuholen. Der Gestaltungsplan regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Gestaltung. Die Ziele des Gestaltungsplans sind: • Eine gute Eingliederung neuer Bauten, Anlagen und Aussenräume in die bestehende Baustruktur des Ortsbildes • Gute Wohnqualität mit gehobenem Wohnstandard zu gewährleisten • Eine rationelle und flächensparende Erschliessung des Baugebietes • Neubauten haben sich bezüglich der architektonischen Gestaltung gut in die landschaftliche Situation einzufügen

3.1.5 Wohn- und Gewerbezonen

Art. 9 Nutzung

1 In der Wohn-Gewerbezone WG2 ist nebst Wohnen auch mässig störendes Gewerbe zulässig.

IM022bellikon\p100 \belieht \genehmigungsakten\bell_bno_genehmigung.doc

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3.1.6 Schutzzone Schloss

Art. 10 Zweck

1Die Schutzzone Schloss S dient dem Schutz des Schlosses Bellikon und des dazugehörigen Areals sowie der Erhaltung des Schlossparks.

Schutzbestimmungen

2Veränderungen und Ergänzungen der bestehenden Bauten sind im Rahmen der Denkmalschutzbestimmungen möglich. 3Baugesuche unterbreitet der Gemeinderat dem Departement für Bildung, Kultur und Sport, Abteilung Denkmalpflege, zur Stellungnahme und Zustimmung.

3.1.7 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

Art. 11 Nutzung

1Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ZoeB ist für vorhandene und künftige Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen.

Baumasse, Abstände

2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung öffentlicher und privater Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

Nutzung zelle 804

3Auf der Parzelle 804 der SUVA in der ZoeB ist die Nutzung wie folgt festgelegt: Kliniknutzung (Patientenhotel), begleitetes Wohnen, Alterswohnungen mit Gesundheits- und Serviceleistungen, sowie für Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen Interesse dienen.

Par-

4Gewerbe und Dienstleistungen sind zulässig soweit sie in engem Bezug zu den in Abs. 3 aufgeführten Nutzungen stehen. 6Zur Sicherstellung einer qualitativ guten Gestaltung gilt auf der Parzelle 804 die Gestaltungsplanpflicht. Für sämtliche Bauvorhaben sind die zu berücksichtigenden Randbedingungen frühzeitig beim Gemeinderat einzuholen. Gestaltung

6Der Gestaltungsplan regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Gestaltung. Das Ziel des Gestaltungsplans besteht darin, • • •

Die Infrastruktur sicher zu stellen, inklusive Verbindung zum bereits bestehenden Klinikareal Zur Sicherstellung von hohen ortsgestalterischen und aussenräumlichen Qualitäten Anpassung / Eingliederung ins Landschaftsbild

1:4022bellikon\p100\berichngenehmigungsakten \bell_bno_genehmigung.doc

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3.2

Landwirtschaftszonen

3.2.1 Landwirtschaftszone

Art. 12 Nutzung

1Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung und die Energiegewinnung aus Biomasse im Sinne von Art. 16 und Art. 16a Abs. 1, 'I bis und 2 RPG bestimmt. 2Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen

richtet sich nach dem eidgenössischen Recht. 3Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a

sind zulässig soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen. 3.2.2 Bauten in der Landwirtschaftszone

Art. 13 Bauten in der

Landwirtschaftszone

1Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

Baumasse

2Gebäudehöhen und -längen werden vom Gemeinderat unter Berücksichti-

gung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. Bei Erweiterungs- und Sanierungsbauten kann der Gemeinderat gegenüber Strassen kleinere Grenzabstände bewilligen. 3In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

I: \4022bellikon \p100\bericht \genehmigungsakten‘bell_bno_genehmigung.doc

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3.3

Schutzzonen

3.3.1 Magerwiesen / Pufferzone

Art. 14 Nutzung / Schutzziel

1Die Magerwiese ist eine extensiv genutzte Wiese mit besonders schutzwürdigen Pflanzen- und Tiergemeinschaften auf trockenem Untergrund. 2Die Nährstoff-Pufferzone Weidächer ist eine Voraussetzung für die langfristige Erhaltung des Hangriedes „Rotrist" (§ 15 Abs. 2). 3Die Magerwiese ist jährlich nach der Gräserblüte zu mähen. Das Schnittgut ist wegzuführen.

4Es gelten die Nutzungseinschränkungen gemäss § 15 Abs. 4.

3.3.2 Naturschutzzone

Art. 15 Schutzziel

1Lebensräume schutzwürdiger Pflanzen, Tiere und sind zu erhalten.

Zweck

2Die Naturschutzzone dient der ungeschmälerten Erhaltung des Hangriedes „Rotrist", genannt „Wissli", als Hangmoor mit seinen biologisch wertvollen Feuchtstandorten.

Bauten und Anlagen

—Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) sind verboten, soweit sie nicht dem Schutz oder Unterhalt der Naturschutzzone dienen.

Nutzungseinschränkungen

4Düngung, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung, Entwässerung, Beweidung, Umbruch sowie Aufforstung sind nicht gestattet.

typische Einzelobjekte

5Die Riedwiesen sind jährlich zwischen den Vegetationsperioden zu schneiden. Das Schnittgut ist wegzuführen.

I: \4022bellikon \p100\bericht\genehmigungsakten\bell_bno_genehmigung.doc

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3.4

Überlagerte Schutzzonen

3.4.1 Besondere Waldstandorte

Art. 16 Schutzziel

1Die im Kulturlandplan grün eingefärbten und durch Schraffur hervorgehobenen besonderen Waldstandorte dienen der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Nutzung

2Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. 30er Kulturlandplan scheidet folgende besondere Waldstandorte aus:

Gebietsbezeichnung

Schutzziel

Chräbsbach

Alt- und totholzreicher Laubmischwald erhal- Minimale Bewirtschaftung zur Gewährleistung ten. der Hangsicherung.

Helibünt

Alt- und totholzreicher Laubmischwald erhal- Normale Bewirtschaftung mit standortheimiten. schem Laubholzbestand.

Obis

Alt- und totholzreicher Laubmischwald erhal- Normale Bewirtschaftung mit standortheimiten. schem Laubholzbestand.

Moosmatt

Alt- und totholzreicher Laubmischwald, Kern- Bewirtschaftung wird im Waldwirtschaftsplan gebiet ohne waldbauliche Nutzung erhalten. geregelt.

Hasenberg

Laubmischwald mit Alt- und Totholz erhalten.

Pflegemassnahmen/ Nutzungsintensität

Bewirtschaftung mit standortheimischem Laubholz und hohem Lichtanteil zugunsten wichtiger Pflanzen.

Eichenreiches Altholz erhalten. Mettelholz

Normale Bewirtschaftung mit standortheimischem Laubholzbestand.

Rotrist

Altholz mit angemessenem erhalten. Hangsicherung.

Fore

Altholz mit angemessenem Totholzanteil Minimale Bewirtschaftung zur Gewährleistung erhalten und Hangsicherung gewährleisten. der Hangsicherung.

Totholzanteil Minimale Bewirtschaftung zur Gewährleistung der Hangsicherung. Gestufter Waldrand entlang des Hangriedes.

4Die auf diese Schutzziele ausgerichteten Nutzungsanweisungen werden für den öffentlichen Wald im Wirtschaftsplan festgelegt. Für den Privatwald gilt im allgemeinen Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.

1:14022bellikon\p100\berictingenehmigungsakten \bell_boo_genehmigung.doc

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3.4.2 Landschaftsschutzzone

Art. 17 Schutzziel

1Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart.

Nutzung

2Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 12 Abs. 1 BNO. Von den im Absatz 3 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten.

Bauliche Massnahmen

3Bauten, Anlagen und Installationen wie • Kleinere Terrainveränderungen • Bienenhäuschen • Weide- und Feldunterstände • Fahrnisbauten • betriebsnotwendige Installationen, die der Bewirtschaftung dienen (wie Hagelschutznetze) • Reservoirs, Pumpwerke und ähnliche Installationen • Installationen der lokalen Versorgung mit Elektrizität, Telefon und Kabelfernsehen (wie Transformatorenstationen und Verteilkabinen) • Flur- und Wanderwege • Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich • Renaturierungsmassnahmen können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

3.5

Schutzobjekte

3.5.1 Naturobjekte

Art. 18 1Die im Kulturlandplan bezeichneten und Anhang I aufgelisteten Naturobjekte

sind geschützt, dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. 2Folgende Naturobjekte sind geschützt:

1:44022bellikon \o100 \begicht\genehmigungsakten \bell_bno_genehmigung.doc

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Naturobjekte

Bezeichnung

Hecken, Feld- Grüne und Ufergehölz Heckensignatur

Einzelbaum

grüner Punkt

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen

Schutzziel

—

Brut- und Nahrungsbiotop

—

Struktur erhalten

—

Gliederung der Landschaft

—

periodisch zurückschneiden / verjüngen oder abschnittsweise auf den Stock setzen

—

Trittstein, Vernetzungselement

—

Abbrennen oder chemisches Abtöten von Hecken ist nicht erlaubt

—

Windschutz

—

vielfältiger Übergangsbereich Wald - Kulturland

_

Rodung nur mit Bewilligung Gemeinderat möglich. Ersatz an geeigneter Stelle als Voraussetzung

—

Artenreichtum

—

siedlungs- und landschaftprägendes Naturelement

-

Kulturrelikt

—

Pflege auf lange Lebensdauer

—

natürliche Abgänge von Einzelbäumen sind zu ersetzen

3.5.2 Geschützte Objekte

Art. 19 Objekte mit Substanzschutz

1Die im Bauzonen- / Kulturlandplan rot bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Innerhalb des Bestehenden dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. Bei Einhaltung der Schutzziele ist die Errichtung zusätzlicher Kellerräume (Tank- und Schutzräume usw.) zulässig.

Objekte mit TeilSubstanzschutz

2Die im Bauzonenplan violett bezeichneten Gebäude sind in Bauweise und Bausubstanz von besonderem Wert. Eine Teilabbruchbewilligung wird nur erteilt, wenn ein bewilligtes, die schützenwerten Sachverhalte berücksichtigendes Umbauprojekt vorliegt. Bezüglich Stellung und Volumen gelten die Bestimmungen

1:4022bellikon\plOCAberichhgenehmigungsakteneell_bno_genehmigung.doc

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Gebäude mit Volumenschutz

3Die im Bauzonen- und Kulturlandplan grün bezeichneten Gebäude sind in Stellung und Volumen für das Ortsbild von besonderem Wert. Die Bauten dürfen abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie dürfen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann eine geringfügige Standortverschiebung verlangt werden. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung der Schutzobjekte in das Ortsbild und auf eine angemessene Umgebungsgestaltung zu achten.

Beratung

4Die Fachberatung § 6 Abs. 4 zur Verfügung.

3.5.3 Kulturobjekte

Art. 20

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan sowie im Anhang I aufgeführten Kulturobjekte (Wegkreuze, Gedenksteine, etc.) sind von besonderem naturkundlichem, kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und dürfen nicht beseitigt, beschädigt, verändert oder sonst wie beeinträchtigt werden. 3.5.4 Waldränder

Art. 21 Zur Erhaltung bzw. Schaffung eines biologisch und landschaftlich wertvollen

stufigen Waldrandes (mit Strauchsaum) sind die dafür geeigneten Waldränder im Rahmen der waldbaulichen Planung entsprechend zu verjüngen, d.h. stufenförmig zu erhalten bzw. anzulegen.

4

Definitionen

4.1

Gewerbe

Art. 22 Gewerbe

'kis nicht störendes Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.

I: \4022bellikon\o100\beticAlt\genehmigungsakten \bell_bno_genehmigung.doc

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2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- und Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

4.2

Abstände

4.2.1 Ungleichverteilung der Grenzabstände

Art. 23 Ungleichverteilung

1Grenz- und Gebäudeabstände gemäss § 5 können mit einem Dienstbarkeitsvertrag reduziert oder aufgehoben werden, wenn dadurch die zonenzulässige Anzahl Wohneinheiten der betroffenen Bauten nicht überschritten wird. Der Vertrag ist mit dem Baugesuch einzureichen. Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist nur die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zulässig. 2Dabei werden eingeschossige Wintergärten bis 40 m2 Grundfläche wie Kleinund Anbauten beurteilt. 3Werden Wohnbauten durch unbewohnte Gebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Garten- und Gewächshäuser, gedeckte mindestens einseitig offene Sitzplätze usw.) miteinander verbunden oder stehen im Unterabstand zueinander, so berechnen sich die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten für jede Wohnbaute separat, sofern die Höhe der unbewohnten Gebäudeteile am Hang maximal 5.0 m und in der Ebene maximal 3.0 m beträgt und der Grenzabstand zwischen den Wohnbauten eingehalten ist.

4.2.2 Einfriedungen und Stützmauern zwischen privaten Grundstücken

Art. 24 Einfriedungen

1 Einfriedungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte und dergleichen aufweisen. 2Einfriedungen zwischen privaten Grundstücken dürfen nicht höher sein als 1.80 m. Bei ungleichem Niveau der beiden Grundstücke gilt dieses Mass vom niedriger gelegenen Boden aus. Über die Gestaltung von Einfriedungen an steilen Hängen entscheidet der Gemeinderat. 3Einfriedungen dürfen innerhalb des Baugebietes an die Grenze, im gegenseitigen Einverständnis auf die Grenze gesetzt werden. Entlang der Baugebietsgrenze dürfen Einfriedungen bis auf 0.60 m an die Grenze gesetzt werden.

IM022bellikon\p100\bericht \genehmigungsakten\bell_bno_genehmigung.doc

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Stützmauern

4Stützmauern bis zu einer Höhe von 1.8 m dürfen an die Grenze gesetzt werden und müssen soweit nötig mit einem Schutzgeländer versehen werden. Höhere Mauern sind um das Mass der Mehrhöhe von der Grenze abzurücken. Gegenüber öffentlichen Strassen gelten für Stützmauern dieselben Abstände wie für Einfriedungen.

4.2.3 Mehrlängenzuschlag

Art. 25 Mehrlängenzuschlag

llst eine Fassade länger als 20 Meter (in den Zonen E2, W2, WG2), so erhöhen sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4 Meter. Angebaute Garagen und Kleinbauten werden bei der Ermittlung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet. 2Die Messart zur Bestimmung des Mehrlängenzuschlages bestimmt sich nach der Skizze im Anhang III der BNO.

4.3

Arealüberbauung

Art. 26

Zonenzulässigkeit lArealüberbauungen sind nur in den Zonen W2 und WG2 zulässig. Arealüberbauungen sind nur dann möglich, wenn die zusammenhängende anrechenbare Grundstücksfläche folgende Minimalwerte aufweist: Zone

Zonenabweichungen

W2 WG2 2000 m2 4000 m2

2Bei Erfüllung der notwendigen Voraussetzungen sind bezüglich der zonengemässen Bauweise Abweichungen zulässig.

Wohneinheiten: Anzahl Wohneinheiten frei, pro Baukörper Gebäudelänge: max. 40 m Geschosse: Ein drittes Geschoss ist auf maximal 40% der Bauten zulässig. Als Masszahl gilt die EG-Bruttogeschossfläche 3Grenz- und Gebäudeabstände werden unter Berücksichtigung von Schattenwurf und Lichtentzug festgelegt. Nachweis durch Schattendiagramm, Stichtage 9. Februar / 29. Oktober.

Autoabstellplätze

4Die erforderlichen Autoabstellplätze, ausgenommen die Besucherplätze, sind

in unterirdischen Sammelgaragen zusammenzufassen. Bei Arealüberbauungen mit Einfamilienhauscharakter kann der Gemeinderat auch andere, bezüglich Wohnqualität und Einpassung in die Umgebung gleichwertige Lösungen bewilligen.

4$022bellikon \p100 \berichngenehmigungsaktenlbell_bno_genehmigung.doc

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Grundbucheintrag -Wenn ein Baugesuch nur eine Teilfläche einer Arealüberbauung erfasst, ist

über die restliche Arealfläche, sofern Abweichungen von den Zonenvorschriften vorgesehen sind, die Arealüberbauung durch Anmerkung im Grundbuch sicherzustellen.

5

Bauvorschriften

5.1

Erschliessung

5.1.1 Spezielle Erschliessungsvorschriften

Art. 27 Zufahrten, Garagenvorplätze

1Der Abstand vor Garagen beziehungsweise die Tiefe der Abstellplätze muss mindestens 5.50 m betragen. 2Wird bei Bauten am Hang durch die talseitige Garageneinfahrt mehr als ein Drittel der Gebäudefront sichtbar, so ist die Garagenfront von den darüberliegenden Bauten eindeutig kubisch zu trennen und ansprechend zu gestalten.

Abstellplätze

3Bei Bauvorhaben mit 12 oder mehr Pflichtparkplätzen sind mindestens zwei Drittel der Abstellplätze unterirdisch anzuordnen.

5.1.2 Strassenbezeichnung, Benützung von Privateigentum

Art. 28 Strassenbezeichnung

1Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Benützung von Privateigentum

2Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 3Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist Rücksicht zu nehmen.

\4022bellikon\p100\beriet \genehmigungsakten \bell_bno_genehmigung.doc

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5.2

Technische Bauvorschriften

5.2.1 Allgemeine Anforderungen

Art. 29 Allgemeine Anforderungen

1Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

Begutachtung

2Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit es überwiegend öffentliche Interessen erfordern.

5.2.2 Baulücken

Art. 30 Baulücken

Durch Elementarereignisse oder aus anderen Gründen schadhaft gewordene Bauten müssen längstens innert zweier Jahre ganz abgetragen oder im Rahmen der Vorschriften wiederhergestellt werden. Nötigenfalls kann der Gemeinderat ihre weitere Benutzung untersagen. Baulücken, die durch Elementarereignisse oder Abbruch entstanden sind, müssen ausreichend gesichert werden.

5.2.3 Erlaubnis

Art. 31 Erlaubnis

Wer bei Bauarbeiten öffentliches Eigentum zum Aufstellen von Gerüsten, Baracken, Kranen und dergleichen, zum Ablagern von Material, Einlegen von Leitungen oder in anderer Weise in Anspruch nehmen will, hat eine Erlaubnis bei der Gemeinde einzuholen.

5.2.4 Energiesparmassnahmen

Art. 32 Nachisolation

lAussenwände bestehender Bauten dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden. 2Der Charakter der Gebäude und die schutzwürdige Bausubstanz sind angemessen zu berücksichtigen.

1:\4022bellikon \p100\bedcht\genehmigungsakterObeil_bno_genehmigung.doc

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5.3

Wohnhygiene

5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen

Art. 33 Ausrichtung der

Wohnungen

1Nach Nordwesten, Nordosten und Osten gelegene Wohn- und Schlafräume sind nur dann zulässig, wenn die gleiche Wohnung weitere, nach dem Sektor West, Süd oder Südost orientierte Wohn- und Schlafräume enthält. Mit Ausnahme von Kleinwohnungen dürfen Wohn- und Schlafräume nicht ausschliesslich nach Norden orientiert sein.

Belichtung, Belüftung

2Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume müssen Fenster aufweisen, die direkt ins

Freie führen und geöffnet werden können. Räume, die Fenster oder Türen zu Wintergärten respektive zu Veranden oder verglasten Balkonen aufweisen, bedürfen aus hygienischen Gründen einer anderen, direkt nach aussen führenden Lüftungsmöglichkeit. 3Für Badezimmer und Aborte, in Kleinwohnungen auch für Küchen, können künstliche Belüftung und Beleuchtung zugelassen werden, sofern deren einwandfreie Wirkung gewährleistet ist.

5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume

Art. 34

1Für Neubauten gelten nachstehende Masse:

Raummasse

a) Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume •

Fenstergrössen

Nebenräume in Mehrfamilienhäusem

Raumhöhe Vollgeschoss

mind. 2.30 m

Dachgeschoss

mind. 2.30 m auf mind. 5m2 der Fläche

•

Bodenflächen

mind. 10 m2

•

Wohnräume von 1-Zi-Wohnungen

mind. 21 m2

• Fensterfläche

mind. 1/10 der Bodenfläche wenigstens aber 0.8 m2

•

Bei Dachflächenfenster kann die Fensterfläche (Lüftungsöffnung) bis auf 1/15 der Bodenfläche reduziert werden.

Dachflächenfenster

b) Nebenräume in Mehrfamilienhäusern •

mind. 4 m2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung)

Abstellraum pro Wohnung

I: \4022bellikon \p100\berichügenehmigungsakten\bell_bno_genehmigung.doc

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•

Gewerbliche Raummasse Balkone

Keller

Für eine 1-Zimmer Wohnung

mind. 4 m2

für jedes weitere Zimmer

1 m2 zusätzlich

2Gewerbliche Raummasse setzt der Gemeinderat fest, sofern sie nicht durch kantonale oder eidgenössische Erlasse geregelt werden. 30ie Mindesttiefe von Balkonen hat bei Mehrfamilienhäusern 1.50 m zu betragen.

5.3.3 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Art. 35 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

5.4

Neubauten dürfen erst bezogen werden, wenn sie genügend ausgetrocknet sind. Über die Bezugsbereitschaft entscheidet der Gemeinderat.

Ausstattung

5.4.1 Velos, Kinderwagen

Art. 36 Abstellräume

1In jedem Mehrfamilienhaus sind pro Wohnung 3.0 m2 von aussen gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen und dergleichen vorzusehen.

Veloabstellplätze

2Bei Gebäuden und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr sind genügend Veloabstellplätze vorzusehen.

5.4.2 Spielplätze

Art. 37 Spielplätze

1Für Mehrfamilienhäuser und Gruppenhäuser ab 4 Wohneinheiten sind auf privatem Grund abseits der Strasse und an gut besonnter Stelle Spielplätze für Kinder und Jugendliche anzulegen. Deren Grundfläche muss mindestens 40% der EG-Bruttogeschossfläche betragen. Diese sind ihrer Zweckbestimmung dauernd zu erhalten. Für Gestaltung und Ausrüstung der Spielplätze sind die Richtlinien der BfU massgebend.

2Bei der Anlage der Spielplätze ist darauf zu achten, dass die Kinder diese Plätze möglichst unbeaufsichtigt erreichen und benützen können. 1.4022belhkon \p100\bericht \genehmigungsakten\belLbno_genehrngung doc 18/18 Brugg, 20. Januar 2011

Ersatzlösungen

3Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz (Sichtkontakt) zu den Wohnhäusern liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden können. Eine solche Anordnung ist grundbuchlich sicherzustellen.

5.4.3 Abstellplätze für Kehrichtcontainer

Art. 38 Abstellplätze für

Kehrichtcontainer

Bei Mehrfamilienhäusern und Gruppenhäusern mit mehr als 4 Wohneinheiten sind an zweckmässiger Lage für die Abfuhr Abstellplätze für Kehrichtcontainer zu erstellen.

5.4.4 Sicherheit im öffentlichen Raum

Art. 39 Sicherheit im

1Bei der Planung und Gestaltung von öffentlich zugänglichen Bauten und Anöffentlichen Raum

lagen (Strassen, Wege, Plätze, Parkhäuser, öffentliche Toiletten, Unterführungen usw.) ist den Sicherheitsbedürfnissen von Passantinnen und Passanten aller Altersgruppen Rechnung zu tragen. Sie sind übersichtlich, einsehbar, hell und beleuchtet zu gestalten.

2Der Gemeinderat kann bauliche und planerische Richtlinien erlassen, um die Sicherheit in öffentlich zugänglichen Räumen zu erhöhen.

6

Schutzvorschriften

6.1

Ortsbild- und Denkmalschutz

6.1.1 Allgemeine Anforderungen

Art. 40 Ortsbildschutz

Bauten und Anlagen dürfen die Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Gebäude müssen sich so in ihre Umgebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.

1:14022bellikon\p100\berichngenehmigungsakten \belLbno_genehmigung.doc

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6.1.2 Dachgestaltung

Art. 41 Dachaufbauten,

Dacheinschnitte

Dachaufbauten, Dacheinschnitte und liegende Dachflächenfenster sind gestattet, wenn ihre Länge 1/3 der Fassadenlänge nicht überschreitet und wenn die architektonische Gestaltung befriedigt. Für die Dorfzone ist zusätzlich § 6 zu beachten.

6.1.3 Aussenraum- und Umgebungsgestaltung

Art. 42 Grundsätze

1Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendigste zu beschränken.

Baumgruppen

2Auf bestehende Baum- und Gebüschgruppen ist bei der Anlage der Bauten nach Möglichkeit Rücksicht zu nehmen.

6.2

Natur- und Landschaftsschutz

Art. 43 Unterhalt

1Schutz und Unterhalt der Schutzzonen und -objekte werden in der Regel durch Vereinbarungen zwischen Kanton / Gemeinde und Bewirtschafter sichergestellt. 2Der Gemeinderat kann im Interesse der Schutzziele Unterhaltsmassnahmen auf Kosten der Gemeinde vornehmen lassen, wenn ausserordentliche Umstände dies erfordern.

6.3

Umweltschutz

6.3.1 Einwirkungen

Art. 44 Einwirkungen

1Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

LW022beflikonVOOftericht\genehnligungsaMeneell_bno_genehmigungAoc

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2Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen. 3Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist. Lärmschutz

6.4

4Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur (Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher Räume, Schallschutzmassnahmen, usw.), selbst wenn die Grenzwerte eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempfindlichen Räumen, die die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in Gebieten, die infolge Vorbelastungen der nächst höhern Empfindlichkeitsstufe zugeordnet sind.

Hochwasserschutz

6.4.1 Hochwassergefährdetes Gebiet

Art. 45 Hochwassergefährdetes Gebiet

1Wer in hochwassergefährdetem Gebiet baut, hat im Baugesuch nachzuweisen, dass er dem Projekt entsprechende Massnahmen zur Schadenminimierung getroffen hat.

7

Vollzug und Verfahren

7.1

Zuständigkeit

Art. 46 Aufsicht

Die Aufsicht über das Bauwesen und die Anwendung der Bauvorschriften sind Sache des Gemeinderates. Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen oder beiziehen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

1A4022bellikon\p100\berichtenehmigungsakten\bell_bno_genehmigung.doc

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7.2

Gebühren

Art. 47 Gebührenreglement

8

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

Schluss- und Übergangsbestimmungen

Art. 48 Aufhebung bisherigen Rechts

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung wird die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom 20. November 1998, genehmigt durch den Grossen Rat am 15. Juni 1999, aufgehoben.

I: \4022bellikon\p100\bericht\genehmigungsakten\bell_bno_genehmigung.doc

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Brugg, 20 Januar 2011

Anhang

LA4022Bellikon\P100\bericht\Genehmigungsakten\bell_BNO_Genehmigung.doc

Anhang 1 Verzeichnis Schutzobjekte Verzeichnis der Denkmalschutzobjekte Objekt

Strasse

Gebäudenr.

Parz. Nr.

Schloss

Badenerstrasse 11,13

8

85

Römischer Gutshof

Im Heigel

Verzeichnis Gebäude mit Substanzschutz Bez. (BZP) Objekt

Strasse

Gebäudenr.

Parz. Nr.

2

Wirtschaftsgebäude Bauernhaus

1 Badenerstrasse ••4!Dorfstrasse 17

1_50 A, C

185 • 1 26, 29

18 nord 136

. Schloss

1Badenerstrasse 11,13

8

85

Verzeichnis Gebäude mit Teil-Substanzschutz Strasse

Gebäudenr.

Parz. Nr.

Gärtnerhaus

1 Badenerstrasse 23

197

183

Speicher

Schlossweg 5

126

Wohnhaus

Dorfstrasse 2

32

•••-f188 1 64

Bauernhaus

Dorfstrasse 14, Paradiesstrasse 2 A und 2 1B

45

1717/718

Bez. (BZP) Objekt

• 6.29

118 süd

Bauernhaus

1..Dorfstrasse 17

‚ 50A, C

121

Wohnhaus

1Schützenstrasse 1

159.2

1113

Verzeichnis Gebäude mit Volumenschutz Bez. (BZP) Objekt Nr.

Strasse

Gebäudenr.

Parz. Nr.

4

Bauernhaus

Badenerstrasse 6

17

51

5

Wohnhaus

Badenerstrasse 8

12

8

6

Scheune

Badenerstrasse 5

130

88

7

Restaurant Eintracht

Dorfstrasse 1

37

55

9

Wohnhaus

Dorfstrasse 3

36

54

10

Gärtnereigebäude

Dorfstrasse 2

33

64

L. \4022Bellikon\P100\bericht\Genehmigungsakten\bell_BNO_Genehmigungdoc

I 11

1Scheune

12

Bauernhaus

113

Bauernhaus

II 14

Wohnhaus

Dorfstrasse 10

42

159

114a E

1Bauernhaus

Dorfstrasse 12

43

115

[Scheune

Paradiesstrasse 2 C

145

17

Stall / Scheune

Ecke Dorfstrasse / Paradiesstrasse

48

1719 .-1-.. I 58 ••-iI 23

19

!Molkerei

Dorfstrasse 19

123

127

120 t 122

i Bauernhaus

154 A/B

114/15

159.1, 60

1112

.1. 61

I 119

1

1Dorfstrasse 2

I 35

-

24 A/8, 73 Lindenweg 4/6 ••-j1Dorfstr.8, Hasenbergstr. , 40 A/B

64 43/44 62/400

+...-

ILindenweg....17a und b •-i 1Schützenstrasse 3, 5 •••+•• IDorfstrasse 48

123

'Wohnhaus •••+ 'Wohnhaus

124

1Pfarrhaus

Dorfstrasse 49

105

f16

125

I Bauernhaus

I Egelseestrasse 2

69

1524

Schopf / Garage

tHauserstrasse 21

1144.1,144.2 1485/102

chopf / Scheune

1Hauserstrasse •-+•• iHauserstrasse 41 ....4

1133 180

1100 1 199

I

Ecke Hauserstrasse / I Hohle Gasse

38

1255

I Hauserstrasse 57

84

196

1 Remetschwilerstrasse 1 ,86

195

Remetschwilerstrasse 2

87

1166

1 Mutschellenstrasse 11

119

166

I Dorfstrasse 6

139

26

i 27 [ 28

..± Wohnhaus

129

Scheune

33

Bauernhaus I !Bauernhaus --t 'Wohnhaus --h I' Wohnhaus

34 1 1 5

Altes Schulhaus 1 1Wohnhaus

131

Dorfstrasse 9, 11, 13, 15146 A-C

132/34/36

Verzeichnis Kulturobjekte innerhalb Baugebiet Bez. (BZP) Objekttyp

Nr. (Inventar Nr.) Strasse Nr.

Friedhofkreuz, 1855 Wegkreuz, oder 1854

914A

1874 914 B

Wegkreuz, 1931

914 E

L: \4022Bellikon\P100\bericht\Genehmigungsakten\belLBNO_Genehmigung.doc

Friedhof Badenerstrasse, nördlich der SchlosskaPelle Hausen, Hauserstrasse

•

1

1

Verzeichnis Kulturobjekte ausserhalb Baugebiet Objekttyp

Nr. (Inventar Nr.)

Flurname

[Wegkreuz aus Stein, 19 Jh.

914C

Hinterzelo, Badenerstrasse

1Wegkreuz aus Stein, 1951

914 D

Polenstrasse / Hasenberstrasse

••••••

I Wegkreuz aus Stein, 2001

Egelseestrasse

Gedenkstein, 1940 -41

912A

_Hasenbergstrasse, Neuhof

Gedenkstein, 1940

912B

Hasenbergstrasse, Grenze Widen

Gedenkstein, 1939

912C

Heinihalde, Dreispitz

Höhenstein, 787 m.ü.M.

L: \4022Bellikon\P100\berichüGenehmigungsakten\bell_BNO_Genehmigung.doc

Tannschachen (Nähe Waldhütte); höchster Punkt von Bellikon

Anhang II Stichwortverzeichnis Stichwortverzeichnis mit Seitenzahlen Abstellräume § 34 Arealüberbauungen § 26 Ausrichtung der Wohnungen § 33 Balkone § 34 Baulücken § 30 Begutachtung § 29 Belichtung, Belüftung § 33 Benennung §28 Beratung § 8, § 19 Besondere Waldstandorte § 16 Dachaufbauten § 41 Dachgestaltung § 6 Dorfzone § 5 Einfamilienhauszone § 5 Einfriedungen § 24 Einwirkungen § 44 Garagenvorplätze § 27 Gebührenreglement § 47 Geltungsbereich § 1 Grenz- und Gebäudeabstände § 23 Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR) § 2 Hochwasserschutz § 45 Kehrichtcontainer § 38 Kulturobjekte § 20 Landschaftsschutzzone § 17 Landwirtschaftszone § 13

LA4022Bellikon\P100\bericht\Genehmigungsakten\bell_BNO_Genehmigung.doc

Lärmschutz §44 Magerwiese § 14 Nachisolation § 32 Naturobjekte § 18 Naturschutzzone § 15 Nebenräume § 34 nicht störendes Gewerbe § 7, § 22 Ortsbild § 40 Ortsbildschutz § 37 Planungsgrundsätze § 3 Raummasse § 34 Schutzzone Schloss § 10 Sicherheit § 39 Sondernutzungsplan § 4 Spielplätze § 37 Stützmauern § 24 Substanzschutz § 19 Umgebungsgestaltung § 42 Ungleichverteilung § 23 Veloabstellplätze § 36 Volumenschutz § 19 Wohn-Gewerbezone § 9 Wohnzone W2 §8 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen § 11 Zonenübersicht § 5 Zufahrten § 27

Anhang III Skizze Mehrlängenzuschlag (schematisch, Bsp. W2) 14

\

11.4LZ 0 C•1

j,KGA=4rn

M182 1 (38-20-22)x j = 3.5m

GGA=8m

(40-20-3)x = 4.00mi max

/ /

0

co

Abkürzungen: GGA KGA MLZ

Grosser Grenzabstand (E2 / 10m; W2, WG2 /8m) Kleiner Grenzabstand (4m) Mehrlängenzuschlag (ab 20m / E2 / W2 / WG2); max.4m

1_114022Bellikon\P100\bericht\Genehmigungsakten\bell_BNO_Genehmigung.doc

1

/

I

/

I /

I I 1

Anhang IV Verzeichnis Gebäudeabstand Variante A Abstand Wohnhaus 0+0=

WH®

2x Grenzabstand

Art. 23 3*

Art. 23 3*

Mind. GA

Mind. GA

2x GA (Grenzabstand)

E Der Wohneinheiten pro Parzelle sep. berechnet

Variante B

WH®

Art. 23 3*

Art. 23 3*

Gebäudeabstand kleiner als 2x GA (Grenzabstand)

E WH 0+ ® max. Einheiten nach BNO *

Gebäudefläche max. 40m2 Gebäudehöhe Ebene 3.00m / Hang 5.00m

LA4022Bellikon\P100\bericht\Genehmigungsakten\bell_BNO_Genehmigung.doc

WH

®