Reglement Überbauungsplan Büelhof

Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt am:

KAMEX Immobilien AG

Bankstrasse 21

8750 Glarus Der Departementsvorsteher:

Projektverfasser

di caudo architektur ag Gewerbezentrum Holenstein

8750 Glarus

Datum 17.04.2007

INHALTSVERZEICHNIS

Situation

Überbauungskonzept

Bauvorschriften

Parzellenfläche für Ausnützung

Berechnung Ausnützungsziffer Hauptbauten

Berechnung Ausnützungsziffer Nebenbauten

Nachweis Parkplätze

Nachweis mögliche Kinderspielplatz-Fläche

Unterschriften

SITUATION

ÜBERBAUUNGSKONZEPT

Das Überbauungskonzept basiert auf einer Dreiteilung der Parzelle mit einem aus der Lage hervorgehenden Nutzungsmix. Daraus resultiert ein Gewerbebau mit sieben Atriumswohnungen im Attikageschoss, drei Mehrfamilienhäuser sowie neun Einfamilienhaus-parzellen. Die drei Teilstücke sind in die Zonen Ost, West und Mitte aufgeteilt (siehe Plan Bauzonen und -Bereiche PI. Nr. 06.200/78 vom 06.11.06) für welche es jeweils spezielle Bauvorschriften gibt.

Zone Ost: Gewerbebau

An prominenter Lage entlang der Hauptverkehrsachse des Kantons Glarus ist der markante Gewerbebau vorgesehen. Dieser geradezu einmalige Standort bietet für verschiedenste Nutzungsarten (stilles Gewerbe oder Verkaufslokale) wie Verkaufsgeschäfte, Büros, Praxen, Bank-/Versicherungsfilialen, Cafe’s, Sportcenter usw. ein erstklassiges Präsentationsumfeld. Die grosszügig konzipierten Aussenflächen mit Piazza-Charakter sowie die Ladenstrasse im Erdgeschoss mit grossen überdeckten Vorplätzen sollen ein attraktives Ambiente für die Kundschaft erzeugen, welches sich wiederum zum Vorteil der Gewerbetreibenden auszahlt. Aus der Gesamtplanung sind in dieser Hinsicht gute Voraussetzungen geschaffen worden, damit die Nutzer erfolgreich agieren können.

Atrium-Wohnungen im Attikageschoss

Auf dem 2-geschossigen Gewerbebau ist ein Attikageschoss mit sieben exklusiven Atrium-Wohnungen geplant. Durch die Rückversetzung von der Hauptfassade sind die Wohnungen auf der Hauptstrassenseite vom Schall abgeschirmt. Das Atriumskonzept ermöglicht weiter eine gute Belichtung der gefangenen Innenräume sowie das Generieren eines besonnten und geschützten Aussenbereiches im Innern der Wohnung.

Zone Mitte: Mehrfamilienhäuser

Im mittleren Drittel der Parzelle sind drei Mehrfamilienhäuser mit jeweils sechs Wohnungen geplant. Zwischen den Mehrfamilienhäuser und dem Gewerbebau soll durch den grosszügig gestalteten Aussenraum eine Verzahnung und Verschmelzung der beiden Aussenbereiche von Wohnen und Gewerbe erreicht werden, ohne jedoch die privaten und halbprivaten Zonen der Wohnhäuser zu schmälern. Dieser Raum bietet genügend Platz für Spiel- und Erholungsflächen soll aber auch als Ort der Begegnung im Sinne eines Quartierplatzes für die Gesamtüberbauung genutzt werden.

Zone West: Einfamilienhaus-Parzellen

Im hinteren, westlichen Drittel des Grundstücks sind Einfamilienhaus-Parzellen ausgeschieden. Hier sollen Bauinteressenten ihren individuellen Einfamilienhaustraum im Rahmen des Gestaltungs-Konzeptes der Gesamtüberbauung erfüllen können.

Carport's oder Garagen sind je nach Bedarf direkt auf der Parzelle vorgesehen.

Verkehrserschliessung

Die Haupterschliessung erfolgt ab dem Kreisel entlang der Südgrenze der Parzelle bis in die Zone West in welcher die EFH-Parzellen erschlossen werden. Gemäss erster Abklärungen beim Kanton (Beilage, Schreiben vom 20.10.06) ist ein direkter Anschluss in den Kreisel möglich, wie dieser genau auszusehen hat wird Teil des Bauprojektes sein. Ziel dieser Haupterschliessung ist es ebenfalls für die Nachbarparzelle 816, bei einer allfälligen späteren Überbauung, als Zufahrt zu dienen. Daher planen wir die neue Strasse auf die Achse der Parzellengrenze.

Parkierung

Der Autoverkehr wird unmittelbar nach der Kreiseleinmündung auf die zwischen Hauptstrasse und Gewerbebau angeordneten Aussenparkplätze geführt. Entlang der Erschliessungsstrasse sind weitere Aussenparkplätze vorhanden. Ebenfalls erreicht man von dieser Seite her die gedeckte Ein- und Ausfahrt zu der Unterniveaugarage, welche eine genügende Anzahl Tiefgaragenplätze für Gewerbe und Wohnen bietet.

Fussgänger

Ein Trottoir entlang der Erschliessungsstrasse dient dem Fussgänger als sicherer Weg zu den verschiedenen Gebäuden und Begegnungsplätzen. Auch führen Wege im Innern der Überbauung zu den entsprechenden Zugängen.

Erschliessung für Behinderte Selbstverständlich sind die Erschliessungen zu allen Gebäuden der gesamten Überbauung behindertengerecht geplant.

Erschliessung durch Werkleitungen

Erste Vorabklärungen betreffend der Ver- und Entsorgungsleitungen wurden bereits vorgenommen und sind in die Konzeptplanung mit eingeflossen. Diese wird detailliert in Zusammenarbeit mit den entsprechenden Werken und Amtsstellen zu gegebener Zeit in Angriff genommen.

Entwässerung

Das Schmutzwasser wird an die best. Kanalisation angeschlossen. Wie mit der Gemeinde und dem Kanton vorbesprochen wird das Meteorwasser von den Dächern über Versickerungsanlagen in den Boden zurückgeführt. Zur Unterstützung könnten die Dächer der MFH’s und des Gewerbebaus extensiv begrünt werden. Die Haupterschliessung, die Quartierstrasse und die Aussenparkplätze beim Gewerbebau dürfen an das best. Mischwasser- Kanalisationsnetz angeschlossen werden.

Umgebungsgestaltung

Mit der detaillierten Ausarbeitung der Umgebung wird ein Gartenarchitekt beauftragt. Mit der Baueingabe werden wir einen Umgebungsplan mitreichen.

BAUVORSCHRIFTEN

Geltungsbereich/Grundlagen

Die folgenden speziellen Vorschriften gelten für die Parzelle 817. Ziel dieser ist, dass im gesamten Überbauungsgebiet eine einheitliche und qualitativ hochstehende architektonische Gestaltung erreicht wird.

Als Grundlage dient der Plan Bauzonen und -Bereiche Pl. Nr. 06.200/78 vom 06.11.06 in welchem ebenfalls die

Baubereiche definiert sind.

Allgemeines/Spezielle Vorschriften Grundsätzlich liegt das Grundstück in der Wohnzone 2. Der Gemeinderat ist berechtigt, aufgrund eines Überbauungsplanes und der Bestimmungen von Art. 6 BauO den Bau von Mehrfamilienhäusern zu gestatten. Die Ausübung von stillen Gewerben ist gestattet, ebenso der Betrieb von Ladengeschäften.

Hauptbauten Gemäss BauO Zone Ost A Zone Mitte A Zone West A Zulässige Zahl der Geschosse 2 Vollgeschosse | 2 Vollgeschosse | 3 Vollgeschosse | 2 Vollgeschosse und ausgebau- und Attikage- ohne Attikage- ohne Attikagetes Dachge- schoss ? schoss schoss schoss Max. AZ Hauptbauten 0.5/0.7” 0.7? 0.7? 0.6 ° Max. Gebäudehöhe 7.50m ab NP 8.90m ab NP 8.70m ab NP 7.50m ab NP Nebenbauten Gemäss BauO Zone OstB Zone Mitte B Zone West B Max. AZ Nebenbauten 0.05/0.1/0.2°® | 0.1 0.1 Max. 0.29 Max. Höhe Nebenbauten 3.30m ab NP 3.30m ab NP 3.30m ab NP 3.30m ab NP Zusätzliche Festlegungen Höhe Niveaupunkt ” 452.72 M.ü.M. 452.72 M.ü.M. 452.80 M.ü.M. Höhe Fertig Boden Erdgeschoss 452.80 M.ü.M. 452.80 M.ü.M. max. 453.30 M.ü.M.® Dachform Flachdach Flachdach Flach- oder Pultdach ®

"Gemäss Art.6,5 BauO kann die Ausnützung für Hauptbauten auf 0.7 erhöht werden. ? Attikageschosse sind allseitig ohne Einrechnung der Vordächer ab der Fassade (Schnittpunkt Gebäudewand und Dachfläche) unter einem Winkel von 45° zurückzuversetzen. Dabei dürfen auf den Gebäudelängsseiten max. 1/3 der Gebäudelänge bis an die Fassadenflucht reichen. 9 Die AZ von 0.7 wird über beide Zonen Ost und Mitte zusammen gerechnet erreicht, siehe Ausnützungsbe-

rechnung.

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5

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Die AZ von 0.6 entspricht dem Verhältnis der Restausnützung (Gesamte Parzelle) zu den EFH- Parzellengrössen, siehe Ausnützungsberechnung.

Gemäss Art.6,5 BauO kann die Ausnützung für Nebenbauten auf 0.1 erhöht werden bzw. auf 0.2 falls diese begrünt werden.

Die Ausnützung für Nebenbauten beträgt im Normalfall 0.1. Sie darf auf max. 0.2 erhöht werden falls die Nebenbauten begrünt werden. Die Gesamtausnützung für Nebenbauten wird bei 0.2 in dieser Zone auf die ganze Parzelle betrachtet 0.1 nicht überschreiten, siehe Ausnützungsberechnung.

Da das Grundstück gleichmässig flach ist wird jeweils ein Niveaupunkt für die einzelnen Zonen definiert Die EFH’s dürfen mit dem Fertig Boden im Erdgeschoss bis auf max. 453.30 M.ü.M. angehoben werden. Das Pultdach darf max. 10° AT Neigung betragen.

BERECHNUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER HAUPTBAUTEN

Parzellenfläche Total 16'151.00 m2

Fläche für neue Haupterschliessung 1'180.00 m2

Parzellenfläche für Ausnützung 16'151.00 - 1'267.00 = 14'971.00 m2

Max. erlaubte AZ: Zone W2 mit erhöhter Ausnützung 0.70

Max. Bruttogeschossfläche 14'971.00 x 0.70 = 10'479.70 m2

Bruttogeschossfläche Gewerbebau 4'755.00 m2

Bruttogeschossfläche MFH’s 3x 855.00 = 2'565.00 m2

Restliche Bruttogeschossfläche für EFH’s 10'479.70 - 4'755.00 - 2'565.00 = 3'159.70 m2

Berechnung AZ für die EFH-Parzellen 3'159.70 / 5177.00 m2 = 0.61

Erlaubte AZ Zone W2 mit erhöhter Ausnützung = 0.7

Fazit Damit die Ausnützung auf das ganze Baugebiet eingehalten werden kann, wird die max. AZ bei den EFH- Parzellen auf 0.6 festgeschrieben.

BERECHNUNG AUSNÜTZUNGSZIFFER NEBENBAUTEN

Parzellenfläche für Ausnützung 14'971.00 m2

Max. erlaubte AZ: Zone W2 mit erhöhter Ausnützung 0.10 (bis max. 0.20 falls das Flachdach begrünt wird)

Max. Fläche für Nebenbauten (ganze Parzelle) 14'971.00 x 0.10 = 1'497.10 m2

Nebenbauten Gewerbebau 160.00 m2

Nebenbauten MFH’s 3x 14.00 = 42.00 m2

Restliche Fläche für Nebenbauten EFH’s 1'497.10 - 160.00 - 42.00 = 1'295.10 m2

Berechnung AZ für die EFH-Parzellen 1'295.10 / 5'177.00 m2 = 0.25

Erlaubte AZ Zone W2 mit erhöhter Ausnützung = 0.1 (bis max. 0.20 falls das Flachdach begrünt wird)

Fazit

Da bei den EFH's die AZ für Hauptbauten aufgrund der grösseren Ausnutzungen in den beiden anderen Zonen auf 0.6 beschränkt ist, darf bei den Nebenbauten die AZ bis 0.20 betragen falls das Flachdach begrünt wird. Die AZ für Nebenbauten auf die ganze Parzelle bezogen wird mit grossen Reserven eingehalten.

NACHWEIS PARKPLÄTZE

Baureglement MFH: 2 pro Wohnung Läden / Büros / Kleingewerbe: Pro 50 m? Bruttogeschossfläche 1 Parkplatz

Anzahl Wohnungen MFH

Total: 3x 6 WHG = 18 WHG Bruttogeschossfläche Gewerbebau

Gewerbebau = 4'755 m? Berechnung Abstellplätze MFH

MFH = 18WHG x2 PP = 36 Parkplätze Berechnung Abstellplätze Gewerbebau

Gewerbebau = 4'755 m? / 50 m? = 95 Parkplätze Total min. zu erstellende Parkplätze = 131 Parkplätze Anzahl Parkplätze im Projekt

Aussen = 65 Parkplätze In Tiefgarage = 79 Parkplätze Total Parkplätze im Projekt = 144 Parkplätze

Fazit Die erforderlichen Bewohnerparkplätze nach Bauordnung sind eingehalten.

BERECHNUNG MÖGLICHE KINDERSPIELPLATZ-FLÄCHE

Baureglement Die min. Spielplatzfläche ist 5% der Bruttogeschossfläche der Wohnungen

Bruttogeschossflächen

MFH = 3 x 855.00 = 2'565 m? Atriumswohnungen auf Gewerbebau = 1'181 m? Total = 3'746 m?

Berechnung Spielplatzflächen 3'746 x 0.05 = 188 m?

Spielplatzfläche gemäss Projekt = ca. 1'068 m? (Quartierplatz und Spielflächen bei MFH's)

Fazit Die erforderliche Spielfläche nach Bauordnung kann grosszügig eingehalten werden.

PARZELLENFLÄCHE FÜR AUSNÜTZUNG

UNTERSCHRIFTEN

Der Bauherr Glarus, 17.04.2007

KAMEX Immobilien AG, Dr. jur. Kurt Brunner

v

KAMEX Immobilien AG, Massimo Di Caudo

Der Projektverfasser Glarus, 17.04.2007

di caudo architektur ag, Massimo Di Caudo

Genehmigt Netstal, den 2 2, Mai 2007

Namens des Gemeinderates Der Präsident:

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