Teilrevision kommunales Zweitwohnungsgesetz

Art. 7 Abs. 3 komZWG (Neue Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten

Beherbergungsbetrieben) Gemäss Art. 7 Abs. 3 komZ.WG will die Gemeinde von der in Art. 8 Abs. 4 Z.WG vorgesehenen Möglichkeit, unrentable strukturierte Beherbergungsbetriebe bis zu 50 Prozent der Hauptnutzfläche zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen umzunutzen, nur Gebrauch machen, wenn nebst den bereits im Bundesgesetz selbst für eine solche Umnutzung geregelten Voraussetzungen noch zusätzliche kommunalrechtliche Bedingungen erfüllt werden. Darin liegt eine zulässige Verschärfung von

Art. 8

Abs. 4 Z.WG. Eine der zusätzlichen kommunalrechtlichen Bedingungen verlangt, dass der Beherbergungsbetrieb "in reduziertem Umfang weitergeführt wird". Dazu drängen sich folgende Bemerkungen auf: Mit Art. 8 Abs. 4 Z.WG wollte der Gesetzgeber eigentlich ein ,,Ausstiegsszenario" für aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr weiterführbare Beherbergungsbetriebe zur Verfügung stellen. Art. 8 Abs. 4 Z.WG bezweckt in diesem Sinn, den Marktaustritt zu ermöglichen, den Strukturwandel nicht aufzuhalten sowie Hotelbrachen zu vermeiden. Art. 8 Abs. 4 Z.WG wurde nicht erlassen, um für neue oder bestehende Hotelbetriebe (über Art. 8 Abs. 1 bis 3 Z.WG hinausgehende)

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Querfinanzierungsmöglichkeiten zu schaffen. Entsprechend wurde in der Vollzugshilfe des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) vom Juni 2016 zu

Art. 8 Abs. 4 Z.\NG ausgeführt, dass diese Bestimmung grundsätzlich nur bei Aufgabe

eines unrentablen Betriebs anwendbar ist; bei Weiterführung des Betriebs würden hingegen Art. 8 Abs. 1 bis 3 Z.\NG gelten. Der Kanton erachtet es allerdings nicht für gänzlich ausgeschlossen, dass der nicht zu Zweitwohnungen umgenutzte Teil des Beherbergungsbetriebs weiterhin einer hotelmässigen Nutzung dient. So ist es beispielsweise vorstellbar, dass dieser Teil als Restaurant oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen (die von einem neu zu gründenden Betrieb oder einem anderen bestehenden Betrieb bewirtschaftet werden) genutzt wird. Auch bestehende Zimmer im nicht zu Zweitwohnungen umgenutzten Teil könnten durch einen anderen Betrieb übernommen und (weiter)geführt werden. Dasselbe gilt für Teile der von den Gästen gemeinsam genutzten Infrastruktur (Säle, Restaurants, Aufenthaltsräume, Wellnessanlagen etc.). Möglich erscheint auch die Realisierung eines neuen Beherbergungsbetriebs mit neuem Konzept im nicht zu Zweitwohnungen umgenutzten Teil. Wesentlich ist dabei, dass keine Umgehung von Art. 8 Abs. 1 bis 3 Z.\NG erfolgt, wonach nur ein Anteil von maximal 20 bzw. 33 Prozent der Hauptnutzfläche aller Wohnungen und Zimmer des Beherbergungsbetriebs als Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen bewilligt werden darf. 'Letztendlich wird es im Rahmen der jeweUs durchzuführenden projektbezogenen Nutzungsplanung zu prüfen und zu entscheiden sein, ob die ins Auge gefasste Nutzung des nicht zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung umgenutzten Teils des Beherbergungsbetriebs der Bestimmung von Art. 8 Abs. 4 Z.\NG entspricht und die Weiterführung des Betriebs in reduziertem Umfang im Sinne der vorstehenden Ausführungen und damit in Übereinstimmung mit dem übergeordneten Z.\NG erfolgt. In diesem Sinne kann Art. 7 Abs. 3 komZ.\NG trotz der erwähnten Bedenken genehmigt werden. Im Übrigen sieht Art. 7 Abs. 3 komZ.\NG vor, dass die Gemeinde den genauen Prozentsatz des in Zweitwohnungen umnutzbaren Anteils an der ursprünglichen Hauptnutzfläche im Rahmen der jeweils durchzuführenden projektbezogenen Nutzungspla-

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nung festlegt, wobei dieser Anteil in der Regel bei 30 Prozent, maximal bei 40 Prozent liege. Der Entscheid über die Höhe des Anteils solle von der Bedeutung der "Gegenleistungen" für die Allgemeinheit abhängig sein. Die Gemeinde wird ersucht, im Rahmen der erforderlichen projektbezogenen Nutzungsplanungen objektive, sachlich nachvollziehbare Kriterien für die Bestimmung des umnutzbaren Prozentsatzes zu entwickeln. Mit dem Erfordernis einer projektbezogeneri Nutzungsplanung für die Anwendung von Art. 8 Abs. 4 ZWG resp. Art. 7 Abs. 3 komZWG steht der Gemeinde ein Instrument zur Verfügung, welches eine Abwägung der Interessen zugunsten oder zuwider der Umnutzung eines unrentablen Betriebs ermöglicht. Insoweit ist dieses verfahrensrechtliche Erfordernis zu begrüssen.

Art. 8 KomZWG (Neue Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten)

Art. 8

Abs. 2 komZWG sieht vor, dass die im Generellen Gestaltungsplan der Gemeinde Celerina/Schlarigna als schützenswert bezeichneten Bauten nach den Bestimmungen von Art. 35b KRVO im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens als ortsbildprägend bezeichnet werden können.

Art. 35b KRVO beschreibt den Ausnahmeweg. Danach entscheidet die kommunale

Baubewilligungsbehörde im Rahmen des Bauentscheids und somit nach einer einzelfallweisen Prüfung über die Frage, ob eine Baute .ortsbildprägend" im Sinne der Definition von Art. 6 Abs. 1 Z.WV ist, wobei eine Anhörung der Denkmalpflege vorausgesetzt wird. Dieser Ausnahmeweg kann dann beschritten werden, wenn eine konkrete Bauabsicht oder Baueingabe für die Umnutzung einer Baute vorliegt, die bereits in der rechtskräftigen Ortsplanung (von der Gemeinde beschlossen vor dem 1. Januar 2016) unter dem Aspekt .Erhaltung" spezifisch behandelt wurde. Die Bestimmung der ortsbildprägenden Bauten im Sinne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnung hat im Übrigen im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild gemäss Art. 35a Abs. 1

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KRVO zu erfolgen. Die Gemeinde will von einer entsprechenden aufwändigen Ortsplanungsrevision zwecks Ermöglichung neuer Zweitwohnungen in Celerina/Schlarigna aus Gründen der Verhältnismässigkeit offenbar absehen. Gemäss ihren eigenen Ausführungen im Planungs- und Mitwirkungsbericht existierten in Celerina/Schlarigna nämlich "nur ganz wenige" Bauten, welche die Anforderungen von ortsbildprägenden Bauten im Sinne des Bundesrechts erfüllten. Dieser Grundsatzentscheid der Gemeinde ist selbstverständlich zu akzeptieren, unbesehen der genauen Anzahl Bauten, welche die Kriterien einer "ortsbildprägenden Baute" erfüllen. Es ist jeder Gemeinde anheimgestellt, ob und gegebenenfalls inwieweit sie von den Ausnahmen vom grundsätzlichen Zweitwohnungsverbot, welche das eidgenössische Zweitwohnungsgesetz bietet, Gebrauch machen möchte. Ansonsten gibt das am 16. April 2018 beschlossene komZWG zu keinen Bemerkungen Anlass und kann genehmigt werden. Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1.

Das am 16. April 2018 beschlossene Gesetz über Zweitwohnungen der Ge-

meinde Celerina/Schlarigna wird im Sinne der Erwägungen (Hinweise für die Durchführung der erforderlichen projektbezogenen Nutzungsplanungen zur Ermöglichung von Hotelumnutzungen) genehmigt. 2.

Der Gemeindevorstand Celerina/Schlarigna wird ersucht, diesen Beschluss in geeigneter Form öffentlich bekannt zu geben (ohne Rechtsmittelbelehrung).

3.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

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4.

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszogen vorzunehmen.

5.

Der Gemeindevorstand Celerina/Schlarigna sorgt für die Nachführung der Nutzungsplandaten nach den Vorgaben des ARE.

6.

Mitteilung an:

Der Präsident:

Namens der Regierung

Dr. Mario Cavigelli

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin