ATA/561/2013

1.

Mesdames Leyla Adler et Lolita Adler ainsi que Tolimar S.A. (ci-après : les copropriétaires) sont copropriétaires des parcelles n° 1'741 et n° 1'742 de la commune de Genève-Eaux-Vives. Sur ces biens-fonds est érigé un bâtiment d’habitation comportant plusieurs logements à l’adresse 54 et 54bis, route de Malagnou.

2.

Les copropriétaires ont obtenu une autorisation de construire en juin 1989, puis notamment une autorisation complémentaire le 31 janvier 1990 pour transformer le bâtiment par une surélévation et par l’aménagement des combles.

3.

Le 3 novembre 1998, les copropriétaires ont informé le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu le département des constructions et des technologies de l’information, puis le département de l’urbanisme (ci-après : le département), que la réalisation du projet de construction s’était heurtée en cours de chantier à des problèmes techniques imprévisibles, qui laissaient craindre un effondrement de l’immeuble. Datant de 1914 ou 1915, celui-ci n’avait pas été réalisé dans les règles de l’art. Le danger avait été confirmé par des experts de l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne. Diverses mesures avaient été entreprises, notamment l’installation de poteaux métalliques de soutènement à tous les étages, ce qui avait entraîné un dépassement du coût des travaux de CHF 19'000'000.-. Le moyen d’éviter un désastre financier et d’assurer l’achèvement du chantier était d’envisager la vente des appartements dans le but de réduire l’endettement bancaire. Cette mesure apparaissait appropriée compte tenu de la grande dimension des appartements, dont la majorité comptait entre 6,5 et 8,5 pièces, voire 11,5 pièces. Des accords avaient été conclus pour les huit appartements occupés par des locataires. Les copropriétaires ont sollicité du département qu’il renonce à toute restriction quant aux loyers et aux prix de vente des appartements, sous réserve des loyers convenus avec les locataires pour les appartements occupés.

4.

Le 14 décembre 1998, une autorisation complémentaire a été délivrée aux copropriétaires pour modifier l’aménagement de douze appartements dans les étages, la typologie des appartements en attique (trois grands logements, dont deux de 8,5 pièces et un de 11,5 pièces, au lieu de six prévus initialement) et le plan financier. L’autorisation complémentaire a modifié les conditions de l’autorisation de construire de 1990 de la manière suivante : - selon le chiffre 6, les trois logements totalisant 28,5 pièces, créés en attique par la surélévation, étaient destinés soit à la location soit à la vente, sans restriction quant aux loyers ou aux prix ;

• selon le chiffre 7, les vingt appartements existants, totalisant 125 pièces, étaient destinés soit à la location soit à la vente, sans restriction quant aux loyers ou aux prix, sous réserve de la condition 8 concernant les huit appartements existants, occupés, totalisant 47 pièces ;

• selon le chiffre 8, les locataires en place occupant huit appartements existants, totalisant 47 pièces étaient mis au bénéfice de baux dont la prochaine échéance était fixée au 30 juin 2010. Pour ces appartements, les loyers étaient fixés aux montants prévus par les conventions de bail à loyer visées par la présente autorisation et par la liste des loyers après travaux enregistrée le 4 novembre 1998. Conformément aux clauses de loyer de ces baux, le loyer de ces appartements serait de CHF 2'241.- par pièce et par an en moyenne la première année, puis échelonné sur une période de 4 à 7 ans, selon les baux pour atteindre, à l’issue des ces différentes périodes, un prix moyen de CHF 2'909.- par pièce et par an. A la fin de cet échelonnement, le loyer en vigueur serait indexé au coût de la vie au maximum une fois par année. L’autorisation est entrée en force sans avoir fait l’objet d’un recours.

5.

Le préambule des conventions signées avec les locataires visées par le chiffre 8 de l’autorisation complémentaire précise ceci : « Les locataires occupent leur appartement depuis de nombreuses années. L’immeuble (…) a fait l’objet d’importants travaux de rénovation, (…) en cours d’achèvement. En raison du coût très élevé de ces travaux, dû notamment à des graves problèmes techniques survenus en cours de chantier, le bailleur s’est trouvé contraint d’envisager la vente des appartements (…), étant rappelé que l’immeuble compte une majorité d’appartements de plus de six pièces (…). Les locataires ont accepté le principe de cette mise en vente, mais ont souhaité en contrepartie des garanties de non résiliation de leur bail sous forme d’un bail de longue durée annoté au Registre foncier, (…). Il a cependant été entendu entre les parties que le but de ce bail de longue durée était exclusivement de protéger les locataires ; vu notamment leur âge et l’ancienneté de leur occupation, contre l’éventuelle nécessité de devoir quitter leur logement en cas de vente à un tiers, et que cette garantie avait donc une portée éminemment personnelle, liée à la situation particulière des locataires eux-mêmes. Raison pour laquelle, il a été convenu que le bail serait conclu pour une durée déterminée, soit jusqu’au 30 juin 2010, mais qu’il prendrait fin de plein droit si le(s) locataire(s) devai(en)t quitter définitivement l’appartement avant cette date. Par ailleurs, il est rappelé que le projet de rénovation a subi des modifications au cours du chantier par rapport aux travaux prévus dans l’autorisation de construire délivrée en 1989, et que le bailleur doit donc solliciter une autorisation complémentaire (…). Dans le cadre de cette procédure d’autorisation complémentaire, le bailleur sollicitera expressément du Département la confirmation que tous les appartements de l’immeuble sont susceptibles d’être loués ou vendus sans restriction quant au loyer ou au prix, sous réserve des clauses de loyer des accords conclus avec les locataires des appartements occupés, notamment l’article 3 ci-après, qui devra constituer une condition de l’autorisation de construire complémentaire. Les locataires ont été informés de ces démarches et prennent l’engagement de ne pas s’opposer à la délivrance de l’autorisation complémentaire qui sera sollicitée à cet effet par le

bailleur ; la validité du présent bail étant par ailleurs subordonnée à l’entrée en force de cette autorisation complémentaire, ainsi que cela est expressément stipulé à l’article 11 ci-après. » L’art. 3 de la convention concerne l’échelonnement du loyer du er 1 novembre 1998 au 1er juillet 2004, puis son indexation à partir de cette date.

6.

Le 3 août 2011, les copropriétaires ont déposé une demande d’autorisation de construire pour rénover un appartement de 6,5 pièces faisant partie des huit logements occupés en 1998. Lors du traitement de cette demande, le service juridique du département a émis la condition selon laquelle le loyer de l’appartement n’excéderait pas après travaux CHF 22'133.- l’an, soit CHF 3'405.- la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une durée de trois ans à dater de sa remise en location.

7.

L’autorisation délivrée le 7 mai 2012 par le département reprend en son chiffre 11 les conditions fixées quant au loyer.

8.

Le 14 mai 2012, les copropriétaires ont recouru devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) et conclu à l’annulation de la condition énoncée au chiffre 11 de l’autorisation. Le 14 décembre 1998, le département avait délivré une autorisation complémentaire indiquant que les vingt appartements existants, totalisant 125 pièces, étaient destinés soit à la location soit à la vente, sans restriction quant aux loyers ou aux prix. Le logement concerné par l’autorisation du 7 mai 2012 était l’un des appartements visés par l’autorisation du 14 décembre 1998 qui octroyait la faculté de louer ces appartements sans restriction quant aux loyers et sans imposer d’échéance pour ce faire. La décision attaquée violait le principe de la bonne foi.

9.

Le 1er juin 2012, le TAPI a admis la requête de retrait de l’effet suspensif présentée par les recourantes et autorisé les travaux pendant la procédure, la fixation du montant du loyer de l’appartement concerné demeurant réservée.

10.

Le département a conclu au rejet du recours le 16 juillet 2012.

11.

Entendue en audience de comparution personnelle le 4 septembre 2012, Mme Lolita Adler a indiqué que douze appartements avaient fait l’objet de modifications en 1998. L’appartement litigieux n’avait pas été rénové à cette occasion et n’avait subi aucune modification jusqu’au décès de sa locataire, en 2011. La demande d’autorisation pour rénover l’appartement avait été déposée après le décès.

12.

Le 7 septembre 2012, les recourantes ont informé le TAPI que l’appartement concerné par l’autorisation querellée faisait partie des huit logements mentionnés au chiffre 8 de l’autorisation du 14 décembre 1998. Ces appartements devaient bénéficier du régime prévu par le chiffre 7 de cette autorisation.

13.

Le département a persisté dans ses conclusions le 18 septembre 2012. L’appartement faisait partie des appartements occupés par des locataires au sens du chiffre 8 de l’autorisation du 14 décembre 1998 et ne pouvait bénéficier de la renonciation à la restriction quant aux loyers et aux prix de vente mentionnée au chiffre 7 de cette autorisation.

14.

Lors d’une seconde audience de comparution personnelle qui s’est déroulée le 16 octobre 2012, les parties ont confirmé que l’autorisation querellée concernait un appartement qui faisait partie des huit appartements mentionnés au chiffre 8 de l’autorisation du 14 décembre 1998. Les recourantes ont persisté dans leurs conclusions. Seuls douze appartements avaient fait l’objet de travaux sur la base de l’autorisation complémentaire. Hormis des rénovations effectuées sur les parties communes, les huit appartements n’avaient subi aucune modification ni en 1998, ni après. Le département a persisté dans sa position.

15.

Par jugement du 13 novembre 2012, le TAPI a admis le recours et annulé le chiffre 11 de l’autorisation de construire du 7 mai 2012. Durant la réalisation de la rénovation, les copropriétaires avaient été confrontées à des problèmes techniques imprévisibles susceptibles d’entraîner l’effondrement de l’immeuble. Elles avaient été obligées de prendre des mesures engendrant une augmentation considérable du coût des travaux. Face aux problèmes financiers et d’endettement, elles avaient mené des pourparlers avec le département afin de pouvoir vendre les appartements de l’immeuble sans restriction quant au prix et, en cas de location, de les libérer d’un contrôle des loyers après travaux afin d’éviter un désastre financier. Elles avaient également trouvé des accords permettant aux locataires occupant des appartements d’y rester, sans travaux de rénovation intérieurs, moyennant des loyers raisonnables échelonnés sur une période quatre à sept ans, puis indexés. Les copropriétaires pouvaient comprendre que, selon les conditions posées au chiffre 7 de l’autorisation complémentaire du 14 décembre 1998, les loyers des vingt appartements existants seraient libérés du contrôle des loyers après exécution des travaux et que la faculté octroyée au chiffre 7 de l’autorisation de vendre sans restriction de prix ou de louer sans contrôle des loyers ne s’appliquerait pas aux huit appartements occupés par d’anciens locataires, mais temporairement seulement et uniquement aussi longtemps que ces locataires y demeureraient.

16.

Le département a recouru le 4 janvier 2013 devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) et conclu à l’annulation du jugement du TAPI. L’autorisation complémentaire du 14 décembre 1998 ne portait que sur les douze appartements libres de locataires, seuls ces logements étant concernés par l’absence de restriction relative aux loyers et aux prix. Celle-ci était par ailleurs limitée aux travaux visés par l’autorisation délivrée en 1998. Toute nouvelle transformation ou modification d’affectation de ces appartements était susceptible d’impliquer une limitation de prix ou de loyer. L’exclusion exceptionnelle des douze appartements du contrôle des loyers accordée en 1998 visait à permettre aux copropriétaires d’achever les travaux entrepris. Ce but avait été atteint, les travaux ayant été achevés et les intérêts financiers des copropriétaires avaient été préservés. En vertu du principe de la confiance, il ne se justifiait pas d’exclure les huit appartements du contrôle des loyers. Les conditions du principe de la bonne foi n’étaient pas remplies, les copropriétaires n’ayant subi aucun préjudice. Enfin, le principe de la légalité l’emportait sur celui de la bonne foi, la préservation de l’habitat et des conditions de vie revêtant un intérêt majeur.

17.

Le 10 janvier 2013, le TAPI a déposé son dossier et indiqué n’avoir pas d’observations à formuler.

18.

Les intimées ont conclu le 30 janvier 2013 au rejet du recours sous suite de frais et dépens. Tous les appartements, y compris celui visé par la procédure de recours, étaient destinés soit à la location, soit à la vente, sans restriction quant aux loyers ou aux prix. La réserve ne visait que huit des vingt appartements, permettant aux locataires alors en place de bénéficier de contrats de bail dont le loyer avait été arrêté conventionnellement par les bailleresses, les locataires et le département. Il était spécieux de soutenir que seuls douze des vingt appartements précités, inoccupés, étaient visés par le chiffre 7 de l’autorisation complémentaire. C’était précisément sur cette base que les copropriétaires avaient réglé leur conduite, consentant un sacrifice financier en maintenant des loyers modiques pour les locataires en place.

19.

Le 4 février 2013, le juge délégué a imparti aux parties un délai au 15 mars suivant pour formuler toute requête complémentaire, après quoi la cause serait gardée à juger.

20.

Sur quoi, la cause a été gardée à juger.