Verordnung über die Wohnraumförderung

Eine Organisation gilt als gemeinnützig, wenn sie nach ihren Statuten:

1. den Zweck verfolgt, dauerhaft preisgünstigen Wohnraum anzubieten;

2. auf die Verzinsung des Eigenkapitals verzichtet oder die Dividende gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. a des Bundesgesetzes über die Stempelabgaben vom 27. Juni 1973³ beschränkt;

3. die Ausrichtung von Tantiemen verbietet;

4. bei der Auflösung der Gesellschaft, Genossenschaft oder Stiftung den nach Rückzahlung des einbezahlten Gesellschafts-, Genossenschafts- oder Stiftungskapitals verbleibenden Teil des Vermögens dem in Buchstabe a erwähnten Zweck zuwendet; das Gesellschafts-, Genossenschafts- oder Stiftungskapital darf höchstens zum Nennwert zurückbezahlt werden.

Wer Leistungen gemäss §§ 11 – 13 WRFG beantragt, muss mit dem Gesuch seine oder ihre Statuten einreichen und sich im Fall der Leistungsgewährung dazu verpflichten, nachfolgende Statutenänderungen unaufgefordert nachzureichen.

Als Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus gelten Rechtsträgerinnen oder Rechtsträger, die regional tätig sind und eine Vielzahl von Trägerschaften des gemeinnützigen Wohnungsbaus als Mitglieder vereinigen.

Die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erstellen für jedes Jahr einen Geschäftsbericht nach den Grundsätzen der Art. 957-963b des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) vom 30. März 1911⁴ .

Bei der Leistungsgewährung können zusätzliche Anforderungen an die Rechnungslegung gestellt werden.

Die Revisionspflicht richtet sich nach dem OR.

Die Dachorganisationen und die Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus haben mindestens eine eingeschränkte Revision nach Art. 727a OR vorzunehmen.

Die mit dem Vollzug der §§ 10 – 13 WRFG verbundenen Aufgaben werden einer Dachorganisation gemäss § 3 übertragen.

Der Kanton gewährt der Dachorganisation ein Darlehen in der Höhe von maximal fünf Millionen Franken zur Äufnung eines zweckgebundenen Fonds zur Förderung von Projektentwicklungen gemäss § 11 WRFG. Dieses wird zinsvergünstigt gewährt und hat eine Laufzeit von 50 Jahren.

Die Dachorganisation richtet Trägerschaften des gemeinnützigen Wohnungsbaus aus diesem Fonds Darlehen aus, welche für die Entwicklung von Projekten zur Verfügung stehen. Darlehensrückzahlungen fliessen in den Fonds zurück und können für weitere Darlehen verwendet werden.

Die Dachorganisation hat den Fonds separat auszuweisen. Sie ist verpflichtet, die Mittel bei einem Bankinstitut verzinslich anzulegen oder in risikoarme Obligationen zu investieren. Ausnahmsweise kann sie mit grundpfändlicher Sicherstellung kurzfristige Anlagen bei Trägerschaften des gemeinnützigen Wohnungsbaus tätigen.

Die Dachorganisation regelt die Vertragsdauer und -beendigung sowie die für die auszurichtenden Darlehen einzuhaltenden Modalitäten in Darlehensverträgen.

Bürgschaften gemäss § 12 WRFG werden in der Form der Solidarbürgschaft nach Art. 496 OR gewährt. Die Gewährung wird von Amortisationsverpflichtungen abhängig gemacht.

Die Gewährung einer Bürgschaft setzt voraus, dass die Dachorganisation das entsprechende Gesuch geprüft und festgestellt hat, dass die für die Bürgschaft erforderlichen Voraussetzungen in Bezug auf die Einhaltung der allgemeinen Auflagen gemäss § 10 erfüllt sind.

Über die Gewährung einer Bürgschaft und die Anordnung der mit ihr verbundenen Auflagen entscheidet der Regierungsrat.

Die Rechte und Pflichten der Baurechtsnehmerin bzw. des Baurechtsnehmers im Zusammenhang mit einem gemäss § 13 WRFG geförderten Bauprojekt werden nach Massgabe des vom Regierungsrat genehmigten Mustervertrags «Partnerschaftlicher Baurechtsvertrag Plus» festgelegt.

Die abgeschlossenen Baurechtsverträge werden nach Genehmigung durch den Regierungsrat wirksam.

Die Gewährung von Leistungen gemäss §§ 11 – 13 des Gesetzes erfolgt ausschliesslich im Hinblick auf die Schaffung von neuem und die Sanierung sowie den Um- und Ausbau von bestehendem Mietwohnraum.

Die Leistungsempfängerinnen und -empfänger sind zu verpflichten, dass die geförderten Objekte die folgenden Anforderungen erfüllen:

• a) Sie sind nach wirtschaftlichen Grundsätzen, in städtebaulich und architektonisch guter Qualität und in einem energetisch zeitgemässen Standard zu realisieren;

• b) die Summe der Nutzflächen des darin enthaltenen Wohnraums darf die Summe der Nutzflächen nicht übersteigen, die das Objekt hätte, wenn seine Wohnungen in Abhängigkeit der Zimmerzahl die folgenden Grössen aufwiesen:

• 1. 1-Zimmer-Whg. 37 m²

• 2. 2-Zimmer-Whg. 61 m²

• 3. 3-Zimmer-Whg. 83 m²

• 4. 4-Zimmer-Whg. 110 m²

• 5. 5-Zimmer-Whg. 142 m².

Die Empfängerinnen und Empfänger von Leistungen gemäss §§ 11– 13 WRFG sind überdies zu verpflichten, dass

1. die Vermietung des geförderten Wohnraums während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses im Hinblick auf eine gute soziale Durchmischung erfolgt, dabei wird insbesondere auf eine angemessene Berücksichtigung von Mietenden mit geringen Einkommen und Vermögen geachtet; die zuständige Stelle konkretisiert diese Auflage im Einzelfall gegenüber den Leistungsempfängerinnen und -empfängern;

2. die Vermietung des geförderten Wohnraums während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses diskriminierungsfrei, das heisst insbesondere unabhängig von Alter, Geschlecht, Nationalität, Behinderung, ethnische oder religiöse Zugehörigkeit erfolgt;

3. sichergestellt ist, dass die Mietenden dieser Wohnungen während der Mietdauer dort ihren zivilrechtlichen Wohnsitz haben;

4. die Wohnungen höchstens ein Zimmer mehr als Bewohnerinnen und Bewohner aufweisen und von dieser Belegungsvorschrift während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden darf.

Der Mietzins der geförderten Wohnungen ist nach dem Grundsatz der Kostenmiete gemäss Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsgesetz, WFG) vom 21. März 2003⁵ und Art. 8 der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraumförderungsverordnung, WFV) vom 26. November 2003⁶ ohne dessen Abs. 4, 5 und 7 zu bemessen.

Wer Leistungen gemäss §§ 11 – 13 WRFG beantragt oder bezieht, ist verpflichtet, der Dachorganisation, dem Finanzdepartement sowie der Finanzkontrolle des Kantons Basel-Stadt auf Verlangen alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Einsicht in den Betrieb und in die finanziellen Verhältnisse, einschliesslich Budget, Rechnungen, Bilanz und Mietzinsübersichten zu gewähren.

Vereinbarungen gemäss § 121a Abs. 1 des Bau- und Planungsgesetzes (BPG) vom 17. November 1999⁷ über die dauerhaft gemeinnützige Vermietung von Wohnraum sind vor Einleitung des Baubewilligungsverfahrens abzuschliessen.

Die zuständige Behörde informiert alle mit dem Vollzug betrauten Stellen über den Abschluss solcher Vereinbarungen.

Vereinbarungen gemäss § 121a Abs. 1 BPG über die dauerhaft gemeinnützige Vermietung können auch für Wohnraum ausserhalb von Transformationsarealen im Sinne von § 101a BPG abgeschlossen werden.

Zuständig für den Abschluss und die Kündigung von Vereinbarungen gemäss § 121a Abs. 1 BPG und für den Vollzug der Bestimmungen über die dauerhaft gemeinnützige Vermietung von Wohnraum ist Immobilien Basel-Stadt.

Wenn Immobilien Basel-Stadt Vermieterin des dauerhaft gemeinnützig vermieteten Wohnraums ist, liegt die Zuständigkeit bei der Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung im Präsidialdepartement.

Das Gesuch um Festlegung des Nettomietzinses der Liegenschaft ist einzureichen, bevor der erste Mietvertrag einer dauerhaft gemeinnützig vermieteten Liegenschaft respektive des dauerhaft gemeinnützig vermieteten Teils einer Liegenschaft abgeschlossen wird.

Wird das Gesuch um Festlegung des Nettomietzinses der Liegenschaft fristgemäss eingereicht, wird ein Verzugszins nur für Nettomietzinsen angeordnet, die gegen den festgelegten Nettomietzins ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft der Feststellungsverfügung verstossen.

Nettomietzinsanpassungen gemäss § 6c Abs. 1 lit. b und c WRFG sind der zuständigen Behörde zur Bewilligung vorzulegen.

Nettomietzinsanpassungen auf Grund von Veränderungen des Referenzzinssatzes für Hypotheken oder des Baurechtszinssatzes gemäss § 6c Abs. 1 lit. a WRFG sind der zuständigen Behörde nur zu melden.

Als Mieterin oder Mieter mit geringem Einkommen und Vermögen gilt, wer Anspruch auf eine Prämienverbilligung gemäss § 17 des Gesetzes über die Krankenversicherung im Kanton Basel-Stadt (GKV) vom 15.November 1989⁸ hat.

Dieses Mietersegment ist angemessen berücksichtigt, wenn der Anteil der Bewohnerinnen und Bewohner des dauerhaft gemeinnützig vermieteten Teils einer Liegenschaft, die Anspruch auf eine Prämienverbilligung haben, mindestens der statistischen Quote von Einwohnerinnen und Einwohnern des Kantons entspricht, die eine Prämienverbilligung beziehen.

Ein geringes Einkommen und Vermögen kann namentlich mit einer im Bewerbungsverfahren eingereichten Bescheinigung über den Bezug von Prämienverbilligungen nachgewiesen werden.

Als Bewohnerinnen oder Bewohner gemäss § 6d Abs. 1 lit. b WRFG gelten auch Kinder getrenntlebender Eltern, die ihren Wohnsitz nicht an der Adresse der dauerhaft gemeinnützig vermieteten Wohnung haben, dort aber regelmässig übernachten.

Die regelmässige Übernachtung kann namentlich mit einer im Bewerbungsverfahren eingereichten Sorgerechtsvereinbarung nachgewiesen werden.

Die Eigentümerschaft informiert Mietinteressentinnen und Mietinteressenten darüber, dass Daten der Mieterschaft für die Kontrolle der Einhaltung der Vermietungskriterien gemäss § 6d WRFG an die zuständige Behörde übermittelt werden können.

Nachweise gemäss § 11g Abs. 3 zur angemessenen Berücksichtigung von Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen und Vermögen hat die Eigentümerschaft während zweier Jahre seit Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses aufzubewahren und anschliessend zu vernichten. Nachweise zur Einhaltung der Wohnsitzpflicht gemäss § 6d Abs. 1 lit. b WRFG sowie Nachweise gemäss § 11h Abs. 2 zur Einhaltung der Belegungsvorschrift hat die Eigentümerschaft bis zur Auflösung des Mietverhältnisses aufzubewahren und anschliessend zu vernichten.

Daten über aufgelöste Mietverhältnisse, die aufgrund einer Kontrolle an die zuständige Behörde übermittelt werden, hat die Eigentümerschaft unmittelbar nach Abschluss der Kontrolle zu vernichten.

Kontrollen der Einhaltung der Vermietungskriterien sowie der Nettomietzinsvorgaben erfolgen mit Stichproben und bei Verdacht auf Verstösse.

Zudem wird der Anteil der Bezügerinnen und Bezüger von Prämienverbilligungen pro dauerhaft gemeinnützig vermieteter Liegenschaft respektive des dauerhaft gemeinnützig vermieteten Teils einer Liegenschaft vom Statistischen Amt des Kantons Basel-Stadt für jedes Kalenderjahr ermittelt und der für den Vollzug zuständigen Behörde mitgeteilt. Fällt dieser Anteil unter die statistische Quote von Prämienverbilligungsbezügerinnen und -bezügern im Kanton, informiert die zuständige Behörde die Eigentümerschaft.

Hält die Eigentümerschaft die Vermietungskriterien nicht ein, kann die zuständige Behörde namentlich folgende Massnahmen verfügen:

1. Meldepflichten;

2. Massnahmen hinsichtlich der Wiedervermietung.

Massnahmen hinsichtlich der Wiedervermietung zur angemessenen Berücksichtigung von Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen und Vermögen können erst verfügt werden, wenn:

1. der statistisch ermittelte Anteil der Bewohnerinnen und Bewohner in einer gemeinnützig vermieteten Liegenschaft respektive des dauerhaft gemeinnützig vermieteten Teils einer Liegenschaft, die eine Prämienverbilligung beziehen, zwei Mal in Folge unter der statistischen Quote der Prämienverbilligungsbezügerinnen und -bezüger im Kanton liegt;

2. die Eigentümerschaft bei der ersten Unterschreitung nach § 11j Abs. 2 informiert worden ist und

3. die Eigentümerschaft nach der zweiten Unterschreitung keinen Nachweis dafür erbringt, dass bei Wohnungsvergaben in ihrem dauerhaft gemeinnützig vermieteten Wohnraum in den vorhergehenden zwei Kalenderjahren Personen mit geringen Einkommen und Vermögen angemessen berücksichtigt worden sind.

Verstösst eine Eigentümerschaft von dauerhaft gemeinnützig vermietetem Wohnraum wiederholt oder schwer gegen verfügte Massnahmen wegen Nichteinhaltung der Vermietungskriterien oder der Nettomietzinsvorgaben, wird die Vereinbarung gemäss § 121a Abs. 1 BPG gekündigt, wenn die dauerhaft gemeinnützige Vermietung von Wohnraum nicht insbesondere durch einen Bebauungsplan für Transformationsareale gemäss § 101a BPG vorgeschrieben ist.

Die Kündigung ist der Eigentümerschaft unter Ansetzung einer angemessenen Frist zur Umsetzung der verfügten Massnahmen anzudrohen.

Die zuständige Behörde informiert alle mit dem Vollzug betrauten Stellen über die Kündigung.

Die Bereitstellung von günstigem Mietwohnraum für besonders benachteiligte Personen erfolgt durch die Sozialhilfe Basel. Sie ist zuständig für die Vermietung, einschliesslich Auswahl der Mieterschaft, sowie für Bewirtschaftung, Betrieb und Unterhalt des Wohnraums.

Die Beschaffung und Instandsetzung der Gebäude und des Wohnraums erfolgen durch Immobilien Basel-Stadt.

Der bereitzustellende Wohnraum verteilt sich nach Möglichkeit über das ganze Gebiet des Kantons Basel-Stadt und steht in angemessenem Ausmass zur Verfügung.

Die Auswahl der Liegenschaften erfolgt möglichst im Hinblick auf eine angemessene soziale Durchmischung des jeweils betroffenen Quartiers.

Der bereitzustellende Wohnraum soll kostengünstig sein.

Im Allgemeinen werden bestehende Gebäude mit geringen Betriebs- und Unterhaltskosten und Wohnungen mit effizienten Grundrissen bevorzugt, die unter Berücksichtigung der Anzahl Zimmer über eine vergleichsweise geringe Grundfläche verfügen.

Der Ausbaustandard ist einfach, aber möglichst nachhaltig, d.h. mit möglichst geringen Lebenszykluskosten verbunden. Die Lebenszykluskosten berücksichtigen die Summe aller relevanten Kosten einer Liegenschaft (Projektkosten, Umbau-, Sanierungs- oder Erstellungskosten, Nutzungskosten und Leerstandskosten).

Die Mehrzahl der bereitzustellenden Wohnungen eignet sich für Familien.

Der Mieterkreis ist auf Personen beschränkt, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind, ihren zivilrechtlichen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt seit mindestens zwei Jahren ununterbrochen im Kanton Basel-Stadt haben und der in § 16 Abs. 2 WRFG genannten Zielgruppe angehören.

In besonderen Fällen können Wohnungen kurzfristig auch anderen Personen zur Verfügung gestellt werden, sofern diese von einem akuten Wohnungsverlust bedroht sind.

Die Wohnungen werden ausschliesslich an Mieterinnen und Mieter des Mieterkreises vermietet. Das Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen wird periodisch überprüft.

Vorbehältlich anderslautender Bestimmungen gelten die mietrechtlichen Bestimmungen des OR. Die Mietzinsen sind in jedem Fall durch die Mieterschaft geschuldet.

Jeder Mietvertrag ist mit einer Auflage zur Belegung der Wohnung im Sinne von § 18 zu versehen.

Die Untervermietung der Wohnungen wird nicht genehmigt, wenn sie den Zielen dieser Verordnung widerspricht.

Die Fläche der Wohnung muss zur Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Die Zahl der Zimmer einer Wohnung hat nach Möglichkeit die Zahl der darin wohnenden Personen nicht zu überschreiten. Wohnt nur ein Elternteil im Haushalt, darf die Zimmerzahl um ein Zimmer über der Anzahl Haushaltsmitglieder liegen.

Massgebend sind jene Personen, welche in der fraglichen Wohnung ihren zivilrechtlichen Wohnsitz haben.

Bei laufenden Mietverhältnissen kann Mieterinnen und Mietern, welche nicht mehr zum Mieterkreis gehören, das Mietverhältnis gekündigt werden.

Eine Kündigung kann trotz Zugehörigkeit zum Mieterkreis insbesondere aufgrund von Unterbelegung, baulichen Massnahmen, bei schweren Verstössen gegen das Mietreglement oder im Hinblick auf einen Verkauf der Liegenschaft erfolgen.

Weitere mögliche Kündigungsgründe ergeben sich aus dem OR.

Kündigt die Sozialhilfe Basel ein Mietverhältnis wegen Unterbelegung, baulicher Massnahmen oder im Hinblick auf einen Verkauf der Liegenschaft, so macht sie den betroffenen Mieterinnen und Mietern, welche die in § 16 Abs. 2 WRFG festgelegten Kriterien erfüllen, nach Möglichkeit ein Ersatzangebot.

Die Sozialhilfe Basel betreibt die Kompetenzstelle Soziales Wohnen.

Zielgruppen der Kompetenzstelle sind besonders benachteiligte Personen sowie Vermieterschaften von günstigem Wohnraum für diesen Personenkreis.

Die Kompetenzstelle kann namentlich:

1. besonders benachteiligte Personen beraten und sie an geeignete Organisationen vermitteln;

2. Massnahmen zum Schutz vor Wohnungslosigkeit einleiten und finanzieren;

3. Vermieterschaften bei Problemen mit der Mieterschaft beraten;

4. bei Konflikten zwischen Vermieter- und Mieterschaft Vermittlung und Mediation anbieten;

5. niederschwellige Wohnbegleitungen in Liegenschaften einrichten und finanzieren.

Die für die Information und Beratung gemäss § 14 WRFG zuständige Behörde ist die Fachstelle Wohnraumentwicklung im Präsidialdepartement.

Ein Beitrag an den Mietzins gemäss § 16b WRFG vom 5. Juni 2013 kann beantragt werden, wenn mindestens eine im Haushalt wohnende Person auf eine rollstuhlgängige Wohnung angewiesen ist.

Eine Person ist dann auf den Rollstuhl angewiesen, wenn sie die Voraussetzungen für den Erhalt eines Rollstuhls seitens der AHV oder der IV erfüllt.

Die Ausrichtung eines Beitrags an den Mietzins einer rollstuhlgängigen Wohnung setzt voraus, dass die auf einen Rollstuhl angewiesene erwachsene Person oder mindestens ein Elternteil eines auf einen Rollstuhl angewiesenen Kindes den zivilrechtlichen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt seit mindestens zwei Jahren ununterbrochen im Kanton Basel-Stadt hat.

Für einen Anspruch auf einen Beitrag an den Mietzins einer rollstuhlgängigen Wohnung darf die Zahl der Zimmer die Zahl der im Haushalt wohnenden Personen um höchstens ein Zimmer übersteigen.

Massgebend sind jene Personen, welche in der fraglichen Wohnung ihren zivilrechtlichen Wohnsitz haben.

Übersteigt während der Beitragsdauer die Zahl der Zimmer die Zahl der im Haushalt wohnenden Personen um mehr als ein Zimmer, besteht noch während einem halben Jahr Anspruch auf den Beitrag an den Mietzins.

Die Höhe der Beiträge für die Miete einer rollstuhlgängigen Wohnung richtet sich nach dem Anspruch auf Prämienverbilligung der auf einen Rollstuhl angewiesenen Person und wird nach den für die individuelle Prämienverbilligung (IPV) geltenden Prämienverbilligungsstufen gemäss Verordnung über die Krankenversicherung im Kanton Basel-Stadt (KVO) vom 25. November 2008⁹ abgestuft:

Die Beiträge nach Abs. 1 werden monatlich ausbezahlt.

Liegt der vertraglich festgelegte Jahresmietzins (exkl. Nebenkosten) der Wohnung unterhalb der Höhe des nach Abs. 1 bemessenen Beitragsanspruchs, entspricht der Beitrag höchstens dem Betrag des tatsächlich geschuldeten Jahresmietzinses.

Wohnen mehrere Personen, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind, gemeinsam in einer Wohnung, wird für diese Wohnung insgesamt höchstens der maximale Beitrag von Fr. 6'000 pro Jahr ausgerichtet. Dieser Betrag wird auf die Berechtigten im Verhältnis ihrer Ansprüche aufgeteilt.

An Personen, die Ergänzungsleistungen zur AHV/IV oder Leistungen der Sozialhilfe beziehen, werden keine Beiträge nach § 16b des Gesetzes über die Rechte von Menschen mit Behinderungen (BRG) vom 18. September 2019¹⁰ und dieser Verordnung ausgerichtet.

Der Antrag auf einen Beitrag an den Mietzins einer rollstuhlgängigen Wohnung ist mit ausgefülltem und unterzeichnetem Antragsformular und den notwendigen Unterlagen beim Amt für Sozialbeiträge einzureichen.

Fehlende Unterlagen werden nachgefordert und sind innerhalb von zwei Monaten ab Zugang des Nachforderungsschreibens einzureichen. Bleibt diese Frist ungenutzt, ist ein neuer Antrag zu stellen.

Der Beitragsanspruch entsteht ab dem ersten Tag des Folgemonats nach Einreichung des schriftlichen Antrags.

Jede wesentliche Änderung in den für den Beitragsanspruch massgebenden Verhältnissen ist von den Bezügerinnen und Bezügern oder ihren Angehörigen dem Amt für Sozialbeiträge zu melden.

Das Departement für Wirtschaft, Soziales und Umwelt (Amt für Sozialbeiträge) wird mit dem Vollzug der Aufgaben gemäss § 16b BRG beauftragt.

Gegen Verfügungen betreffend Beiträge an den Mietzins einer rollstuhlgängigen Wohnung gemäss § 16b BRG kann beim Departement für Wirtschaft, Soziales und Umwelt Rekurs erhoben werden.

Der weitere Rechtsmittelweg richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes betreffend die Organisation des Regierungsrates und der Verwaltung des Kantons Basel-Stadt (Organisationsgesetz) vom 22. April 1976¹¹.