Gestaltungsplan Grosse Kreuzzelg 2007

Beschlossen vom Gemeinderat am: 18. Mai 2009

Nr. 8b, 4G 5'200 m2 BGF

N d N \ 0m2 2773 7 \ \ 1128 Vice Q \ « Va © N \ Gemeindeammann: OR, 7% .' E Nr. 2, 36 SS \ > =S x 2'050 m2 BGF/ ' WSV Ir \) \ x " D m /Y N

Genehmigung durch den Regierungsrat

Genehmigung: on Aarau,den 12. August zooA Der StaatssChreiber: N ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden

6'900 m2 BGF/ 8'600 m2 BGF

GENEHMIGUNGSINHALT

°*.. Perimeter °° reduzierter Perimeter Sondernutzungsvorschriften

\ A HI ra ra? ii ä 2 N Baulinien für Hochbauten mit Unterteilung in Bau- Nr. 1b, 2G y 2 B v N bereiche, die mit Nummer, Vollgeschosszahl : En Z Be PN N $ sowie Bruttogeschossfläche bezeichnet sind m . — Bauliche Dichte gemäss 8 7 Abs. 1 SNV 4 Bestandesgarantie gemäss & 7 Abs. 3 SNV maximal 3 Vollgeschosse ohne Attika / DG gemäss 8 6 Abs. 1 SNV ’/Y/. maximal 3 Vollgeschosse gemäss & 6 Abs. 3 SNV

Baulinie bzw. Bauflächenbegrenzung für Einfriedungen und Lärmschutz- —— neue Baulinie oder Baulinie mit Lage- einrichtungen gegenüber Strassen änderung gegeüber vorgängiger Baulinie

——— Baulinie mit gleicher Lage wie vorgängige sofern die kantonale Gesetzgebung

und öffentlichen Wegen geringere

Abstände vorsieht, so gelten diese Quartiererschliessung

I räumliche Abschirmung Wohnen / Gewerbe

= Perimeter Erschliessung ab Jurastrasse gemäss $ 10 Abs. 5 SNV

2 öffentliche Fussgänger- und Radwegverbindung gemäss $ 11 Abs. 4 SNV Vorplatzbereiche Lenzburgerstrasse / Bremgartenstrasse Langsamverkehrsachse (Velo, Fussgänger)

Siedlungsrand BEE Zäsur Siedlungsrand

bestehende Spielwiesen | | | geplante Freiräume

= Zu- und Wegfahrt Parkplatz Friedhof

—> Anbindung unterirdische Parkierung

ORIENTIERUNGSINHALT

Ü Bauzonengrenzen gemäss Zonenplan

Datum: 1. Juli 2009 0 25 50 Meter A Datei: me_gp2007_7.eps N

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

18. Mai 2009 23. Dezember 2008 17. Februar 2009 bis 18. März 2009 18. Mai 2009 29. Juni 2009 2. Juli 2009

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom Mai 2009 ab. Für das Gebiet besteht zudem ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan aus dem Jahr 1981. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

3.1.1 Baubereiche/Nutzung Der Gestaltungsplan enthält verschiedene Baubereiche für Hochbauten, welche durch Baulinien getrennt sind. Sie bezeichnen die maximale Ausdehnung der Hochbauten. Zudem sind pro Einheit die maximalen Bruttogeschossflächen fixiert. Innerhalb der Baubereiche dürfen die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände reduziert werden, sofern eine ortsbaulich und architektonisch gute Lösung erzielt wird und die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. Ebenso festgelegt sind die Anzahl Vollgeschosse beziehungsweise die Bauhöhen für die einzelnen Baubereiche. Pro Baubereich ist eine einheitliche Dachform zu wählen (Gesamtkonzept mit dem ersten Baugesuch). Entlang der Lenzburgerstrasse K 268 ist der Strassenraum räumlich zu erfassen. Publikumsorientierte Räume im Erdgeschoss sind zur Hauptstrasse hin zu orientieren.

Versand: 24. August 2009

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Die Sondernutzungsvorschriften enthalten klar definierte Rahmenbedingungen für Neubauten und wesentliche Umbauten entlang der Lenzburgerstrasse K 268 und der Bremgartenstrasse K 270, welche sich insbesondere am Lärm orientieren. So werden zweckmässige Grundrisse verlangt, so dass alle lärmempfindlichen Räume über Fenster belüftet werden können, vor denen die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind. Ausnahmen sind unter gewissen Bedingungen möglich. Es müssen aber gut lärmabgeschirmte Aussenräume zur Verfügung stehen, die erforderlichen Ersatzmassnahmen wie kontrollierte Lüftung umgesetzt und die sachgerechte Schalldämmung der Aussenbauteile gewährleistet werden. Ebenfalls festgelegt sind grundsätzliche architektonische Anforderungen an die Überbauung. Der Gemeinderat beurteilt anhand eines Fachgutachtens, ob die in den Sondernutzungsvorschriften enthaltenen qualitativen Kriterien eingehalten sind. Im Bereich der bestehenden Bauten der W3-Zone wird ein Baubereich "Bestand" ausgeschieden. In diesem Bereich können bestehende Bauten umgebaut, minimal erweitert und im Rahmen der Nutzungsbestimmungen umgenutzt werden. Voraussetzung ist, dass die Bauvolumen nicht wesentlich verändert werden, die Einheitlichkeit bestehender Überbauungen gewahrt bleibt und gute wohnhygienische Lösungen erzielt werden. Grössere Umund Neubauten sind nur gestützt auf einen Gestaltungsplan gestattet. 3.1.2 Erschliessung/Parkierung Die Erschliessung erfolgt über die bestehenden Erschliessungsstrassen. Über die gesamte Länge der Jurastrasse ist ein durchgehendes Gestaltungskonzept vorzusehen mit einer hohen Strassenraum- und Aufenthaltsqualität. Es ist ein Querschnitt von mindestens 5 m offen zu halten. Für den Langsamverkehr sind sichere Verkehrsflächen vorzusehen. Die Bedürfnisse der einzelnen Verkehrsträger sind gleichwertig zu berücksichtigen. Gegenüber den südöstlich anstossenden Baubereichen 5 und 6 ist mit gestalterischen Mitteln eine räumliche Abschirmung vorzusehen. Für die weiteren Baubereiche ist mit der Einreichung des ersten Baugesuchs ein Erschliessungskonzept vorzulegen, in welchem die Erschliessung ab Jurastrasse und die Parkierung ersichtlich sind. Die Parkierung hat mit Ausnahme der Besucherparkplätze unterirdisch zu erfolgen. Die Zufahrten zu den Sammelgaragen sind nach Möglichkeit zusammenzufassen und so zu platzieren, dass möglichst wenig Verkehr im Quartier entsteht. Der Gestaltungsplan enthält festgelegte Langsamverkehrsachsen. Diese sind als öffentlich zugängliche Wegverbindungen mit einer Breite von 3 m zu konzipieren und müssen auf einem durchgehenden Gestaltungskonzept basieren. 3.1.3 Aussenräume/Freiräume Die im Plan bezeichneten, bestehenden Spielwiesen sind zu erhalten. In den Baubereichen 5 und 6 sind mit der Realisierung der Überbauung angrenzend an die Langsamverkehrsachsen zusammenhängende Freiräume mit den im Situationsplan angegebenen minimalen Flächen sicherzustellen. Der Siedlungsrand ist mit einheimischen, standortgerechten Gehölzen und Sträuchern zu bepflanzen, die räumlich und optisch sichtbar sind. Innerhalb des Baubereichs 4a und 4b1 ist zur optischen Trennung der Bauten am Siedlungsrand ein minimaler Gebäudeabstand von 10 m vorzusehen.

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Innerhalb der Baubereiche ist eine sorgfältige Anordnung und Gestaltung aller Aussenanlagen vorzusehen, die eine hohe Aufenthaltsqualität mit einer angemessenen Durchgrünung ermöglichen. § 16 der Sondernutzungsvorschriften enthält Vorgaben zu diesem Bereich. Gegenüber der Lenzburgerstrasse und der Bremgartenstrasse sind Vorplatzbereiche ausgeschieden. An der Lenzburgerstrasse sind eine beschränkte Anzahl Kundenparkplätze für publikumsorientierte Nutzungen zugelassen. Innerhalb des Strassenabstands von 6 m sind nur vereinzelte Parkplätze für auf Passantenkunden angewiesene Betriebe mit einem Beseitigungsrevers möglich. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan  Sondernutzungsvorschriften Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die Festlegungen im Gestaltungsplan, insbesondere die klar abgestufte und zweckmässig angelegte Erschliessung, die vorgesehene Geschossigkeit der Bebauung sowie die zulässigen Bruttogeschossflächen pro Baubereich, bilden eine gute Grundlage für eine attraktive Quartierbebauung. Das Erschliessungskonzept basiert auf den bestehenden Strassen, ist einfach und sachgerecht. Die gesetzten Anforderungen an die Parkierung und die Massnahmen für den Langsamverkehr erhöhen die städtebauliche Qualität. Die Qualität der Aussenräume, der Siedlungsrand und die Strassenräume (Lenzburgerund Bremgartenstrasse) stellen ein zweckmässiges, indirektes Steuerungsinstrument für die künftige Bebauung dar. Die Vorschriften zur Qualität der Bebauung sind sachgerecht. Sie lassen ein breites Spektrum an Bauformen zu, verlangen aber ein einheitliches Bebauungskonzept pro Baubereich. Es kann damit auf flexible Art ein differenziertes, ruhiges Quartierbild entstehen. Da hier ein rechtskräftiger Gestaltungsplan durch einen neuen abgelöst wird, ergibt sich bezüglich Lärmschutz kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Allfällige Massnahmen sind im Baubewilligungsverfahren festzulegen.

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4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Grosse Kreuzzelg" der Gemeinde Mellingen vom 18. Mai 2009 (inklusiv Aufhebung des Gestaltungsplans "Grosse Kreuzzelg" vom 20. Januar 1981) wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Grosse Kirchgasse 23, 5507 Mellingen

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Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: